《最敢赌的福建首富：2天赚7亿，押上254亿赌8年，终鲸吞云南白药》2018年6月11日，云南白药控股有限公司正式完成工商变更，陈发树接任公司法定代表人，并成为公司董事长。https://t.cn/A66JDpep 前后历经八年时间，陈发树终于在耗费1700余万诉讼费、差点倾尽家产的情况下，成功坐上了云南白药的董事长之位。
这一次的成功不过是他事业版图中的其中一次“赌博”。
创业40年来，陈发树的经历颇为传奇，被称为最敢赌的福建首富。
那么，他的创业之路究竟有着怎样传奇的故事呢？历经8年的云南白药诉讼案，中间又经历了哪些曲折过程？
01 第一次追逐云南白药失败
2009年9月10日，陈发树与云南白药旗下第二大股东——云南红塔集团有限公司签订了股权转让合同，以22亿余元收购了红塔集团在云南白药的6581.3912万股股份。

终于将心心念念的云南白药纳入自己的商业版图，陈发树当晚就忍不住庆祝起来，甚至还办了一场庆祝酒会。
可他没想到的是，这次的股权转让远比他想象得要复杂、艰难。
按照规定，合同签署的5天之内陈发树一方就要把22亿元尽数汇到红塔公司账户。
为了避免夜长梦多，陈发树签订合同的当天就开始筹集资金，第二天就把钱打了过去。
然而，红塔公司的股权却迟迟没有转让到陈发树手中，云南白药公司也一直没有发布任何有关股权变动的工商变更。
陈发树预感到可能有变，只能多番催促红塔公司尽快执行股权变更。
面对陈发树的催促，红塔始终以“股权协议签订后，须获得国有资产监督管理机构的批准才能生效”回复。

后面的两年中，红塔公司也一直以此为理由拒绝进行股权的分割与转让。
虽然陈发树也多次亲自上门协商，但最终都是不了了事。
股权拿不到手，22亿元流动资金也被暂时扣在了红塔公司一方，这让陈发树感到非常憋屈。
到了2011年底，陈发树苦等800多天，终于收到了总公司的回复，但回复内容并不是股权转让得到批准，而是一则否定书。
两年的苦等，最后却被一句“不同意”给打发了，陈发树再也忍不住心中的怒火，一纸诉状将红塔公司告上了法庭。
随后，云南省高级人民法院随即介入此案件。
据调查，2009年双方签订的股权转让协议中的确有一条说明：转让完成尚需监管部门审核批准。
当然，协议中同样有说明：倘若股权转让协议未得到上级批复同意，22亿元将无息退还给陈发树一方。

就这样，陈发树一方以：红塔公司拖延合同执行时间，22亿元白白存放在其账户上为由向红塔公司发难。
可是，这样的方法很难如陈发树所愿。
事实也的确如此，5天后陈发树了书面答复：经查，你的请求不属于行政复议范围。
短短一句话，宣告了陈发树的第一次上诉失败。
自此，陈发树已经花费了1000万的打官司费用，面对这样的结果，陈发树的律师表示：“我们很快会有下一步的举措。”
显然，陈发树还没有放弃云南白药这块商业版图。
而让所有人都没想到的是，陈发树会倾其所有，为了云南白药前后“豪赌”8年时间。
02 “豪赌”8年终入主云南白药
红塔公司没了指望，陈发树开始将眼光放到二级市场。他通过二级市场大肆收购云南白药股权，并且顺利进入十大股东之列。

彼时，一个契机使得陈发树再次向云南白药发起了进攻。
2014年，云南省对云南白药提出混改的要求。
这就意味着云南白药的股权要在市场抛售，股权结构方面民企也可以光明正大的涉足。
后面的两年中，云南省和云南白药公司先后约谈了阿里巴巴、新华都（陈发树公司）、华润等公司，并于2016年4月在昆明展开竞标。
这次竞标对于陈发树来说异常重要，这不仅关乎着他的商业版图能否顺利扩张，更重要的是他要一雪前耻。
竞标前陈发树就做足了准备。
为了聚拢资金，他将新华都公司的流动资金尽数拿出；在工作重心上，他更是不顾新华都最近几年连年亏损的情况，眼睛死死地盯住云南白药。
所幸，陈发树的付出没有白费。
在竞标答辩时，他对云南白药发展前景的判断与描述深得人心；在资金支持上，新华都虽不比其他几个巨头公司占优，但也是诚意满满。

