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《养猪股抢跑，抄底开始了！》猪企的三季度业绩最近陆续披露，不出意外，一片血亏。“猪茅”牧原也开始出现单季亏损，归母净利润为-8.22亿。https://t.cn/A6MD2ZZK 这轮周期中，20年Q2以后生猪出栏同比开始出现拐点，也是由于养殖户们从19年Q4开始大量补栏母猪。

能繁母猪的存栏同比从19年9月的-39%，快速恢复至20年7月的20.3%，中间的时间大概在10个月左右。
按这个情况分析，如果当下的能繁存栏同比从7月份开始持续转负，中间不因为猪价回暖而反弹，行业出现反转的最快时间也是在明年4月份之后。
也就是说，在明年2季度之前，猪价可能出现季节性波动，但想进入上行区间不太现实。
所以基于母猪存栏的拐点时间，目前主流观点是认为明年Q2猪价会实现基本企稳。
如果期望能尽早拿到车位，又不想付出过高的时间成本，在避开春节1、2月份高猪价对股价的干扰后，较好的左侧时点可能在今年底或明年3月份。
低猪价持续多久？
能繁母猪的去化大幕已经拉开，但各方对于去化速度、猪价反转预期的判断存在差异。
根据部分券商调研、交流纪要、上市公司问答的情况，规模养殖户、饲料企业的看法相对乐观，很多觉得明年二季度企稳，下半年进入上行周期。
散养户的悲观情绪更多，觉得中间的价格反弹会减缓母猪去化，造成底部区间拉长，反转可能要到23年。
猪价拐点究竟何时到来，取决于供给何时消化，而要去供给，最根本的驱动还是养殖利润。
参考上两轮周期产能去化的原因、节奏等情况，不考虑非瘟再次爆发的前提下，产能去化的速度跟深度亏损的程度相关。
当猪价能够达到深度亏损区间，完成产能去化的时间会大大缩短。
从这个角度，本轮能繁母猪产能去化速度可能是超预期的。
大众的普遍想法是，这轮猪价在高位的时间很长，养猪企业都赚的盆满钵满，积累了大量现金，那么在下行时候，能支撑的时间就会更长。
这个逻辑的问题有点大，明显高估了企业和散养户们在盈利后的现金储备意愿。
规模养殖企业在一轮上行周期中，会把盈利不断投入，转化为出栏量，换取规模的不断扩张。
10年前的猪价在12、13块，目前的猪价也是这个水平，但头部猪企的市值却翻了很多倍，就是因为会利用每轮的盈利进行再投入，不断扩大规模。
如果每回都把赚到的盈余进行留存，或者预留部分后进行分红，那猪企的市值会在区间做来回震荡，不可能有突破性成长。
散养户也是一样，机构调研后的反馈是，散户们赚钱后要么会去买车买房，要么会去扩产，总之不会留很多现金。
猪企在下行期的亏损如果换算成公式的话，大概是“亏损总额=亏损深度×出栏规模×亏损时间”。
亏损深度可以参考猪粮比，今年6月份官方指引，将盈亏平衡时的猪粮比从1:6上调到1:7，对应的猪肉价格在18~19元/公斤之间。
历年猪粮比数据

目前猪粮比处在历史低位，前阵子的数据在1:5左右，10月有所反弹，全国各地的水平在1：5~1：6之间，对应13块左右的价格，每卖一公斤猪肉要亏5-6元。
上市公司中，牧原的完全成本15块左右，三季度接近14块，温、正、新按亏损额进行分摊，完全成本都在20块以上。
散户不算人工、折旧摊销、管理费用，完全成本比规模企业低，好一点的可以到12~14块/公斤。
从6月份开始，行业头均亏损进入了500块钱区间，9月底最大亏损超过700块钱，早就进入了深度亏损区。
出栏规模上，现在仍在高位，到明年一季度还会保持增长。
所以，公式“亏损总额=亏损深度×出栏规模×亏损时间”在前两项都是倍增的时候，亏损时间可能会被压缩，去化进度加快。
因此时间上看才几个月，但上市猪企的亏损幅度都十分巨大，温氏、正邦都在3季度一把亏光了去年一整年的利润，而全行业未来两三个季度还要持续亏损。
产能上，6月份开始淘汰的主要是性能较差的三元母猪，现在基本淘汰的差不多了，9月份开始逐渐淘汰好一点的三元或二元。
比较担心的就是4季度猪价出现大幅反弹，幅度越大越影响去产能进度，导致后面出现双底，底部时间被拉长。
总体认知上，规模企业都知道未来2、3个季度是行业寒冬，会对资金做压力测试，有缺口的就通过借贷、定增、可转债的方式筹钱，目标是活到明年下半年。
10月初10块/公斤的底部确立后，猪价快速下跌的这段风险基本已经完全释放，存在一定的安全边际。
