投资客 [小林] 十年炒房的故事4 – 小林的目标与做法
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接着我问小林：
[林哥，那你是打算先在这一行中了解与认识，]
[然后再如一般投资客这样投资吗。]
[那投资买房的资金很庞大，你要如何取得？]
当然了，我会问这问题，会怕小林会不会跟我借钱。
小林说：
[还好当时我名下还有一间透天的房子，在安平。]
[很大间，地坪就快40坪了，1到5楼。]
[目前市价应该有800万。]
[我打算贷款500万来拼拼看。]
-------------------------------------
500万炒房确实有点少，当年的行情来看。
一间透天的就要400万了，大楼的约200万以内。
以台南这边投资客炒房的风格，
都还要再装潢过比较好卖的。
那这样来看的话，500万应该太少了。
于是我将我的疑问提了出来。
--------------------------------------
小林听了说：
[潘先生！我预计500万最多可以投资十间。]
[保守一点也可以五间。]
我一听吓了一跳：
[怎么可能，那要怎么投资？]
小林笑笑的说：
[首先是标地物，我会以150万以内的大楼为目标。]
[公司内部有好的，CP质高的房子我们会优先认购，]
[一般入手成交价130-140万上下。]
[那一般贷款是贷八成，但我们有配合的代书跟银行，]
[这样可以贷到9成甚至可以全额贷。]
----------------------------------------------
PS：这边说明一下贷款的方式，条件好的可以贷到9成。
十成全额贷正常来说是不可能的。
因此就要做AB合约。例如房价150万，
那做两份合约，给银行看的那份写170万，
这样就可以贷款150万下来了。
而跟屋主签约的那份就是真实的150万。
-----------------------------------------
小林继续说：
[那等于买房子只需要付过户等等代书费用，这部分抓5-8万。]
[然后木工进场装修，一个月内就要装修好。]
[木工等费用抓30万以内，加过户费用尽量在40万内。]
[装修好后放上各大仲介网联卖，预计三个月内要卖出。]
[这样成本不会超过180万，开价238万。]
[一般成交会落在200万出头]
[潘先生你想一下，目前台南3房的空屋，什么都没有，]
[成交都要落在180万上下了。]
[那我们帮他们装修好，并附上家俱。]
[保证比他们自己装修买家具更便宜与划算。]
[这样200万出头，真的很好成交的]
[那我一间房只要有赚个20~30万就脱手了。]
[这样一间房用50万来做，非常充裕的。]
-----------------------------------------
有人会说买房不要买投资客装修好的房子，
这是有原因的，当然了也要看投资客有没有良心。
但会做投资客的，基本上良心都刚好没带出来。
以装修来讲，我个人的做法是全屋的水电都打掉重做。
那水电打掉重做就等于全室的地板与油漆都要换新了。
光这部分水电费用就将近30万了。
还不包括地板卫浴设备油漆呢。
----------------------------------------
因此投资客装修30万要弄好，这就很勉强了。
那就只能原本水电都不要动，卫浴都重新做过，
以小林的做法一间卫浴大概4万内可以用好。
大楼卫浴顶多两间，这就8万了。
再来就木作装潢了，这部分花比较多钱，
也是尽量控制在十万内，再来就全室油漆，
大概3-5万之间。
最后就是一些家具进场了。
--------------------------------------
墙壁比较糟的地方，就贴壁纸，
不然就是矽酸钙板直接封板，眼不见为净。
那这类房子的客群都是首购族与年轻人。
年轻人预算比较紧绷，
同样的房子，如果是一般人来装修，那肯定水电重做，
那装修费用就要将近60万了。
--------------------------------------
以年轻人来看这房屋，全室装修漂漂亮亮，
开价238万，成交抓210万，
扣掉装修60万的话，那就等于是150万买到这房子了。
不管怎么算，都是划算的。
--------------------------------------
加上装修的费用是无法贷款的，
因此年轻人首购族，预算有限的，
明明知道这是投资客装修的房子，
最后也是不得不选择装修好的房子的。
等过几年升官发大财了有小孩之后，
我们再换大房子就好了。
这是大部分年轻首购族的想法。
-----------------------------------
因此以小林的想法与目标的设定，
当时这模式，是非常成功的销售模式的。
小林跟我说了他的想法与做法，
我听了也只能祝福他而已。
我再次见到小林，应该是在2011年………..
