庭审纪实：今天开庭的案件我都不知道上诉人的逻辑是什么样的，以目前案涉尚处于空置状态，一审确定的违约金不足以填补其损失为由，上诉要求增加空置期的租金作为违约金直至现在。
案情简介：2018年5月1日，A与甲公司签订租赁合同，将案涉房屋出租给甲公司，约定租期为10年，其中免租期为10个月；如果甲公司中途退租，需要提前六个月通知A，且需要支付10个月的免租期租金作为违约金，A已收取的保证金不予退还；在租赁期限内，任意一方解除合同应当向守约方支付违约金120万元。2021年4月6日，A将案涉房屋出售给B。当日，A、B和甲公司签订《三方协议书》，约定原租赁合同中的权利义务由B进行承接和享有，但2021年全年和2022年全年的租金由A进行收取。2021年9月15日，甲公司提前解除合同、腾空房屋，并书面通知A。A认可于2021年9月30日知晓案涉房屋腾空的事实。随后，A以甲公司为被告，B为第三人起诉至法院要求给付租金，一审法院于2021年11月10日立案受理。B以甲公司为被告，A为第三人起诉至法院要求给付违约金，一审法院于2021年12月21日立案受理。另外，根据案涉合同约定，2021年月度租金为6万元，在签订案涉合同时甲公司向A支付保证金5万元。
关于租金的案件，一审法院认为计算租金的截止时间为2021年9月30日，故判决要求甲公司向A支付欠付的租金22万元。关于违约金的案件，一审法院认为合同约定的违约金120万元明显高于B的损失，综合案涉合同的实际履行期限、甲公司享有的免租期以及甲公司的过错程度，判令甲公司向B支付违约金48万元。目前，上诉人B更换代理律师后，以案涉房屋目前仍处于空置状态为由，要求增加在此期间的空置期租金作为违约金。
二审法官今天复庭询问：“上诉人，你们是好久知道案涉房屋腾空的？”上诉人答：“2022年5月。”我反驳到：“我方在2021年9月腾空案涉房屋时电话通知过B。”法官问：“是否有证据证明？”我答：“目前没有。但由于案涉房屋系带租出售，我方已经在书面通知A，则B应当在当时即知晓房屋状态。另外，上诉人B自己在2021年12月提起关于违约金的诉讼，怎么可能在2022年5月才知晓案涉房屋腾空的事实。”我都不知道甲公司当时是我们律所谁服务的，草拟和送达解除合同的通知和腾退通知的时候，为什么不指导顾问单位保留送达证据，且为什么仅向A送达而不向B送达，要搞清楚的是A基于B的权利让渡只有收租金的权利，而案涉房屋在已经出售的情况下房东已经变更为B。
上诉人今天出示案涉房屋目前处于空置状态的视频，当二审法官没有接纳该组证据，其实我都想好质证意见和辩论意见：①.该视频没有显示拍摄的时间，不能当然证明案涉房屋目前处于空置状态，且由于案涉房屋属于带租出售，A与B就案涉房屋买卖合同纠纷在一审法院另外还有两个案件，完全有可能是两方都不想接手案涉房屋，房屋是否空置、是否完成出租、由谁占有使用不是由于被上诉人的原因造成，案涉房屋没有完成出租的原因可能是A与B之间的房屋买卖合同纠纷、市场因素、B自己招租的条件过于苛刻或者租金要求过高，并不能由于案涉房屋目前处于空置状态即要求被上诉人补足此期间的租金作为违约金。②.一审法院裁决要求被上诉人支付48万元的违约金，但并没有品迭被上诉人缴纳的保证金6万元，一审所确认的违约金加上保证金，完全足以填补上诉人的实际损失。③.案涉合同约定甲公司中途退租只需要提前6个月通知，此六个月完全是充分考虑B的损失以及房屋的空置时间，按照2021年度的租金标准6个月的租金为36万元，一审法院酌定48万元违约金已是对房屋空置时间予以充分考虑。④.如果二审法院仅以此为由上调违约金，则有违公平原则，且如果在此期间案涉房屋没有上诉人所称的那么长的空置期，被上诉人所填补的损失是否可以要求上诉人从违约金中退还。
在庭审要结束的时候，上诉人的代理律师还想和法官battle【可能也是因为当事人在旁边，也可能因为自己是老律师】【恕我直言，我觉得真的要更新自己的司法观念，以切合当下裁判观点，不能光凭以往积累的经验办事，也不能想什么是什么，有时候经验是会害人的】，结果法官说：“在违约案件中，任何一方都负有阻止损失扩大的义务，你自己不去收房，难道还要我判决对方把中间的租金都给你们吗？比如你们案涉合同租期是10年，如果被上诉人只履行1年，你们还要我把剩余9年的租金作为违约金都判给你们？那为什么被上诉人不继续承租呢？你们自己放个10年、20年，难道都给你们支持？”虽然这个法官也说我【尽说一些没有证据的事情】【之前让你核实核实，现在到了庭上知道和当事人打电话了】【是让你回答问题，不是反驳对方】，但是最后的话真的是说到我心坎里面了，难道案涉房屋一直空置下去、一直无法另行出租，我们就要继续填补期间的租金损失作为违约金支付给上诉人吗？那我为什么不继续占有、使用呢，我提前解除合同图啥，让你白赚？
