芯朋微业绩说明会纪要20210809
IPM模块，对于财务报表的影响，普敏目前还是负向影响，安趋有在盈利，对于公司的话，更多的是把产品线补充起来，有更多的协同效应，今年安趋对整体财务报表影响较小，明后年产品如果能很好搭配，影响更加长远。
Q：上述提到的驱动是指哪方面？主要应用在哪里呢？
A：主要应用于IPM模块。IPM模块公司会先买driver，再去搭配自己的一些控制芯片。
Q：IPM模块的下游应用是指工业、家电或者？
A：有家电，也有汽车。
Q：刚才提到的普敏DC，之后会有继续收购吗？
A：目前暂时没有。
Q：创始人的信息介绍。
A：不方便透露太多，是从TI出身，也在目前行业做了十多年，具体不方便透露太多。
Q：安趋的管理层信息。
A：安趋公司较小，公司主要是设计人员，没有太多的管理人员，吸收原有股东，加入我们公司。
Q：未来公司新产品、新领域计划是如何？
A：新产品方面，今年或是明年核心无法脱开AC/DC。目前家电方面，重点布局大家电，先把AC/DC做好，再补充DC/DC，标准电源主要做快充，今年下半年依赖于40w以上产品。工业方面，一部分收益来源于通讯，近1-2年，计划做到服务器电源管理芯片。
Q：会发展驱动方面吗？
A：目前已在做驱动，比如下游大洋电机、金马电机等驱动也适配在家电中。驱动最终市场还是应用于家电。
Q：未来在白电的进展？
A：今年H1相比去年H2白电数量上涨150%，目前AC/DC白电1-6月出货量除以市场份额只占5%，未来五年计划从5%到30%。芯朋微对于白电客户，完全是覆盖成本，白电方面还是有一定发展空间。
Q：白电里面空冰洗主要在哪个领域比较快？
A：主要在冰箱。上升量最多的，第一个是冰箱，第二个是洗衣机，第三个是空调。客户方面，美的、海信和奥克斯。
Q：相比于小家电，白电的毛利率提升情况？
A：今年5%毛利率提升依赖于产品结构，白电产品设计到认证周期和各个记录指标更加严苛，对应产品SP和毛利率水平比小家电要高。所以如果产品结构能够调整到核心的三个板块——家电里面的白电，电源里的快充，以及整个工业，如果这三个板块的结构调整过来之后，毛利率将保持稳步上涨。最后要达到50%以上的状态。
Q：快充市场，做手机较多，我们今年怎么看市场？手机会有一个比较大的增量吗？
A：20W产品线的充电器快充100%对应手机的充电器，但过去的客户像品胜、奥海等并不是手机厂商。后面做40W以上需要从手机厂商出发。手机的出货量，4、5月有下滑，6月有回升。手机内置芯片厂家预测未来出货量有下滑，但是我们是从无到有的情况，之前没有做手机，我们展望订单量会远远超出现有情况。过去做的都不是手机的品牌，做手机品牌的充电线的好处，如果能够驻进华为、荣耀等，OPPO、vivo会来跟随我们的方案。展望Q4手机品牌商的快充会处于相对快速增长的状态。
Q：下半年收入相比于上半年有不少的提升？产能贡献和产品结构的贡献大概是多少？
A：产品结构的调整是因为产能的影响，最后的结果今年H1比去年H2高，是因为产能有提升，分产品线来看，上量最快的是白电、快充和工业。但普通充、网通、机顶盒的数量与去年H2比是在下降的。
Q：全年公司的预期？
A：去年定的目标是收入增长50%。现在部分月份已经达到，但部分月份未达到预期。产能和产品结构调整Q3、Q4向着目标前进，但相比于Q2增幅会有所减小。对于产能目标50%，既有供应商已经到顶，除非有新的供应商出现。
Q：关于家电方面，我们的产品是在AIOT方面吗？包括在小家电里面吗？
A：AIOT和非AIOT都有。包括在家电里面，我们目前分了小家电、冰箱、洗衣机和空调。
Q：现在这个时点，市场大家电产品需求有没有走弱的趋势？
A：大家电3、4月达到高峰，后面产量会陆续下滑。如果已经做进了大家电和大客户依赖，但目前我们大家电占4%不到，国家统计局产量数据会有波动，但不是芯朋微需要担心的问题。
Q：您的意思是即使走弱，我们还是可以依靠份额的扩大去提升需求吗？
A：对。芯朋微从无到有在做，如果有大客户依赖，从去年开始我们在调整客户结构，芯朋微在供应商集中度上可能没有其他供应商做得好，但芯朋微在客户的分散度方面做的比较领先，我们会把所有的电容都会做进去，小家电方面公司已经做出品牌效应，也在切入国外品牌。我们相信把“鸡蛋放在10个篮子”的决策提高了扛周期能力。