再见小林，以经是翻天覆地的改变了……
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图：昨天看到的新闻，图片中为台南运河星钻特区，
前天台南市政府招标，得标价一坪108万。
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接着我问小林：
[林哥，那你是打算先在这一行中了解与认识，]
[然后再如一般投资客这样投资吗。]
[那投资买房的资金很庞大，你要如何取得？]
当然了，我会问这问题，会怕小林会不会跟我借钱。
小林说：
[还好当时我名下还有一间透天的房子，在安平。]
[很大间，地坪就快40坪了，1到5楼。]
[目前市价应该有800万。]
[我打算贷款500万来拼拼看。]
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500万炒房确实有点少，当年的行情来看。
一间透天的就要400万了，大楼的约200万以内。
以台南这边投资客炒房的风格，
都还要再装潢过比较好卖的。
那这样来看的话，500万应该太少了。
于是我将我的疑问提了出来。
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小林听了说：
[潘先生！我预计500万最多可以投资十间。]
[保守一点也可以五间。]
我一听吓了一跳：
[怎么可能，那要怎么投资？]
小林笑笑的说：
[首先是标地物，我会以150万以内的大楼为目标。]
[公司内部有好的，CP质高的房子我们会优先认购，]
[一般入手成交价130-140万上下。]
[那一般贷款是贷八成，但我们有配合的代书跟银行，]
[这样可以贷到9成甚至可以全额贷。]
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PS：这边说明一下贷款的方式，条件好的可以贷到9成。
十成全额贷正常来说是不可能的。
因此就要做AB合约。例如房价150万，
那做两份合约，给银行看的那份写170万，
这样就可以贷款150万下来了。
而跟屋主签约的那份就是真实的150万。
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小林继续说：
[那等于买房子只需要付过户等等代书费用，这部分抓5-8万。]
[然后木工进场装修，一个月内就要装修好。]
[木工等费用抓30万以内，加过户费用尽量在40万内。]
[装修好后放上各大仲介网联卖，预计三个月内要卖出。]
[这样成本不会超过180万，开价238万。]
[一般成交会落在200万出头]
[潘先生你想一下，目前台南3房的空屋，什么都没有，]
[成交都要落在180万上下了。]
[那我们帮他们装修好，并附上家俱。]
[保证比他们自己装修买家具更便宜与划算。]
[这样200万出头，真的很好成交的]
[那我一间房只要有赚个20~30万就脱手了。]
[这样一间房用50万来做，非常充裕的。]
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有人会说买房不要买投资客装修好的房子，
这是有原因的，当然了也要看投资客有没有良心。
但会做投资客的，基本上良心都刚好没带出来。
以装修来讲，我个人的做法是全屋的水电都打掉重做。
那水电打掉重做就等于全室的地板与油漆都要换新了。
光这部分水电费用就将近30万了。
还不包括地板卫浴设备油漆呢。
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因此投资客装修30万要弄好，这就很勉强了。
那就只能原本水电都不要动，卫浴都重新做过，
以小林的做法一间卫浴大概4万内可以用好。
大楼卫浴顶多两间，这就8万了。
再来就木作装潢了，这部分花比较多钱，
也是尽量控制在十万内，再来就全室油漆，
大概3-5万之间。
最后就是一些家具进场了。
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墙壁比较糟的地方，就贴壁纸，
不然就是矽酸钙板直接封板，眼不见为净。
那这类房子的客群都是首购族与年轻人。
年轻人预算比较紧绷，
同样的房子，如果是一般人来装修，那肯定水电重做，
那装修费用就要将近60万了。
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以年轻人来看这房屋，全室装修漂漂亮亮，
开价238万，成交抓210万，
扣掉装修60万的话，那就等于是150万买到这房子了。
不管怎么算，都是划算的。
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加上装修的费用是无法贷款的，
因此年轻人首购族，预算有限的，
明明知道这是投资客装修的房子，
最后也是不得不选择装修好的房子的。
等过几年升官发大财了有小孩之后，
我们再换大房子就好了。
这是大部分年轻首购族的想法。
-----------------------------------
因此以小林的想法与目标的设定，
当时这模式，是非常成功的销售模式的。
小林跟我说了他的想法与做法，
我听了也只能祝福他而已。
我再次见到小林，应该是在2011年………..
