针对#宜宾地震# 预警中国地震台网中心专家发声：2023年全国将形成地震预警能力
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6月17日22时55分，四川省宜宾市长宁县发生6.0级地震。地震发生时，宜宾、成都、重庆等地提前发出了地震预警。其中，宜宾市提前10秒预警，成都高新区市民收到预警时间较震感提前61秒，重庆预警时间较震感提前44秒。
记者注意到，国家地震烈度速报与预警工程在2015年已经国务院批复立项，目前工程建设进度如何？建设完成后能达到何种预警效果？6月18日，记者专访了中国地震台网中心项目管理部主任王松。
预警和地震波“赛跑”
记者：地震预警与地震预报有什么区别？
王松：“预测”和“预警”是两个不同的概念。地震预测，一般是和地震预报同时出现。地震预测预报指的是在地震发生以前，根据地震观测资料和研究结果提出未来地震事件将要发生的时间、地点以及大小。而地震预警，是在地震发生后，根据观测到的地震波初期信息，快速估计地震参数并预测对周边地区的影响，抢在破坏性地震波到达之前，发布地震动强度和到达时间的预警信息，使企业和公众能够及时采取应急处置措施，减轻地震人员伤亡和灾害损失。
记者：地震预警的原理是什么？
王松：地震预警是指在地震发生以后，根据地震波与电磁波之间的时间差，和地震波“赛跑”，来赢取提前预警的时间。
地震发生时会产生两种主要的地震波：一种是速度较快但破坏较弱的纵波（传播速度约为6.0km/s）。一种是速度较慢但破坏较大的横波（传播速度约为3.5km/s）。地震预警就是利用纵波比横波传播速度快，以及电磁波（其传播速度约为300000km/s）远比地震波传播速度快的原理来实现的。
在大地震发生后，预警中心通过震中附近的地震仪捕捉到纵波，利用地震波信息快速计算出地震参数（时间、地点、震级大小）、影响程度和预警时间，抢在具有更大破坏性的横波到达之前，对可能遭受破坏和影响的地区发出地震警报。为人们逃生避险和行业紧急处置预留时间。地震预警是秒级响应，公众接收到地震预警信息就要采取避震逃生措施。
我国将建设五大重点地震预警区
记者：国家地震烈度速报与预警工程项目启动的背景是什么？
王松：我国是全球强震高发区域，1900年以来已发生6.0级以上地震逾500次，地震灾害涉及28个省份，死亡66万人，伤残近百万人，受灾达数亿人次，位居世界各国之首。汶川地震和玉树地震造成的重大人员伤亡和经济损失表明，我国重大基础设施的抗灾能力仍有不足、农村民居抗震设防能力依然薄弱。面对严峻的地震形势，必须大力发展地震烈度速报和地震预警。
记者：工程的具体建设内容包括什么？
王松：该项目总投资18.7亿元，将在全国建成由1987个配置测震仪和强震仪的基准站、3269个配置强震仪的基本站以及10349个配置烈度仪的一般站组成、平均台间距约为50千米的地震观测网络，并配置1个国家地震烈度速报与预警中心、1个国家备份中心、1个国家技术支持与保障中心、32个省级中心、173个市级发布中心以及3360个服务终端。
该项目将在华北、南北地震带、东南沿海、新疆天山中段以及拉萨周边地区等5个平均台间距约为12千米的预警重点地区形成秒级地震预警能力，在全国形成分钟级地震烈度速报能力。工程建成后，将依托电视、广播、互联网、新媒体、国家突发事件预警信息发布系统、信息接收终端等发布平台，为我国各级政府、社会公众、中小学校、行业企业等不同用户提供原地报警、灾害性地震预警、警戒性地震预警、远场大震预警、地震参数速报、地震烈度速报、地震动参数速报等产品信息服务。
2023年在全国形成地震预警能力
记者：目前项目进展如何？
王松：该工程于2015年6月经国务院常务会议审批批准立项，2017年2月获国家发展改革委可行性研究批复，2018年6月获国家发展改革委初步设计批复，同年7月召开实施启动大会。计划于2020年在部分地区率先形成地震烈度速报能力，2023年在全国形成地震预警能力。
记者：这个工程的功能目标是什么？
王松：预警工程将为各级政府和社会力量提升减灾服务能力提供先进可靠的平台基础。工程将在以下几个方面为社会公众、政府行业和地震科研等提供快捷准确的地震安全信息：
(1)预警工程能在破坏性地震发生后，为震中附近的社会公众提供数秒至数十秒的预警时间，减少公众地震伤亡。
(2)预警工程能为高速铁路、核电站、燃气管线等重大基础设施和生命线工程提供地震预警信息服务，形成跨行业的地震紧急处置联动能力，有效减少次生灾害和经济损失。
(3)预警工程能在震后数分钟内快速获取县城和乡镇的实测地震烈度，快速确定灾情分布、重灾区位置等信息，为各级政府震后高效指挥救灾行动提供科技支撑。
(4)预警工程将形成世界上最大规模“三网合一”实时传输综合地震观测台网，推动实时地震学、实时灾害学等学科发展，为推动经验地震预报向物理地震预报转变奠定基础。
自主研发地震预警核心技术
记者：目前国外有没有地震预警，他们是怎么预警的？
王松：20世纪90年代，日本、墨西哥、美国相继建设地震预警系统。其中，日本最早建立全国性地震预警系统并投入正式运行，是目前地震预警应用最广泛、运行实践最多的国家。2003年日本气象厅建成全国“紧急地震速报系统”，并先后于2006年8月和2007年10月起向特定企业用户和普通国民提供预警信息。
记者：我们是否借鉴了国外的一些东西？