最终，新华都一路过关斩将，成功拿到云南白药45%的股份。
2016年7月19日，云南白药发布重大事项停牌公告，正式宣布新华都集团进入云南白药。
此外，陈发树为了彻底掌控云南白药集团，则是又将自身的“赌徒”特质发挥到淋漓尽致。
云南白药宣布停牌5个月后，陈发树单方面对公司增资254亿元，再次间接控股云南白药25%的股权。
自此，陈发树终于入主云南白药公司。
不过，这是一步非常险的棋，254亿元几乎是陈发树的全部身家，为了拿到这笔钱，他卖掉了在厦门的数千亩优质土地资源，还把新华都公司的股份抵押给了银行。
陈发树已经倾尽家产，在8年“豪赌”的最后关头押上了自己的全部筹码，倘若一旦出现意外，他的商业帝国将会轰然倒塌。

幸运的是，这场持续了8年的“豪赌”终究还是赌赢了。
其实，这次“豪赌”也只是他在资本市场上的诸多“赌博”之一，甚至可以说，他之所以能从一个小学都没读过的农村孩子，一步步坐到福建首富的位子很大一部分原因都要归结于他“敢赌”。
03 靠“赌”发家
1982年，刚刚20岁出头的陈发树，为了自己的梦想想方设法地换来了一张开往厦门的车票。
陈发树深知一成不变只能得过且过，所以他想要去看看外面的世界。
陈发树此行的目的是见识一下外面的广阔世界，顺便看看能不能找到赚钱的路子。
事情发的发展出乎意料，这个机会竟然还真被他找到了。
原来，当陈发树来到厦门后，他发现厦门各行业普遍缺少稳定、优质的木材供应商。

市场上的木材价格远高于其他地区，而自己正是在安溪林场工作，要是能用安溪的木材打开厦门市场，中间肯定有很大利润。
巨大利益的同时也伴随着不小风险。
一方面陈发树是第一次来到厦门，摸不准哪些企业靠谱，就算找到合适的企业，别人也未必会跟自己合作；另一方面他也没什么积蓄，要想靠贩卖木材赚取差价，只能借钱周转。
这也就是说，一旦这中间出现了意外，自己就会负债累累。
面对极大的“未知性”，陈发树为了完成自己的梦想，他愿意冒险“赌一把”。
很快，陈发树坐公交车再一次来到了厦门。
他找到一家家具公司，好说歹说才与其签下两车木材的交易合同。
签完合同后，他激动地返回了林场，从老板那里赊来两车木头，并于第二天成功交付到了家具厂。

一来一回，陈发树净赚1000元，他人生中的第一次“赌博”赌赢了。
尝到甜头的陈发树很快就与越来越多厂家签订了合同，一步步成为了泉州、厦门一带最大的木材供应商。
后来，陈发树又将目光放到了百货行业。
经过几年的打拼，他所创立的新华都百货一步步成为了国内首屈一指的百货公司。也正是因为有了新华都百货作为基础，陈发树才有了后面的多番“豪赌”。
1997年，陈发树豪掷6000万买下一批水电站设备，进军工程行业。
后来，陈发树结识了紫金矿业的董事长陈景河，双方很聊得来。
于是，陈景河就将紫金矿业的外包工程交给了陈发树来做，陈发树也借此一举进入矿山产业。
2000年，紫金矿业为了盘活资金决定改制，大规模引进外部资本。
可当时的紫金矿业受限于开采技术，探测到的可开采量仅剩余5.45吨，市场评估价值不到1.5亿元。

这种规模的金属矿算得上是非常贫瘠，且毫无发展潜力，所以紫金矿业的股价即使压得很低也一直没有人购买。
就在这时，陈发树在所有同行异样的目光中果断出手，通过新华都及其下属的三家公司，共出资4800万拿下紫金矿业33%的股份，再加上陈发树个人持有的7%份额，他一跃成为了紫金矿业的最大股东。
陈发树之所以敢这么“赌”，就是因为他的眼光非常长远。
他知道紫金矿业的贫瘠只是暂时的，一旦开采技术有了突破，紫金矿业的价值立马就会上去。
果然，仅仅过了几个月，紫金矿业就宣布因为技术的更新，金矿可开采储量已由5.5吨飙涨到了200吨。
消息一经传出，紫金矿业股价一路飞升，并于2003年重新上市，作为最大持股人的陈发树身价剧增10亿港元。

