房屋托管“跑路”的法律提示
近年来，因房屋托管公司节约时间、成本的特点，全国各地房屋托管租赁行业悄然兴起，但由于监管不到位、行为人法律意识淡薄等原因，房屋托管公司“跑路”现象频繁发生。
此类现象的层出不穷，除对房屋出租人以及实际租赁人造成经济损失和生活困扰外，大量个案的出现还对地区稳定和发展大局造成不良影响。那么，房屋托管公司“跑路”现象是属于民事纠纷还是涉嫌刑事犯罪，房东和租客又该如何规避这一风险呢？
“高进低出、长收短付”案件频发
记者梳理发现，今年以来，全国多地发生房屋托管公司“跑路”事件：河北廊坊多个房屋托管公司收租后“失联”，涉及至少几百名房东和租客；福州某房屋托管公司收取装修费后并拖欠几个月租金，称资金链断裂……
典型的如某托管公司，成立8个月便“跑路”。该公司在经营过程中采用“高进低出、长收短付”的方式吸引房东和租客，即高租金吸引房东、低租金吸引租客，以年租金形式长收租客房租、月租金或季租金短付房东租金。
据房东刘某某介绍，该托管公司每月支付给刘某某3780元租金，但每月仅收取租客2350元租金，明显低于市场价格，但租客需提前按年支付。以此种方式收取大量租金之后，托管公司卷款“跑路”。
“这种房屋托管公司成立时间极短，以‘高进低出、长收短付’的模式经营，明显不可能盈利，亏损是必然结果。”南岸区法院法官陈强华说。
是否构成刑事犯罪存在争议
在南岸区法院法官鞠劼看来，房屋托管行业经营模式不外乎两种。一种模式为转租赁模式，即房东与托管公司之间构成普通的房屋租赁关系，后托管公司将房屋转租给租客，此种模式下房东系出租人，托管公司作为第一承租人，租客系次承租人。
第二种模式为委托代理模式，房东与房屋托管公司之间签订《委托代理合同》，授权给托管公司代为出租、打理、代管房屋。在委托代理模式下，房屋托管公司与租客签订的租赁合同，对房东同样具有法律约束力，房东与租客形成直接的租赁关系。
二者的关键区别在于房屋托管公司与租客间的合同主要内容是否受房东支配，如选择租客、决定租金、租赁期限。在委托代理模式下，托管公司代理房东与租客签订协议，真正发生租赁关系的是房东与租客之间，房东有权决定上述内容，但在转租赁模式下，房东与租客没有形成直接的法律关系，无权决定上述内容。
重庆工商大学法学博士唐旭认为，在转租赁模式下，托管公司的收益应当是收取租客租金与支付给房东租金的差价；在委托代理模式下，托管公司的收益应当是收取的托管服务费，或称之为代理费。如果房屋托管公司正常经营，基于租赁市场商业风险或因自身经营不善等原因难以继续运营，而发生“跑路”事件，应定性为民事案件。
司法实践中，法院发现部分房屋托管公司成立时间极短。陈强华认为，该类托管公司在以“高进低出、长收短付”的模式经营时，其主观在很大程度上已经存在非法占有租客租金的故意，部分托管公司在其成立之时就已经具有诈骗的故意。
唐旭也认为，因房屋托管公司利用租赁合同，隐瞒其实际并不具有履行能力的事实，“高进低出”的模式根本无法具有支付房东租金的能力，骗取租客租金，不仅仅侵害公私财产，而且扰乱市场经济秩序，涉嫌诈骗。
加强行业监管及时介入止损
房屋托管租赁作为新兴的房屋租赁业务，其本身具有巨大的市场需求，但房屋托管公司频繁“跑路”，让房东和租客都对房屋托管公司敬而远之。“房屋托管公司的诚信危机势必给整个房屋托管租赁市场带来诚信危机，影响整个房屋托管市场的经济秩序，阻碍房屋托管租赁行业的发展。规范房屋托管公司的行为、加强对房屋托管公司的市场监督管理，迫在眉睫。”唐旭表示。
