#罗永浩首次淘宝直播带货总额约2.1亿元#【GMV超2亿，“淘宝新人”罗永浩“双11”首秀：“男人们的需求”还是难敌“女人们的钱包”？】10月24日晚6点，随着直播间背景由蓝转红，前锤子科技产品副总裁朱萧木身边的女主播快速下场，“主角”罗永浩登场了。
“哎哟，这是谁呀？”没等坐定，罗永浩就打断了身边朱萧木略带噱头式的吆喝，“赶紧上东西，闲言碎语不要讲。”
就像这来不及做的自我介绍，罗永浩的这场淘宝首秀节奏极快，全场共上架近160件商品，“上架一个新品控制在1到1.5分钟内”。
疏漏和错处也在快速的言语中抖落而出：两人时常抢对方话头，被直播间网友调侃像“说相声的”；两人还一脸懵地分辨着优惠券的领取方式；1元购的福利品啤酒屡屡没有改价成功，却以19.9元的价格眨眼就卖了上千单。“我这都冒汗了，太丢人了。”罗永浩多次为当晚的“翻车现场”道歉。
虽然略显混乱，老罗还是在淘宝拢到了人气和过亿的订单。《每日经济新闻》记者从交个朋友方面了解到，24日罗永浩淘宝首播当晚，直播间累计观看人数2600万，粉丝增长110万。据第三方平台新腕估算，罗永浩首次淘宝直播带货总额约为2.1亿元。
李佳琦直播间仍是一骑绝尘般的存在。尽管美ONE方面于10月25日晚间否认了外界“215亿元”的GMV数据，但据新腕估算，李佳琦24日带货总额约为132亿元。截至每经记者发稿，美ONE对相关数字没有做出更详细的回应。
面对新的阵地和强敌，号称要“管管男人们的需求”的罗永浩将如何打开局面？“罗永浩们”又能否在淘宝站稳脚跟？（每经，希隆）https://t.cn/A6o9ltG7
“哎哟，这是谁呀？”没等坐定，罗永浩就打断了身边朱萧木略带噱头式的吆喝，“赶紧上东西，闲言碎语不要讲。”
就像这来不及做的自我介绍，罗永浩的这场淘宝首秀节奏极快，全场共上架近160件商品，“上架一个新品控制在1到1.5分钟内”。
疏漏和错处也在快速的言语中抖落而出：两人时常抢对方话头，被直播间网友调侃像“说相声的”；两人还一脸懵地分辨着优惠券的领取方式；1元购的福利品啤酒屡屡没有改价成功，却以19.9元的价格眨眼就卖了上千单。“我这都冒汗了，太丢人了。”罗永浩多次为当晚的“翻车现场”道歉。
虽然略显混乱，老罗还是在淘宝拢到了人气和过亿的订单。《每日经济新闻》记者从交个朋友方面了解到，24日罗永浩淘宝首播当晚，直播间累计观看人数2600万，粉丝增长110万。据第三方平台新腕估算，罗永浩首次淘宝直播带货总额约为2.1亿元。
李佳琦直播间仍是一骑绝尘般的存在。尽管美ONE方面于10月25日晚间否认了外界“215亿元”的GMV数据，但据新腕估算，李佳琦24日带货总额约为132亿元。截至每经记者发稿，美ONE对相关数字没有做出更详细的回应。
面对新的阵地和强敌，号称要“管管男人们的需求”的罗永浩将如何打开局面？“罗永浩们”又能否在淘宝站稳脚跟？（每经，希隆）https://t.cn/A6o9ltG7
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【另类加仓显信心 逾50家公司大股东“独揽”定增】
今年以来，以往在定增中较少出手的上市公司大股东抢当“主角”。上海证券报记者统计发现，截至6月9日，今年来有超50家上市公司的定增方案由大股东或其关联方“独揽”，数量达2021年同期的两倍，拟募资总额也大幅提升。
在众多定增方案中，补充流动资金成为“共识”，大股东积极参与、大方出手，一方面“抄底”增加了自身控股权，一方面积极“输血”上市公司，助力扩产或转型。
大股东锁价定增案例翻倍
上证资讯统计显示，今年以来，有51家公司的定增方案由大股东或其关联方“独揽”，该数据较2021年同期的24家增长2.13倍。其中，大股东或其关联方拟参与定增的出资总额约544亿元，该金额也较2021年同期的327亿元增约1.66倍。