2009年4月起，为了筹措收购云南白药股权所需资金，陈发树大手笔抛售紫金矿业股权，半年时间就从A股市场套现42亿元。
紫金矿业的这次“豪赌”，让陈发树赚得盆满钵满，也让他在业界一炮而红，被称为“最敢赌”的福建首富。
而几年后，陈发树的另一手操作再次震惊业界。
2014年12月9日晚间，三一重工发布公告：三一集团与陈发树及上海朱雀珠玉橙投资中心签订《股权转让协议》。
三一集团持有的45000万股份以21亿元的市场价格转让给陈发树和上海朱雀投资，其中，陈发树占股3.94%。
在刚刚经历了云南白药股权收购的失败后，陈发树并没有因此一蹶不振，反而转手就将之前压在红塔集团的22亿元注资到了三一集团，业界无不佩服他的勇气和魄力。
可他们不知道的是，陈发树每一次“赌博”的背后，是对市场、政策、行情年复一年、日复一日的刻苦研究。

这一次他之所以大手笔入股三一重工，就是嗅到了“一带一路”计划即将带来的市场变化。
随着“一带一路”计划不断发酵，陈发树大胆预测：不久的未来，中国的重工业将会大跨步走出国门，届时三一重工的股价将会飞涨。
或许是命运的眷顾 ，也可能是上天在补偿陈发树前几年在云南白药上吃的亏。他在签订股权转让合同后，三一重工的股价就开始一路上涨，仅仅两天时间陈发树就实现了7亿元的盈利。
这一次的成功不过是他事业版图中的其中一次“赌博”。
创业40年来，陈发树的经历颇为传奇，被称为最敢赌的福建首富。
那么，他的创业之路究竟有着怎样传奇的故事呢？历经8年的云南白药诉讼案，中间又经历了哪些曲折过程？
01 第一次追逐云南白药失败
2009年9月10日，陈发树与云南白药旗下第二大股东——云南红塔集团有限公司签订了股权转让合同，以22亿余元收购了红塔集团在云南白药的6581.3912万股股份。

终于将心心念念的云南白药纳入自己的商业版图，陈发树当晚就忍不住庆祝起来，甚至还办了一场庆祝酒会。
可他没想到的是，这次的股权转让远比他想象得要复杂、艰难。
按照规定，合同签署的5天之内陈发树一方就要把22亿元尽数汇到红塔公司账户。
为了避免夜长梦多，陈发树签订合同的当天就开始筹集资金，第二天就把钱打了过去。
然而，红塔公司的股权却迟迟没有转让到陈发树手中，云南白药公司也一直没有发布任何有关股权变动的工商变更。
陈发树预感到可能有变，只能多番催促红塔公司尽快执行股权变更。
面对陈发树的催促，红塔始终以“股权协议签订后，须获得国有资产监督管理机构的批准才能生效”回复。

后面的两年中，红塔公司也一直以此为理由拒绝进行股权的分割与转让。
虽然陈发树也多次亲自上门协商，但最终都是不了了事。
股权拿不到手，22亿元流动资金也被暂时扣在了红塔公司一方，这让陈发树感到非常憋屈。
到了2011年底，陈发树苦等800多天，终于收到了总公司的回复，但回复内容并不是股权转让得到批准，而是一则否定书。
两年的苦等，最后却被一句“不同意”给打发了，陈发树再也忍不住心中的怒火，一纸诉状将红塔公司告上了法庭。
随后，云南省高级人民法院随即介入此案件。
据调查，2009年双方签订的股权转让协议中的确有一条说明：转让完成尚需监管部门审核批准。
当然，协议中同样有说明：倘若股权转让协议未得到上级批复同意，22亿元将无息退还给陈发树一方。