对此，法官建议，引入第三方机构监管租赁行业的预收租金、押金等资金，用以保障承租人和出租人的资金安全。其实，我国部分地区已经出台了相关办法，以加强对房屋租赁企业的资金监管。如2019年11月出台的《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，要求在杭州市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业，应在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报市房产行政主管部门备案。同时要求住房租赁企业必须与银行签订专户托管协议，向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。该监管办法还特别要求“托管式”住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，以此保障房源委托人和承租人的资金安全。
同时，法官建议相关职责部门会同行业组织，加大对房屋托管公司的监管，加强对房屋托管公司资质、业务执行等方面能力的审核与监督，引导房屋托管公司步入良性发展轨道。同时加大法治宣传力度，及时向社会发出风险提示，引导社会群体合理避险，积极维护良好的房屋租赁环境，为房屋托管市场有序发展奠定坚实法治基础。
针对在此类事件中遭受损失的房屋出租人和实际租赁人，法官建议在事情发生后应及时报警，并收集好相关证据，若非涉嫌诈骗，可及时向法院提起民事诉讼，尽最大可能保障自己的合法权益。而针对正在正常履约中的房屋托管，法官建议各方与托管公司建立紧密联系，及时获取动向信息，若有房租拖欠或者水、电、气供应方以及物业方通知欠费时，应及时查明实情，介入止损。
此外，法官也提醒房屋出租人和租赁人，尽可能通过合法中介直接签订租赁合同；而对于有托管意向的房屋持有人和租赁人，也应尽可能与成立时间较长，资质、信誉良好的公司合作，最大程度降低托管公司“跑路”造成的风险。
近年来，因房屋托管公司节约时间、成本的特点，全国各地房屋托管租赁行业悄然兴起，但由于监管不到位、行为人法律意识淡薄等原因，房屋托管公司“跑路”现象频繁发生。
此类现象的层出不穷，除对房屋出租人以及实际租赁人造成经济损失和生活困扰外，大量个案的出现还对地区稳定和发展大局造成不良影响。那么，房屋托管公司“跑路”现象是属于民事纠纷还是涉嫌刑事犯罪，房东和租客又该如何规避这一风险呢？
“高进低出、长收短付”案件频发
记者梳理发现，今年以来，全国多地发生房屋托管公司“跑路”事件：河北廊坊多个房屋托管公司收租后“失联”，涉及至少几百名房东和租客；福州某房屋托管公司收取装修费后并拖欠几个月租金，称资金链断裂……
典型的如某托管公司，成立8个月便“跑路”。该公司在经营过程中采用“高进低出、长收短付”的方式吸引房东和租客，即高租金吸引房东、低租金吸引租客，以年租金形式长收租客房租、月租金或季租金短付房东租金。
据房东刘某某介绍，该托管公司每月支付给刘某某3780元租金，但每月仅收取租客2350元租金，明显低于市场价格，但租客需提前按年支付。以此种方式收取大量租金之后，托管公司卷款“跑路”。
“这种房屋托管公司成立时间极短，以‘高进低出、长收短付’的模式经营，明显不可能盈利，亏损是必然结果。”南岸区法院法官陈强华说。
是否构成刑事犯罪存在争议
在南岸区法院法官鞠劼看来，房屋托管行业经营模式不外乎两种。一种模式为转租赁模式，即房东与托管公司之间构成普通的房屋租赁关系，后托管公司将房屋转租给租客，此种模式下房东系出租人，托管公司作为第一承租人，租客系次承租人。
第二种模式为委托代理模式，房东与房屋托管公司之间签订《委托代理合同》，授权给托管公司代为出租、打理、代管房屋。在委托代理模式下，房屋托管公司与租客签订的租赁合同，对房东同样具有法律约束力，房东与租客形成直接的租赁关系。
