地产变革大幕下的融创，孙宏斌提出新要求！#房产资讯#
上半年，楼市呈现出“过热”征兆，部分城市出现万人抢房现象。
下半年，重点城市加码限购，市场转冷降温，信贷市场资金紧张，房贷利率持续上升，销售疲态尽显。
从2018年至今年上半年，或者更长周期来看，优秀的企业总能快速应对市场环境变化，并提出解题方法。
8月30日，融创中国（01918.HK）交出了一份全优答卷：
实现合同销售额3208亿元，销售大涨64.3%；
营业收入958.2亿元，上涨23.9%；
归母净利润119.9亿元，上涨9.4%；
每股盈利2.62元，同比上涨8.7%；
负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善；
国际信用评级全面提升。
融创的战略展现出强大韧性，穿越市场周期、抵御行业风险。这种定力下，融创实现了业绩快速增长，同时也锤炼出强大的综合能力。
关注业绩的同时，外界不禁疑问，艰难的这半年，融创在做什么？接下来的下半场，融创又要做什么？
01孙宏斌的要求
2020年8月住建部提出房地产行业融资管理新规，将房企以“三条红线”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。自此，“降档”成为房企的头等大事。
以融创为代表的房企降档速度令人震惊，不到半年的2020年底，融创实现连降两档。
深究其内因，发现融创先于政策要求，从2019年下半年起主动执行更均衡高质量发展的战略方向，持续推进“降杠杆、优化资本结构”，并制定了全面、清晰、长期的行动计划，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
至2021年6月底，“三道红线”指标持续改善，全面转绿进程加速。
我们从半年报中拆解出一组数据：
净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；
非受限制现金短债比升至1.11，较2020年底增加0.3个百分点；
剔除预收账款后的资产负债率降至76%，较2020年底下降2.3个百分点。
融创的融资结构持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。今年上半年，融创分别于1月26日和3月2日成功发行两笔优先票据，两次发债利率均为公司上市以来最低水平。与此同时，融创提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。
以较低成本债务替换高成本债务，融创融资成本下降，债务结构得到进一步优化。
信用评级全面提升，机构认可度不断加强。2021年以来，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。
在中期业绩投资会上，孙宏斌给安全基本盘提出了更高的要求，今年不仅要降负债率，也要降负债规模，“三年内将融资成本从目前8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。”
02 “管理红利”时代
高筑墙，广积粮，但也要兼顾“控总量、提质量”。
在土地市场，融创有一套自己的投资法则，一言以蔽之：高标准拿地。
2021年上半年，融创严控拿地总量，在保证财务指标持续优化并满足“三道红线”管控要求之下，审慎决策，合理补充高质量土地权益货值约2135亿元。
下半年融创总可售资源超6600亿元，货源充足优质，为持续的业绩增长打好基础，并保障经营现金流的充足弹性和绝对安全。
2021年以来，“双集中”供地政策横空出世，并不断优化。作为房地产行业长效调控机制的重要组成部分，随着第二轮集中供地土拍规则的再次调整，企业拿地从“拼资金”到“拼策略”、“拼品质”。
为应对土地市场变局，融创提出2021年下半年及后续拿地策略。即下半年权益拿地销售比预计控制在20%以内，全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。
这一策略也恰恰迎合了“拿地销售比限制在40%”的观察指标。
如何实现上述目标？融创这里也找到了解题方法：提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。
更为重要的是，为达成上述目标乃至更长远目标，融创全面推进数字化建设，支持精细化管理，为客户创造价值。集团全面推进数字化建设，将数字化作为三年规划重要任务之一，数字化建设工作主要覆盖地产、服务及文旅业务板块。