Q：今年大家电已经进入美的、奥克斯。下半年客户导入有做布局吗？
A：目前大家电排名前五的已经做进去了。虽然最开始产品款数较少。接下来中国的白电厂商已经基本实现，客户主要布局国外客户，但更重要的是在现有的白电客户里面做出更多的产品系列，这是我们今年及以后几年的重点。
Q：上半年主要有哪些产品？
A：卖到家电厂商，最多的是AC/DC,DC/DC和驱动芯片。还有一种方案是，AC/DC和驱动芯片。
Q：IPM模块和AC/DC产品推进程度和放量情况？以及后续的规划是如何的呢？
A：下游客户IPM模块目前还没有，DC/DC是有的。主要是在洗衣机里面包括小电源，有一颗AC/DC，一颗DC/DC和一颗驱动。DC/DC除了现在讲的空冰洗，还有黑电，电视机也做。DC/DC的话，除了已经上量的，电视那块，制作屏也是DC/DC的重点。
Q：IPM的进度是如何？
A：大多数IPM厂商，有自己的晶圆厂。我们目前IPM模块还没有自己的ITBT，只有一些驱动、Driver。进展的话，驱动这块的芯片，还不是完整的IPM模块。
Q：产能方面，我们目前产能是八寸和六寸都有吗？
A：对。我们产能状态，产能紧张是达成共识的问题。对于芯朋微来说，我们现在是两条腿走路。一条腿是，过去的产品是双芯片方案。从去年开始，产品紧张了以后，我们替代方案是给客户买现行的二极管和控制芯片封装到一起，同时开发新的晶圆供应商，补充产能紧缺，并把新的产品如白电等往新的供应商尝试。12寸是未来需要转的，现在处于研发阶段，需要把成本达到最低，才能实现量产。我们预计明年上半年，产能紧张问题有所缓解。
Q：目前晶圆厂主要是哪些？
A：现在晶圆厂和之前招股书披露的差异不大，主要是上华、韩国东部、南京华瑞微。
Q：那这三家的产能占比大概是多少？
A：90%以上。
Q：那今年有新增加晶圆供应商吗？
A：我们去年有增加4家晶圆供应商，大部分是8寸的。
Q：整体产能分布，下游动态调整是怎样的状态？
A：家电里面的大家电以及小家电这块都是100%保的，有多少订单就达到多少量，产能都往那块分布。标准电源中的快充也是100%保的，相当于放弃的是标准电源里面的普通充。没有涉及太多的动态调整，客户有多少量就要生产出来，是有了多少订单就会分配多少产能。会存在时间差去调整，现在的生产情况存在4个月时间差，只可能存在对订单预测不准，后期需要调整。
Q：产能这块6寸和8寸的晶圆数方便介绍吗？
A：现在晶圆数量和供应商都是不披露的，我们6寸数量比8寸多很多。
Q：如果都折合成6寸，截止六月底，月产相比去年下半年的时候，大概增长了多少？
A：今年H1和去年H2相比，产能增长大概20%-30%。
Q：表中拆分快充是放在标准电源那部分吗？请问标准电源收入大概是？
A：对的，标准电源大概1.3亿左右收入，快充差不多占18%。
Q：到年底快充大概能占标准电源多少呢？
A：如果40w上量以后，Q4应该能到30%左右。
Q：Q4这块如果放量的话，是否已经处在认证通过的状态吗？
A：已经认证过很多次，现在已经处在批量产能的状态。
Q：毛利率情况，安克等快充比标准电源毛利率高大概多少？
A：大概8个点左右。
Q：白电那边大客户毛利率是否比小家电要低一些？
A：白电整体毛利率水平比普通家电高，为了打进大客户，我们价格是比竞争对手便宜，但是大家电整体情况毛利率是高于小家电。对芯朋微供应商存在一定的议价空间。
Q：研发人员招聘的规划？
A：以前人数大概270-280人，今年年底大概300人左右。下半年还要找30多个研发人员，下游细分市场，主要招有家电和快充工作经验的人。
Q：现在导入DC/DC的客户占现有AC/DC客户比例的多少？
A：整体上，估计比较少。公司产品大概80%销售出去还是AC/DC。
Q：标准电源未来营收普通充的绝对数会有增长吗？
A：会下降。现在产能紧张，只能放弃普通充。为了未来发展，产品结构需要调整。
Q：充电器和适配器的毛利率相差大吗？
A：没有单独分充电器和适配器，而是充电器适用普通充还是快充。
Q：40w以上的产品下半年能够做出来吗？
A：产品已经做出来了，只是大客户验证需要时间，同时生产过程需要4个月的预期，存在时间差。真正的考核会在2022年一整年。