在发行价格上，大股东均选择锁价定增方式，“八折增持”公司股份。有市场人士表示，大股东通过锁价定增机制平抑交易风险的同时，还起到增厚资金“安全垫”的作用。
进一步来看，在51笔大股东拟参与的定增方案中，预计募资规模排名前三的公司分别为亿纬锂能、合盛硅业和新希望，3家公司计划募资总额分别为90亿元、70亿元和45亿元。
其中，预计募资额最大的亿纬锂能定增方案在近期最引人关注。6月7日晚，亿纬锂能公告，拟向控股股东亿纬控股、实际控制人刘金成和骆锦红锁价定增募资90亿元，发行股票数量约1.426亿股，发行价格为63.11元/股。扣除发行费用后，募集资金净额拟用于动力储能锂离子电池产能建设项目和补流。
回溯来看，受锂电行业景气度提升影响，作为行业龙头的亿纬锂能在2021年3月下旬至2021年11月底，股价累计涨幅高达110%，其间更是创下152.9元的历史新高。在经历一波大涨后，受板块回调等影响，公司股价也逐步走低，回撤幅度最大时接近60%，今年来股价最低至52.45元。
事实上，刘金成和骆锦红63.11元/股的定增认购价格较2022年“新低”的股价52.45元相差不多，择机“加仓”的两人通过锁价定增低位拿到“筹码”的同时，还通过大额定增加码主业的方式向市场传递积极信号，可谓“一举两得”。
亿纬锂能的定增方案出炉后也得到市场认可。6月8日开盘后，公司股价一路走高，涨幅达7.92%。
再看今年3至4月股价跌去逾四成的合盛硅业。5月19日晚，合盛硅业发布定增预案，拟非公开发行股票不超过1.06亿股，预计募资金额不超过70亿元用于补流，并由公司实际控制人罗立国的子女罗燚和罗烨栋“包圆”，二人将分别认购35亿元。
发行价格上，合盛硅业本次定增以公司董事会决议公告日为定价基准日，在此基础上折价20%，将最终发行价格锁定为66.3元/股。发行完成后，罗立国及其子女罗燚和罗烨栋持股比例将从25.55%提升至32.21%，并通过持有合盛集团100%的股份而间接持有公司46.34%的股份。
百亿市值以下企业“唱主角”
除了亿纬锂能、合盛硅业这样的千亿龙头，还有更多百亿市值以下的公司大股东包揽自家公司定增方案。
数据显示，今年以来51笔大股东拟参与的定增方案中，市值不足百亿的公司为36家，占比达七成。其中，预计募资规模超过10亿元的有*ST沈机和亿晶光电，二者计划募资总额分别为15亿元和13.02亿元。
今年1月28日，彼时还未“披星”的ST沈机发布再融资预案，公司拟向控股股东通用集团定增募资不超15亿元，发行价格为3.94元/股，全部用于补充流动资金。此番定增是否意在化解公司的退市风险?对此，*ST沈机并未回避。公司表示，自2019年司法重整后，公司通过对业务板块、人员安排、产品发展战略的不断调整，已逐步脱离亏损泥潭，恢复自我造血能力，但现金流仍处于紧张状态。募集资金到位后，将有效缓解公司运营面临的资金压力。
6月8日，亚光科技推出向特定对象发行股票预案及2022年限制性股票激励计划，以聚焦军工电子主业。
预案显示，亚光科技拟以4.56元/股的发行价格向控股股东湖南太阳鸟控股有限公司(下称“太阳鸟控股”)发行不超1.476亿股，募集资金总额不超6.73亿元。其中，1.5亿元将用于微电子研究院建设项目，5.23亿元将用于补充流动资金及偿还银行贷款。
这将使得亚光科技控股股东太阳鸟控股的持股比例大幅提升。亚光科技公告称，本次发行有助于巩固李跃先作为实际控制人的地位，维护上市公司控制权的稳定，促进上市公司稳定发展。
目前，李跃先直接及间接控制亚光科技19.73%的股份，本次发行完成后，不考虑其他因素影响，李跃先直接及间接合计控制亚光科技29.98%股份。
