文旅地产,是一个“伪命题”?
迷雾重重,破题之“道”安在?
文旅地产,这个与房地产密切相关的行业,饱受过资本的关注,也经历过社会与媒体的质疑。如今在市场热潮与政策红利的推动下,它已到达变革十字路口,未来该魂归何处?
我国的文旅地产的现状看似百花齐放,其实大部分项目都是鱼目混珠,繁荣背后,家家都有一本难念的经。目前,文旅地产发展有以下三个特征:第一是区域发展极度不均衡。东强西弱,南强北弱,城郊旺、乡村乡镇刚起步,旅游“潮汐”问题很显著。第二是对(自然、人文)资源依赖度较高。大部分文旅地产项目仍以山地、湖滨和滨海等自然资源作为旅游产品卖点。第三是文旅地产主流模式比较刻板,基本分为四类:主题公园型、特色小镇型(旅游小镇、康养小镇、文创小镇、休闲小镇)、景点依托型以及不动产销售型。粗放型的开发,导致有效有形资源都被霸占掉了。时下,半依托或是“无中生有”的各式各样旅游小镇开发占去了半壁江山。
在大量资本涌入文旅地产的领域时,一些开发商打着 “文化”和“旅游”的幌子疯狂圈地,导致低质量、跟风、同质化项目也越来越多,文旅地产“病状”显现无疑。与单纯的房地产开发不同,文旅项目复合性更高,投资金额比较大、周期长、见效慢,开发风险更大。在如火如荼的文旅地产发展浪潮中,高质量的文旅地产少之又少,后续力不足,文旅IP与地产运营难以顺利结合。
文旅地产作为中长期布局的项目,往往需要经历5~7年的开发周期,有的还需要更长的时间,至于盈利就需要智慧,需要更好的商业模式。如果做不好,就可能会持续亏损,原有的开发计划远没有市场变化和政策变化快,一切都会被“变”死。
不过,现阶段完全“去地产化”不现实,旅游景点和景区终归成为旅游内容建设的一部分,旅游目的地打造才是终极目标,这里需要庞大的室内物理空间。无论是文化体验、产业孵化还是便民服务(吃住行、游购娱)都需要实实在在的场馆,物业是绕不开的话题。
“文旅地产”的核心是“文旅”还是“地产”呢?在部分文旅地产畸形生长之后,一种主流的观点认为,文旅地产应该“去地产化”,应注重IP与品牌的建设。而地产作为文化与旅游的实际载体,也远不止单纯的不动产交易这么简单。所谓的“去地产化”应该只是抛弃单纯的依靠地产来赚钱的传统模式,强调多元化的发展。
从国家战略到投资热点,到资本四处跑马圈地,遍地开花,从政策红利再到现在专门的文旅政府机构的成立,文旅地产的一路狂奔最终也迎来的约束与管理。
大浪淘沙之后,沙滩上还能剩下什么?同质化的文旅项目与整整齐齐的住宅楼?运营与盈利模式的困境?亦或是媒体高呼的“去地产化”?自始至终,文旅地产都是一条需要探索与创新的“荆棘之路”,而不是房地产行业变现的捷径。
从开发商的角度来说,做文旅开发,地产是双刃剑,去与不去,去多少,何时去都不重要。关键是去除“心魔”,无“魔”一身轻,没有包袱和障碍才会因地制宜做差异、做体系。
文旅项目开发,讲到旅游,就会想到旅游产品和旅游业态,无论如何头脑风暴,这些内容也都是大同小异。文化属于无形资源,挖掘它,本身大有文章可做,也是差异化打造的重要手段。但是,目前市场上的文旅项目对文化的打造与应用,基本上都是:搞一组所谓的文化图腾和雕塑、修建几个文化馆藏、弄几个非遗项目(戏曲表演、民间手工艺等),高档一些的项目,也会跟跟风,编一个实景舞台表演秀。这些基本成了标配,不做好像还不行,问题是做了,也没有解决文旅实质性问题。没有让游客知道你要传承的文化什么?文化的精髓没有真正随着产业互动与体验融入游客的血液里,游客最终带走的记忆也就是“热热闹闹”。文化对于旅游项目来说是灵魂,对游客来说是永恒的记忆,但是不能为文化而文化,文化是大张旗鼓的提炼,悄悄的融于产业和体验空间,消失得不做作。所以,中红投集团提出的将“红色、国学、乡愁”文化“城市化、生活化、体验化、常态化”,将文化信仰融入到产业和旅游中,将单一的旅游经济上升到信仰经济的战略思路,起到了引领和示范作用。
谈到这里,其实都是围绕“文化、旅游、地产”在说事,始终没有跳出文旅地产。大家都把“人”给忽略了,典型的“没人性”,传统的产品思维根深蒂固,都在专注于卖方产品与市场研究,无论是传承与创新,本质没有变。新时代的旅游是为人(民)服务,先把买方市场做透、做准、做好才是硬道理,为锁定的客户(人群)创建全新的(旅游、旅居、宜居)生活方式。
做生活(方式)是旅游发展的终极目标也是首要任务,文化体验是必修课,做到“信仰”层面才是境界。真正“破题”之道,在这里!
迷雾重重,破题之“道”安在?
文旅地产,这个与房地产密切相关的行业,饱受过资本的关注,也经历过社会与媒体的质疑。如今在市场热潮与政策红利的推动下,它已到达变革十字路口,未来该魂归何处?