Q：65w的产品目前进展如何？
A：40w以上包含了65w产品。
Q：基站电源产品扩展情况如何？
A：放在工业中，目前有一家客户。量比较稳定，基站没有很多客户。
Q：这家客户后续增长情况如何？
A：不希望通过这个客户带动所有利润增长，目前只占收入比3%左右，需要开发其他产品。
Q：公司AC/DC,DC/DC的套片在大家电领域今年和明年如何拓展？
A：AC/DC, DC/DC套片今年占比较小。下半年拓展，芯朋微一开始设立做的DC/DC，后面转到AC/DC，相当于从去年开始把这块业务捡起来，因此投入一家刚设立的公司。我们在高压方面已经颇有建树，所以往低压方面转。后面不存在客户拓展，只要经过认证就可以直接上量。今年重点相当于白电中洗衣机、冰箱陆续将量放大，侧重点黑电、智慧屏这块，明年会把空冰洗做起来。
Q：汽车电源产品目前在做什么方面？
A：较少，卖给汽车厂商IPM模块。汽车这块芯朋微从去年开始也在做，今年开始规划，招聘合适的人，未来的2-3年将是高增长阶段。把国产的电源管理芯片拓展。还未形成像样的产品。
Q：上半年大家电与小家电的营收占比各是多少？
A：白电出货量大概是2500万，普通家电出货量大概是2.5亿颗。营收方面，白电价格是普通家电价格1.8倍左右。#股票##价值投资日志[超话]#
IPM模块，对于财务报表的影响，普敏目前还是负向影响，安趋有在盈利，对于公司的话，更多的是把产品线补充起来，有更多的协同效应，今年安趋对整体财务报表影响较小，明后年产品如果能很好搭配，影响更加长远。
Q：上述提到的驱动是指哪方面？主要应用在哪里呢？
A：主要应用于IPM模块。IPM模块公司会先买driver，再去搭配自己的一些控制芯片。
Q：IPM模块的下游应用是指工业、家电或者？
A：有家电，也有汽车。
Q：刚才提到的普敏DC，之后会有继续收购吗？
A：目前暂时没有。
Q：创始人的信息介绍。
A：不方便透露太多，是从TI出身，也在目前行业做了十多年，具体不方便透露太多。
Q：安趋的管理层信息。
A：安趋公司较小，公司主要是设计人员，没有太多的管理人员，吸收原有股东，加入我们公司。
Q：未来公司新产品、新领域计划是如何？
A：新产品方面，今年或是明年核心无法脱开AC/DC。目前家电方面，重点布局大家电，先把AC/DC做好，再补充DC/DC，标准电源主要做快充，今年下半年依赖于40w以上产品。工业方面，一部分收益来源于通讯，近1-2年，计划做到服务器电源管理芯片。
Q：会发展驱动方面吗？
A：目前已在做驱动，比如下游大洋电机、金马电机等驱动也适配在家电中。驱动最终市场还是应用于家电。
Q：未来在白电的进展？
A：今年H1相比去年H2白电数量上涨150%，目前AC/DC白电1-6月出货量除以市场份额只占5%，未来五年计划从5%到30%。芯朋微对于白电客户，完全是覆盖成本，白电方面还是有一定发展空间。
Q：白电里面空冰洗主要在哪个领域比较快？
A：主要在冰箱。上升量最多的，第一个是冰箱，第二个是洗衣机，第三个是空调。客户方面，美的、海信和奥克斯。
Q：相比于小家电，白电的毛利率提升情况？
A：今年5%毛利率提升依赖于产品结构，白电产品设计到认证周期和各个记录指标更加严苛，对应产品SP和毛利率水平比小家电要高。所以如果产品结构能够调整到核心的三个板块——家电里面的白电，电源里的快充，以及整个工业，如果这三个板块的结构调整过来之后，毛利率将保持稳步上涨。最后要达到50%以上的状态。
Q：快充市场，做手机较多，我们今年怎么看市场？手机会有一个比较大的增量吗？
A：20W产品线的充电器快充100%对应手机的充电器，但过去的客户像品胜、奥海等并不是手机厂商。后面做40W以上需要从手机厂商出发。手机的出货量，4、5月有下滑，6月有回升。手机内置芯片厂家预测未来出货量有下滑，但是我们是从无到有的情况，之前没有做手机，我们展望订单量会远远超出现有情况。过去做的都不是手机的品牌，做手机品牌的充电线的好处，如果能够驻进华为、荣耀等，OPPO、vivo会来跟随我们的方案。展望Q4手机品牌商的快充会处于相对快速增长的状态。
Q：下半年收入相比于上半年有不少的提升？产能贡献和产品结构的贡献大概是多少？