当前的主要风险就成了企业会不会破产。
猪茅还能买？
现在各类股吧、论坛上，有两家公司经常会引起多空双方激烈撕逼，中远海控和牧原股份。
相比于对“海狗”高盈利能持续多久的争论，牧原空方的集中点是财务造假问题。
君临之前对猪企有较长时间的研究，看过网络上很多质疑牧原的文章和分析后，发现其中大部分对于牧原和养猪行业的认知水平还不太够，没抓住质疑的重点和时机。
君临在过往文章有过讨论，质疑企业造假的核心和重点在于现金流分析，历史上造假且暴雷的公司基本都是现金出了问题。
牧原的质疑文章，主要停留在对于高毛利、高固定资产、高存货、大存大贷、关联交易这些层面，也就是在资产负债表、利润表这两里面玩找茬，很少有从经营性现金流量入手的。
财务三大报表相互勾稽，你只看其中两个，分析出花来也没用。
比如账面上的890亿固定资产和猪舍里千万头生猪存栏，没人知道有多少，一般人实锤不了，证监会也实锤不了。
你说它数据比同行亮眼很多，那也很难证明是因为过于优秀，还是真有问题。
分析核心还是要将资产负债、损益端与现金端挂钩，结合行业知识判断其中是否有逻辑硬伤。
牧原历年的收现比均维持在1以上，2014年后的累计净现比也接近1，也就是牧原上市后所赚的钱基本都有现金做支撑。

能繁母猪的存栏同比从19年9月的-39%，快速恢复至20年7月的20.3%，中间的时间大概在10个月左右。
按这个情况分析，如果当下的能繁存栏同比从7月份开始持续转负，中间不因为猪价回暖而反弹，行业出现反转的最快时间也是在明年4月份之后。
也就是说，在明年2季度之前，猪价可能出现季节性波动，但想进入上行区间不太现实。
所以基于母猪存栏的拐点时间，目前主流观点是认为明年Q2猪价会实现基本企稳。
如果期望能尽早拿到车位，又不想付出过高的时间成本，在避开春节1、2月份高猪价对股价的干扰后，较好的左侧时点可能在今年底或明年3月份。
低猪价持续多久？
能繁母猪的去化大幕已经拉开，但各方对于去化速度、猪价反转预期的判断存在差异。
根据部分券商调研、交流纪要、上市公司问答的情况，规模养殖户、饲料企业的看法相对乐观，很多觉得明年二季度企稳，下半年进入上行周期。
散养户的悲观情绪更多，觉得中间的价格反弹会减缓母猪去化，造成底部区间拉长，反转可能要到23年。
猪价拐点究竟何时到来，取决于供给何时消化，而要去供给，最根本的驱动还是养殖利润。
参考上两轮周期产能去化的原因、节奏等情况，不考虑非瘟再次爆发的前提下，产能去化的速度跟深度亏损的程度相关。
当猪价能够达到深度亏损区间，完成产能去化的时间会大大缩短。
从这个角度，本轮能繁母猪产能去化速度可能是超预期的。
大众的普遍想法是，这轮猪价在高位的时间很长，养猪企业都赚的盆满钵满，积累了大量现金，那么在下行时候，能支撑的时间就会更长。
这个逻辑的问题有点大，明显高估了企业和散养户们在盈利后的现金储备意愿。
规模养殖企业在一轮上行周期中，会把盈利不断投入，转化为出栏量，换取规模的不断扩张。
10年前的猪价在12、13块，目前的猪价也是这个水平，但头部猪企的市值却翻了很多倍，就是因为会利用每轮的盈利进行再投入，不断扩大规模。
如果每回都把赚到的盈余进行留存，或者预留部分后进行分红，那猪企的市值会在区间做来回震荡，不可能有突破性成长。
散养户也是一样，机构调研后的反馈是，散户们赚钱后要么会去买车买房，要么会去扩产，总之不会留很多现金。
猪企在下行期的亏损如果换算成公式的话，大概是“亏损总额=亏损深度×出栏规模×亏损时间”。
亏损深度可以参考猪粮比，今年6月份官方指引，将盈亏平衡时的猪粮比从1:6上调到1:7，对应的猪肉价格在18~19元/公斤之间。
历年猪粮比数据

目前猪粮比处在历史低位，前阵子的数据在1:5左右，10月有所反弹，全国各地的水平在1：5~1：6之间，对应13块左右的价格，每卖一公斤猪肉要亏5-6元。
上市公司中，牧原的完全成本15块左右，三季度接近14块，温、正、新按亏损额进行分摊，完全成本都在20块以上。
散户不算人工、折旧摊销、管理费用，完全成本比规模企业低，好一点的可以到12~14块/公斤。
从6月份开始，行业头均亏损进入了500块钱区间，9月底最大亏损超过700块钱，早就进入了深度亏损区。
出栏规模上，现在仍在高位，到明年一季度还会保持增长。