“大股东包揽定增股份，完成注资所用时间更短，能尽快缓解上市公司的资金压力。”有市场人士分析称，从另一角度看，由于目前多数公司股价处于低位，大股东注资获得股份的成本也相对较低，单方注资亦可增强控股权，传递出对公司发展前景的信心。
助力扩产与转型
“目前订单爆满，我们正在进行新一轮扩产。”6月9日，岱勒新材相关负责人表示。
就在今年1月，岱勒新材披露定增预案，拟向实际控制人段志明控制的湖南诚熙颐发行不超3200万股，发行价格为11.43元/股，预计可募集资金3.66亿元，不考虑股权激励股份增发的影响，按照发行上限计算，本次定增发行完成后，段志明对岱勒新材合计持股比例将由23.14%提升至40.82%。
回头来看，这场由实际控制人包揽认购的锁价定增，成为岱勒新材蜕变的一个信号。
公司5月披露的投资者关系活动记录表显示，岱勒新材光伏硅片切割线产能今年一季度末已达100 万公里/月，相当于1200万公里/年。5月已提升至110万公里/月，6 月将达120万公里/月以上。2021年初，岱勒新材金刚石线产能还不到30万公里/月。
就在今年4月，岱勒新材还发布了新一轮扩产计划。岱勒新材表示，公司现有产能已全部释放到位，新型生产设备已成功开发，新建厂房已具备使用条件。本次拟进行一次产能扩建，即新增金刚石线产能2400万公里/年，本次扩产后公司总产能将达3600万公里/年。投资估算金额为1.5亿元。
【另类加仓显信心 逾50家公司大股东“独揽”定增】
今年以来，以往在定增中较少出手的上市公司大股东抢当“主角”。上海证券报记者统计发现，截至6月9日，今年来有超50家上市公司的定增方案由大股东或其关联方“独揽”，数量达2021年同期的两倍，拟募资总额也大幅提升。
在众多定增方案中，补充流动资金成为“共识”，大股东积极参与、大方出手，一方面“抄底”增加了自身控股权，一方面积极“输血”上市公司，助力扩产或转型。
大股东锁价定增案例翻倍
上证资讯统计显示，今年以来，有51家公司的定增方案由大股东或其关联方“独揽”，该数据较2021年同期的24家增长2.13倍。其中，大股东或其关联方拟参与定增的出资总额约544亿元，该金额也较2021年同期的327亿元增约1.66倍。
在发行价格上，大股东均选择锁价定增方式，“八折增持”公司股份。有市场人士表示，大股东通过锁价定增机制平抑交易风险的同时，还起到增厚资金“安全垫”的作用。
进一步来看，在51笔大股东拟参与的定增方案中，预计募资规模排名前三的公司分别为亿纬锂能、合盛硅业和新希望，3家公司计划募资总额分别为90亿元、70亿元和45亿元。
其中，预计募资额最大的亿纬锂能定增方案在近期最引人关注。6月7日晚，亿纬锂能公告，拟向控股股东亿纬控股、实际控制人刘金成和骆锦红锁价定增募资90亿元，发行股票数量约1.426亿股，发行价格为63.11元/股。扣除发行费用后，募集资金净额拟用于动力储能锂离子电池产能建设项目和补流。
回溯来看，受锂电行业景气度提升影响，作为行业龙头的亿纬锂能在2021年3月下旬至2021年11月底，股价累计涨幅高达110%，其间更是创下152.9元的历史新高。在经历一波大涨后，受板块回调等影响，公司股价也逐步走低，回撤幅度最大时接近60%，今年来股价最低至52.45元。
事实上，刘金成和骆锦红63.11元/股的定增认购价格较2022年“新低”的股价52.45元相差不多，择机“加仓”的两人通过锁价定增低位拿到“筹码”的同时，还通过大额定增加码主业的方式向市场传递积极信号，可谓“一举两得”。
亿纬锂能的定增方案出炉后也得到市场认可。6月8日开盘后，公司股价一路走高，涨幅达7.92%。
再看今年3至4月股价跌去逾四成的合盛硅业。5月19日晚，合盛硅业发布定增预案，拟非公开发行股票不超过1.06亿股，预计募资金额不超过70亿元用于补流，并由公司实际控制人罗立国的子女罗燚和罗烨栋“包圆”，二人将分别认购35亿元。