A：产品结构的调整是因为产能的影响，最后的结果今年H1比去年H2高，是因为产能有提升，分产品线来看，上量最快的是白电、快充和工业。但普通充、网通、机顶盒的数量与去年H2比是在下降的。
Q：全年公司的预期？
A：去年定的目标是收入增长50%。现在部分月份已经达到，但部分月份未达到预期。产能和产品结构调整Q3、Q4向着目标前进，但相比于Q2增幅会有所减小。对于产能目标50%，既有供应商已经到顶，除非有新的供应商出现。
Q：关于家电方面，我们的产品是在AIOT方面吗？包括在小家电里面吗？
A：AIOT和非AIOT都有。包括在家电里面，我们目前分了小家电、冰箱、洗衣机和空调。
Q：现在这个时点，市场大家电产品需求有没有走弱的趋势？
A：大家电3、4月达到高峰，后面产量会陆续下滑。如果已经做进了大家电和大客户依赖，但目前我们大家电占4%不到，国家统计局产量数据会有波动，但不是芯朋微需要担心的问题。
Q：您的意思是即使走弱，我们还是可以依靠份额的扩大去提升需求吗？
A：对。芯朋微从无到有在做，如果有大客户依赖，从去年开始我们在调整客户结构，芯朋微在供应商集中度上可能没有其他供应商做得好，但芯朋微在客户的分散度方面做的比较领先，我们会把所有的电容都会做进去，小家电方面公司已经做出品牌效应，也在切入国外品牌。我们相信把“鸡蛋放在10个篮子”的决策提高了扛周期能力。
Q：今年大家电已经进入美的、奥克斯。下半年客户导入有做布局吗？
A：目前大家电排名前五的已经做进去了。虽然最开始产品款数较少。接下来中国的白电厂商已经基本实现，客户主要布局国外客户，但更重要的是在现有的白电客户里面做出更多的产品系列，这是我们今年及以后几年的重点。
Q：上半年主要有哪些产品？
A：卖到家电厂商，最多的是AC/DC,DC/DC和驱动芯片。还有一种方案是，AC/DC和驱动芯片。
Q：IPM模块和AC/DC产品推进程度和放量情况？以及后续的规划是如何的呢？
A：下游客户IPM模块目前还没有，DC/DC是有的。主要是在洗衣机里面包括小电源，有一颗AC/DC，一颗DC/DC和一颗驱动。DC/DC除了现在讲的空冰洗，还有黑电，电视机也做。DC/DC的话，除了已经上量的，电视那块，制作屏也是DC/DC的重点。
Q：IPM的进度是如何？
A：大多数IPM厂商，有自己的晶圆厂。我们目前IPM模块还没有自己的ITBT，只有一些驱动、Driver。进展的话，驱动这块的芯片，还不是完整的IPM模块。
Q：产能方面，我们目前产能是八寸和六寸都有吗？
A：对。我们产能状态，产能紧张是达成共识的问题。对于芯朋微来说，我们现在是两条腿走路。一条腿是，过去的产品是双芯片方案。从去年开始，产品紧张了以后，我们替代方案是给客户买现行的二极管和控制芯片封装到一起，同时开发新的晶圆供应商，补充产能紧缺，并把新的产品如白电等往新的供应商尝试。12寸是未来需要转的，现在处于研发阶段，需要把成本达到最低，才能实现量产。我们预计明年上半年，产能紧张问题有所缓解。
Q：目前晶圆厂主要是哪些？
A：现在晶圆厂和之前招股书披露的差异不大，主要是上华、韩国东部、南京华瑞微。
Q：那这三家的产能占比大概是多少？
A：90%以上。
Q：那今年有新增加晶圆供应商吗？
A：我们去年有增加4家晶圆供应商，大部分是8寸的。
Q：整体产能分布，下游动态调整是怎样的状态？
A：家电里面的大家电以及小家电这块都是100%保的，有多少订单就达到多少量，产能都往那块分布。标准电源中的快充也是100%保的，相当于放弃的是标准电源里面的普通充。没有涉及太多的动态调整，客户有多少量就要生产出来，是有了多少订单就会分配多少产能。会存在时间差去调整，现在的生产情况存在4个月时间差，只可能存在对订单预测不准，后期需要调整。
Q：产能这块6寸和8寸的晶圆数方便介绍吗？
A：现在晶圆数量和供应商都是不披露的，我们6寸数量比8寸多很多。
Q：如果都折合成6寸，截止六月底，月产相比去年下半年的时候，大概增长了多少？
A：今年H1和去年H2相比，产能增长大概20%-30%。
Q：表中拆分快充是放在标准电源那部分吗？请问标准电源收入大概是？
A：对的，标准电源大概1.3亿左右收入，快充差不多占18%。
Q：到年底快充大概能占标准电源多少呢？