所以，公式“亏损总额=亏损深度×出栏规模×亏损时间”在前两项都是倍增的时候，亏损时间可能会被压缩，去化进度加快。
因此时间上看才几个月，但上市猪企的亏损幅度都十分巨大，温氏、正邦都在3季度一把亏光了去年一整年的利润，而全行业未来两三个季度还要持续亏损。
产能上，6月份开始淘汰的主要是性能较差的三元母猪，现在基本淘汰的差不多了，9月份开始逐渐淘汰好一点的三元或二元。
比较担心的就是4季度猪价出现大幅反弹，幅度越大越影响去产能进度，导致后面出现双底，底部时间被拉长。
总体认知上，规模企业都知道未来2、3个季度是行业寒冬，会对资金做压力测试，有缺口的就通过借贷、定增、可转债的方式筹钱，目标是活到明年下半年。
10月初10块/公斤的底部确立后，猪价快速下跌的这段风险基本已经完全释放，存在一定的安全边际。
当前的主要风险就成了企业会不会破产。
猪茅还能买？
现在各类股吧、论坛上，有两家公司经常会引起多空双方激烈撕逼，中远海控和牧原股份。
相比于对“海狗”高盈利能持续多久的争论，牧原空方的集中点是财务造假问题。
君临之前对猪企有较长时间的研究，看过网络上很多质疑牧原的文章和分析后，发现其中大部分对于牧原和养猪行业的认知水平还不太够，没抓住质疑的重点和时机。
君临在过往文章有过讨论，质疑企业造假的核心和重点在于现金流分析，历史上造假且暴雷的公司基本都是现金出了问题。
牧原的质疑文章，主要停留在对于高毛利、高固定资产、高存货、大存大贷、关联交易这些层面，也就是在资产负债表、利润表这两里面玩找茬，很少有从经营性现金流量入手的。
财务三大报表相互勾稽，你只看其中两个，分析出花来也没用。
比如账面上的890亿固定资产和猪舍里千万头生猪存栏，没人知道有多少，一般人实锤不了，证监会也实锤不了。
你说它数据比同行亮眼很多，那也很难证明是因为过于优秀，还是真有问题。
分析核心还是要将资产负债、损益端与现金端挂钩，结合行业知识判断其中是否有逻辑硬伤。
牧原历年的收现比均维持在1以上，2014年后的累计净现比也接近1，也就是牧原上市后所赚的钱基本都有现金做支撑。
地产美元债“维稳” 违约频发之后 多数房企拒绝“躺平”
2021年10月26日 17:43
房地产企业境外债的违约，已经引起了相关方面的密切关注。
第一财经记者从相关人士处获悉，10月25日，国家外管局上海分局召开会议，对房企境外债到期情况进行摸排，要求周三前提交本年度境外债到期情况，周五提交今年年底境外债的安排，含到期本金和利息，回购需求、自有资金安排等。
多家房企人士向记者表示，此番排摸的目的就是要掌握是否存在违约风险，其同时强调这并不是新出台的规定和要求，仅为定期摸排，更新信息。
地产债引监管层关注
监管层对于房企美元债的关注，源于近期地产美元债频繁爆发的违约事件。10月以来，花样年、新力等房企先后出现美元债违约或延期兑付的情况，地产美元债市场震荡。数据显示，截至10月中旬，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下。
同时，中国恒大(03333.HK)的流动性危机，是否会引发这龙头公司债务违约，亦受到越来越广泛的关注。
央行网站20日公布的《易纲行长在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答》称：“总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。”
10月26日，当代置业发布公告称，公司于10月25日到期的12.85厘优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。这笔资金规模2.5亿美元的票据，是目前当代置业5只存续美元债中规模最大的。当代置业将此次违约，归因为“预计之外的流动性问题”，而其面临的不利因素包括宏观经济环境、房地产行业环境以及COVID-19疫情等。受此影响，上述票据本金及其应计但未付利息的还款安排，未能于当日达成。
有统计显示，加上新违约的当代置业，今年以来出现债务违约的房企数量已经升至9家。
不过，房企违约仍数少数，大多数房企依然看重信用评级，积极坚守最后底线。上周五，极有可能违约的中国恒大在宽限期截止之前打款支付了一笔美元债的利息，暂时缓解了市场的紧张气氛。