我国的文旅地产的现状看似百花齐放,其实大部分项目都是鱼目混珠,繁荣背后,家家都有一本难念的经。目前,文旅地产发展有以下三个特征:第一是区域发展极度不均衡。东强西弱,南强北弱,城郊旺、乡村乡镇刚起步,旅游“潮汐”问题很显著。第二是对(自然、人文)资源依赖度较高。大部分文旅地产项目仍以山地、湖滨和滨海等自然资源作为旅游产品卖点。第三是文旅地产主流模式比较刻板,基本分为四类:主题公园型、特色小镇型(旅游小镇、康养小镇、文创小镇、休闲小镇)、景点依托型以及不动产销售型。粗放型的开发,导致有效有形资源都被霸占掉了。时下,半依托或是“无中生有”的各式各样旅游小镇开发占去了半壁江山。
在大量资本涌入文旅地产的领域时,一些开发商打着 “文化”和“旅游”的幌子疯狂圈地,导致低质量、跟风、同质化项目也越来越多,文旅地产“病状”显现无疑。与单纯的房地产开发不同,文旅项目复合性更高,投资金额比较大、周期长、见效慢,开发风险更大。在如火如荼的文旅地产发展浪潮中,高质量的文旅地产少之又少,后续力不足,文旅IP与地产运营难以顺利结合。
文旅地产作为中长期布局的项目,往往需要经历5~7年的开发周期,有的还需要更长的时间,至于盈利就需要智慧,需要更好的商业模式。如果做不好,就可能会持续亏损,原有的开发计划远没有市场变化和政策变化快,一切都会被“变”死。
不过,现阶段完全“去地产化”不现实,旅游景点和景区终归成为旅游内容建设的一部分,旅游目的地打造才是终极目标,这里需要庞大的室内物理空间。无论是文化体验、产业孵化还是便民服务(吃住行、游购娱)都需要实实在在的场馆,物业是绕不开的话题。
“文旅地产”的核心是“文旅”还是“地产”呢?在部分文旅地产畸形生长之后,一种主流的观点认为,文旅地产应该“去地产化”,应注重IP与品牌的建设。而地产作为文化与旅游的实际载体,也远不止单纯的不动产交易这么简单。所谓的“去地产化”应该只是抛弃单纯的依靠地产来赚钱的传统模式,强调多元化的发展。
从国家战略到投资热点,到资本四处跑马圈地,遍地开花,从政策红利再到现在专门的文旅政府机构的成立,文旅地产的一路狂奔最终也迎来的约束与管理。
大浪淘沙之后,沙滩上还能剩下什么?同质化的文旅项目与整整齐齐的住宅楼?运营与盈利模式的困境?亦或是媒体高呼的“去地产化”?自始至终,文旅地产都是一条需要探索与创新的“荆棘之路”,而不是房地产行业变现的捷径。
从开发商的角度来说,做文旅开发,地产是双刃剑,去与不去,去多少,何时去都不重要。关键是去除“心魔”,无“魔”一身轻,没有包袱和障碍才会因地制宜做差异、做体系。
文旅项目开发,讲到旅游,就会想到旅游产品和旅游业态,无论如何头脑风暴,这些内容也都是大同小异。文化属于无形资源,挖掘它,本身大有文章可做,也是差异化打造的重要手段。但是,目前市场上的文旅项目对文化的打造与应用,基本上都是:搞一组所谓的文化图腾和雕塑、修建几个文化馆藏、弄几个非遗项目(戏曲表演、民间手工艺等),高档一些的项目,也会跟跟风,编一个实景舞台表演秀。这些基本成了标配,不做好像还不行,问题是做了,也没有解决文旅实质性问题。没有让游客知道你要传承的文化什么?文化的精髓没有真正随着产业互动与体验融入游客的血液里,游客最终带走的记忆也就是“热热闹闹”。文化对于旅游项目来说是灵魂,对游客来说是永恒的记忆,但是不能为文化而文化,文化是大张旗鼓的提炼,悄悄的融于产业和体验空间,消失得不做作。所以,中红投集团提出的将“红色、国学、乡愁”文化“城市化、生活化、体验化、常态化”,将文化信仰融入到产业和旅游中,将单一的旅游经济上升到信仰经济的战略思路,起到了引领和示范作用。
谈到这里,其实都是围绕“文化、旅游、地产”在说事,始终没有跳出文旅地产。大家都把“人”给忽略了,典型的“没人性”,传统的产品思维根深蒂固,都在专注于卖方产品与市场研究,无论是传承与创新,本质没有变。新时代的旅游是为人(民)服务,先把买方市场做透、做准、做好才是硬道理,为锁定的客户(人群)创建全新的(旅游、旅居、宜居)生活方式。
做生活(方式)是旅游发展的终极目标也是首要任务,文化体验是必修课,做到“信仰”层面才是境界。真正“破题”之道,在这里!
【程实:中国“国进民退”是一个伪命题,只有“国与民”共进退】工银国际首席经济学家程实20日在中新社举办的“#国是论坛#2018年会:新时代·改革开放”上称,中国“国进民退”是一个伪命题,实际上是“国与民”共进退。过去两三年里,民营经济相对于国民经济貌似受到更大的冲击,主要原因是去产能、去杠杆造成的阶段性的结果。随着供给侧结构性改革重心的转移,一些新的政策的出台,民营经济状况将有所好转。(记者 阮煜琳 摄影 张宇)
【头版评论:“国进民退”的说法站不住脚】如果能站在党和国家事业全局的战略高度,如果能准确领会一系列政策精神,不难判断时下出现的“国进民退”之声明显站不住脚、实为“伪命题”。事实上,在中国特色社会主义进入新时代之际,在中国力争实现十九大制定的各个阶段性目标之际,蓬勃发展的非公有制经济必不可少,富有活力和创造力的非公企业必不可少。https://t.cn/R82jxzo
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