A：如果40w上量以后，Q4应该能到30%左右。
Q：Q4这块如果放量的话，是否已经处在认证通过的状态吗？
A：已经认证过很多次，现在已经处在批量产能的状态。
Q：毛利率情况，安克等快充比标准电源毛利率高大概多少？
A：大概8个点左右。
Q：白电那边大客户毛利率是否比小家电要低一些？
A：白电整体毛利率水平比普通家电高，为了打进大客户，我们价格是比竞争对手便宜，但是大家电整体情况毛利率是高于小家电。对芯朋微供应商存在一定的议价空间。
Q：研发人员招聘的规划？
A：以前人数大概270-280人，今年年底大概300人左右。下半年还要找30多个研发人员，下游细分市场，主要招有家电和快充工作经验的人。
Q：现在导入DC/DC的客户占现有AC/DC客户比例的多少？
A：整体上，估计比较少。公司产品大概80%销售出去还是AC/DC。
Q：标准电源未来营收普通充的绝对数会有增长吗？
A：会下降。现在产能紧张，只能放弃普通充。为了未来发展，产品结构需要调整。
Q：充电器和适配器的毛利率相差大吗？
A：没有单独分充电器和适配器，而是充电器适用普通充还是快充。
Q：40w以上的产品下半年能够做出来吗？
A：产品已经做出来了，只是大客户验证需要时间，同时生产过程需要4个月的预期，存在时间差。真正的考核会在2022年一整年。
Q：65w的产品目前进展如何？
A：40w以上包含了65w产品。
Q：基站电源产品扩展情况如何？
A：放在工业中，目前有一家客户。量比较稳定，基站没有很多客户。
Q：这家客户后续增长情况如何？
A：不希望通过这个客户带动所有利润增长，目前只占收入比3%左右，需要开发其他产品。
Q：公司AC/DC,DC/DC的套片在大家电领域今年和明年如何拓展？
A：AC/DC, DC/DC套片今年占比较小。下半年拓展，芯朋微一开始设立做的DC/DC，后面转到AC/DC，相当于从去年开始把这块业务捡起来，因此投入一家刚设立的公司。我们在高压方面已经颇有建树，所以往低压方面转。后面不存在客户拓展，只要经过认证就可以直接上量。今年重点相当于白电中洗衣机、冰箱陆续将量放大，侧重点黑电、智慧屏这块，明年会把空冰洗做起来。
Q：汽车电源产品目前在做什么方面？
A：较少，卖给汽车厂商IPM模块。汽车这块芯朋微从去年开始也在做，今年开始规划，招聘合适的人，未来的2-3年将是高增长阶段。把国产的电源管理芯片拓展。还未形成像样的产品。
Q：上半年大家电与小家电的营收占比各是多少？
A：白电出货量大概是2500万，普通家电出货量大概是2.5亿颗。营收方面，白电价格是普通家电价格1.8倍左右。#股票##价值投资日志[超话]#
费雪选成长股15大原则：
1、公司是否拥有市场潜力充分的产品或服务，至少在未来几年大幅增加公司的销售额？
2、当公司目前具吸引力的产品线，其增长潜能已发挥殆尽时，管理层是否有决心开发具有潜力的产品或制程，以进一步提升公司的总销售额？
3、以公司规模来说，企业研发工作的成效如何？
4、公司是否拥有高于平均水准的销售团队？
5、公司有没有高利润率？
6、公司以什么行动维持或改善利润率？
7、公司的劳资与人事关系是否理想？
8、公司高阶主管的关系是否良好？
9、公司管理层是否具有足够的板凳深度？
10、公司的成本分析与会计控制是否理想？
11、就所属行业的特性而言，这家公司是否具有哪一些层面，能让投资人看到它在众竞争者之中的突出之处？
12、公司有没有短期或长期的获利前景？（注：翻译不佳。根据内文，这一点是问公司是更着眼短期利益，还是放眼长期利益）
13、在可预见的未来，公司是否会因为成长而必须进行股权融资，以致发行股数增加而损害了原有持股人从公司预期成长所得到的利益？
14、管理层是否只在公司运作一切顺利时才会开成不公与投资者交流，但诸事不顺时却三缄其口？
15、公司管理层是否具备绝对的正直态度？
1、公司是否拥有市场潜力充分的产品或服务，至少在未来几年大幅增加公司的销售额？
2、当公司目前具吸引力的产品线，其增长潜能已发挥殆尽时，管理层是否有决心开发具有潜力的产品或制程，以进一步提升公司的总销售额？
3、以公司规模来说，企业研发工作的成效如何？
4、公司是否拥有高于平均水准的销售团队？
5、公司有没有高利润率？
6、公司以什么行动维持或改善利润率？