王松：近年来，中国地震局一直致力推进地震预警技术攻关和技术试验验证，通过实施国家地震科技支撑计划自主研发了地震预警核心技术，先后在福建、京津冀、兰州和川滇交界地区建成预警示范系统进入试运行，并在福建晋江建成了地震预警信息发布示范区。经不同地区实际地震检验，各示范系统在地震预警时间、预警震级和定位精度等关键技术指标上表现良好，其中京津冀部分地区、福建沿海地区以及川滇交界的西昌-昭通地区最快可在震后10秒内完成预警信息产出。由于试运行期间上述地区并未发生具有预警必要的地震，上述系统目前仅仅限于技术测试和地震行业内部发布。
在观测台网布局方面，我国地震预警技术方案吸取了日、美等国预警系统的优点，并从中国国情出发，充分整合了测震仪、强震仪以及烈度仪等三类台网资料，实现了一网多用，且台网密度全面优于其他国家和地区的预警系统，奠定了充分发挥地震预警系统效能的基础条件；在预警技术方面，我国地震预警技术方案充分吸纳日、美等国多系统并行处理后进行综合结果判定的方法，并借鉴墨西哥远场大震预警技术，通过实时连续定位、连续测定震级、信息可靠性判定等多种技术创新，提升了整个系统的稳定性和可靠性。此外，我们还在探索融合GNSS台网的观测资料，以进一步提升预警台网效能。
地震预警是社会工程需共同推进
记者：目前这个工程有哪些待解决的难点？
王松：《中华人民共和国突发事件应对法》第四十三条规定“可以预警的自然灾害、事故灾难或者公共卫生事件即将发生或者发生的可能性增大时，县级以上地方各级人民政府应当根据有关法律、行政法规和国务院规定的权限和程序，发布相应级别的警报，决定并宣布有关地区进入预警期”，此条款为地震预警信息发布提供了法律基础，但配套法规尚需完善，相关的技术标准有待建立。
中国地震局在大力推进国家地震预警系统建设的同时，也在国务院新组建的应急管理部的全力支持下，坚持立法先行，举全局之力推动地震预警相关立法工作，以明确监管职责和工作机制，对地震预警信息发布主体、发布条件、预警内容、发布对象、法律责任等做出规范，为地震预警行业管理和社会服务提供制度保障。目前试点先行的福建省、云南省、辽宁省、甘肃省已颁布辖区内的地震预警管理规定，四川、新疆、河北、广东等地也在积极推进预警立法之中。
地震预警是社会工程，需要各级人民政府及相关行业共同推进。
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6月17日22时55分，四川省宜宾市长宁县发生6.0级地震。地震发生时，宜宾、成都、重庆等地提前发出了地震预警。其中，宜宾市提前10秒预警，成都高新区市民收到预警时间较震感提前61秒，重庆预警时间较震感提前44秒。
记者注意到，国家地震烈度速报与预警工程在2015年已经国务院批复立项，目前工程建设进度如何？建设完成后能达到何种预警效果？6月18日，记者专访了中国地震台网中心项目管理部主任王松。
预警和地震波“赛跑”
记者：地震预警与地震预报有什么区别？
王松：“预测”和“预警”是两个不同的概念。地震预测，一般是和地震预报同时出现。地震预测预报指的是在地震发生以前，根据地震观测资料和研究结果提出未来地震事件将要发生的时间、地点以及大小。而地震预警，是在地震发生后，根据观测到的地震波初期信息，快速估计地震参数并预测对周边地区的影响，抢在破坏性地震波到达之前，发布地震动强度和到达时间的预警信息，使企业和公众能够及时采取应急处置措施，减轻地震人员伤亡和灾害损失。
记者：地震预警的原理是什么？
王松：地震预警是指在地震发生以后，根据地震波与电磁波之间的时间差，和地震波“赛跑”，来赢取提前预警的时间。
地震发生时会产生两种主要的地震波：一种是速度较快但破坏较弱的纵波（传播速度约为6.0km/s）。一种是速度较慢但破坏较大的横波（传播速度约为3.5km/s）。地震预警就是利用纵波比横波传播速度快，以及电磁波（其传播速度约为300000km/s）远比地震波传播速度快的原理来实现的。
在大地震发生后，预警中心通过震中附近的地震仪捕捉到纵波，利用地震波信息快速计算出地震参数（时间、地点、震级大小）、影响程度和预警时间，抢在具有更大破坏性的横波到达之前，对可能遭受破坏和影响的地区发出地震警报。为人们逃生避险和行业紧急处置预留时间。地震预警是秒级响应，公众接收到地震预警信息就要采取避震逃生措施。
我国将建设五大重点地震预警区
记者：国家地震烈度速报与预警工程项目启动的背景是什么？
王松：我国是全球强震高发区域，1900年以来已发生6.0级以上地震逾500次，地震灾害涉及28个省份，死亡66万人，伤残近百万人，受灾达数亿人次，位居世界各国之首。汶川地震和玉树地震造成的重大人员伤亡和经济损失表明，我国重大基础设施的抗灾能力仍有不足、农村民居抗震设防能力依然薄弱。面对严峻的地震形势，必须大力发展地震烈度速报和地震预警。
记者：工程的具体建设内容包括什么？
王松：该项目总投资18.7亿元，将在全国建成由1987个配置测震仪和强震仪的基准站、3269个配置强震仪的基本站以及10349个配置烈度仪的一般站组成、平均台间距约为50千米的地震观测网络，并配置1个国家地震烈度速报与预警中心、1个国家备份中心、1个国家技术支持与保障中心、32个省级中心、173个市级发布中心以及3360个服务终端。
该项目将在华北、南北地震带、东南沿海、新疆天山中段以及拉萨周边地区等5个平均台间距约为12千米的预警重点地区形成秒级地震预警能力，在全国形成分钟级地震烈度速报能力。工程建成后，将依托电视、广播、互联网、新媒体、国家突发事件预警信息发布系统、信息接收终端等发布平台，为我国各级政府、社会公众、中小学校、行业企业等不同用户提供原地报警、灾害性地震预警、警戒性地震预警、远场大震预警、地震参数速报、地震烈度速报、地震动参数速报等产品信息服务。