2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。
以地产板块为例，新交付地产项目，融创全面提供智慧社区服务，目前已在全国45处落地，年内预计也将完成全国近200个项目智慧社区平台的上线。
无疑，在“房住不炒”、“三稳”政策调控下 ，房地产行业趋于稳定、健康，进入管理红利时代，房企的精细化管理能力成为核心竞争力之一。
03拥抱变化
一部融创发展史，正是半个中国房地产发展史。过去十年也是中国房地产最高度发展的十年，也是龙头房企快速增长的十年。
自2003年融创初创，经过18年发展与沉淀，大概经历了三个重要的发展阶段，这三大发展阶段放在中国房地产发展很有代表性。
2003年-2010年，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，巨大的投资需求、消费需求、政府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展，中国的各大城市逐渐形成“巨大的工地”。这一阶段，正是融创的初创阶段。那时，抢占核心城市布局，确保生存，并建立起基本的运营能力。
2010年-2019年融创进入快速增长阶段，并建立关键竞争优势，在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。也正是此时，融创意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是先于政策要求，从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
2020年，是融创的转型年，同时行业也迎来巨大转折。
这一年，融创正式打开了公司“均衡高质量发展”的序幕：主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，以此建立起低于周期性风险的强大能力。
2021年，房地产行业发展格局重构，融创迎来了新的“四更”战略目标：更安全、更从容、更长期、更有价值。这一准则将成为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
这与行业“长期主义”导向不谋而合。
过去十年是住宅开发的十年，住宅开发占整个商品房比重84%，尤其是2018年之前，只要坚持三高模式可以享受到最大红利，但如今，“三高模式”难以为继。
房地产涨落与政策调整密切相关，融创善于拥抱变化，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化”。
房地产行业新一轮变革的大幕已拉开，厘清自我，依照战略目标提出一系列可行的方法论比什么都重要。#买房者说#
上半年，楼市呈现出“过热”征兆，部分城市出现万人抢房现象。
下半年，重点城市加码限购，市场转冷降温，信贷市场资金紧张，房贷利率持续上升，销售疲态尽显。
从2018年至今年上半年，或者更长周期来看，优秀的企业总能快速应对市场环境变化，并提出解题方法。
8月30日，融创中国（01918.HK）交出了一份全优答卷：
实现合同销售额3208亿元，销售大涨64.3%；
营业收入958.2亿元，上涨23.9%；
归母净利润119.9亿元，上涨9.4%；
每股盈利2.62元，同比上涨8.7%；
负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善；
国际信用评级全面提升。
融创的战略展现出强大韧性，穿越市场周期、抵御行业风险。这种定力下，融创实现了业绩快速增长，同时也锤炼出强大的综合能力。
关注业绩的同时，外界不禁疑问，艰难的这半年，融创在做什么？接下来的下半场，融创又要做什么？
01孙宏斌的要求
2020年8月住建部提出房地产行业融资管理新规，将房企以“三条红线”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。自此，“降档”成为房企的头等大事。
以融创为代表的房企降档速度令人震惊，不到半年的2020年底，融创实现连降两档。
深究其内因，发现融创先于政策要求，从2019年下半年起主动执行更均衡高质量发展的战略方向，持续推进“降杠杆、优化资本结构”，并制定了全面、清晰、长期的行动计划，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
至2021年6月底，“三道红线”指标持续改善，全面转绿进程加速。
我们从半年报中拆解出一组数据：