二者的关键区别在于房屋托管公司与租客间的合同主要内容是否受房东支配，如选择租客、决定租金、租赁期限。在委托代理模式下，托管公司代理房东与租客签订协议，真正发生租赁关系的是房东与租客之间，房东有权决定上述内容，但在转租赁模式下，房东与租客没有形成直接的法律关系，无权决定上述内容。
重庆工商大学法学博士唐旭认为，在转租赁模式下，托管公司的收益应当是收取租客租金与支付给房东租金的差价；在委托代理模式下，托管公司的收益应当是收取的托管服务费，或称之为代理费。如果房屋托管公司正常经营，基于租赁市场商业风险或因自身经营不善等原因难以继续运营，而发生“跑路”事件，应定性为民事案件。
司法实践中，法院发现部分房屋托管公司成立时间极短。陈强华认为，该类托管公司在以“高进低出、长收短付”的模式经营时，其主观在很大程度上已经存在非法占有租客租金的故意，部分托管公司在其成立之时就已经具有诈骗的故意。
唐旭也认为，因房屋托管公司利用租赁合同，隐瞒其实际并不具有履行能力的事实，“高进低出”的模式根本无法具有支付房东租金的能力，骗取租客租金，不仅仅侵害公私财产，而且扰乱市场经济秩序，涉嫌诈骗。
加强行业监管及时介入止损
房屋托管租赁作为新兴的房屋租赁业务，其本身具有巨大的市场需求，但房屋托管公司频繁“跑路”，让房东和租客都对房屋托管公司敬而远之。“房屋托管公司的诚信危机势必给整个房屋托管租赁市场带来诚信危机，影响整个房屋托管市场的经济秩序，阻碍房屋托管租赁行业的发展。规范房屋托管公司的行为、加强对房屋托管公司的市场监督管理，迫在眉睫。”唐旭表示。
对此，法官建议，引入第三方机构监管租赁行业的预收租金、押金等资金，用以保障承租人和出租人的资金安全。其实，我国部分地区已经出台了相关办法，以加强对房屋租赁企业的资金监管。如2019年11月出台的《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，要求在杭州市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业，应在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报市房产行政主管部门备案。同时要求住房租赁企业必须与银行签订专户托管协议，向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。该监管办法还特别要求“托管式”住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，以此保障房源委托人和承租人的资金安全。
同时，法官建议相关职责部门会同行业组织，加大对房屋托管公司的监管，加强对房屋托管公司资质、业务执行等方面能力的审核与监督，引导房屋托管公司步入良性发展轨道。同时加大法治宣传力度，及时向社会发出风险提示，引导社会群体合理避险，积极维护良好的房屋租赁环境，为房屋托管市场有序发展奠定坚实法治基础。
针对在此类事件中遭受损失的房屋出租人和实际租赁人，法官建议在事情发生后应及时报警，并收集好相关证据，若非涉嫌诈骗，可及时向法院提起民事诉讼，尽最大可能保障自己的合法权益。而针对正在正常履约中的房屋托管，法官建议各方与托管公司建立紧密联系，及时获取动向信息，若有房租拖欠或者水、电、气供应方以及物业方通知欠费时，应及时查明实情，介入止损。
此外，法官也提醒房屋出租人和租赁人，尽可能通过合法中介直接签订租赁合同；而对于有托管意向的房屋持有人和租赁人，也应尽可能与成立时间较长，资质、信誉良好的公司合作，最大程度降低托管公司“跑路”造成的风险。
#成都出租# 【健康中国行，实践中国心】5月9日，黄水镇街道办事处组织的全国第31个助残日“健康中国行，实践中国心”新时代文明实践公益活动在双流区黄水镇柳江社区举行，成都出租汽车雷锋车队党员志愿者代表，长江出租车公司驾驶员代表，康福德高星级车队代表，谊兴公司驾驶员代表等积极响应，为助残日提供四台出租车，免费接送38人。