目前，绝大多数资金面相对灵活的房企，正积极展开回购工作，释放出保兑付的信号。日前，包括中梁控股、中国奥园、正荣地产等在内的多家房企发布了回购信息。据不完全统计，2021年下半年以来，共有18家房企陆续回购超100次。
在市场信心脆弱的背景下，这些举动的意义在于提振市场信心，等待消息面的边际缓和。
地产美元债遭受重创打击
冰冻三尺非一日之寒，地产美元债的信用危机从今年初便开始累积。
1月份，华夏幸福流动性危机开始暴露，2月份正式出现违约；进入6月份，恒大事件则开始发酵，伴随着商票、交楼等方面的信用问题曝光，其债券价格也快速下跌，并且波及到其他一些弱资质的发行人。此后，蓝光发展也出现违约。
平安证券研报显示，负面舆情带动地产板块负面情绪及市场风险偏好结构性分化，6月份，中资美元债高收益指数跌幅约为2.54%，而投资级指数上涨0.91%。
此前，市场的担忧仅聚焦在部分基本面较弱的发行人身上。直至10月4日，花样年公告称，同日到期的2.06亿美元优先票据未在该日付款，宣告违约。该次违约超出了投资人预期，被认为打碎了市场信心的最后一根稻草。
10月中旬，某券商固收团队在一场关于近期中资地产美元债市场情况的会议上提到，花样年在最后一个交易日，其上述违约债券还是交易在99.5美元的水平，市场预期公司是会进行支付的，此后的违约“强烈地引发了市场对很多发行人偿债意愿的怀疑”。
花样年“躺平”后，当代置业、新力控股也先后发布公告，披露了其信用风险事件。
多重影响下，9月末至10月中旬的短短半个月内，地产美元债出现大跌。当代置业多笔美元债净价从75-94美元不等，迅速跳水至19-32美元；佳兆业集团也有多笔美元债从此前的80美元左右跌至30美元附近；阳光城的多笔美元债遭遇了同样的急挫。
国金证券统计显示，截至10月12日，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，19家跌至80美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下；累计17家房企境内公募债收益率上行超过100个基点。“如此群体性下跌，体现出市场对房企信用风险的担忧不断加重，定价提前反映了房企的表外负债和潜在违约风险。”
一路下跌的同时，境内房企还迎来了评级机构的一连串信用下调。10月18日，国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股集团、富力地产等在内的多家房企中招。
通常情况下，“评级下调对股权和债权融资都有负面影响，可能会陷入评级下调-估值调整-再融资困难-再融资风险提升-基本面恶化-评级下调的恶性循环。”亿翰智库研究总监于小雨表示，信贷额度下降、融资成本上升等是常见的现象。
而对于当前的房企来说，发不出债才是更严峻的问题。有业内人士指出，评级向下调整，会使得各金融机构减少与该类企业的合作。“近期房企美元债很难发。”有境外融资市场熟悉的人士称。
10月份以来房企境外发债的次数明显减少。不完全统计显示，10月份至今，仅有海伦堡、大发地产成功发行了两笔绿债。而这两笔美元债的票面利率分别为11%、13.5%，明显处于高位。不过，有房企内部人士表示，当前时点下能成功发行债券便是好事一桩，利率高低已不那么重要。
在市场信心低迷、发债窗口收紧的大背景下，如何应对每个企业都是不小的考验。“一些现金比较充裕的企业会对部分短期到期的债券进行回购，或者有些实控人会在这个阶段向企业提供贷款，”上述某券商分析会中提出，“整体都是向企业注入现金。”
房企自救维护融资渠道
美元债一直是国内房企融资的重要来源之一，大多数企业并不想堵死这一个通道。因此，不少房企都在这段时间努力向外传递着积极的信号。
10月份以来，包括正荣地产、银城国际控股、中梁控股、弘阳地产、建业地产、龙光集团等在内的多家房企在回购存量美元债。其中，银城国际控股回购额度最高，约为6500万美元，占存量金额的32.5%；正荣地产次之，于公开市场回购合计3300万美元存量票据。
同时，10月15日，奥园对外披露，其进一步回购了总额为300万美元的优先票据。奥园管理层表示，今年至今已购回本金总额1500万美元债，同时其2021年内到期的境外美元债已悉数赎回，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。