2023年在全国形成地震预警能力
记者：目前项目进展如何？
王松：该工程于2015年6月经国务院常务会议审批批准立项，2017年2月获国家发展改革委可行性研究批复，2018年6月获国家发展改革委初步设计批复，同年7月召开实施启动大会。计划于2020年在部分地区率先形成地震烈度速报能力，2023年在全国形成地震预警能力。
记者：这个工程的功能目标是什么？
王松：预警工程将为各级政府和社会力量提升减灾服务能力提供先进可靠的平台基础。工程将在以下几个方面为社会公众、政府行业和地震科研等提供快捷准确的地震安全信息：
(1)预警工程能在破坏性地震发生后，为震中附近的社会公众提供数秒至数十秒的预警时间，减少公众地震伤亡。
(2)预警工程能为高速铁路、核电站、燃气管线等重大基础设施和生命线工程提供地震预警信息服务，形成跨行业的地震紧急处置联动能力，有效减少次生灾害和经济损失。
(3)预警工程能在震后数分钟内快速获取县城和乡镇的实测地震烈度，快速确定灾情分布、重灾区位置等信息，为各级政府震后高效指挥救灾行动提供科技支撑。
(4)预警工程将形成世界上最大规模“三网合一”实时传输综合地震观测台网，推动实时地震学、实时灾害学等学科发展，为推动经验地震预报向物理地震预报转变奠定基础。
自主研发地震预警核心技术
记者：目前国外有没有地震预警，他们是怎么预警的？
王松：20世纪90年代，日本、墨西哥、美国相继建设地震预警系统。其中，日本最早建立全国性地震预警系统并投入正式运行，是目前地震预警应用最广泛、运行实践最多的国家。2003年日本气象厅建成全国“紧急地震速报系统”，并先后于2006年8月和2007年10月起向特定企业用户和普通国民提供预警信息。
记者：我们是否借鉴了国外的一些东西？
王松：近年来，中国地震局一直致力推进地震预警技术攻关和技术试验验证，通过实施国家地震科技支撑计划自主研发了地震预警核心技术，先后在福建、京津冀、兰州和川滇交界地区建成预警示范系统进入试运行，并在福建晋江建成了地震预警信息发布示范区。经不同地区实际地震检验，各示范系统在地震预警时间、预警震级和定位精度等关键技术指标上表现良好，其中京津冀部分地区、福建沿海地区以及川滇交界的西昌-昭通地区最快可在震后10秒内完成预警信息产出。由于试运行期间上述地区并未发生具有预警必要的地震，上述系统目前仅仅限于技术测试和地震行业内部发布。
在观测台网布局方面，我国地震预警技术方案吸取了日、美等国预警系统的优点，并从中国国情出发，充分整合了测震仪、强震仪以及烈度仪等三类台网资料，实现了一网多用，且台网密度全面优于其他国家和地区的预警系统，奠定了充分发挥地震预警系统效能的基础条件；在预警技术方面，我国地震预警技术方案充分吸纳日、美等国多系统并行处理后进行综合结果判定的方法，并借鉴墨西哥远场大震预警技术，通过实时连续定位、连续测定震级、信息可靠性判定等多种技术创新，提升了整个系统的稳定性和可靠性。此外，我们还在探索融合GNSS台网的观测资料，以进一步提升预警台网效能。
地震预警是社会工程需共同推进
记者：目前这个工程有哪些待解决的难点？
王松：《中华人民共和国突发事件应对法》第四十三条规定“可以预警的自然灾害、事故灾难或者公共卫生事件即将发生或者发生的可能性增大时，县级以上地方各级人民政府应当根据有关法律、行政法规和国务院规定的权限和程序，发布相应级别的警报，决定并宣布有关地区进入预警期”，此条款为地震预警信息发布提供了法律基础，但配套法规尚需完善，相关的技术标准有待建立。
中国地震局在大力推进国家地震预警系统建设的同时，也在国务院新组建的应急管理部的全力支持下，坚持立法先行，举全局之力推动地震预警相关立法工作，以明确监管职责和工作机制，对地震预警信息发布主体、发布条件、预警内容、发布对象、法律责任等做出规范，为地震预警行业管理和社会服务提供制度保障。目前试点先行的福建省、云南省、辽宁省、甘肃省已颁布辖区内的地震预警管理规定，四川、新疆、河北、广东等地也在积极推进预警立法之中。
地震预警是社会工程，需要各级人民政府及相关行业共同推进。
远洋、绿城等房企加速布局养老地产，盈利难题待解
2018年，国家对房地产的调控持续收紧，在市场竞争度不断提升、利润率下滑的趋势中，不少房企开启多元化之路。其中，备受政策支持的养老地产成为房企眼中的“香饽饽“。据蓝鲸房产不完全统计，截止到2018年末，千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
在专家看来，房企之所以青睐养老地产，不外乎是考虑到养老地产前景广阔。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元。除此之外，近年来，国家对养老地产给予的政策支持也是逐年加大。
然而，2019年开年之时，易居中国执行总裁CEO丁祖昱却公开表示：“短期不看好养老地产”，这让外界一头雾水。事实上，房企进入养老地产一直面临着盈利难的困境，这主要是什么原因造成的?身陷“圈地质疑”的房企该如何发展养老地产。
2018年房企大力加码养老地产
近年来，随着养老市场空间不断被挖掘，企业加速养老市场布局。据蓝鲸房产不完全统计，在2018年克而瑞公布的千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