净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；
非受限制现金短债比升至1.11，较2020年底增加0.3个百分点；
剔除预收账款后的资产负债率降至76%，较2020年底下降2.3个百分点。
融创的融资结构持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。今年上半年，融创分别于1月26日和3月2日成功发行两笔优先票据，两次发债利率均为公司上市以来最低水平。与此同时，融创提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。
以较低成本债务替换高成本债务，融创融资成本下降，债务结构得到进一步优化。
信用评级全面提升，机构认可度不断加强。2021年以来，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。
在中期业绩投资会上，孙宏斌给安全基本盘提出了更高的要求，今年不仅要降负债率，也要降负债规模，“三年内将融资成本从目前8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。”
02 “管理红利”时代
高筑墙，广积粮，但也要兼顾“控总量、提质量”。
在土地市场，融创有一套自己的投资法则，一言以蔽之：高标准拿地。
2021年上半年，融创严控拿地总量，在保证财务指标持续优化并满足“三道红线”管控要求之下，审慎决策，合理补充高质量土地权益货值约2135亿元。
下半年融创总可售资源超6600亿元，货源充足优质，为持续的业绩增长打好基础，并保障经营现金流的充足弹性和绝对安全。
2021年以来，“双集中”供地政策横空出世，并不断优化。作为房地产行业长效调控机制的重要组成部分，随着第二轮集中供地土拍规则的再次调整，企业拿地从“拼资金”到“拼策略”、“拼品质”。
为应对土地市场变局，融创提出2021年下半年及后续拿地策略。即下半年权益拿地销售比预计控制在20%以内，全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。
这一策略也恰恰迎合了“拿地销售比限制在40%”的观察指标。
如何实现上述目标？融创这里也找到了解题方法：提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。
更为重要的是，为达成上述目标乃至更长远目标，融创全面推进数字化建设，支持精细化管理，为客户创造价值。集团全面推进数字化建设，将数字化作为三年规划重要任务之一，数字化建设工作主要覆盖地产、服务及文旅业务板块。
2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。
以地产板块为例，新交付地产项目，融创全面提供智慧社区服务，目前已在全国45处落地，年内预计也将完成全国近200个项目智慧社区平台的上线。
无疑，在“房住不炒”、“三稳”政策调控下 ，房地产行业趋于稳定、健康，进入管理红利时代，房企的精细化管理能力成为核心竞争力之一。
03拥抱变化
一部融创发展史，正是半个中国房地产发展史。过去十年也是中国房地产最高度发展的十年，也是龙头房企快速增长的十年。
自2003年融创初创，经过18年发展与沉淀，大概经历了三个重要的发展阶段，这三大发展阶段放在中国房地产发展很有代表性。
2003年-2010年，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，巨大的投资需求、消费需求、政府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展，中国的各大城市逐渐形成“巨大的工地”。这一阶段，正是融创的初创阶段。那时，抢占核心城市布局，确保生存，并建立起基本的运营能力。
2010年-2019年融创进入快速增长阶段，并建立关键竞争优势，在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。也正是此时，融创意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是先于政策要求，从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
2020年，是融创的转型年，同时行业也迎来巨大转折。
这一年，融创正式打开了公司“均衡高质量发展”的序幕：主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，以此建立起低于周期性风险的强大能力。