据克而瑞不完全统计，2021年下半年以来，有18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次；仅中梁控股就进行了25次境外债券的赎回动作，累计赎回1.29亿美元境外债。
除了回购，加强与投资者的沟通也成为必选动作。10月25日晚，雅居乐发布公告称，由于近期地产行业的现状，其近期与投资者进行定期沟通的频率有所增加，而透过近日的沟通，雅居乐向“投资者保证有足够资金偿还到期债务，本公司在本公告中再次确认该声明”。
很明显的是，尽管回购动作频繁，但整体而言，房企当前的回购额度并不高，回购动作的主要目的还是在于提振市场信心。克而瑞指出，从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。
这也在一定程度上反映了房企当前流动性并不十分充足。某房企资金部人士表示，美元债明显下跌的背景下，以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算，而企业回购算不上大手笔的原因大概率是“没钱”。
目前，多家企业回购动作的效果并不明显，对恢复市场信心作用不大，克而瑞证券首席分析师孙杨向记者表示，当前房企“不要暴雷，能挺住就是最好的做法了。”
只是，到期债务压顶的情况下，“挺过去”对现阶段的房企来说也不是件易事。光大证券研报数据显示，今年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，2022年全年则有544.16亿美元债到期。
过去，房地产企业可以通过在市场上不断融资来滚动，借新还旧，“但现在整个市场的发行窗口和再融资窗口收窄，这就意味着对于未来短期内到期的这部分债券，企业进行偿付，对于现金流是净消耗的过程。”上述券商会议上提到。
融资渠道收紧的同时，销售作为房企另一大现金流入途径，也持续走低，这使得房企的资金面进一步承压。克而瑞数据显示，今年7-9月里，TOP100房企实现单月销售全口径金额同比接连下降，降幅分别为7.6%、19.6%、36.6%，持续扩大。
此前，销售疲软叠加短期大量债务到期，也被外界普遍认为是花样年违约的关键。
国金证券固收分析师段小乐指出，“花样年三季度销售仅128亿元，同比下降16.04%，项目去化速度明显放慢，造成一定回款压力”，而同时其对美元债依赖程度较高，并出现借高还低的情况，此后行业融资环境恶化，也难以通过滚续对冲到期，公开市场的刚性兑付使得债务压力加大。
所幸，在美元债发行和再融资窗口短期内难有明显恢复的背景下，国内的政策端已有暖风吹过，在包括央行等在内的监管层定调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”之后，纠偏信号释放，按揭贷款、开发贷也有放松的风声。
“当前地产融资维持边际放松是大概率事件，但从政策放松拐点到信用瑕疵房企融资端真正放松需要时间。”平安证券称。
某华东房企内部人士向记者表示。孙杨也预计，政策面、基本面有所回暖，市场得到修复，“最快要到年底明年初。”
2021年10月26日 17:43
房地产企业境外债的违约，已经引起了相关方面的密切关注。
第一财经记者从相关人士处获悉，10月25日，国家外管局上海分局召开会议，对房企境外债到期情况进行摸排，要求周三前提交本年度境外债到期情况，周五提交今年年底境外债的安排，含到期本金和利息，回购需求、自有资金安排等。
多家房企人士向记者表示，此番排摸的目的就是要掌握是否存在违约风险，其同时强调这并不是新出台的规定和要求，仅为定期摸排，更新信息。
地产债引监管层关注
监管层对于房企美元债的关注，源于近期地产美元债频繁爆发的违约事件。10月以来，花样年、新力等房企先后出现美元债违约或延期兑付的情况，地产美元债市场震荡。数据显示，截至10月中旬，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下。
同时，中国恒大(03333.HK)的流动性危机，是否会引发这龙头公司债务违约，亦受到越来越广泛的关注。
央行网站20日公布的《易纲行长在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答》称：“总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。”