早在2010年，万科集团(SZ：000002，简称“万科”)在杭州、北京就已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。同年，保利发展(SH：600048，下简称“保利”)也开始试水养老地产，并于2013年重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来10年要打造50个养老机构。2013年，远洋集团(HK：03377，简称“远洋”)创建了养老品牌“椿萱茂”。
而在多年的探索中，各家企业也形成了自己的产品线。如万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。
到了2018年，房企对养老地产的布局仍在加速。这一年，龙湖集团(HK：00960，简称“龙湖”)推出了自己的养老品牌“椿山万树”，据悉，其已在北京、上海、重庆、成都等一二线城市开始布局。招商蛇口（SZ：001979）与关联方招商局仁和人寿共同成立招商局仁和养老投资有限公司（下简称“仁和养老”），之后仁和养老将成为招商蛇口养老产业布局的重资产平台，而类似的案例还有很多。
对于传统房企加码养老地产行业的原因，高力国际相关研报指出，是由于房地产行业进入下行周期，房地产行业利润下滑，新的利润增长点成为房企能否获得战略性持续发展的关键。而通过养老产业附加值提升土地溢价和收益，是房企挺进养老市场的一大重要考量。
合硕机构首席分析师郭毅则从养老产业的未来给予了解读。“我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企涉足养老地产这一“朝阳产业”，实际上为未来布局了一个无限大的市场。”她向蓝鲸房产表示。
据蓝鲸房产观察，对于已布局、即将布局养老产业的企业来说,强强联合成为行业发展首选。2018年7月10日,华润置地(HK：01109)与国家开发银行就养老业务合作在签订合作协议，双方将在居家社区养老设施、老年公寓、持续照料社区、老年养护院、康养小镇、养老人才实训基地、 老龄用品等领域开展合作。同时,龙湖椿山万树与成都中医药大学围绕康养产业发展签订战略合作协议,开启了龙湖养老业务在康养体系搭建上的创新合作探索。
此外，对于资金实力雄厚的企业来说，并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。2018年9月27日，远洋与美国MeriStar集团签署协议,宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商Meridian Senior Living约40%的股权。
养老地产盈利难题待解
值得注意的是，抢滩者虽然众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利是每个房企待解的难题。
蓝鲸房产了解到，目前养老地产共有四种商业模式：第一，出售模式，即以老年住宅为概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举;第二，租赁模式，房企不出售物业，而是持有并长期租赁，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式;第三，会费模式，房企销售会员，为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利;第四，出售和租赁相结合的模式，销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业。
但截止到2018年末，上述四种养老地产的盈利模式始终未得到破解。于房企而言，养老地产由于尚处于试水阶段，规模较小，且尚未盈利，其盈亏并未并入房企的财务报表中。
不过，据蓝鲸房产了解到，即便早在2013年就创立了养老品牌“椿萱茂”，但直至2018年末仍未实现盈利。
远洋相关负责人对蓝鲸房产表示，截至目前，远洋养老已在全国十个重点城市布局30个项目，床位过万张。经过6年的发展，其养老板块发展规模上虽已初具雏形，但对于盈利情况，上述负责人则表示：“椿萱茂把养老产业投资测算模型定义为前5年亏损，后5-15年才是投资回报的峰值，随着老年人的入住率提高盈利也将持续增长。”该负责人进一步透露，除位于北京亦庄的椿萱茂·凯建之外，目前在营的椿萱茂项目还处于培育期。
2010年，绿城集团(HK：03900，简称“绿城”)推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。2011年，绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。截至2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区，注册学员2000多人。但目前仍无法盈利。
为何房企做养老地产难以盈利?对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示：“对于养老地产来说，盈利难其实是有三点内容：第一、房地产领域实际上各类资金更偏好投资住宅，养老地产本身资金支持是不足的。第二、养老需求没有很好得以培育，尤其是很多养老项目只能针对部分高端客群，但这部分市场需求是有限的。第三、证券化等金融创新力度不够，这使得养老项目潜在的资金成本比较高。”
