中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
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第二十二章 内敛不争：不自见、不自是、不自伐、不自矜是不争之法
“曲则全，枉则正，洼则盈，敝则新，少则得，多则惑。”
是以圣人抱一，以为天下牧。
不自见，故明；不自是，故彰；不自伐，故有功；不自矜，
故长。
夫唯不争，故莫能与之争。
古之所谓曲全者，岂语哉？诚全归之。
本章是老子的读后感。何以见得呢？老子讲，“古之所谓曲全者/ 岂语哉”，所以说，“曲则全/ 枉则正……”是古人说的话，老子读过之后写下自己的感悟和体会。类似的引用古人的文字，后面还有几处。这说明，老子不仅受到了生活场景的启发，也受到了古人思想的启发，经过独立思考，建立起自己的思想体系。
本章讲述的，是低调内敛的处事方式，是处下的智慧。
一、把内敛、处下作为处事之道
老子引用了一段古语，“曲则全/ 枉则正/ 洼则盈/ 敝则新/ 少则得/ 多则惑”。这六种情形，是古人总结生活经验所得。正式解读之前，要先弄懂这六种情形之间的逻辑关系。关键字是各句的“则”字，它可以有多种解释，比如，“就能”，寓因果关系；“反能”，寓转折关系；“才能”，寓顺承关系。不同的逻辑关系，会形成不同的意境。哪个才是老子的理解呢？
我倾向于顺承关系，意为“才能”。因为，老子所主张的是顺其自然，不是因果论，也不是突然的转变。
“曲则全”，一般理解为，委屈才能保全。我对这个解释存有疑惑。第一，从后几种情形看，枉与直、洼与盈、敝与新，它们的字意都是相反的，而曲与全，解释为委屈与保全，并不是反义。第二，“曲则全”是古语，所出现的年代是怎么释义“曲”和“全”的？在那个年代，似乎还没引申出委屈、保全的含义，理解为委屈、保全会不会是后世附会的呢？
为搞清楚这几个问题，我们需要从字的本义寻找答案。全，本义是纯色的玉，引申为完整无缺。按照二字反义的逻辑，曲，应当有不完整、缺陷的意思。那么，“曲则全”的意思就是万物都有各自的不足，咱们顺着这些不足，也能让万物成长。这是一种理解。另一种理解，曲，指有弧度的线。只有弧线，才能围出一个完整的范围。这都是观察具体事物得到的结论。从中衍生的哲理，以南怀瑾先生所讲最为经典。他讲，一走曲线就一切圆满了。
接下来一句是“枉则正”。枉，本义是树木弯曲。木料是弯的，那就把它裁正了，“枉则正”意为弯曲的东西才能被拉直。第三句，“洼则盈”，低洼、凹陷的地方，才能蓄满。第四句，“敝则新”，东西老旧了，衣服穿坏了，要换新的。第五、六句，“少则得/ 多则惑”，少了才能得到，比如，自己少资源，就会去努力，自然就会多一些的。而多了就乱了，因为没法规整清楚。当然，也有其他的理解，比如少就是收获，多了反增困扰。这种理解已是从生活场景转到了心理层面，属于衍生的意思。
老子列举这六种情形，究竟想说明什么？老子的读后感就是要解释这个问题。老子讲，“圣人抱一/ 以为天下牧”。这就是老子的读后感。“牧”，是指治理手段和工具。“圣人抱一/以为天下牧”的意思，通俗点说，就是圣人用一招就通吃天下。哪一招？“抱一”。第十章讲“载营魄抱一”，我的理解是身与心合，抱定一个想法，不散不浮不躁。抱定哪一个想法？就是紧紧地持守道这个想法。处理天下一切的事务，都要把道作为工具，也就是说，道是一切行为的范式和处理天下复杂矛盾的法则。
不过，这样的抱一（持守道），还是有点抽象。结合六种情形，结合后两句的内容（四个“自”以及“不争”），我觉得，老子在这里讲的“一”（也就是道）是有具体所指的。那么，是指什么呢？细细揣摩六种情形各自的重点是什么，就能明白。前面讲到，这六种情形，是顺承关系，有自然而然、顺其自然的意味在其中。如果仅是这样理解，还无法说清与后两句内容的关联。所以，在此之外，还有一层，就是每句话的重心，是前一个字——“曲”“枉”“洼”“敝”“少”。这都是低调的，是老子赞赏的。（最后一句的“多则惑”，是反面事例。）从这个角度说，在这里，抱一的具体体现，就是内敛、处下。