10月26日，当代置业发布公告称，公司于10月25日到期的12.85厘优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。这笔资金规模2.5亿美元的票据，是目前当代置业5只存续美元债中规模最大的。当代置业将此次违约，归因为“预计之外的流动性问题”，而其面临的不利因素包括宏观经济环境、房地产行业环境以及COVID-19疫情等。受此影响，上述票据本金及其应计但未付利息的还款安排，未能于当日达成。
有统计显示，加上新违约的当代置业，今年以来出现债务违约的房企数量已经升至9家。
不过，房企违约仍数少数，大多数房企依然看重信用评级，积极坚守最后底线。上周五，极有可能违约的中国恒大在宽限期截止之前打款支付了一笔美元债的利息，暂时缓解了市场的紧张气氛。
目前，绝大多数资金面相对灵活的房企，正积极展开回购工作，释放出保兑付的信号。日前，包括中梁控股、中国奥园、正荣地产等在内的多家房企发布了回购信息。据不完全统计，2021年下半年以来，共有18家房企陆续回购超100次。
在市场信心脆弱的背景下，这些举动的意义在于提振市场信心，等待消息面的边际缓和。
地产美元债遭受重创打击
冰冻三尺非一日之寒，地产美元债的信用危机从今年初便开始累积。
1月份，华夏幸福流动性危机开始暴露，2月份正式出现违约；进入6月份，恒大事件则开始发酵，伴随着商票、交楼等方面的信用问题曝光，其债券价格也快速下跌，并且波及到其他一些弱资质的发行人。此后，蓝光发展也出现违约。
平安证券研报显示，负面舆情带动地产板块负面情绪及市场风险偏好结构性分化，6月份，中资美元债高收益指数跌幅约为2.54%，而投资级指数上涨0.91%。
此前，市场的担忧仅聚焦在部分基本面较弱的发行人身上。直至10月4日，花样年公告称，同日到期的2.06亿美元优先票据未在该日付款，宣告违约。该次违约超出了投资人预期，被认为打碎了市场信心的最后一根稻草。
10月中旬，某券商固收团队在一场关于近期中资地产美元债市场情况的会议上提到，花样年在最后一个交易日，其上述违约债券还是交易在99.5美元的水平，市场预期公司是会进行支付的，此后的违约“强烈地引发了市场对很多发行人偿债意愿的怀疑”。
花样年“躺平”后，当代置业、新力控股也先后发布公告，披露了其信用风险事件。
多重影响下，9月末至10月中旬的短短半个月内，地产美元债出现大跌。当代置业多笔美元债净价从75-94美元不等，迅速跳水至19-32美元；佳兆业集团也有多笔美元债从此前的80美元左右跌至30美元附近；阳光城的多笔美元债遭遇了同样的急挫。
国金证券统计显示，截至10月12日，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，19家跌至80美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下；累计17家房企境内公募债收益率上行超过100个基点。“如此群体性下跌，体现出市场对房企信用风险的担忧不断加重，定价提前反映了房企的表外负债和潜在违约风险。”
一路下跌的同时，境内房企还迎来了评级机构的一连串信用下调。10月18日，国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股集团、富力地产等在内的多家房企中招。
通常情况下，“评级下调对股权和债权融资都有负面影响，可能会陷入评级下调-估值调整-再融资困难-再融资风险提升-基本面恶化-评级下调的恶性循环。”亿翰智库研究总监于小雨表示，信贷额度下降、融资成本上升等是常见的现象。
而对于当前的房企来说，发不出债才是更严峻的问题。有业内人士指出，评级向下调整，会使得各金融机构减少与该类企业的合作。“近期房企美元债很难发。”有境外融资市场熟悉的人士称。
10月份以来房企境外发债的次数明显减少。不完全统计显示，10月份至今，仅有海伦堡、大发地产成功发行了两笔绿债。而这两笔美元债的票面利率分别为11%、13.5%，明显处于高位。不过，有房企内部人士表示，当前时点下能成功发行债券便是好事一桩，利率高低已不那么重要。