而从养老这个产业的发展而言，“养老地产的盈利难点在于：第一，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利;第二，养老地产配套以及其附属设施的税费较重，政府应该在税费上给予部分或全部减免;第三、养老地产涉及的运营服务体系没有统一的标准和操作规范，包括医疗护理服务、老年教育、安全、法律咨询、健康饮食等相关产业服务内容和质量参差不齐。”同策咨询研究中心总监张宏伟对蓝鲸房产表示。
房企布局养老地产身陷“圈地”质疑
在盈利难背后，房企布局养老地产一直面临着“圈地卖房”的质疑。
2017年12月12日，北京市民政局、国土规划委和住建委联合召开新闻发布会，正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园。然而，恭和家园建成验收后，由于作为医卫慈善用地却获房地产预售证，该项目被质疑在打着养老的旗号卖房。
此外，一直以养老项目自居的华银天鹅湖国际生态城，自2015年借助养老概念热实现快速售房之后，开始被曝出无证售房、售后包租、延期交房等问题，被多位业主讨伐。
就此，张宏伟对蓝鲸房产分析道：“从企业发展角度来讲，房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。按照国际经验来讲，养老地产项目一般倾向于‘向小向精’发展，一般300亩纯养老地产项目已经够大，但从具体案例情况来看，养老地产目前已经成为开发企业进行‘圈地运动’的工具。”
“比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩会做部分配套和住宅开发，这样才能在整体项目开发上实现盈利。”他举例道。
北京房地产协会秘书长陈志曾公开表示，由于养老地产项目定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。
针对养老地产如今面临的困局，一位长期观察养老地产的业内人士对蓝鲸房产分析道，对于传统房企来说，要进军养老产业，打造真正的养老地产，首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变，争取在政府支持和企业运营双管齐下，将“养老地产”转变为“养老服务”，实现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。
值得注意的是，丁祖昱曾提出，养老产业是一个复合概念，涵盖养老地产、护理康复、医疗保健、养老金融等各方面的内容，而中国今天这些方面资源都不到位，更不用谈整合了，条件还远不成熟。
在政策利好、“老龄化”趋势愈发明显的背景下，房企进入养老地产是必然选择，但养老地产是一个投资大且回报周期较长的产品，并非所有企业都适合进入。此外，从根本上来看，养老既是一门生意，也是一项社会关怀产业，若没有些许理想主义情怀，仅靠商业里的算计，这门生意或难走远。
2018年，国家对房地产的调控持续收紧，在市场竞争度不断提升、利润率下滑的趋势中，不少房企开启多元化之路。其中，备受政策支持的养老地产成为房企眼中的“香饽饽“。据蓝鲸房产不完全统计，截止到2018年末，千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
在专家看来，房企之所以青睐养老地产，不外乎是考虑到养老地产前景广阔。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元。除此之外，近年来，国家对养老地产给予的政策支持也是逐年加大。
然而，2019年开年之时，易居中国执行总裁CEO丁祖昱却公开表示：“短期不看好养老地产”，这让外界一头雾水。事实上，房企进入养老地产一直面临着盈利难的困境，这主要是什么原因造成的?身陷“圈地质疑”的房企该如何发展养老地产。
2018年房企大力加码养老地产
近年来，随着养老市场空间不断被挖掘，企业加速养老市场布局。据蓝鲸房产不完全统计，在2018年克而瑞公布的千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
早在2010年，万科集团(SZ：000002，简称“万科”)在杭州、北京就已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。同年，保利发展(SH：600048，下简称“保利”)也开始试水养老地产，并于2013年重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来10年要打造50个养老机构。2013年，远洋集团(HK：03377，简称“远洋”)创建了养老品牌“椿萱茂”。
而在多年的探索中，各家企业也形成了自己的产品线。如万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。
到了2018年，房企对养老地产的布局仍在加速。这一年，龙湖集团(HK：00960，简称“龙湖”)推出了自己的养老品牌“椿山万树”，据悉，其已在北京、上海、重庆、成都等一二线城市开始布局。招商蛇口（SZ：001979）与关联方招商局仁和人寿共同成立招商局仁和养老投资有限公司（下简称“仁和养老”），之后仁和养老将成为招商蛇口养老产业布局的重资产平台，而类似的案例还有很多。