就这样，陈发树一方以：红塔公司拖延合同执行时间，22亿元白白存放在其账户上为由向红塔公司发难。
可是，这样的方法很难如陈发树所愿。
事实也的确如此，5天后陈发树了书面答复：经查，你的请求不属于行政复议范围。
短短一句话，宣告了陈发树的第一次上诉失败。
自此，陈发树已经花费了1000万的打官司费用，面对这样的结果，陈发树的律师表示：“我们很快会有下一步的举措。”
显然，陈发树还没有放弃云南白药这块商业版图。
而让所有人都没想到的是，陈发树会倾其所有，为了云南白药前后“豪赌”8年时间。
02 “豪赌”8年终入主云南白药
红塔公司没了指望，陈发树开始将眼光放到二级市场。他通过二级市场大肆收购云南白药股权，并且顺利进入十大股东之列。

彼时，一个契机使得陈发树再次向云南白药发起了进攻。
2014年，云南省对云南白药提出混改的要求。
这就意味着云南白药的股权要在市场抛售，股权结构方面民企也可以光明正大的涉足。
后面的两年中，云南省和云南白药公司先后约谈了阿里巴巴、新华都（陈发树公司）、华润等公司，并于2016年4月在昆明展开竞标。
这次竞标对于陈发树来说异常重要，这不仅关乎着他的商业版图能否顺利扩张，更重要的是他要一雪前耻。
竞标前陈发树就做足了准备。
为了聚拢资金，他将新华都公司的流动资金尽数拿出；在工作重心上，他更是不顾新华都最近几年连年亏损的情况，眼睛死死地盯住云南白药。
所幸，陈发树的付出没有白费。
在竞标答辩时，他对云南白药发展前景的判断与描述深得人心；在资金支持上，新华都虽不比其他几个巨头公司占优，但也是诚意满满。

最终，新华都一路过关斩将，成功拿到云南白药45%的股份。
2016年7月19日，云南白药发布重大事项停牌公告，正式宣布新华都集团进入云南白药。
此外，陈发树为了彻底掌控云南白药集团，则是又将自身的“赌徒”特质发挥到淋漓尽致。
云南白药宣布停牌5个月后，陈发树单方面对公司增资254亿元，再次间接控股云南白药25%的股权。
自此，陈发树终于入主云南白药公司。
不过，这是一步非常险的棋，254亿元几乎是陈发树的全部身家，为了拿到这笔钱，他卖掉了在厦门的数千亩优质土地资源，还把新华都公司的股份抵押给了银行。
陈发树已经倾尽家产，在8年“豪赌”的最后关头押上了自己的全部筹码，倘若一旦出现意外，他的商业帝国将会轰然倒塌。

幸运的是，这场持续了8年的“豪赌”终究还是赌赢了。
其实，这次“豪赌”也只是他在资本市场上的诸多“赌博”之一，甚至可以说，他之所以能从一个小学都没读过的农村孩子，一步步坐到福建首富的位子很大一部分原因都要归结于他“敢赌”。
03 靠“赌”发家
1982年，刚刚20岁出头的陈发树，为了自己的梦想想方设法地换来了一张开往厦门的车票。
陈发树深知一成不变只能得过且过，所以他想要去看看外面的世界。
陈发树此行的目的是见识一下外面的广阔世界，顺便看看能不能找到赚钱的路子。
事情发的发展出乎意料，这个机会竟然还真被他找到了。
原来，当陈发树来到厦门后，他发现厦门各行业普遍缺少稳定、优质的木材供应商。

市场上的木材价格远高于其他地区，而自己正是在安溪林场工作，要是能用安溪的木材打开厦门市场，中间肯定有很大利润。
巨大利益的同时也伴随着不小风险。
一方面陈发树是第一次来到厦门，摸不准哪些企业靠谱，就算找到合适的企业，别人也未必会跟自己合作；另一方面他也没什么积蓄，要想靠贩卖木材赚取差价，只能借钱周转。
这也就是说，一旦这中间出现了意外，自己就会负债累累。
面对极大的“未知性”，陈发树为了完成自己的梦想，他愿意冒险“赌一把”。
很快，陈发树坐公交车再一次来到了厦门。
他找到一家家具公司，好说歹说才与其签下两车木材的交易合同。
签完合同后，他激动地返回了林场，从老板那里赊来两车木头，并于第二天成功交付到了家具厂。

