用农耕者的心态，开启下一幕篇章
——2018年万科股东大会干货分享
2019年6月28日，万科股东大会在深圳盐田区万科中心召开，出席股东人数574人，股份占比68.5193%。会议按照三个流程进行，首先董事会对2018年万科整体经营情况进行介绍；其次宣读并审议相关议案；最后对投资者的相关问题进行解答。会议主要的内容包括万科六大业务、分红比率、股份增发、公司战略定位、财务资助和行业前景等。
公司坚持城乡建设和生活服务商战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘，公司的主要业务包括房地产开发和物业管理。董事会对2018年销售、利润、业务结构、业务发展情况和负债率等情况进行说明；介绍了房地产开发业务、物业服务、租赁住宅、商业开发和运营、物流仓储服务和其他业务的发展情况；并对未来万科的发展进行了相关展望。
会议针对投资者的问题的解答主要如下：
近两年分红比例为什么会从40%下降到35%？
万科2018年分红118亿元，比2017年度的99亿元增长了19%将近20%的水平。上市以来整体的分红比例基本稳定在30%以上，未来基本稳定在35%附近。
公司增发股份的原因是什么？
首先满足港交所对于股份比例的要求
万科在港股股份相对其他大型内房企业股份偏低
公司希望拓展海外业务，通过在境外融资直接进行相关投资
公司财务资助对象最近一年的资产负债率可以超过70%是一个怎么样的考量？
万科净负债率为30.9%，其实按照一般会计准侧负债率也是高于70%，这个在地产行业当中是十分普遍的。对于财务资助对象，公司在资助之前会对项目进行充分考量。
分红比例为什么不能够提高到50%甚至更多？
分红的占比要考虑各类股东的要求，同时要保证公司现金流的充足，坦白讲118亿和138亿对万科运营层面来说是不构成压力的。
关于增发A股，我们是否可以考量回购A股进行注销？
这个问题，我们会在征求股东的意见之后，慎重考虑。
关于城乡建设和生活服务项目的回报，为什么没有单独进行披露？
目前相关项目的数据并不好看。我们的披露主要基于两个方面，股东是否真正需要和对我们的经营有没有提升？
万科有三分之一是少数股东权益，为什么？是否存在利益输送的嫌疑？
合作开发是房地产的惯例，只是不同项目的权益比例存在差异。我们1季度结算量比较少，但是费用依旧没有减少，因此导致这种情况出现。我觉得应该更加关注半年度和年度数据，对于季报的关注可能存在结构性的影响。以前，我们有过员工跟投的模式，但是现在员工都跟投不动了。
对外财务资助，如何保证不损害股东利益？
万科合作的项目，基本上都是由万科操盘。
联合操作的项目，我们会形成一个较好的操作方式。
财务资助实质上并不会对上市公司产生重大的影响，当然我们欢迎投资者对我们进行监督。
2018年财务费用增长了1倍，万科近两年融资的需求增加的原因是什么？融资需求的增加但规模并未出现明显的提升的原因是什么？
18年财务费用大幅度增长，公司内部比较重视，首先是投资方式的改变，例如上海需要缴纳100%的保证金；其次由于各地监管政策，我们很多货币资金不能够随便动用。在多元化项目上需要占用一定的资金，效益方面目前的确没有明显的效益。
管理层对于土地市场怎么看？
土地市场竞争依旧比较激烈，部分地区存在过热的情况，有的同行表现相对乐观。
我们会在内部对投资总规模进行控制，一般回款额的30%进行投资。目前整体处于适配阶段，整体溢价率保证在合适的水平，对于过热的地产，我们会尽量避免。合适的项目我们会拿下来，保证我们有足够的土储。
1年前提出活下去的口号，现在是否有变化？如何评价目前的形式？
其实我们提出的三活，活下去、活得好和活得久，但是大家只看到了前面三个字。
活下去是对我们自己的警醒，是说万科如履薄冰，要谨慎。我们的判断一直没有改变，始终坚持房子是用来住的。