对于传统房企加码养老地产行业的原因，高力国际相关研报指出，是由于房地产行业进入下行周期，房地产行业利润下滑，新的利润增长点成为房企能否获得战略性持续发展的关键。而通过养老产业附加值提升土地溢价和收益，是房企挺进养老市场的一大重要考量。
合硕机构首席分析师郭毅则从养老产业的未来给予了解读。“我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企涉足养老地产这一“朝阳产业”，实际上为未来布局了一个无限大的市场。”她向蓝鲸房产表示。
据蓝鲸房产观察，对于已布局、即将布局养老产业的企业来说,强强联合成为行业发展首选。2018年7月10日,华润置地(HK：01109)与国家开发银行就养老业务合作在签订合作协议，双方将在居家社区养老设施、老年公寓、持续照料社区、老年养护院、康养小镇、养老人才实训基地、 老龄用品等领域开展合作。同时,龙湖椿山万树与成都中医药大学围绕康养产业发展签订战略合作协议,开启了龙湖养老业务在康养体系搭建上的创新合作探索。
此外，对于资金实力雄厚的企业来说，并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。2018年9月27日，远洋与美国MeriStar集团签署协议,宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商Meridian Senior Living约40%的股权。
养老地产盈利难题待解
值得注意的是，抢滩者虽然众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利是每个房企待解的难题。
蓝鲸房产了解到，目前养老地产共有四种商业模式：第一，出售模式，即以老年住宅为概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举;第二，租赁模式，房企不出售物业，而是持有并长期租赁，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式;第三，会费模式，房企销售会员，为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利;第四，出售和租赁相结合的模式，销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业。
但截止到2018年末，上述四种养老地产的盈利模式始终未得到破解。于房企而言，养老地产由于尚处于试水阶段，规模较小，且尚未盈利，其盈亏并未并入房企的财务报表中。
不过，据蓝鲸房产了解到，即便早在2013年就创立了养老品牌“椿萱茂”，但直至2018年末仍未实现盈利。
远洋相关负责人对蓝鲸房产表示，截至目前，远洋养老已在全国十个重点城市布局30个项目，床位过万张。经过6年的发展，其养老板块发展规模上虽已初具雏形，但对于盈利情况，上述负责人则表示：“椿萱茂把养老产业投资测算模型定义为前5年亏损，后5-15年才是投资回报的峰值，随着老年人的入住率提高盈利也将持续增长。”该负责人进一步透露，除位于北京亦庄的椿萱茂·凯建之外，目前在营的椿萱茂项目还处于培育期。
2010年，绿城集团(HK：03900，简称“绿城”)推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。2011年，绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。截至2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区，注册学员2000多人。但目前仍无法盈利。
为何房企做养老地产难以盈利?对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示：“对于养老地产来说，盈利难其实是有三点内容：第一、房地产领域实际上各类资金更偏好投资住宅，养老地产本身资金支持是不足的。第二、养老需求没有很好得以培育，尤其是很多养老项目只能针对部分高端客群，但这部分市场需求是有限的。第三、证券化等金融创新力度不够，这使得养老项目潜在的资金成本比较高。”
而从养老这个产业的发展而言，“养老地产的盈利难点在于：第一，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利;第二，养老地产配套以及其附属设施的税费较重，政府应该在税费上给予部分或全部减免;第三、养老地产涉及的运营服务体系没有统一的标准和操作规范，包括医疗护理服务、老年教育、安全、法律咨询、健康饮食等相关产业服务内容和质量参差不齐。”同策咨询研究中心总监张宏伟对蓝鲸房产表示。
房企布局养老地产身陷“圈地”质疑
在盈利难背后，房企布局养老地产一直面临着“圈地卖房”的质疑。
2017年12月12日，北京市民政局、国土规划委和住建委联合召开新闻发布会，正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园。然而，恭和家园建成验收后，由于作为医卫慈善用地却获房地产预售证，该项目被质疑在打着养老的旗号卖房。
此外，一直以养老项目自居的华银天鹅湖国际生态城，自2015年借助养老概念热实现快速售房之后，开始被曝出无证售房、售后包租、延期交房等问题，被多位业主讨伐。