一来一回，陈发树净赚1000元，他人生中的第一次“赌博”赌赢了。
尝到甜头的陈发树很快就与越来越多厂家签订了合同，一步步成为了泉州、厦门一带最大的木材供应商。
后来，陈发树又将目光放到了百货行业。
经过几年的打拼，他所创立的新华都百货一步步成为了国内首屈一指的百货公司。也正是因为有了新华都百货作为基础，陈发树才有了后面的多番“豪赌”。
1997年，陈发树豪掷6000万买下一批水电站设备，进军工程行业。
后来，陈发树结识了紫金矿业的董事长陈景河，双方很聊得来。
于是，陈景河就将紫金矿业的外包工程交给了陈发树来做，陈发树也借此一举进入矿山产业。
2000年，紫金矿业为了盘活资金决定改制，大规模引进外部资本。
可当时的紫金矿业受限于开采技术，探测到的可开采量仅剩余5.45吨，市场评估价值不到1.5亿元。

这种规模的金属矿算得上是非常贫瘠，且毫无发展潜力，所以紫金矿业的股价即使压得很低也一直没有人购买。
就在这时，陈发树在所有同行异样的目光中果断出手，通过新华都及其下属的三家公司，共出资4800万拿下紫金矿业33%的股份，再加上陈发树个人持有的7%份额，他一跃成为了紫金矿业的最大股东。
陈发树之所以敢这么“赌”，就是因为他的眼光非常长远。
他知道紫金矿业的贫瘠只是暂时的，一旦开采技术有了突破，紫金矿业的价值立马就会上去。
果然，仅仅过了几个月，紫金矿业就宣布因为技术的更新，金矿可开采储量已由5.5吨飙涨到了200吨。
消息一经传出，紫金矿业股价一路飞升，并于2003年重新上市，作为最大持股人的陈发树身价剧增10亿港元。

2009年4月起，为了筹措收购云南白药股权所需资金，陈发树大手笔抛售紫金矿业股权，半年时间就从A股市场套现42亿元。
紫金矿业的这次“豪赌”，让陈发树赚得盆满钵满，也让他在业界一炮而红，被称为“最敢赌”的福建首富。
而几年后，陈发树的另一手操作再次震惊业界。
2014年12月9日晚间，三一重工发布公告：三一集团与陈发树及上海朱雀珠玉橙投资中心签订《股权转让协议》。
三一集团持有的45000万股份以21亿元的市场价格转让给陈发树和上海朱雀投资，其中，陈发树占股3.94%。
在刚刚经历了云南白药股权收购的失败后，陈发树并没有因此一蹶不振，反而转手就将之前压在红塔集团的22亿元注资到了三一集团，业界无不佩服他的勇气和魄力。
可他们不知道的是，陈发树每一次“赌博”的背后，是对市场、政策、行情年复一年、日复一日的刻苦研究。