2021年，房地产行业发展格局重构，融创迎来了新的“四更”战略目标：更安全、更从容、更长期、更有价值。这一准则将成为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
这与行业“长期主义”导向不谋而合。
过去十年是住宅开发的十年，住宅开发占整个商品房比重84%，尤其是2018年之前，只要坚持三高模式可以享受到最大红利，但如今，“三高模式”难以为继。
房地产涨落与政策调整密切相关，融创善于拥抱变化，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化”。
房地产行业新一轮变革的大幕已拉开，厘清自我，依照战略目标提出一系列可行的方法论比什么都重要。#买房者说#
未来房地产还有机会吗？看看专家如何评判！#房产资讯#
1、城镇化机会，10年窗口期你能抓住吗？
最新数据显示，2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。
前不久经济学家任泽平表示，“众所周知，中国城镇化率已高达63.89%，等到了百分之七八十的时候，城市化增速就放缓了，所以城市大开发还有最后十年的窗口期。随着增量的商品房越来越少，房市就会进入存量时代。”
通过任泽平的话，我们可以看到城镇化发展还会加速推进，毕竟离发达国家的80%还有很大差距，未来至少有2-3亿人口要进城。虽然不会像以前，但是依然有很大的空间。无论是不是最后10年，你都应该牢牢抓住未来10年的城镇化红利。
2、城市更新机会，不仅限于房企的红利。
城镇化红利终究会结束，毕竟城镇化程度越来越高，速度会放慢下来。那么城市更新的机会你能抓住吗？
既然说到不再搞大拆大建，那么一个城市要发展就必须升级焕新。新时代，改变传统外延扩张式城镇化发展道路已迫在眉睫，急需通过城市更新优化城市空间结构，提升城市功能，改善城市人居环境。
不展开说，单说一个老旧小区改造或旧城改造，就足以带动众多行业发展。因此，这也必将成为新时代经济增长点。比如，改造中，建材、停车设施、电梯等都会有很大的需求。
可能不像开发赚大钱赚快钱，但是这可是细水长流的好营生，做好了，机会很大，从向开发要红利到向管理要红利。
3、高质量发展机会，专注品质房企脱颖而出。
众所周知，不仅仅是我们的房地产，整个社会都在从追求高速向高质量转变。高质量发展将倒逼房地产行业提高产品质量，提高工艺技术，提高效率效能，一定会淘汰一批滥竽充数的房企，从而催生一些匠心精神的大国工匠企业。
我看好某些做高端住宅的企业，他们把品质和服务做到了极致，当然还有很多不足，但方向是对的。
同时，高质量追求也会拉动新的住房需求，特别是改善型购房者。房地产市场已经进入了一个高品质、多样化、精细化的时代，科技、智能、环保等建筑建材兴起。随着房地产回归居住属性，购房者越来越理性，对房子的追求将会更加本真，这对开发商来说是一个挑战，但也对优质企业是个机会。
这一点跟城市更新一脉相承，都是在追求高质量发展阶段的新需求。
4、城市群机会，一些三四线城市或遇生机。
我说过，未来房地产发展的三个方向是，城市化、城市更新和城市群。三者相辅相成，缺一不可。去年就提出来，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。
城市群的龙头城市如何发挥优势？又如何起到带动和辐射作用？随着长三角一体化、粤港澳大湾区建设、京津冀协同发展的提速，周边中小城市的住房需求及软硬件产业配套都有一定的机遇。
这样也会让一些三四线城市得到生机。
5、存量市场机会，“大居住”服务平台崛起。
前边说到了，房地产正在从增量市场向存量市场转变。中国房地产行业历经20多年快速发展，住宅供不应求的局面现已扭转，未来新增住房需求无疑会大幅下降。
根据全球房地产发展路径看，存量房的销售租赁将逐渐占据中国住宅市场交易的主导地位。从国家布局来看，未来二手房市场和租赁市场也将大有可为。中国人均居住面积已达到相当高的水平，而未来更大的任务在于盘活存量、减少空置。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预测表示，2025年左右城镇新建住房面积的增量将会出现拐点即年增量由持续上升转向绝对下降。也就是说，城市化空间从规模扩张正转向存量更新。
事实上，当下，中国的二手房交易量占比仅为33%，与发达国家相去甚远。根据另一项相关数据统计显示，未来5-10年，新房市场大概维持在8-10万亿、二手房到达10万亿、租赁3-5万亿、商办3-4万亿、家居家装4万亿、物管管理2-3万亿，大居住领域是一个超过30万亿级别的大市场。
