最近我大房山上新了个性价比超高的新盘中建京西印玥，不限价，开发商打算只卖4万一平，还带精装。基本上89平以内的所有户型都能以普宅计算，首套首付35%，二套60%，首付非常友好，首付130万买89平精装房。项目离地铁1.7公里，步行至少20分钟吧，有总比没有好。我觉得交通上最大的看点反而是良乡火车站，作为市郊铁路，早晚各有两班，可达北京西站，北京站，那么基本上金融街、国贸都能覆盖到。作为一个总价和单价都非常刚需的盘，社区却是6层的低密洋房，容积率只有1.6。周边配套也很丰富，龙湖天街、绿地缤纷城，总之我觉得算是目前市面上刚需上车比较适合的盘了。等我周末回房山的时候，帮大家去踩踩盘，然后下周出评测。#老徐聊房# #北京楼市# #买房#

【在中国普及超级快充桩可能只是一个美好的想象】基建部门无法满足用电负荷需求、超级快充性价比不高，种种原因之下，快充桩未来仍难普及。电动车车主在用车方面普遍存在三个焦虑。第一就是续航里程问题。对于这个问题，车企应对的方式大同小异——要么加大电池包，要么提升电池的能量密度。电池包加大之后，电池包重量会增加，整车能耗经济性反而变差；而能量密度提升之后，电池安全性将会面临更大考验。电池安全，是电动车车主的第二个焦虑。第三个焦虑，就是充电慢的问题。有专家说，电池不用这么大，能量密度也不用这么高，把充电桩普及好就可以了，把标准统一了，走到哪充到哪，压根就不用担心续航里程的问题，电池的安全冗余也会增强。这就好比某款小型车，因为油箱小，加满油也就跑个300km，但车主从来不会有里程焦虑症，因为加油站到处都是。

说实话，这是一条不错的路子，不仅消除了充电焦虑和里程焦虑，而且还能带动一个产业，对国家GDP也有贡献。如果在此基础之上进一步实现超级直流快充桩的普及，那么电动车制霸的时代就真的来到了。

不过，细心的网友不知道发现没有，吼了这么长时间，小区里、公园里还有商圈写字楼的地库里，别说超级快充桩了，就连普通快充桩的数量也不多，倒是那种外挂式的“小书包”交流充电桩变得越来越多了。

有人说，这是超级快充桩成本太高所导致的。以后成本降下来了，迟早会有超级快充桩遍地开花的那一天。

这其实是一种想当然的说法。

以特斯拉250kW超级快充桩为例，就工业产品本身来说，其成本相对于特斯拉的普通快充桩并没有高多少。那么，为什么特斯拉不在中国普及250kW超级快充桩？

最根本的原因就是中国的电力基建部门满足不了快充桩大规模普及之后的用电负荷需求。
很多车友恐怕都有这样的体会，小区旁边的某公共停车场装了好几个30kW的普通快充桩，只有自己一辆车去充电的时候，很快就能充满电；车子如果多了，充电时间就会变长——充电的车越多，充电的时间就越长。

这其中的原因很好解释，因为这些普通充电桩的输入功率是“共享”的。“共享输入功率”或许是60kW，所以充电车辆不超过2辆时，可以输出30kW的充电功率；当同时充电的车有10辆的时候，每辆车的充电功率也就6kW了——在这种情况下，其充电速度也就相当于家用的7kW交流慢充桩。

那么这些充电桩的物业管理方为什么不能给每个普通快充桩都匹配30kW的输入功率？原因就是所在地域的电力配套扛不住。10辆车充电，如果每辆车充电功率都达到30kW，这就意味着整个充电站必须匹配300kW的功率负荷；如果换成特斯拉的250kW超级快充桩，哪怕只有两个桩，其用电负荷也不是所有的物业都能满足的。

以著名的广州白云宾馆为例，其电力设计负荷为3120KW，换句话说，如果地下车库有4个特斯拉250kW超级快充桩，且每个桩都独享250kW功率负荷的时候，一旦同时充电，整个宾馆总负荷的三分之一就没了，宾馆供电会出现异常，接下来你就会看到大堂经理发疯了。

这还是鼎鼎大名的广州白云宾馆，而全国高速公路上，怕是没有一个服务区能达到白云宾馆这种等级的负荷设计。所以说，这就是为什么高速服务区里的快充桩都是“共享功率”，而且快充桩数量也不多的原因——因为多了没意义。

至于发布了有一段时间的特斯拉250kW超级快充桩，由于“饭量惊人”，更是“不敢”在高速公路服务区现身。

如果特斯拉有心搞一个“形象工程”，要在某高速服务区建4个250kW超级快充桩，而且还都是独立负荷设计，那么第一个要搞定的不是服务区，而是电力公司——只有电力公司愿意为该工程在服务区附近配套建设一个小型变电站之后，这个“形象工程”才有实现的可能。
说到底，所谓的快速充电桩，不是在哪里都能随便“普及”的；而且安装数量也需要严格计算和控制。

所以，以目前中国的电力基础设施来看，想在全国大规模普及快充桩，基本上是不可能的事情。尽管中国号称“基建狂魔”，但实话实说，在电力基础建设这一块，中国和美国依然有很大的差距。哪怕是美国的电力系统的负载冗余设计得如此之大，所谓的250kW超级快充桩在美国依然不敢“扎堆”。而中国的250kW超级快充桩，直接采用“负载功率共享”的方案。

