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我这人是大老粗,不喜欢说一些文绉绉的话,不喜欢的我真的是直接会怼回去,我觉得人都是建立在彼此尊重的基础上,你非常有礼貌,当然我肯定比你更有礼貌,但是如果说话很不客气,不好意思,我也会直接怼回去,我又不欠谁

【全球历次房地产大泡沫:催生、疯狂、崩溃及启示】恒大研究院 任泽平团队:纵观全球历史上五次重大的房地产泡沫事件,我们可以得出以下九大启示:一、房地产是周期之母。从对经济增长的带动看,无论在发展中国家,还是在发达国家,房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关,而每次经济大萧条则多与房地产泡沫破裂有关,比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。从财富效应看,在典型国家,房地产市值一般是年度GDP的2-3倍,是可变价格财富总量的50%,这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。以日本为例,1990年日本全部房地产市值是美国的5倍,是全球股市总市值的2倍,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。以中国为例,2018年房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一,房地产相关投资占近一半,全国房地产市值约321万亿元,是当年GDP的3.6倍,占股债房市值的71%。

二、十次危机九次地产。由于房地产是周期之母,对经济增长和财富效应有巨大的影响,而且又是典型的高杠杆部门,因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关,比如,1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关,1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年,1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱,2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年股市异常波动、中国2015年股市异常波动,对经济的影响则要小很多。

三、历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。商品房需求包括居住需求和投机需求,居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关,它反映了商品房的商品属性,投机需求主要跟货币投放和低利率有关,它反映了商品房的金融属性。大多数房地产泡沫一开始都有基本面支撑,比如1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关,1986-1991年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型和长期繁荣有关,1991-1996年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。

四、虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门(无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷),因此房市对流动性和利率极其敏感,流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性,并脱离居民收入、城镇化等基本面。1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息,1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入,2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升,2009、2012、2014-2016,除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外,每次都跟货币超发和低利率有关,2014-2016年这波尤为明显。

五、政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。政府经常基于发展经济目的刺激房地产,1923年前后佛罗里达州政府大举兴办基础设施以吸引旅游者和投资者,1985年后日本政府主动降息以刺激内需,1992年海南设立特区后鼓励开发,2001年小布什政府实施“居者有其屋”计划。金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产,1986年前后日本加快金融自由化和放开公司发债融资,1992-1993年海南的政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角,1991-1996年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入,2001-2007年美国影子银行兴起导致过度金融创新。由于房地产的高杠杆属性,银行放贷失控火上浇油,房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷,甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆,在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中,从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。

六、虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的,泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5 次加息,并限制对房地产贷款和打击土地投机,1991年日本房地产泡沫破裂。1993年6月23日,朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业,24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘,国际资本大举撤出,房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率,2007年次贷违约大幅增加,2008年次贷危机全面爆发。

七、如果缺乏人口、城镇化等基本面支持,房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在1974和1991年出现过两轮泡沫,1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑;但是,1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长,原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年,而是房价再创新高,主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机制等。

八、每次房地产泡沫崩盘,影响大而深远。1926-1929年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终升级成军事危机,对人类社会造成了毁灭性的打击。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年,经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。1993年海南房地产泡沫破裂后,不得不长期处置烂尾楼和不良贷款,当地经济长期低迷。2008年次贷危机至今已10年,美国经济经过3轮QE和零利率才开始走出衰退,至今,次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

九、应警惕并采取措施控制房地产泡沫,以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建长效机制。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。中国经济和住宅投资已经告别高增长时代,房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。从长期看,尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值,但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等,中国房地产市场未来仍有较大发展空间。从中期看,区域分化明显,人口继续往大都市圈迁移,人地分离、供需错配问题仍严重。房地产泡沫具有十分明显的负作用:房价大涨恶化收入分配,增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性;房地产具有非生产性属性,过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资;房价过高增加社会生产生活成本,容易引发产业空心化。当前应采取措施避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势,可以考虑:以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”,优化土地供应;稳步推进房地产税改革,推动土地财政转型;实行长期稳定的住房信贷金融政策,稳定市场预期;丰富供应主体,优化住房供应结构,加快补齐租赁住房短板。

提督恋爱记事

01

地球日2021.5.20

天气 晴

啊!
热!!!

看到树荫,我迫不及待地拎着相机走过去,一屁股坐到树荫长椅上,顺手拧开水瓶盖咕咚咕咚喝了大半瓶才勉强解了渴。

趁着休息的空档,我伸长脖子在人群中寻找目标。

然而!

就在我喝水的几分钟之内,那两道身影早已消失不见。

心头一慌,我连忙将相机挂到脖子上,右手拎起剩下半瓶水冲向炎炎烈日。

好在,他们站在过山车售票处等待,我双手扶膝,喘着粗气,两眼始终盯着不远处那两人。

他们看起来似乎心情不错,两颗脑袋时不时凑到一块相互咬耳朵,那位一向喜怒无形于色的男人,此刻正弯眼垂眸看着红了脸的女孩,人群中腻歪的两人,格外惹眼。

我没好气地哼了哼,将矿泉水塞进裤兜,然后举起相机,对着那边咔擦十连拍。

我找了个较为隐蔽但又能将两道身影完全收入视野的地方,望向不远处,靠墙而站,脑中回想帝国交给我的任务。

唉!任务好难。

令我没想到的是,第一次来地球执行任务,无巧不成书,就遇上白银提督,还有他身边的女孩。

坦白讲,帝国交代的任务,我确实是完不成了,但我可以抓着白银提督的把柄将功抵过啊!

嘿!我可真是个小机灵鬼!