万科提出收敛聚焦之后，是否有必要继续发展多元化业务？
万科的初心始终都是做好基本盘。
收敛聚焦并非要砍树，主要是修枝捡叶，如今单纯依靠单一领域，很难保证一直在行业当中领跑。
长租公寓也是万科的基本盘。万科希望在地产开发和租赁业务方面都能够做到领跑行业。
大江大海计划的具体情况如何？
之前我们发布了14条人事变动公告，其实主要针对的是内部调配。
万科未来主要从内部进行选拔，但是也会吸收外部优秀的人才。
在未来，希望内部人才能够流动起来，外部的话能够把优秀的人才吸引过来。并非简单的挖人。
为什么万科等中国地产企业能够进入世界500强？
在其他国家房地产的黄金时段，均有房地产企业进入世界500强，例如日本和美国。我们现在就处于这个阶段，但是我认为这个阶段也即将结束。
未来，单纯依靠销售地产很难长期稳定在世界500强当中，我们需要积极开展其他业务，通过转型我们才有机会留在500强。
公司在城市综合体方面的规划？
伴随着城市的发展，对于综合体的需求增加。14年开始万科从城市的需求出发，逐步开展城市综合体业务。万科主要业务包括：基本盘（房地产开发和销售）、持有经营（例如城市综合体）和内容业务（物业和教育等）
贸易战方面是否对万科产生影响？公司有哪些打算？
万科是农民，我们只负责把地种好，对于政策，我们从不进行预测，这不是我们关注的重点，我们只需要进行应对。不管天好还是天坏，我们都需要把我们自己的地种好，把粮食种出来。
未来5年房地产情况会怎么样？
中国去年房地产销售在14万亿，未来数年依旧会维持高位，但房地产集中度会持续提高，万科去年集中度为4%，按照美国的经验集中度可以到达6-8%。
万科在人员激励方面是否有自己的特色？
万科的激励体现的是和股东的对赌关系。万科在传统文化方面和其他公司存在一定差异，万科会更加注重人文关怀。
——2018年万科股东大会干货分享
2019年6月28日，万科股东大会在深圳盐田区万科中心召开，出席股东人数574人，股份占比68.5193%。会议按照三个流程进行，首先董事会对2018年万科整体经营情况进行介绍；其次宣读并审议相关议案；最后对投资者的相关问题进行解答。会议主要的内容包括万科六大业务、分红比率、股份增发、公司战略定位、财务资助和行业前景等。
公司坚持城乡建设和生活服务商战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘，公司的主要业务包括房地产开发和物业管理。董事会对2018年销售、利润、业务结构、业务发展情况和负债率等情况进行说明；介绍了房地产开发业务、物业服务、租赁住宅、商业开发和运营、物流仓储服务和其他业务的发展情况；并对未来万科的发展进行了相关展望。
会议针对投资者的问题的解答主要如下：
近两年分红比例为什么会从40%下降到35%？
万科2018年分红118亿元，比2017年度的99亿元增长了19%将近20%的水平。上市以来整体的分红比例基本稳定在30%以上，未来基本稳定在35%附近。
公司增发股份的原因是什么？
首先满足港交所对于股份比例的要求
万科在港股股份相对其他大型内房企业股份偏低
公司希望拓展海外业务，通过在境外融资直接进行相关投资
公司财务资助对象最近一年的资产负债率可以超过70%是一个怎么样的考量？
万科净负债率为30.9%，其实按照一般会计准侧负债率也是高于70%，这个在地产行业当中是十分普遍的。对于财务资助对象，公司在资助之前会对项目进行充分考量。
分红比例为什么不能够提高到50%甚至更多？
分红的占比要考虑各类股东的要求，同时要保证公司现金流的充足，坦白讲118亿和138亿对万科运营层面来说是不构成压力的。
关于增发A股，我们是否可以考量回购A股进行注销？
这个问题，我们会在征求股东的意见之后，慎重考虑。