在市场信心低迷、发债窗口收紧的大背景下，如何应对每个企业都是不小的考验。“一些现金比较充裕的企业会对部分短期到期的债券进行回购，或者有些实控人会在这个阶段向企业提供贷款，”上述某券商分析会中提出，“整体都是向企业注入现金。”
房企自救维护融资渠道
美元债一直是国内房企融资的重要来源之一，大多数企业并不想堵死这一个通道。因此，不少房企都在这段时间努力向外传递着积极的信号。
10月份以来，包括正荣地产、银城国际控股、中梁控股、弘阳地产、建业地产、龙光集团等在内的多家房企在回购存量美元债。其中，银城国际控股回购额度最高，约为6500万美元，占存量金额的32.5%；正荣地产次之，于公开市场回购合计3300万美元存量票据。
同时，10月15日，奥园对外披露，其进一步回购了总额为300万美元的优先票据。奥园管理层表示，今年至今已购回本金总额1500万美元债，同时其2021年内到期的境外美元债已悉数赎回，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。
据克而瑞不完全统计，2021年下半年以来，有18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次；仅中梁控股就进行了25次境外债券的赎回动作，累计赎回1.29亿美元境外债。
除了回购，加强与投资者的沟通也成为必选动作。10月25日晚，雅居乐发布公告称，由于近期地产行业的现状，其近期与投资者进行定期沟通的频率有所增加，而透过近日的沟通，雅居乐向“投资者保证有足够资金偿还到期债务，本公司在本公告中再次确认该声明”。
很明显的是，尽管回购动作频繁，但整体而言，房企当前的回购额度并不高，回购动作的主要目的还是在于提振市场信心。克而瑞指出，从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。
这也在一定程度上反映了房企当前流动性并不十分充足。某房企资金部人士表示，美元债明显下跌的背景下，以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算，而企业回购算不上大手笔的原因大概率是“没钱”。
目前，多家企业回购动作的效果并不明显，对恢复市场信心作用不大，克而瑞证券首席分析师孙杨向记者表示，当前房企“不要暴雷，能挺住就是最好的做法了。”
只是，到期债务压顶的情况下，“挺过去”对现阶段的房企来说也不是件易事。光大证券研报数据显示，今年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，2022年全年则有544.16亿美元债到期。
过去，房地产企业可以通过在市场上不断融资来滚动，借新还旧，“但现在整个市场的发行窗口和再融资窗口收窄，这就意味着对于未来短期内到期的这部分债券，企业进行偿付，对于现金流是净消耗的过程。”上述券商会议上提到。
融资渠道收紧的同时，销售作为房企另一大现金流入途径，也持续走低，这使得房企的资金面进一步承压。克而瑞数据显示，今年7-9月里，TOP100房企实现单月销售全口径金额同比接连下降，降幅分别为7.6%、19.6%、36.6%，持续扩大。
此前，销售疲软叠加短期大量债务到期，也被外界普遍认为是花样年违约的关键。
国金证券固收分析师段小乐指出，“花样年三季度销售仅128亿元，同比下降16.04%，项目去化速度明显放慢，造成一定回款压力”，而同时其对美元债依赖程度较高，并出现借高还低的情况，此后行业融资环境恶化，也难以通过滚续对冲到期，公开市场的刚性兑付使得债务压力加大。
所幸，在美元债发行和再融资窗口短期内难有明显恢复的背景下，国内的政策端已有暖风吹过，在包括央行等在内的监管层定调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”之后，纠偏信号释放，按揭贷款、开发贷也有放松的风声。
“当前地产融资维持边际放松是大概率事件，但从政策放松拐点到信用瑕疵房企融资端真正放松需要时间。”平安证券称。
某华东房企内部人士向记者表示。孙杨也预计，政策面、基本面有所回暖，市场得到修复，“最快要到年底明年初。”
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