7、公司的劳资与人事关系是否理想？
8、公司高阶主管的关系是否良好？
9、公司管理层是否具有足够的板凳深度？
10、公司的成本分析与会计控制是否理想？
11、就所属行业的特性而言，这家公司是否具有哪一些层面，能让投资人看到它在众竞争者之中的突出之处？
12、公司有没有短期或长期的获利前景？（注：翻译不佳。根据内文，这一点是问公司是更着眼短期利益，还是放眼长期利益）
13、在可预见的未来，公司是否会因为成长而必须进行股权融资，以致发行股数增加而损害了原有持股人从公司预期成长所得到的利益？
14、管理层是否只在公司运作一切顺利时才会开成不公与投资者交流，但诸事不顺时却三缄其口？
15、公司管理层是否具备绝对的正直态度？
大阪 #房产##房产微盘点##房产资讯#
什么是中介不想介绍给银行的投资者
你知道你能买多少房产吗？
我认为在购买有利可图的房产时使用贷款的情况很多，但是当您从现在开始投资房地产时，了解“您可能会提取多少贷款”很重要。即使你找到了一个好的房产，除非你在没有贷款批准的情况下购买它，否则它是没有意义的。
这一次，笔者，一位前房地产经纪人，将在制定财务计划时的思维方式以及容易或难以引入金融机构的投资者进行解释。
“客户调查”的目的是
购买有利可图的房产进行投资时，通常会先联系介绍该房产的房地产公司。根据房地产公司的不同，在许多情况下，会鼓励进行咨询的投资者先来公司。这就是亲自见面，看看他是个什么样的人。
询价客户如欲看房，会被引导至房源现场查看当前情况，之后到店面或办公室商讨具体的财务方案。在我工作的房地产公司，基本的业务作风是先交出一份“客户问卷”，让他们填写问卷，然后边看问卷内容边问客户问题。
问卷很简单，包括“您要找的房产的区域”、“年龄和家庭结构”和“工作类型”。在问卷末尾，“年收入”、“有无汽车”贷款”和“关于“您是否拥有资产”的问题。
中介想知道什么
房地产代理销售人员不愿意询问有关客户年收入或其他贷款的问题。从投资者的角度来看，任何人突然被他们第一次遇到的中介问到他们的年收入会很不愉快。
作为销售人员，在进行理财规划时，一定要确认客户的财力，所以在交出问卷之前，一定要问清楚“我想介绍适合客户的房产，所以我会问你先问几个问题。拜托了。” 这是因为客户的反应在不说任何话的情况下给出调查表和说出“询问原因”后给出的反应是非常不同的。
营业员最想查的部分就是客户的“年收入，有没有贷款，有没有资产”，然后是工作地点和家庭结构。通常的手册是在查看问卷答案的同时提出更深入的问题。除了公司的服务年限和工作内容，我们还会在闲聊中探讨，比如妻子是否在工作，孩子多大，是否与父母同住。
为了明确“可以买多少房”，中介公司在理财计划中告诉客户的内容如下。
【买家认为的购买预算】
如上所述，客户心中所想的房产购买价格往往与实际有偏差，所以首先要明确可以购买的范围。可能。必须。如果你刚用车贷买过车，或者你有很多卡贷债务，金融机构的贷款筛选会相当严格，所以你需要好好了解一下。
【还款率】
还款率是贷款还款额与收入的比值，计算公式为“还款率=年还款额÷年收入×100”。例如，如果年租金收入为 100 万日元，每年还贷金额为 60 万日元，则还款率为 60%。这也称为还款负担率，金融机构将还款率作为贷款条件进行检查。
部分房产中介有针对金融机构的还款比例表，有兴趣的可以咨询一下。
【按月还款额的预算】
例如，上班族投资房地产时，要确认“每个月的支出有多少是可以接受的，包括盈利物业的租金收入和工资”。查看盈利物业的租金表，从物业管理成本、维修准备金、还贷金额计算剩余现金流量。如果逆向计算，您可以看到最多可以购买此金额的房产。
【贷款偿还额预算】根据
客户的年收入和拥有的房产预测贷款偿还额，确定购房预算。我工作的房地产公司有个工具叫“房地产资金估算表”，用Excel制作，可以在“年、月还款额”中输入房产的购买价格和客户的年收入和还款比例。计算并提出。公式很简单，比如客户年薪500万日元，乘以还款率。
年收入 500 万日元 x 还款率 40% = 年应还款额 200 万日元
200 万日元 ÷ 12 个月 =每月应还款额 166666 日元
结合每月应偿还金额和物业每月管理成本/维修准备金计算总支出金额，并确定盈亏平衡点。