发行价格上，合盛硅业本次定增以公司董事会决议公告日为定价基准日，在此基础上折价20%，将最终发行价格锁定为66.3元/股。发行完成后，罗立国及其子女罗燚和罗烨栋持股比例将从25.55%提升至32.21%，并通过持有合盛集团100%的股份而间接持有公司46.34%的股份。
百亿市值以下企业“唱主角”
除了亿纬锂能、合盛硅业这样的千亿龙头，还有更多百亿市值以下的公司大股东包揽自家公司定增方案。
数据显示，今年以来51笔大股东拟参与的定增方案中，市值不足百亿的公司为36家，占比达七成。其中，预计募资规模超过10亿元的有*ST沈机和亿晶光电，二者计划募资总额分别为15亿元和13.02亿元。
今年1月28日，彼时还未“披星”的ST沈机发布再融资预案，公司拟向控股股东通用集团定增募资不超15亿元，发行价格为3.94元/股，全部用于补充流动资金。此番定增是否意在化解公司的退市风险?对此，*ST沈机并未回避。公司表示，自2019年司法重整后，公司通过对业务板块、人员安排、产品发展战略的不断调整，已逐步脱离亏损泥潭，恢复自我造血能力，但现金流仍处于紧张状态。募集资金到位后，将有效缓解公司运营面临的资金压力。
6月8日，亚光科技推出向特定对象发行股票预案及2022年限制性股票激励计划，以聚焦军工电子主业。
预案显示，亚光科技拟以4.56元/股的发行价格向控股股东湖南太阳鸟控股有限公司(下称“太阳鸟控股”)发行不超1.476亿股，募集资金总额不超6.73亿元。其中，1.5亿元将用于微电子研究院建设项目，5.23亿元将用于补充流动资金及偿还银行贷款。
这将使得亚光科技控股股东太阳鸟控股的持股比例大幅提升。亚光科技公告称，本次发行有助于巩固李跃先作为实际控制人的地位，维护上市公司控制权的稳定，促进上市公司稳定发展。
目前，李跃先直接及间接控制亚光科技19.73%的股份，本次发行完成后，不考虑其他因素影响，李跃先直接及间接合计控制亚光科技29.98%股份。
“大股东包揽定增股份，完成注资所用时间更短，能尽快缓解上市公司的资金压力。”有市场人士分析称，从另一角度看，由于目前多数公司股价处于低位，大股东注资获得股份的成本也相对较低，单方注资亦可增强控股权，传递出对公司发展前景的信心。
助力扩产与转型
“目前订单爆满，我们正在进行新一轮扩产。”6月9日，岱勒新材相关负责人表示。
就在今年1月，岱勒新材披露定增预案，拟向实际控制人段志明控制的湖南诚熙颐发行不超3200万股，发行价格为11.43元/股，预计可募集资金3.66亿元，不考虑股权激励股份增发的影响，按照发行上限计算，本次定增发行完成后，段志明对岱勒新材合计持股比例将由23.14%提升至40.82%。
回头来看，这场由实际控制人包揽认购的锁价定增，成为岱勒新材蜕变的一个信号。
公司5月披露的投资者关系活动记录表显示，岱勒新材光伏硅片切割线产能今年一季度末已达100 万公里/月，相当于1200万公里/年。5月已提升至110万公里/月，6 月将达120万公里/月以上。2021年初，岱勒新材金刚石线产能还不到30万公里/月。
就在今年4月，岱勒新材还发布了新一轮扩产计划。岱勒新材表示，公司现有产能已全部释放到位，新型生产设备已成功开发，新建厂房已具备使用条件。本次拟进行一次产能扩建，即新增金刚石线产能2400万公里/年，本次扩产后公司总产能将达3600万公里/年。投资估算金额为1.5亿元。
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
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