就此，张宏伟对蓝鲸房产分析道：“从企业发展角度来讲，房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。按照国际经验来讲，养老地产项目一般倾向于‘向小向精’发展，一般300亩纯养老地产项目已经够大，但从具体案例情况来看，养老地产目前已经成为开发企业进行‘圈地运动’的工具。”
“比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩会做部分配套和住宅开发，这样才能在整体项目开发上实现盈利。”他举例道。
北京房地产协会秘书长陈志曾公开表示，由于养老地产项目定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。
针对养老地产如今面临的困局，一位长期观察养老地产的业内人士对蓝鲸房产分析道，对于传统房企来说，要进军养老产业，打造真正的养老地产，首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变，争取在政府支持和企业运营双管齐下，将“养老地产”转变为“养老服务”，实现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。
值得注意的是，丁祖昱曾提出，养老产业是一个复合概念，涵盖养老地产、护理康复、医疗保健、养老金融等各方面的内容，而中国今天这些方面资源都不到位，更不用谈整合了，条件还远不成熟。
在政策利好、“老龄化”趋势愈发明显的背景下，房企进入养老地产是必然选择，但养老地产是一个投资大且回报周期较长的产品，并非所有企业都适合进入。此外，从根本上来看，养老既是一门生意，也是一项社会关怀产业，若没有些许理想主义情怀，仅靠商业里的算计，这门生意或难走远。
【暗访走私冻肉：多数流向餐饮业 存食品安全隐患】正规市场上，走私而来的冷冻肉类产品，明目张胆大规模交易……记者调查发现，大量走私冻肉充斥冻品交易市场，货源来自全国各地，主要流向为西部地区的餐饮行业，不仅埋下食品安全隐患，造成关税损失，还对正规肉类企业造成冲击，形成 “劣币驱逐良币”的恶性循环。
走私冻肉成业内“潜规则”
地处重庆九龙坡区的明品福冻品交易市场，以及大渡口区的万吨冷冻品交易市场，均为我国西部地区规模较大的冷冻肉类、海产品、农副产品交易市场。相关数据显示，每天有数千吨冻品在这两大市场集散，运往重庆、四川、贵州等西南省份。
在明品福冻品交易市场，一家名为“金X食品”的商铺摊位上，产自国内外的冷冻肉类、水产品种类比较齐全，包括猪蹄、凤爪、牛肉等产品，分别来自巴西、俄罗斯、美国等多个国家和地区。
“你要有证的还是没证的？没证的肉更便宜。”见记者在查看摊位上的各类冻肉产品，一名店员说，“证”指的是进口报关、检验检疫等相关手续，没证的肉就是未经通关报检的走私肉。
店员说，以凤爪为例，走私货有每件12公斤和20公斤两种规格，价格是270元和460元，分别比正规渠道进口的产品低50元和80元左右。
记者注意到，摊位上的走私冻肉外包装只有英文标识，没有我国正规进口货物所要求的中文标识，也没有我国通关报检的凭证。
相对于走私凤爪，走私牛肉的优惠力度更大。在万吨冷冻品交易市场，“X达食品”的店员给半月谈记者推荐了一款走私牛腱子肉，从产品外形观察，其与正规渠道进口的产品并无明显区别，价格是每20公斤720元，而正规渠道进口的牛腱子肉价格是每20公斤960元。
这两家大型交易市场共有上千家商户，记者随机走访的40余家商户中，90%以上的商户均销售走私冻肉，商户多是将走私货与正规货同时销售，走私货的范围涵盖鸡肉、猪肉、牛肉类产品。
走私冻肉的数量尚无法估算，但多家商户店员表示，销售走私冻肉在业内已成为“潜规则”，虽然没有正规进口手续，但价格便宜，市场供需非常旺盛。
走私货何以明目张胆在正规市场上销售？记者在两家交易市场的微信群内看到，相关部门开展例行市场检查之前，市场管理方都会提前在群内“通风报信”，商家则提前将走私货转移，或在检查当天关门歇业，以躲避监管。
例如，7月23日，半月谈记者在万吨冷冻品交易市场的“万吨客户群”中看到，市场管理方多次发布信息提醒：各位老板，明天注意一下，三无产品不摆样品。
走私冻肉多数流向餐饮行业
大量的走私冻肉来自哪里？又流向哪里？记者调查发现，交易市场的商户只是走私冻肉链条上的一环，大量走私冻肉背后，是一张遍布全国各地的供销网络。
记者看到，每晚9点以后，会有辽宁、河南、浙江等全国各地牌照的重型卡车，满载货物驶入两家大型交易市场，停靠在冷冻仓库月台前卸货，其中就包括一部分走私货。
走私冻肉在业内又被称为“水漂货”，指的是未通过正规进口程序，直接从海上漂过来的货物。
经过多名卡车驾驶员指引，记者发现，这些走私冻肉外包装没有中文标识，没有通关报检凭证，包装箱都被一层塑料袋包裹。
多名卡车驾驶员说，“水漂货”在前期运输过程中往往会出现冷链物流“断链”的现象，为防止冻肉融化后的血水污染其他货物，通常给纸箱包上一层塑料袋。
与此同时，两家交易市场上销售的走私冻肉主要流向是餐饮行业。半月谈记者以进货为由看到多家商户的销售记录，发现“水漂货”的买家多是西部地区的一些餐馆。
埋下食品安全隐患，冲击正规肉类企业
大量流入正规市场的走私冻肉，造成税收损失，埋下食品安全隐患，还对正规肉类企业造成冲击，形成 “劣币驱逐良币”的恶性循环。
记者算了一笔账：
进口肉类的综合税率约为25%，以牛肉为例，每吨进口牛肉价值约2万元，以此计算，每吨走私牛肉即造成约5000元的税收损失，每货柜牛肉约25吨，税收损失约12.5万元。