关于城乡建设和生活服务项目的回报，为什么没有单独进行披露？
目前相关项目的数据并不好看。我们的披露主要基于两个方面，股东是否真正需要和对我们的经营有没有提升？
万科有三分之一是少数股东权益，为什么？是否存在利益输送的嫌疑？
合作开发是房地产的惯例，只是不同项目的权益比例存在差异。我们1季度结算量比较少，但是费用依旧没有减少，因此导致这种情况出现。我觉得应该更加关注半年度和年度数据，对于季报的关注可能存在结构性的影响。以前，我们有过员工跟投的模式，但是现在员工都跟投不动了。
对外财务资助，如何保证不损害股东利益？
万科合作的项目，基本上都是由万科操盘。
联合操作的项目，我们会形成一个较好的操作方式。
财务资助实质上并不会对上市公司产生重大的影响，当然我们欢迎投资者对我们进行监督。
2018年财务费用增长了1倍，万科近两年融资的需求增加的原因是什么？融资需求的增加但规模并未出现明显的提升的原因是什么？
18年财务费用大幅度增长，公司内部比较重视，首先是投资方式的改变，例如上海需要缴纳100%的保证金；其次由于各地监管政策，我们很多货币资金不能够随便动用。在多元化项目上需要占用一定的资金，效益方面目前的确没有明显的效益。
管理层对于土地市场怎么看？
土地市场竞争依旧比较激烈，部分地区存在过热的情况，有的同行表现相对乐观。
我们会在内部对投资总规模进行控制，一般回款额的30%进行投资。目前整体处于适配阶段，整体溢价率保证在合适的水平，对于过热的地产，我们会尽量避免。合适的项目我们会拿下来，保证我们有足够的土储。
1年前提出活下去的口号，现在是否有变化？如何评价目前的形式？
其实我们提出的三活，活下去、活得好和活得久，但是大家只看到了前面三个字。
活下去是对我们自己的警醒，是说万科如履薄冰，要谨慎。我们的判断一直没有改变，始终坚持房子是用来住的。
万科提出收敛聚焦之后，是否有必要继续发展多元化业务？
万科的初心始终都是做好基本盘。
收敛聚焦并非要砍树，主要是修枝捡叶，如今单纯依靠单一领域，很难保证一直在行业当中领跑。
长租公寓也是万科的基本盘。万科希望在地产开发和租赁业务方面都能够做到领跑行业。
大江大海计划的具体情况如何？
之前我们发布了14条人事变动公告，其实主要针对的是内部调配。
万科未来主要从内部进行选拔，但是也会吸收外部优秀的人才。
在未来，希望内部人才能够流动起来，外部的话能够把优秀的人才吸引过来。并非简单的挖人。
为什么万科等中国地产企业能够进入世界500强？
在其他国家房地产的黄金时段，均有房地产企业进入世界500强，例如日本和美国。我们现在就处于这个阶段，但是我认为这个阶段也即将结束。
未来，单纯依靠销售地产很难长期稳定在世界500强当中，我们需要积极开展其他业务，通过转型我们才有机会留在500强。
公司在城市综合体方面的规划？
伴随着城市的发展，对于综合体的需求增加。14年开始万科从城市的需求出发，逐步开展城市综合体业务。万科主要业务包括：基本盘（房地产开发和销售）、持有经营（例如城市综合体）和内容业务（物业和教育等）
贸易战方面是否对万科产生影响？公司有哪些打算？
万科是农民，我们只负责把地种好，对于政策，我们从不进行预测，这不是我们关注的重点，我们只需要进行应对。不管天好还是天坏，我们都需要把我们自己的地种好，把粮食种出来。
未来5年房地产情况会怎么样？
中国去年房地产销售在14万亿，未来数年依旧会维持高位，但房地产集中度会持续提高，万科去年集中度为4%，按照美国的经验集中度可以到达6-8%。
万科在人员激励方面是否有自己的特色？
万科的激励体现的是和股东的对赌关系。万科在传统文化方面和其他公司存在一定差异，万科会更加注重人文关怀。
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