【利率类型】
房地产贷款和房贷利率都有多种类型，主要分为“全期定息型”、“定息选择型”、“浮动利率类型”。
■ 全期间固定利率型 整个
借款期间利率固定的类型。例如，如果您签订利率为 2% 的贷款合同，则在您还清之前，还款利率不会改变。优点是即使经济形势发生变化，还款利率也不会发生变化。反之，缺点是还款利率不波动，还款额不会减少。
■ 固定利率选择类型
例如，前5年利率为1%，从第6年到还款时利率是可变的。优点是利率只在前几年固定为优惠利率，但期后变成浮动利率类型，因此在某些情况下利率可能会上升。
■ 浮动利率型
利率一般每六个月复审一次，利率根据经济形势变化。优点是低利率时代还款利率低。但是，每半年一次的利率复核，利率都有可能上升。
业务员向从未贷款的客户解释利率类型，并介绍各金融机构的当前利率。投资者可以自由选择利率类型，因此我们希望根据投资风格和租赁业务计划来考虑。
【还款方式】
根据房产的购买价格商讨借款期限为多少年。在与应偿还金额进行比较时提出建议。例如，借款5000万日元时，如果设定借款期限为30年，利率为2%，每月还款额约为18万日元。如果将借款期限缩短，以20年计算，每月还贷金额约为25万日元，每月相差约7万日元。每年的还款率会发生84万日元左右的变化，因此我们会在检查租金卷的租金收入的同时与客户进行协商。
此外，还款方式因投资者的投资风格而异，例如当还款期内剩余现金流量较小，但您想快速还款并获利时。
【金融机构类型】
介绍房地产公司所属金融机构和常用金融机构。经常与当地银行沟通的房地产公司往往会提供当地银行。
我工作的房地产公司经常使用四家银行，其中使用最多的两家地区银行。这是因为与贷款负责人会面的机会很多，所以很容易就贷款进行咨询，也很容易得到贷款的前景。由于我可以和银行的分行经理一起向客户咨询贷款，我自然有更多的机会使用它。
[贷款费用]
从银行获得贷款时会产生“贷款费用”。有固定金额和固定利率两种类型，您可以自由选择其中一种，但我想确认一下是多少，因为费用金额根据借款金额而有所不同。实际到银行咨询借用房产资料时，可以得到这笔贷款费用的具体计算。
一般定息贷款手续费为10万日元左右，定息贷款手续费为借款金额的2%左右。比如借3000万日元的时候，固定利率贷款费用是“3000万日元×2%=60万日元”，固定利率型的10万日元感觉更便宜。但请注意，固定利率类型的借款利率略高于固定利率类型。
什么是中介不想介绍给银行的投资者
你知道你能买多少房产吗？
我认为在购买有利可图的房产时使用贷款的情况很多，但是当您从现在开始投资房地产时，了解“您可能会提取多少贷款”很重要。即使你找到了一个好的房产，除非你在没有贷款批准的情况下购买它，否则它是没有意义的。
这一次，笔者，一位前房地产经纪人，将在制定财务计划时的思维方式以及容易或难以引入金融机构的投资者进行解释。
“客户调查”的目的是
购买有利可图的房产进行投资时，通常会先联系介绍该房产的房地产公司。根据房地产公司的不同，在许多情况下，会鼓励进行咨询的投资者先来公司。这就是亲自见面，看看他是个什么样的人。
询价客户如欲看房，会被引导至房源现场查看当前情况，之后到店面或办公室商讨具体的财务方案。在我工作的房地产公司，基本的业务作风是先交出一份“客户问卷”，让他们填写问卷，然后边看问卷内容边问客户问题。
问卷很简单，包括“您要找的房产的区域”、“年龄和家庭结构”和“工作类型”。在问卷末尾，“年收入”、“有无汽车”贷款”和“关于“您是否拥有资产”的问题。
中介想知道什么
房地产代理销售人员不愿意询问有关客户年收入或其他贷款的问题。从投资者的角度来看，任何人突然被他们第一次遇到的中介问到他们的年收入会很不愉快。
作为销售人员，在进行理财规划时，一定要确认客户的财力，所以在交出问卷之前，一定要问清楚“我想介绍适合客户的房产，所以我会问你先问几个问题。拜托了。” 这是因为客户的反应在不说任何话的情况下给出调查表和说出“询问原因”后给出的反应是非常不同的。
营业员最想查的部分就是客户的“年收入，有没有贷款，有没有资产”，然后是工作地点和家庭结构。通常的手册是在查看问卷答案的同时提出更深入的问题。除了公司的服务年限和工作内容，我们还会在闲聊中探讨，比如妻子是否在工作，孩子多大，是否与父母同住。