除了税收损失，“水漂货”还埋下食品安全隐患。在堆放货物的仓库月台上，记者随机打开几箱包裹“水漂货”的塑料袋发现，冻肉融化后流出的血水已浸透了包装箱，有的“水漂货”甚至来自被我国认定为不安全地区而禁止肉类进口的国家。
与此同时，走私冻肉大量流入市场，也对正规的肉类企业造成冲击。“水漂货的低成本、低售价让正规进口的产品销售惨淡。”一家正规肉类企业的负责人算了一笔账：以猪蹄为例，正规进口的成本每吨约为2.3万元，而走私货成本每吨仅为1.6万元左右，售价约为每吨2万元，远低于正规进口猪蹄的成本价。
受访业内人士表示，近年来，国家大力打击走私犯罪的消息不时见诸报端，但目前来看，走私冻肉的违法成本依然较低，不足以对不法分子形成威慑。建议在国家的统筹指挥下，全国各地方和部门形成合力，从走私肉类的源头入手，对“走私—运输—销售—购买”的非法链条加强明察暗访，加大监管打击力度，保障市场秩序，消除食品安全隐患。
走私冻肉成业内“潜规则”
地处重庆九龙坡区的明品福冻品交易市场，以及大渡口区的万吨冷冻品交易市场，均为我国西部地区规模较大的冷冻肉类、海产品、农副产品交易市场。相关数据显示，每天有数千吨冻品在这两大市场集散，运往重庆、四川、贵州等西南省份。
在明品福冻品交易市场，一家名为“金X食品”的商铺摊位上，产自国内外的冷冻肉类、水产品种类比较齐全，包括猪蹄、凤爪、牛肉等产品，分别来自巴西、俄罗斯、美国等多个国家和地区。
“你要有证的还是没证的？没证的肉更便宜。”见记者在查看摊位上的各类冻肉产品，一名店员说，“证”指的是进口报关、检验检疫等相关手续，没证的肉就是未经通关报检的走私肉。
店员说，以凤爪为例，走私货有每件12公斤和20公斤两种规格，价格是270元和460元，分别比正规渠道进口的产品低50元和80元左右。
记者注意到，摊位上的走私冻肉外包装只有英文标识，没有我国正规进口货物所要求的中文标识，也没有我国通关报检的凭证。
相对于走私凤爪，走私牛肉的优惠力度更大。在万吨冷冻品交易市场，“X达食品”的店员给半月谈记者推荐了一款走私牛腱子肉，从产品外形观察，其与正规渠道进口的产品并无明显区别，价格是每20公斤720元，而正规渠道进口的牛腱子肉价格是每20公斤960元。
这两家大型交易市场共有上千家商户，记者随机走访的40余家商户中，90%以上的商户均销售走私冻肉，商户多是将走私货与正规货同时销售，走私货的范围涵盖鸡肉、猪肉、牛肉类产品。
走私冻肉的数量尚无法估算，但多家商户店员表示，销售走私冻肉在业内已成为“潜规则”，虽然没有正规进口手续，但价格便宜，市场供需非常旺盛。
走私货何以明目张胆在正规市场上销售？记者在两家交易市场的微信群内看到，相关部门开展例行市场检查之前，市场管理方都会提前在群内“通风报信”，商家则提前将走私货转移，或在检查当天关门歇业，以躲避监管。
例如，7月23日，半月谈记者在万吨冷冻品交易市场的“万吨客户群”中看到，市场管理方多次发布信息提醒：各位老板，明天注意一下，三无产品不摆样品。
走私冻肉多数流向餐饮行业
大量的走私冻肉来自哪里？又流向哪里？记者调查发现，交易市场的商户只是走私冻肉链条上的一环，大量走私冻肉背后，是一张遍布全国各地的供销网络。
记者看到，每晚9点以后，会有辽宁、河南、浙江等全国各地牌照的重型卡车，满载货物驶入两家大型交易市场，停靠在冷冻仓库月台前卸货，其中就包括一部分走私货。
走私冻肉在业内又被称为“水漂货”，指的是未通过正规进口程序，直接从海上漂过来的货物。
经过多名卡车驾驶员指引，记者发现，这些走私冻肉外包装没有中文标识，没有通关报检凭证，包装箱都被一层塑料袋包裹。
多名卡车驾驶员说，“水漂货”在前期运输过程中往往会出现冷链物流“断链”的现象，为防止冻肉融化后的血水污染其他货物，通常给纸箱包上一层塑料袋。
与此同时，两家交易市场上销售的走私冻肉主要流向是餐饮行业。半月谈记者以进货为由看到多家商户的销售记录，发现“水漂货”的买家多是西部地区的一些餐馆。
埋下食品安全隐患，冲击正规肉类企业
大量流入正规市场的走私冻肉，造成税收损失，埋下食品安全隐患，还对正规肉类企业造成冲击，形成 “劣币驱逐良币”的恶性循环。
记者算了一笔账：
进口肉类的综合税率约为25%，以牛肉为例，每吨进口牛肉价值约2万元，以此计算，每吨走私牛肉即造成约5000元的税收损失，每货柜牛肉约25吨，税收损失约12.5万元。
除了税收损失，“水漂货”还埋下食品安全隐患。在堆放货物的仓库月台上，记者随机打开几箱包裹“水漂货”的塑料袋发现，冻肉融化后流出的血水已浸透了包装箱，有的“水漂货”甚至来自被我国认定为不安全地区而禁止肉类进口的国家。
与此同时，走私冻肉大量流入市场，也对正规的肉类企业造成冲击。“水漂货的低成本、低售价让正规进口的产品销售惨淡。”一家正规肉类企业的负责人算了一笔账：以猪蹄为例，正规进口的成本每吨约为2.3万元，而走私货成本每吨仅为1.6万元左右，售价约为每吨2万元，远低于正规进口猪蹄的成本价。
受访业内人士表示，近年来，国家大力打击走私犯罪的消息不时见诸报端，但目前来看，走私冻肉的违法成本依然较低，不足以对不法分子形成威慑。建议在国家的统筹指挥下，全国各地方和部门形成合力，从走私肉类的源头入手，对“走私—运输—销售—购买”的非法链条加强明察暗访，加大监管打击力度，保障市场秩序，消除食品安全隐患。
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