这一次他之所以大手笔入股三一重工，就是嗅到了“一带一路”计划即将带来的市场变化。
随着“一带一路”计划不断发酵，陈发树大胆预测：不久的未来，中国的重工业将会大跨步走出国门，届时三一重工的股价将会飞涨。
或许是命运的眷顾 ，也可能是上天在补偿陈发树前几年在云南白药上吃的亏。他在签订股权转让合同后，三一重工的股价就开始一路上涨，仅仅两天时间陈发树就实现了7亿元的盈利。
【保障性租赁住房加速落地，房企如何搭上顺风车？】#西安广播电视台融媒体中心##西安地产零距离##保障性租赁住房政策#
2021年7月国务院印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，即以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。
保障性租赁住房作为我国住房保障体系的重要一环，也是住房供给侧改革的一大抓手，今年中央、地方政策利好持续释放。在政策和市场需求支撑下，保障性租赁住房在房地产市场将占据越来越重要的地位，这也为房企业务发展带来新机遇。
一、11月以来地方政策密集发布，保障性租赁住房步入“增量提速”阶段
自2021年7月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台，为保障性租赁住房中长期发展奠定基调，各省市积极跟进，加快制定、落实地方政策与计划。11月以来，浙江、广东、山东、海南等省份，以及青岛、西安、金华、上海等城市相继发布了相关实施意见或征求意见稿，政策发布进入密集期。可以预期，2022年保障性租赁住房将加速落地，成为房地产市场的重头。
此外，根据住建部数据披露，2021年全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房达到93.6万套。结合各省市“十四五”建设目标，保障性租赁住房市场增长空间不容小觑。以上海为例，“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，2021-2022年两年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半以上。12月15日，新一批保障性租赁住房也已经集中开工，共15个项目约115万平方米、1.85万套，“增量提速”势头强劲。
保障性租赁住房的加速发展，为市场带来新的机遇，房企作为房地产市场主体，借助自身优势参与其中，或将为业务发展打开新的局面。
二、房企切入保障性租赁住房领域的两大路径
一是，通过“改租”、“纳管”形式将存量项目与保障性租赁住房对接。与根据国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，我国保障性租赁住房供应主要路径包括非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房、市场中现存的各类集中式、分散式租赁公寓纳入保障性租赁住房系统。
目前对于房企来说，非住宅存量市场、长租公寓均处于探索期，整体运营和盈利都面临了困境，同时这些项目也圈定了企业部分资金，影响资金效率。通过“改租”、“纳管”方式与保障性租赁住房对接，改造部分低效率项目，有利于盘活存量资产。同时也能够增加保障性租赁住房的供应，协助地方政府完成目标任务，作为参与主体分享税收、补贴、融资等政策红利。
二是，与地方平台公司对接，输出轻资产服务。保障性租赁住房的建设运营方一般为地方政府平台公司，如城投公司、租赁国企。目前进入“增量提速”阶段，后期运营管理效率尤为重要。地方政府平台市场化运作水平整体相对偏低，可能会影响到项目进程，这也为引入房企合作提供了契机。房企与这些公司进行业务对接，在项目运营管理上进行合作，对于房企来说也打通了轻资产服务输出的一条通道。
三、长租公寓或成有力抓手，运营优势国企将受益更大
对于房企来说，是否选择切入保障性租赁住房领域仍取决于效益，但是在保障性租赁住房政策的指引下，无疑强化了市场“租赁”端，为租赁业务发展创造了更大的空间。我们认为，长租公寓将成为房企在“租赁”端的有力抓手，长租公寓运营优势房企也将受益更大，尤其具备国企背景的企业更有利于承接政府保障性租赁住房项目的建设与委托管理。今年首部《长租公寓综合性能评价标准》发布，并于11月25日完成首批长租公寓综合性能评价工作，评价体系的规范也将加速长租公寓品牌的分化，市场将更加关注长租公寓优势品牌。
但同时，保障性租赁住房与长租公寓在相当程度是“竞品”关系，保障性租赁住房的大力发展无疑会对长租公寓市场产生冲击，为房企布局带来难点。未来房企可从两大方向突破，谋求二者共生发展，一方面是主动与保障性租赁住房对接，借助政策红利实现降本增量，积极拓展细分领域的市场空间，提供差异化的产品与服务，掌握市场主动权；另一方面则是要创新业务模式，挖掘保障性租赁住房之外的租赁需求，为业务增长创造更多的增长空间。
相较前两年以“剥离”、“暂缓”为主调的局面，今年以来长租公寓预期回升，品牌、融资、合作等方面动作加速跟进，也有一些新进国企品牌，如珠江实业，5月宣布正式进军长租公寓市场，推出“珠实新寓”首个产品。尽管风向向好，但是长租公寓的探索仍需较长时间的沉淀，短期内或难有成效，房企在布局中仍需重点考虑资金投入、回报周期、盈利等要素影响，避免激进。
总结：保障性租赁住房政策加速落地，进一步强化了房地产市场的“租赁”端，也为房企业务发展指引方向。我们认为，长租公寓将成为房企在“租赁”端的有力抓手，长租公寓运营优势房企也将受益更大。但同时短期内，长租公寓的发展仍面临投资回报周期长、效益低等问题，不确定性较大，未来与保障性租赁住房对接或是一大突破口。
来源：克而瑞地产研究(cricyjzx) https://t.cn/R2WxdDX