为了明确“可以买多少房”，中介公司在理财计划中告诉客户的内容如下。
【买家认为的购买预算】
如上所述，客户心中所想的房产购买价格往往与实际有偏差，所以首先要明确可以购买的范围。可能。必须。如果你刚用车贷买过车，或者你有很多卡贷债务，金融机构的贷款筛选会相当严格，所以你需要好好了解一下。
【还款率】
还款率是贷款还款额与收入的比值，计算公式为“还款率=年还款额÷年收入×100”。例如，如果年租金收入为 100 万日元，每年还贷金额为 60 万日元，则还款率为 60%。这也称为还款负担率，金融机构将还款率作为贷款条件进行检查。
部分房产中介有针对金融机构的还款比例表，有兴趣的可以咨询一下。
【按月还款额的预算】
例如，上班族投资房地产时，要确认“每个月的支出有多少是可以接受的，包括盈利物业的租金收入和工资”。查看盈利物业的租金表，从物业管理成本、维修准备金、还贷金额计算剩余现金流量。如果逆向计算，您可以看到最多可以购买此金额的房产。
【贷款偿还额预算】根据
客户的年收入和拥有的房产预测贷款偿还额，确定购房预算。我工作的房地产公司有个工具叫“房地产资金估算表”，用Excel制作，可以在“年、月还款额”中输入房产的购买价格和客户的年收入和还款比例。计算并提出。公式很简单，比如客户年薪500万日元，乘以还款率。
年收入 500 万日元 x 还款率 40% = 年应还款额 200 万日元
200 万日元 ÷ 12 个月 =每月应还款额 166666 日元
结合每月应偿还金额和物业每月管理成本/维修准备金计算总支出金额，并确定盈亏平衡点。
【利率类型】
房地产贷款和房贷利率都有多种类型，主要分为“全期定息型”、“定息选择型”、“浮动利率类型”。
■ 全期间固定利率型 整个
借款期间利率固定的类型。例如，如果您签订利率为 2% 的贷款合同，则在您还清之前，还款利率不会改变。优点是即使经济形势发生变化，还款利率也不会发生变化。反之，缺点是还款利率不波动，还款额不会减少。
■ 固定利率选择类型
例如，前5年利率为1%，从第6年到还款时利率是可变的。优点是利率只在前几年固定为优惠利率，但期后变成浮动利率类型，因此在某些情况下利率可能会上升。
■ 浮动利率型
利率一般每六个月复审一次，利率根据经济形势变化。优点是低利率时代还款利率低。但是，每半年一次的利率复核，利率都有可能上升。
业务员向从未贷款的客户解释利率类型，并介绍各金融机构的当前利率。投资者可以自由选择利率类型，因此我们希望根据投资风格和租赁业务计划来考虑。
【还款方式】
根据房产的购买价格商讨借款期限为多少年。在与应偿还金额进行比较时提出建议。例如，借款5000万日元时，如果设定借款期限为30年，利率为2%，每月还款额约为18万日元。如果将借款期限缩短，以20年计算，每月还贷金额约为25万日元，每月相差约7万日元。每年的还款率会发生84万日元左右的变化，因此我们会在检查租金卷的租金收入的同时与客户进行协商。
此外，还款方式因投资者的投资风格而异，例如当还款期内剩余现金流量较小，但您想快速还款并获利时。
【金融机构类型】
介绍房地产公司所属金融机构和常用金融机构。经常与当地银行沟通的房地产公司往往会提供当地银行。
我工作的房地产公司经常使用四家银行，其中使用最多的两家地区银行。这是因为与贷款负责人会面的机会很多，所以很容易就贷款进行咨询，也很容易得到贷款的前景。由于我可以和银行的分行经理一起向客户咨询贷款，我自然有更多的机会使用它。
[贷款费用]
从银行获得贷款时会产生“贷款费用”。有固定金额和固定利率两种类型，您可以自由选择其中一种，但我想确认一下是多少，因为费用金额根据借款金额而有所不同。实际到银行咨询借用房产资料时，可以得到这笔贷款费用的具体计算。
一般定息贷款手续费为10万日元左右，定息贷款手续费为借款金额的2%左右。比如借3000万日元的时候，固定利率贷款费用是“3000万日元×2%=60万日元”，固定利率型的10万日元感觉更便宜。但请注意，固定利率类型的借款利率略高于固定利率类型。
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