甚至在我看来，这个数据还显保守，可能还不止这些。随着国家政策导向性的延展，很多人的观念也会发生改变，将会大幅拉动市场交易活跃。而近年来，国家大力发展租房租赁，就更为存量市场带来无限想象空间。
近期闹得比较欢的是中介的去留，今天不讨论，但我想说，随着市场的成熟，卖方市场逐步向买方市场转化，买方的话语权越来越大。中介本质上就是服务行业，但过去，粗放式发展阶段，这种服务并不尽人意，甚至被草莽江湖所取代，市场长时间紊乱，房产中介水平参差不齐。
未来，不仅仅是靠掌握着房源的垄断权，更要在市场中占据提高找房服务、买房服务和交易服务意识，谁能提高找房效率、交易人效，谁就能掌握话语权，在市场中立于不败之地。
市场很大，机会也很多，但是行业正在洗牌，淘汰过去粗制滥造的服务，迎接新时代精细化、高效率服务，为一些赋能行业、赋能终端需求者、打造最高效房产新生态的大居住服务平台创造了前所未有的机会。
6、乡村振兴机会，农村住房也要更新。
近日，国家就提及了农村住房长效发展机制的概念。这是新的提法，也意味着未来在乡村振兴大背景下，农村住房更新也将有很大的发展空间。不展开说了，以后再续。#买房者说#
1、城镇化机会，10年窗口期你能抓住吗？
最新数据显示，2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。
前不久经济学家任泽平表示，“众所周知，中国城镇化率已高达63.89%，等到了百分之七八十的时候，城市化增速就放缓了，所以城市大开发还有最后十年的窗口期。随着增量的商品房越来越少，房市就会进入存量时代。”
通过任泽平的话，我们可以看到城镇化发展还会加速推进，毕竟离发达国家的80%还有很大差距，未来至少有2-3亿人口要进城。虽然不会像以前，但是依然有很大的空间。无论是不是最后10年，你都应该牢牢抓住未来10年的城镇化红利。
2、城市更新机会，不仅限于房企的红利。
城镇化红利终究会结束，毕竟城镇化程度越来越高，速度会放慢下来。那么城市更新的机会你能抓住吗？
既然说到不再搞大拆大建，那么一个城市要发展就必须升级焕新。新时代，改变传统外延扩张式城镇化发展道路已迫在眉睫，急需通过城市更新优化城市空间结构，提升城市功能，改善城市人居环境。
不展开说，单说一个老旧小区改造或旧城改造，就足以带动众多行业发展。因此，这也必将成为新时代经济增长点。比如，改造中，建材、停车设施、电梯等都会有很大的需求。
可能不像开发赚大钱赚快钱，但是这可是细水长流的好营生，做好了，机会很大，从向开发要红利到向管理要红利。
3、高质量发展机会，专注品质房企脱颖而出。
众所周知，不仅仅是我们的房地产，整个社会都在从追求高速向高质量转变。高质量发展将倒逼房地产行业提高产品质量，提高工艺技术，提高效率效能，一定会淘汰一批滥竽充数的房企，从而催生一些匠心精神的大国工匠企业。
我看好某些做高端住宅的企业，他们把品质和服务做到了极致，当然还有很多不足，但方向是对的。
同时，高质量追求也会拉动新的住房需求，特别是改善型购房者。房地产市场已经进入了一个高品质、多样化、精细化的时代，科技、智能、环保等建筑建材兴起。随着房地产回归居住属性，购房者越来越理性，对房子的追求将会更加本真，这对开发商来说是一个挑战，但也对优质企业是个机会。
这一点跟城市更新一脉相承，都是在追求高质量发展阶段的新需求。
4、城市群机会，一些三四线城市或遇生机。
我说过，未来房地产发展的三个方向是，城市化、城市更新和城市群。三者相辅相成，缺一不可。去年就提出来，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。
城市群的龙头城市如何发挥优势？又如何起到带动和辐射作用？随着长三角一体化、粤港澳大湾区建设、京津冀协同发展的提速，周边中小城市的住房需求及软硬件产业配套都有一定的机遇。
这样也会让一些三四线城市得到生机。
5、存量市场机会，“大居住”服务平台崛起。
前边说到了，房地产正在从增量市场向存量市场转变。中国房地产行业历经20多年快速发展，住宅供不应求的局面现已扭转，未来新增住房需求无疑会大幅下降。
根据全球房地产发展路径看，存量房的销售租赁将逐渐占据中国住宅市场交易的主导地位。从国家布局来看，未来二手房市场和租赁市场也将大有可为。中国人均居住面积已达到相当高的水平，而未来更大的任务在于盘活存量、减少空置。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预测表示，2025年左右城镇新建住房面积的增量将会出现拐点即年增量由持续上升转向绝对下降。也就是说，城市化空间从规模扩张正转向存量更新。