再见小林，以经是翻天覆地的改变了……
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图：昨天看到的新闻，图片中为台南运河星钻特区，
前天台南市政府招标，得标价一坪108万。
在装修过程中，肯定会遇到各种各样的问题，那么我就给大家总结了一些实用的装修小知识，统统拿去。
1、卫生间内防水必须搞好，如果可以一定要做24小时闭水试验
2、水电改造要多多注意，直线开槽，完工后一定要仔细验收
3、插座位置一定要提前想好，尤其是厨房，电器会越来越多，插座位置不留好后期只会带来更多麻烦
4、尽可能多的留出存储空间，慢慢东西会越积越多，存储空间必须多
5、买家具不要怕麻烦，提前多去转转对比，这样可以有充足的时间考虑
6、装修施工一定要找专业人员，施工协议等一定要提前协商签订，以免后期出现各种增项
装修是一个细心的过程，所以大家不能嫌麻烦就随随便便装了，一定要擦亮眼睛，仔细认真，这样能够为以后省去很多麻烦。#装修#
1、卫生间内防水必须搞好，如果可以一定要做24小时闭水试验
2、水电改造要多多注意，直线开槽，完工后一定要仔细验收
3、插座位置一定要提前想好，尤其是厨房，电器会越来越多，插座位置不留好后期只会带来更多麻烦
4、尽可能多的留出存储空间，慢慢东西会越积越多，存储空间必须多
5、买家具不要怕麻烦，提前多去转转对比，这样可以有充足的时间考虑
6、装修施工一定要找专业人员，施工协议等一定要提前协商签订，以免后期出现各种增项
装修是一个细心的过程，所以大家不能嫌麻烦就随随便便装了，一定要擦亮眼睛，仔细认真，这样能够为以后省去很多麻烦。#装修#
和20约了看电影
听说无名之辈 很好笑
带着要笑出泪的心情
在电影院哭成了狗
真的超好看
今年好看的电影
无名之辈必须拥有姓名[给你小心心]
#无名之辈#
或许莫名的感同身受
是因为我爸也曾经是个保安吧
看到电影里的爸爸就好像遇见了我的爸爸
快60的人了 还要在外面打拼
去年我爸当了一年的保安 后来又找到了外地的工作
舍不得买新的衣服
就拆了保安服的标志带着继续穿
看到那一幕的我心里特别不好受 （就有种自己很快乐生活享受的时候 家里还要为了日常的生活吃喝而发愁）虽然现在也是 可我自己的能力真的太有限了
小时候特别不能理解为什么父母就爱出远门
觉得一定是嫌我麻烦 想去远的地方度假
长大的也越来越能体谅这种生活的不易
家里没有桌子 还是哥哥从打工的电脑店
拿了不要的柜台回来摆放着当作电视桌
家里的洗手间很小 只能容得下一个人 只有一个坑位的大小 每次都得在上面放上两块瓷砖才可以正常站着洗澡 不然都只能扎马步洗头洗澡
洗头经常转个身就会撞到门（今年搬了一个可以不放瓷砖就可以站着的洗手间啦）
所以我现在很珍惜我所拥有的房间
我会花很多心思去装饰去布置
没有给家里买家具 因为都是租的房间 随时可能搬走 搬起来太费劲
我也很奢求哪一天我能让家里过上比现在好的生活
发这段文字的时候很纠结 但又想记录下当下的想法