最后再说一件事，之前有媒体用电池容量52kWh的2019款的Model 3对比测试过特斯拉250kW超级快充桩和150kW快充桩的充电速度，从3%电量充到100%，250kW超级快充桩耗时1小时6分钟，而150kW快充桩耗时1小时8分钟。

这2分钟的优势，真的令人哭笑不得。所以“250kW超级快充桩充满100kWh的电池只需要五分之三小时也就是36分钟”，这只是个理论计算结果，超级快充桩的充电速度其实和很多条件相关。从下图中不难看出，250kW的充电功率并不是一直持平，随着SOC增加，充电功率会慢慢下降。

原文作者韦波

杭州主城区楼盘首开只卖了三四成：部分楼盘或降价促销

8月23日上午，住建部、央行官网同时发布信息称，已于8月20日召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

此番信号十分明显，高负债率房企的融资将被戴上“紧箍咒”。那么杭州土地市场是否会受影响，房企为了加速回笼资金，会不会降价销售？

1.融资收紧，高杠杆房企大受影响

关于此次监管升级，近期市场广泛流传“三道红线”的说法，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据这三道红线，将房地产企业分为红，橙，黄，绿四个档。

若三条红线都触碰到了，则不得新增有息的负债；如果碰到两条红线，负债年增速不得超过5%；如果仅仅只碰到一条红线，负债年增速不得超过10%；如果三条红线都没有碰到，负债年增速不得超过15%。

据国金证券研究所研报中披露的房企负债率情况看，38家房企负债率超过70%，其中有10家房企剔除预收账款的资产负债率超过80%，16家房企净负债率大于100%。

信托机构人士表示，目前已开展内部筛选，看看是不是有房企客户“踩线”。

“我们银行近期的开发贷都还没有放款，可能是在等监管新规。”杭州一家商业银行的支行负责人告诉钱报记者。

2.稳健发展的房企，在杭州拿地机会增加

房企融资收紧，首先会影响土地市场。钱报记者统计发现，负债率居前的房企中，比如泰禾、恒大、华夏幸福、富力等，今年均未在杭州拿地。一些房企已经在主动降杠杆。

上半年在杭州拿地凶猛的滨江集团，由于项目大多是合作开发，因而其负债率并不靠前，融资收紧对其影响不大。8月24日，滨江集团发布公告称，成功发行三年期公司债，利率仅4%。

从杭州土地市场供求关系上说，一直是僧多粥少，供不应求。据拿地宝研究院数据显示，2020年杭州市区经营性用地计划出让13102亩，而前7个月已成交地块加上已挂牌未出让地块，合计完成率达70%，其中主城区完成率已达92%。这就意味着，在今年剩下的4个月的推地量，很有可能不及之前8个月的平均水平。

一位房企人士称：“鉴于上半年不少开发商在杭州土地市场颗粒未收，再加上年底前土地供应可能会减少，接下来杭州土拍的热度不会明显下降。”

杭州土地市场依然是香饽饽，不过接下去，一些稳健发展的开发商更容易拿到地。

3.多个主城区楼盘，首开只卖了三四成

拿地宝研究院院长钱贤强认为：“预售款是最便宜的融资。”

当融资收紧后，房企要抓紧时间卖房，回笼资金。

限价之下，不少楼盘并不愁卖，但新房市场的分化正在加大。最近，有多个主城区楼盘，开盘时只卖出三四成房源。

一均价不到3万元/㎡的主城区刚需楼盘，300多套房源吸引了近400组购房者报名，最终在线选房却只卖了约三成，让人大跌眼镜。

“虽然楼盘间有分化，但一般主城区的项目，首开总能卖五成以上，续销半个月到一个月，基本也都售罄了。”城北一项目的营销总监告诉记者，刚需盘首开卖3成，在这两年的市场里算是极差的了。

这种情况其实在7月就开始蔓延开来，无论是靠近市中心的九堡、城东新城、艮北新城还是丁桥，不少楼盘的报名人数刚刚够到摇号资格，首开基本卖不完，续销期也被拉长。丁桥板块华侨城芳菲与城7月推出228套房源，一共有233人报名；而九堡一楼盘33000元/㎡的均价，还流摇了。

三塘板块一项目销售负责人告诉记者，现在市场没四五月份那么热，准备好打持久战。

4.为加快资金回笼，部分房源或降价销售

事实上，杭州楼市的分化不断加大。从不同城区的冷热之别，演变成不同板块、不同楼盘间的冷热不均。

个别红盘依旧一房难求，但越来越多楼盘会回到首开卖不完的正常市场状态。

随着有明显倒挂红利的红盘变少，二手次新房的性价比也显现了出来。这两年拿地入市的新盘，受政策限制无法“偷面积”，很多100㎡出头的户型和现在二手房市场上90㎡的户型，实际使用面积差不多，因而在没什么价格倒挂的板块内，二手次新房的总价比新房更低，也更有吸引力。

新房销售的速度减慢，不排除部分楼盘会促销甚至降价销售。目前已经有楼盘打出10万元的洋房优惠，但销售依旧不理想。

融资收紧后，房企为了继续拿地，要加速销售，部分难卖的房源或进行优惠促销。
（钱江晚报 ）