事实上，当下，中国的二手房交易量占比仅为33%，与发达国家相去甚远。根据另一项相关数据统计显示，未来5-10年，新房市场大概维持在8-10万亿、二手房到达10万亿、租赁3-5万亿、商办3-4万亿、家居家装4万亿、物管管理2-3万亿，大居住领域是一个超过30万亿级别的大市场。
甚至在我看来，这个数据还显保守，可能还不止这些。随着国家政策导向性的延展，很多人的观念也会发生改变，将会大幅拉动市场交易活跃。而近年来，国家大力发展租房租赁，就更为存量市场带来无限想象空间。
近期闹得比较欢的是中介的去留，今天不讨论，但我想说，随着市场的成熟，卖方市场逐步向买方市场转化，买方的话语权越来越大。中介本质上就是服务行业，但过去，粗放式发展阶段，这种服务并不尽人意，甚至被草莽江湖所取代，市场长时间紊乱，房产中介水平参差不齐。
未来，不仅仅是靠掌握着房源的垄断权，更要在市场中占据提高找房服务、买房服务和交易服务意识，谁能提高找房效率、交易人效，谁就能掌握话语权，在市场中立于不败之地。
市场很大，机会也很多，但是行业正在洗牌，淘汰过去粗制滥造的服务，迎接新时代精细化、高效率服务，为一些赋能行业、赋能终端需求者、打造最高效房产新生态的大居住服务平台创造了前所未有的机会。
6、乡村振兴机会，农村住房也要更新。
近日，国家就提及了农村住房长效发展机制的概念。这是新的提法，也意味着未来在乡村振兴大背景下，农村住房更新也将有很大的发展空间。不展开说了，以后再续。#买房者说#
扒一扒美国房子寿命长达百年的秘密
据调查显示，在中国老百姓最在意的是房产寿命。和国外的永久产权相比，咱们的住宅仅70年使用权。而更让大众恼火的是，就这70年，还保证不了。按照我国《民用建筑设计通则》的规定，一般性建筑耐久年限为50年-100年。然而现实中，国内建筑实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离。中国目前是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。
相较于中国房子的短寿命，美国房子平均寿命达到74年。美国的民居绝大部分都是木制结构，如果下到地下室，就能看到主构件都是钢梁或者钢柱、钢条，相比国内乡镇乡村两三层的小洋楼，要坚固很多。同时，有些房屋的寿命已达到上百年。因此，小编建议大家与其在国内置业，不如去美国买套永久产权能住百年的房产，且租金回报率较高一般在3%-7%之间。
美国和国内建筑最大的差异是建材，国内都是钢筋水泥的建筑物，而在美国都是美国木质房。大家都有这个疑惑：美国木质房结不结实，寿命多久？
耐用
北美木结构的别墅是现代房屋结构中最经久耐用的结构之一。能历经数代人居住而使用状况良好。
在美国，目前有95%的居民居住在这种木结构的别墅中。在美国一百年以上的木房子到处可见，一样完美无缺，年代最久远木结构住宅可以追述到18世纪。而中国北京的故宫等皇家木结构和砖木结构建筑亦经历数百年。
耐火
木结构别墅由于采用了结构上的全封闭的耐火石膏板装修，这一墙体组合耐火能力极强。
石膏板不仅能自然调节室外内的湿度,住在木结构别墅里感觉就犹如四季如春，冬暖夏凉，自然十分舒适。木材的平衡含水率在19%以下时，虫子就不能存活。而用来建造木结构别墅的木材的平均含水率只有17%，并且在地基处使用屏障系统——防腐材料、挡虫网、周边喷洒药物等来阻隔白蚁的入侵，令家居远离这些小虫的侵扰。别墅内齐全的生活起居功能；良好的隔音私密性的最佳的舒适性是传统的砖混结构无法比拟的。这也是当今北美迄求和拥有的成功标志的原因之一。
抗地震
木结构韧性大，且因木结构别墅的箱式结构将力均分，自身结构轻，又有很强的弹性回复性，对于瞬间冲击荷载和周期性疲劳破坏有很强的抵抗能力，所以在大地震中吸收的地震力小，结构在基础发生位移时可由自身的弹性复位而不至于发生倒塌。
在美国洛杉矶的大地震中，木结构别墅或是稍微变形而决不倒塌。即使在强大的地震力下，木结构别墅被整体推前了数米或地震力使其抛离了基础，仍完好无散架。由此证明了木结构别墅在各种极端的负荷条件下，其结构的抗地震稳定性能和结构的完整性。