2021年7月国务院印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，即以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。
保障性租赁住房作为我国住房保障体系的重要一环，也是住房供给侧改革的一大抓手，今年中央、地方政策利好持续释放。在政策和市场需求支撑下，保障性租赁住房在房地产市场将占据越来越重要的地位，这也为房企业务发展带来新机遇。
一、11月以来地方政策密集发布，保障性租赁住房步入“增量提速”阶段
自2021年7月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台，为保障性租赁住房中长期发展奠定基调，各省市积极跟进，加快制定、落实地方政策与计划。11月以来，浙江、广东、山东、海南等省份，以及青岛、西安、金华、上海等城市相继发布了相关实施意见或征求意见稿，政策发布进入密集期。可以预期，2022年保障性租赁住房将加速落地，成为房地产市场的重头。
此外，根据住建部数据披露，2021年全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房达到93.6万套。结合各省市“十四五”建设目标，保障性租赁住房市场增长空间不容小觑。以上海为例，“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，2021-2022年两年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半以上。12月15日，新一批保障性租赁住房也已经集中开工，共15个项目约115万平方米、1.85万套，“增量提速”势头强劲。
保障性租赁住房的加速发展，为市场带来新的机遇，房企作为房地产市场主体，借助自身优势参与其中，或将为业务发展打开新的局面。
二、房企切入保障性租赁住房领域的两大路径
一是，通过“改租”、“纳管”形式将存量项目与保障性租赁住房对接。与根据国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，我国保障性租赁住房供应主要路径包括非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房、市场中现存的各类集中式、分散式租赁公寓纳入保障性租赁住房系统。
目前对于房企来说，非住宅存量市场、长租公寓均处于探索期，整体运营和盈利都面临了困境，同时这些项目也圈定了企业部分资金，影响资金效率。通过“改租”、“纳管”方式与保障性租赁住房对接，改造部分低效率项目，有利于盘活存量资产。同时也能够增加保障性租赁住房的供应，协助地方政府完成目标任务，作为参与主体分享税收、补贴、融资等政策红利。
二是，与地方平台公司对接，输出轻资产服务。保障性租赁住房的建设运营方一般为地方政府平台公司，如城投公司、租赁国企。目前进入“增量提速”阶段，后期运营管理效率尤为重要。地方政府平台市场化运作水平整体相对偏低，可能会影响到项目进程，这也为引入房企合作提供了契机。房企与这些公司进行业务对接，在项目运营管理上进行合作，对于房企来说也打通了轻资产服务输出的一条通道。
三、长租公寓或成有力抓手，运营优势国企将受益更大
对于房企来说，是否选择切入保障性租赁住房领域仍取决于效益，但是在保障性租赁住房政策的指引下，无疑强化了市场“租赁”端，为租赁业务发展创造了更大的空间。我们认为，长租公寓将成为房企在“租赁”端的有力抓手，长租公寓运营优势房企也将受益更大，尤其具备国企背景的企业更有利于承接政府保障性租赁住房项目的建设与委托管理。今年首部《长租公寓综合性能评价标准》发布，并于11月25日完成首批长租公寓综合性能评价工作，评价体系的规范也将加速长租公寓品牌的分化，市场将更加关注长租公寓优势品牌。
但同时，保障性租赁住房与长租公寓在相当程度是“竞品”关系，保障性租赁住房的大力发展无疑会对长租公寓市场产生冲击，为房企布局带来难点。未来房企可从两大方向突破，谋求二者共生发展，一方面是主动与保障性租赁住房对接，借助政策红利实现降本增量，积极拓展细分领域的市场空间，提供差异化的产品与服务，掌握市场主动权；另一方面则是要创新业务模式，挖掘保障性租赁住房之外的租赁需求，为业务增长创造更多的增长空间。
相较前两年以“剥离”、“暂缓”为主调的局面，今年以来长租公寓预期回升，品牌、融资、合作等方面动作加速跟进，也有一些新进国企品牌，如珠江实业，5月宣布正式进军长租公寓市场，推出“珠实新寓”首个产品。尽管风向向好，但是长租公寓的探索仍需较长时间的沉淀，短期内或难有成效，房企在布局中仍需重点考虑资金投入、回报周期、盈利等要素影响，避免激进。
总结：保障性租赁住房政策加速落地，进一步强化了房地产市场的“租赁”端，也为房企业务发展指引方向。我们认为，长租公寓将成为房企在“租赁”端的有力抓手，长租公寓运营优势房企也将受益更大。但同时短期内，长租公寓的发展仍面临投资回报周期长、效益低等问题，不确定性较大，未来与保障性租赁住房对接或是一大突破口。
来源：克而瑞地产研究(cricyjzx) https://t.cn/R2WxdDX
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5月18日，广州首个由国有住房租赁企业打造的刚需型长租公寓品牌——“珠实新寓”宣布推出首个产品，正式拉开了“国字号”进军长租公寓市场的序幕。
自此，广州住房租赁市场将增添一支房源稳定可靠、居住有保障的“生力军”。https://t.cn/A6VGvR0K
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