说来也费解 你永远无法去揣测人性
以前都不好意思告诉同学我的家在哪里
怕太寒酸 大概虚荣心作祟
我都在离家远的地方和她们告别再绕回去
不想让她们看见那个看起来像贫民窟似的租的旧房子 小的几个人挤一张床的屋子
现在我只要稍微一提
家里的情况 或者过去的经历
就会觉得是在卖苦情
真的大家都把自己想的太伟大了
没有人会为了一张苦情牌
去演个十几年 再拿出来说事
就好像早早预见有这么一天
故意苦着去生活
拜托
那些经历都是赤裸裸存在着的
只是因为职业需要
留下的都是光鲜亮丽的生活
而又是因为这种生活才让凌驾于道德至上的谴责趁虚而入
留下一句卖惨罢了 你看她现在不是过的很好
“苦情偶像”谁都不愿意当
我想做的是人 不是人设
也不用替我设计
我只想做自己✨
#刘倩倩[超话]#
听说无名之辈 很好笑
带着要笑出泪的心情
在电影院哭成了狗
真的超好看
今年好看的电影
无名之辈必须拥有姓名[给你小心心]
#无名之辈#
或许莫名的感同身受
是因为我爸也曾经是个保安吧
看到电影里的爸爸就好像遇见了我的爸爸
快60的人了 还要在外面打拼
去年我爸当了一年的保安 后来又找到了外地的工作
舍不得买新的衣服
就拆了保安服的标志带着继续穿
看到那一幕的我心里特别不好受 （就有种自己很快乐生活享受的时候 家里还要为了日常的生活吃喝而发愁）虽然现在也是 可我自己的能力真的太有限了
小时候特别不能理解为什么父母就爱出远门
觉得一定是嫌我麻烦 想去远的地方度假
长大的也越来越能体谅这种生活的不易
家里没有桌子 还是哥哥从打工的电脑店
拿了不要的柜台回来摆放着当作电视桌
家里的洗手间很小 只能容得下一个人 只有一个坑位的大小 每次都得在上面放上两块瓷砖才可以正常站着洗澡 不然都只能扎马步洗头洗澡
洗头经常转个身就会撞到门（今年搬了一个可以不放瓷砖就可以站着的洗手间啦）
所以我现在很珍惜我所拥有的房间
我会花很多心思去装饰去布置
没有给家里买家具 因为都是租的房间 随时可能搬走 搬起来太费劲
我也很奢求哪一天我能让家里过上比现在好的生活
发这段文字的时候很纠结 但又想记录下当下的想法
说来也费解 你永远无法去揣测人性
以前都不好意思告诉同学我的家在哪里
怕太寒酸 大概虚荣心作祟
我都在离家远的地方和她们告别再绕回去
不想让她们看见那个看起来像贫民窟似的租的旧房子 小的几个人挤一张床的屋子
现在我只要稍微一提
家里的情况 或者过去的经历
就会觉得是在卖苦情
真的大家都把自己想的太伟大了
没有人会为了一张苦情牌
去演个十几年 再拿出来说事
就好像早早预见有这么一天
故意苦着去生活
拜托
那些经历都是赤裸裸存在着的
只是因为职业需要
留下的都是光鲜亮丽的生活
而又是因为这种生活才让凌驾于道德至上的谴责趁虚而入
留下一句卖惨罢了 你看她现在不是过的很好
“苦情偶像”谁都不愿意当
我想做的是人 不是人设
也不用替我设计
我只想做自己✨
#刘倩倩[超话]#
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