日本政府在神户大地震后明令所有的民用住宅必需采用北美的木结构别墅。同时在日本国实施了 JAS 的建筑标准。所以在所有结构中木结构建筑具最佳抗震性。用现代的建筑材料对木结构的别墅进行内外装修，对别墅的木结构实行完善的保护。例如用呼吸纸包裹木结构的外表面，使结构中的湿气能顺利排出，又避免外界的雨水不能侵入内部结构。外露的木结构进行必要的防腐处理等，使木结构别墅的保用寿命达到70年以上。木结构的别墅有结构轻，抗沉降，抗老化，完全接受地球磁场。在使用和维护的得当的前提下，木结构中的木材是稳定的，寿命长，耐久性强的主结构材料。像大家熟知的北京故宫等皇家木结构建筑，亦经历数百年。
防电隔热，天然空调
木材是很好的电绝缘体，具有低传导性。在同样厚度的条件下，木材的隔热值比实心砖墙的住房要高三倍，比标准的混凝土高16倍，比钢高400倍，比铝高1600倍。加之木结构别墅内部由石膏板、玻璃棉等热的不良导体的构成，使木结构别墅成为一个相对密封的空间，受外界气候影响很小，所以，木结构别墅好像一座天然的空气调节器，合理的设计与布局，适量吸收太阳光线，住在木结构别墅里感觉就犹如四季如春，冬暖夏凉，自然十分舒适。
和中国的“短命建筑”对照来看，美国的房子确实长命得有些不像话。不过，美国房子的长命，倒不是因为房子结实——正常情况下，木质的房子再结实，还能有钢结构和框架结构的房子结实吗？——而是因为没有人来拆它们。你要问美国人为什么不拆了旧房盖新的。他一定会相当吃惊:房子还能用，为什么要拆呢？当然，在美国，一心追求政绩的地方政府和唯利是图的开发商也不罕见。但有一样东西杜绝了在中国经常发生的过度拆迁现象，那就是对私有财产的法律保护。
美国的宪法第五修正案明确规定：行使国家征用权必须满足三个必要条件：为了公共利益的需要进行拆迁；对拆迁户提供合理补偿；拆迁过程须遵循严格的法律程序。私人财产如未获得公平的补偿，是不能因“公共利益”的需要而被征用的。除宪法外，地方城市规划法规直接规定城市规划的基本内容，如土地的分区和对土地的利用类型、范围、和对建筑物的使用强度都有法律限制，即使是土地拥有者也不能随意开发。至于商业开发，则更是只能依据公平交易、协商自愿的原则来进行，谁也不能在自愿交易的过程中强迫对方。
另一方面，居民对本地规划有着直接的发言权。拿我们了解的一个小镇来说，因为离华盛顿很近，房价很被看好，居住密度也很低，非常适合搞房地产开发。但居民的共识就是维持小镇的规模、反对房地产开发和商业扩张，保护老房子。这些保持了上个世纪、甚至更上一个世纪风格的房子现在成了本地的一大特色。十年前，具有现代商业色彩的沃尔玛要进驻本镇，结果遭到市民的一致反对。在沃尔玛做了大量工作和进行了艰苦谈判后，终于以接受了市民代表提出的“设在远郊、不得打广告，不得扩张”等苛刻前提条件而得以进驻。
而在中国，主导城市建设的是地方政府和开发商，他们的行为几乎不受限制。一些城市前两年还在拆上世纪70年代修的房子，现在很多80、90年代的房子也面临拆迁的命运。无怪很多人把 China 解读为“拆呐”。在由地方政府和开发商主导的城市建设过程中，领导意志高于一切，行政命令大行其道，开发单位唯利是图，其结果就是过度浪费的拆迁和无视质量的重建。中国的“短命建筑”就由此而来。要解决此种巨大的浪费，一是要强化立法保护私有财产，二是要允许公民直接参与城市规划——当然，这一切必须发生在我们尚有价值的老房子被拆光之前。
据调查显示，在中国老百姓最在意的是房产寿命。和国外的永久产权相比，咱们的住宅仅70年使用权。而更让大众恼火的是，就这70年，还保证不了。按照我国《民用建筑设计通则》的规定，一般性建筑耐久年限为50年-100年。然而现实中，国内建筑实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离。中国目前是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。
相较于中国房子的短寿命，美国房子平均寿命达到74年。美国的民居绝大部分都是木制结构，如果下到地下室，就能看到主构件都是钢梁或者钢柱、钢条，相比国内乡镇乡村两三层的小洋楼，要坚固很多。同时，有些房屋的寿命已达到上百年。因此，小编建议大家与其在国内置业，不如去美国买套永久产权能住百年的房产，且租金回报率较高一般在3%-7%之间。
美国和国内建筑最大的差异是建材，国内都是钢筋水泥的建筑物，而在美国都是美国木质房。大家都有这个疑惑：美国木质房结不结实，寿命多久？
耐用
北美木结构的别墅是现代房屋结构中最经久耐用的结构之一。能历经数代人居住而使用状况良好。
在美国，目前有95%的居民居住在这种木结构的别墅中。在美国一百年以上的木房子到处可见，一样完美无缺，年代最久远木结构住宅可以追述到18世纪。而中国北京的故宫等皇家木结构和砖木结构建筑亦经历数百年。
耐火
木结构别墅由于采用了结构上的全封闭的耐火石膏板装修，这一墙体组合耐火能力极强。