案情简介：2018年5月1日，A与甲公司签订租赁合同，将案涉房屋出租给甲公司，约定租期为10年，其中免租期为10个月；如果甲公司中途退租，需要提前六个月通知A，且需要支付10个月的免租期租金作为违约金，A已收取的保证金不予退还；在租赁期限内，任意一方解除合同应当向守约方支付违约金120万元。2021年4月6日，A将案涉房屋出售给B。当日，A、B和甲公司签订《三方协议书》，约定原租赁合同中的权利义务由B进行承接和享有，但2021年全年和2022年全年的租金由A进行收取。2021年9月15日，甲公司提前解除合同、腾空房屋，并书面通知A。A认可于2021年9月30日知晓案涉房屋腾空的事实。随后，A以甲公司为被告，B为第三人起诉至法院要求给付租金，一审法院于2021年11月10日立案受理。B以甲公司为被告，A为第三人起诉至法院要求给付违约金，一审法院于2021年12月21日立案受理。另外，根据案涉合同约定，2021年月度租金为6万元，在签订案涉合同时甲公司向A支付保证金5万元。
关于租金的案件，一审法院认为计算租金的截止时间为2021年9月30日，故判决要求甲公司向A支付欠付的租金22万元。关于违约金的案件，一审法院认为合同约定的违约金120万元明显高于B的损失，综合案涉合同的实际履行期限、甲公司享有的免租期以及甲公司的过错程度，判令甲公司向B支付违约金48万元。目前，上诉人B更换代理律师后，以案涉房屋目前仍处于空置状态为由，要求增加在此期间的空置期租金作为违约金。
二审法官今天复庭询问：“上诉人，你们是好久知道案涉房屋腾空的？”上诉人答：“2022年5月。”我反驳到：“我方在2021年9月腾空案涉房屋时电话通知过B。”法官问：“是否有证据证明？”我答：“目前没有。但由于案涉房屋系带租出售，我方已经在书面通知A，则B应当在当时即知晓房屋状态。另外，上诉人B自己在2021年12月提起关于违约金的诉讼，怎么可能在2022年5月才知晓案涉房屋腾空的事实。”我都不知道甲公司当时是我们律所谁服务的，草拟和送达解除合同的通知和腾退通知的时候，为什么不指导顾问单位保留送达证据，且为什么仅向A送达而不向B送达，要搞清楚的是A基于B的权利让渡只有收租金的权利，而案涉房屋在已经出售的情况下房东已经变更为B。
上诉人今天出示案涉房屋目前处于空置状态的视频，当二审法官没有接纳该组证据，其实我都想好质证意见和辩论意见：①.该视频没有显示拍摄的时间，不能当然证明案涉房屋目前处于空置状态，且由于案涉房屋属于带租出售，A与B就案涉房屋买卖合同纠纷在一审法院另外还有两个案件，完全有可能是两方都不想接手案涉房屋，房屋是否空置、是否完成出租、由谁占有使用不是由于被上诉人的原因造成，案涉房屋没有完成出租的原因可能是A与B之间的房屋买卖合同纠纷、市场因素、B自己招租的条件过于苛刻或者租金要求过高，并不能由于案涉房屋目前处于空置状态即要求被上诉人补足此期间的租金作为违约金。②.一审法院裁决要求被上诉人支付48万元的违约金，但并没有品迭被上诉人缴纳的保证金6万元，一审所确认的违约金加上保证金，完全足以填补上诉人的实际损失。③.案涉合同约定甲公司中途退租只需要提前6个月通知，此六个月完全是充分考虑B的损失以及房屋的空置时间，按照2021年度的租金标准6个月的租金为36万元，一审法院酌定48万元违约金已是对房屋空置时间予以充分考虑。④.如果二审法院仅以此为由上调违约金，则有违公平原则，且如果在此期间案涉房屋没有上诉人所称的那么长的空置期，被上诉人所填补的损失是否可以要求上诉人从违约金中退还。
在庭审要结束的时候，上诉人的代理律师还想和法官battle【可能也是因为当事人在旁边，也可能因为自己是老律师】【恕我直言，我觉得真的要更新自己的司法观念，以切合当下裁判观点，不能光凭以往积累的经验办事，也不能想什么是什么，有时候经验是会害人的】，结果法官说：“在违约案件中，任何一方都负有阻止损失扩大的义务，你自己不去收房，难道还要我判决对方把中间的租金都给你们吗？比如你们案涉合同租期是10年，如果被上诉人只履行1年，你们还要我把剩余9年的租金作为违约金都判给你们？那为什么被上诉人不继续承租呢？你们自己放个10年、20年，难道都给你们支持？”虽然这个法官也说我【尽说一些没有证据的事情】【之前让你核实核实，现在到了庭上知道和当事人打电话了】【是让你回答问题，不是反驳对方】，但是最后的话真的是说到我心坎里面了，难道案涉房屋一直空置下去、一直无法另行出租，我们就要继续填补期间的租金损失作为违约金支付给上诉人吗？那我为什么不继续占有、使用呢，我提前解除合同图啥，让你白赚？
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