按照地球时间来算,我已经跟着他们俩快俩小时了,虽又累又晒,好在收获不小。

我半靠着墙面,举起相机,对焦,快门,将“幸福”的画面定格在小小仪器里。

两个人兴致挺好,东逛西逛,逛个没完,不过也好,证据更多了。

两人在一小摊前停了下来,而且交谈起来。

我心中好奇,就借着拥挤人群,装作若无其事地挤到他们不远处的人堆里,耳朵高高竖起。不知道女孩说了什么,就听见白银提督说——

“游园会结束后,我回家单独给你看。”

“!!!!!”

“呀!你怎么回事啊?”

“啊!对不起对不起!!”

大脑接收到过于震惊的消息,以至于忘记手头还捏了半瓶水,水瓶掉落,水不慎撒到旁边路人的鞋面上,我连忙猫着腰道歉。

可能是刚才那声高喊,路人纷纷看过来,怕被发现,我用相机挡住脸,慌里慌张遁入洗手间逃避眼神。

差不多等外面脚步声小了,我才探头探脑地从藏身处离开。经过刚才插曲,我估摸那两人回家了。索性,我找了个僻静处的公园椅坐下,翻开相机存储卡,查看今天战果。

一张张照片翻过去,我不由得感慨,“一直牵着手呢,这关系怕不普通吧?”

“不过,这女孩看着挺小啊,不会是白银提督女儿吧?!”

“不会吧!!”我连连摇头否定,“不可能!白银提督没这么快就有孩子……吧?”

说实话,我并不清楚白银提督的任务和行动,更何况,对方是提督级别,底层民工如我,平日连见他都没见过几次,哪里会知道他的私事啊。

我忍不住又往后翻了翻照片,两人举止亲密,不太像父女,那——

“难道是——情侣?”

“这、这也是任务吗?”我难以接受执行力接近完美的白银提督和地球人谈恋爱的事,谈恋爱多影响任务啊!

“不会是为了完成任务而牺牲美色吧?这……还是白银提督尽职尽责。”

我兀自念叨,一边翻看照片,脑中犹豫该不该将这些“证据”交给帝国。

万一真是任务呢?

就在我起身准备回去的时候,抬起头却对上白银提督冷漠的眼神,他的视线不偏不倚地落在我手里的相机上,我下意识地将相机藏到身后,摸着鼻子,试探开口,“白、白银提督,好巧……”

“你跟踪我?”

“不不不……”我忙摆手解释,“我只是路过,我还有任务要执行,我就先——”

“照片。”他伸手。

我右手紧紧抓着相机,讨好地跟他解释,“白银提督,我、我只是过来执行我的任务,没有干别的……”

“你以为我是拿不到吗?”语气陡然冷了下来。

“呃……”

综合利弊分析之后,我不得不承认,要真打起来,我的确打不过他,还不如顺着他的意思,再作打算。

双手奉上相机,男人全程皱着眉翻完了所有照片,周遭气压冷飕飕的,我缩了缩肩膀,揣测他的想法并打起腹稿。

沉默,沉默是今晚的康桥。

我忍不住了,“白银提督,那个……相机……”

“你拍这些做什么?”他扬起手中相机。

“呃,因为……因为你们看起来很幸福啊!哈哈哈……”对方并没有笑,我干笑两声,就识趣地闭嘴了,“呃,那个,其、其实是我任务完不成了,无聊才瞎拍了这些照片……白银提督,你要是不乐意的话,可以删掉!我保证不会留副本!只是我现在得回去……了……”

都说白银提督完美到难以捉摸,还真是,不仅能力卓群,表情管理,语言管理,情绪管理,各方面管理都堪称模版。

秉着惹不起还躲不起的原则,我很没出息地求饶,只希望他能别为难我。

“技术还不错。”

“呃,哈哈,是……谢谢夸奖……”我更加心慌了,别尽夸啊!相机还我啊!

“你有任务?”

“是的,不过还没有完成,保守估计还需要120小时,但是我今晚必须得回去汇报行动进展……”我歉意地笑笑,“你知道的,我没有太多的自由度……”我两眼眨也不眨地盯着相机暗示他。

只听嚓一声,白银提督手中已经多了片存储卡,他将空心相机还了回来,“祝你任务顺利。”

“可是……”

我抱着相机跟在白银提督身后,到嘴边的话咽了又咽,最后还是没忍住那颗八卦心,“白银提督,你真的在和那女孩谈恋爱了吗?”

“你们已经在一起了吗?”

“这是你的任务所需吗?”

“她是什么人啊?还需要白银提督牺牲色相——”白银提督突然停下脚步,转过脸冷冷盯着我,我连忙抬手捂住嘴。

“你想说什么?”

“呃……”话已至此,我心一横,说出自己先前所听所见,“我看到你们牵手了,我还听到你跟她说,你回家给她看,看什么啊?不会是……”

白银提督看了眼我胸前的代号,“我会将你的事如实告知你的上级。”

“不不不……”

在我死皮赖脸的求饶下,白银提督终于答应不把我偷懒的事告诉帝国,但同时,我得用存储卡做交换。

我摸着徒有空壳的相机,欲哭无泪,本想着威胁白银提督的,怎么还搭上自己一张储存卡?

心中郁结,我朝那道离开的白色身影大喊,“所以你到底回家给她看什么啊!!”

不知道是不是我的错觉,那背影似乎几秒钟就消失在街头了。

好吧,不知道我什么时候也能接到可以谈恋爱的任务呢?

(迟到的520快乐[跪了]
请忽略逻辑的细节[跪了])
#叶瑄#


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