石膏板不仅能自然调节室外内的湿度,住在木结构别墅里感觉就犹如四季如春，冬暖夏凉，自然十分舒适。木材的平衡含水率在19%以下时，虫子就不能存活。而用来建造木结构别墅的木材的平均含水率只有17%，并且在地基处使用屏障系统——防腐材料、挡虫网、周边喷洒药物等来阻隔白蚁的入侵，令家居远离这些小虫的侵扰。别墅内齐全的生活起居功能；良好的隔音私密性的最佳的舒适性是传统的砖混结构无法比拟的。这也是当今北美迄求和拥有的成功标志的原因之一。
抗地震
木结构韧性大，且因木结构别墅的箱式结构将力均分，自身结构轻，又有很强的弹性回复性，对于瞬间冲击荷载和周期性疲劳破坏有很强的抵抗能力，所以在大地震中吸收的地震力小，结构在基础发生位移时可由自身的弹性复位而不至于发生倒塌。
在美国洛杉矶的大地震中，木结构别墅或是稍微变形而决不倒塌。即使在强大的地震力下，木结构别墅被整体推前了数米或地震力使其抛离了基础，仍完好无散架。由此证明了木结构别墅在各种极端的负荷条件下，其结构的抗地震稳定性能和结构的完整性。
日本政府在神户大地震后明令所有的民用住宅必需采用北美的木结构别墅。同时在日本国实施了 JAS 的建筑标准。所以在所有结构中木结构建筑具最佳抗震性。用现代的建筑材料对木结构的别墅进行内外装修，对别墅的木结构实行完善的保护。例如用呼吸纸包裹木结构的外表面，使结构中的湿气能顺利排出，又避免外界的雨水不能侵入内部结构。外露的木结构进行必要的防腐处理等，使木结构别墅的保用寿命达到70年以上。木结构的别墅有结构轻，抗沉降，抗老化，完全接受地球磁场。在使用和维护的得当的前提下，木结构中的木材是稳定的，寿命长，耐久性强的主结构材料。像大家熟知的北京故宫等皇家木结构建筑，亦经历数百年。
防电隔热，天然空调
木材是很好的电绝缘体，具有低传导性。在同样厚度的条件下，木材的隔热值比实心砖墙的住房要高三倍，比标准的混凝土高16倍，比钢高400倍，比铝高1600倍。加之木结构别墅内部由石膏板、玻璃棉等热的不良导体的构成，使木结构别墅成为一个相对密封的空间，受外界气候影响很小，所以，木结构别墅好像一座天然的空气调节器，合理的设计与布局，适量吸收太阳光线，住在木结构别墅里感觉就犹如四季如春，冬暖夏凉，自然十分舒适。
和中国的“短命建筑”对照来看，美国的房子确实长命得有些不像话。不过，美国房子的长命，倒不是因为房子结实——正常情况下，木质的房子再结实，还能有钢结构和框架结构的房子结实吗？——而是因为没有人来拆它们。你要问美国人为什么不拆了旧房盖新的。他一定会相当吃惊:房子还能用，为什么要拆呢？当然，在美国，一心追求政绩的地方政府和唯利是图的开发商也不罕见。但有一样东西杜绝了在中国经常发生的过度拆迁现象，那就是对私有财产的法律保护。
美国的宪法第五修正案明确规定：行使国家征用权必须满足三个必要条件：为了公共利益的需要进行拆迁；对拆迁户提供合理补偿；拆迁过程须遵循严格的法律程序。私人财产如未获得公平的补偿，是不能因“公共利益”的需要而被征用的。除宪法外，地方城市规划法规直接规定城市规划的基本内容，如土地的分区和对土地的利用类型、范围、和对建筑物的使用强度都有法律限制，即使是土地拥有者也不能随意开发。至于商业开发，则更是只能依据公平交易、协商自愿的原则来进行，谁也不能在自愿交易的过程中强迫对方。
另一方面，居民对本地规划有着直接的发言权。拿我们了解的一个小镇来说，因为离华盛顿很近，房价很被看好，居住密度也很低，非常适合搞房地产开发。但居民的共识就是维持小镇的规模、反对房地产开发和商业扩张，保护老房子。这些保持了上个世纪、甚至更上一个世纪风格的房子现在成了本地的一大特色。十年前，具有现代商业色彩的沃尔玛要进驻本镇，结果遭到市民的一致反对。在沃尔玛做了大量工作和进行了艰苦谈判后，终于以接受了市民代表提出的“设在远郊、不得打广告，不得扩张”等苛刻前提条件而得以进驻。
而在中国，主导城市建设的是地方政府和开发商，他们的行为几乎不受限制。一些城市前两年还在拆上世纪70年代修的房子，现在很多80、90年代的房子也面临拆迁的命运。无怪很多人把 China 解读为“拆呐”。在由地方政府和开发商主导的城市建设过程中，领导意志高于一切，行政命令大行其道，开发单位唯利是图，其结果就是过度浪费的拆迁和无视质量的重建。中国的“短命建筑”就由此而来。要解决此种巨大的浪费，一是要强化立法保护私有财产，二是要允许公民直接参与城市规划——当然，这一切必须发生在我们尚有价值的老房子被拆光之前。
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