全国出租水上挖掘机，型号齐全，设备新欢迎新老客户来电咨询
水陆挖掘机又叫水陆两用挖掘机(也叫水上挖掘机、水挖、水路挖掘机)，水陆挖掘机是经过改装的漂浮式履带挖掘机。其工作原理和操作模式和陆地履带挖掘机一样，不同之处就是自旋转部位以下做了改装，解决了陆地挖掘机不能作业的空白区域。
水陆两用挖掘机出租告诉你为什么要控制液压油温度：液压油泄漏如果发生了液压油泄漏，挖掘机的液压系统便不能建立起压力，从而对施工产生影响，还会造成一定的环境污染问题。影响生产，甚至产生无法估计的严重后果。分析为确保挖掘机液压系统工作正常、可靠、减少故障和寿命，必须采取有效措施控制油的污染；
1、控制液压油温度：油温过高往往会给液压系统带来以下不利影响：
1)油液黏度下降，使活动部位的油膜破坏、磨擦阻力增大，引起系统发热、执行元件(例如液压缸)爬行。油液黏度下降可导致泄漏增加，系统工作效率显著降低；
2)油液黏度下降后，经过节流器时其特性会发生变化，使活塞运动速度不稳定；
3)油温过高引起机件热膨胀，使运动副之间的间隙发生变化，造成动作不灵或卡死，使其工作性能和精度下降；
4)当油温超过55摄氏度时，油液氧化加剧，使用寿命缩短，据资料介绍，当油温超过55摄氏度后温度每升高9摄氏度，油的使用寿命缩短一半，因此，对不同用途和不同工作条件的机器。应有不同的允许工作油温。建筑机械液压系统允许的正常工作油温为35-55摄氏度，高为70摄氏度；
2、控制过滤精度：为了控制油液的污染度，要根据系统和元件的不同要求，分别在吸油口、压力管路、伺服调速阀的进油口等处，按照要求的过滤精度设置滤油器，以控制油液中的颗粒污染物，使液压系统性能可靠、工作稳定。滤油器过滤精度一般按系统中对过滤精度敏感性大的元件来选择。
水陆挖掘机又叫水陆两用挖掘机(也叫水上挖掘机、水挖、水路挖掘机)，水陆挖掘机是经过改装的漂浮式履带挖掘机。其工作原理和操作模式和陆地履带挖掘机一样，不同之处就是自旋转部位以下做了改装，解决了陆地挖掘机不能作业的空白区域。
水陆两用挖掘机出租告诉你为什么要控制液压油温度：液压油泄漏如果发生了液压油泄漏，挖掘机的液压系统便不能建立起压力，从而对施工产生影响，还会造成一定的环境污染问题。影响生产，甚至产生无法估计的严重后果。分析为确保挖掘机液压系统工作正常、可靠、减少故障和寿命，必须采取有效措施控制油的污染；
1、控制液压油温度：油温过高往往会给液压系统带来以下不利影响：
1)油液黏度下降，使活动部位的油膜破坏、磨擦阻力增大，引起系统发热、执行元件(例如液压缸)爬行。油液黏度下降可导致泄漏增加，系统工作效率显著降低；
2)油液黏度下降后，经过节流器时其特性会发生变化，使活塞运动速度不稳定；
3)油温过高引起机件热膨胀，使运动副之间的间隙发生变化，造成动作不灵或卡死，使其工作性能和精度下降；
4)当油温超过55摄氏度时，油液氧化加剧，使用寿命缩短，据资料介绍，当油温超过55摄氏度后温度每升高9摄氏度，油的使用寿命缩短一半，因此，对不同用途和不同工作条件的机器。应有不同的允许工作油温。建筑机械液压系统允许的正常工作油温为35-55摄氏度，高为70摄氏度；
2、控制过滤精度：为了控制油液的污染度，要根据系统和元件的不同要求，分别在吸油口、压力管路、伺服调速阀的进油口等处，按照要求的过滤精度设置滤油器，以控制油液中的颗粒污染物，使液压系统性能可靠、工作稳定。滤油器过滤精度一般按系统中对过滤精度敏感性大的元件来选择。
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