二、莫太把自己当回事
内敛、处下，我们该怎么实践？一句话，就是不能拽，不要觉得自己了不得，不要以自我为中心。处处显摆的话，只会陷于囧境，落得个孤家寡人的下场。
所以，接下来，老子用了四个排比句来说明内敛、处下的具体表现，即“不自见/ 故明/ 不自是/ 故彰/ 不自伐/ 故有功/不自矜/ 故长”。在后面的第二十四章会出现相同的提法。这四个排比句，有内在的关系，它们是依照做事的顺序展开的。我觉得，还可以有另外一种理解：明、彰、有功、长，并不是说自己明、自己彰、自己有功、自己长，它们是指向事物，也就是说我们把各个环节做妥当了，做到位了，事情的本来面貌、解决方案、实施效果、长久影响就自然地体现了出来。我们按照做事的顺序一一解读这四个排比句，看看是不是这么一回事。
第一步是调查情况。老子讲，“不自见/ 故明”。“见”，现也。自己不出现，才能明察事理。在这里，自己不出现，不是不现身。自己不在现场，最多能了解一部分，有些事情还是需要亲自调研、躬身入局的。所以，老子还想说不自见的另外一些意思：第一，不马上亮明自己的观点、倾向，从而引导说出实情。第二，不能把自己的观点强加给他人。第三，不受自己的个性、好恶、欲望、情绪影响，不要看得顺眼的人说什么都听，看不顺眼的人说什么都不听，顺耳的就听，逆耳的就不听，喜欢听的就听，不喜欢听的就不听……这些只能说明眼光窄、心胸不开阔，容不得不同的看法和意见。
如果做得正好相反，自见了，哪还有人坦诚相见，讲实话、讲真话呢？哪又能听到实话、真话，掌握事情的全貌呢？明察事理就只是一句空话、套话，得到的只是假信息或者部分的真相，一定会被蒙蔽，就做不到明白事理，通达人性。所以，做事情的第一步，是以不自见的方式搞清情况。
第二步，“不自是/ 故彰”。情况搞清楚了，就要做出处置，那就进入了研究方案的阶段。这个时候该怎么做呢？“不自是”， 不自以为是。这不只是指不傲慢，还有一个意思：不能只按自己的意见来，不能认为自己都是对的。如果听得进意见，吸纳多方的智慧，“故彰”，解决方案自然就呈现了出来。
可以想象，大家从不同角度去思考，方方面面都顾及，解决方案一定是很周全的。把大家好的想法汇集在一起，就能达成最大的共识，也就能聚集起合力，实施起来一定会是顺畅和有效的。
以这种方式做决策的人，一定能受到大家的爱戴和喜欢。这个决策者是不是在不经意间也被突显出来了呢？如果自以为是、自负全能，或者骨子里觉得高人一筹，表现出来的一定是态度傲慢、君临天下、惹人讨厌，这样的话，是不可能有合理决策的，个人也不可能做领头人了。这是做事的第二步。
方案定了下来，进入实施阶段。该怎么做？这就是第三步，“不自伐/ 故有功”。“伐”，自我夸耀。在实施方案的过程中，不要自夸。自夸什么？夸自己有多厉害、有多少能耐，自我标榜、自我表扬。这样的话，那你一个人干算了，还会有人跟着干吗？所以，一定不要自夸，要带着团队一起干。第一，自己要会，至少核心问题是必须懂的，不能让别人看扁；第二，身先士卒，带好头；第三，帮衬着队员，抬人不抬己。这是一个好队长的表现！大家一起干，当然很快就干成了、出成绩了，那就是有功了。如果“不自伐”，其实，做事情的功劳，也会落到队长的头上，也是个人有功了。
事情做完，出成绩了，该做工作总结了，这是第四步。应该怎么样？“不自矜/ 故长”。“矜”，它的含义很多，我采纳一个解释——大也。不自矜，意思是不能自大，不要矜功，不要狂揽功劳。正所谓“成功而弗居”，要把功劳让给大家。这样的话，大家今后还会听从你，“故长”，事业能长长久久地做下去。这样的人，受到群众爱戴，群众基础扎实，自己还能干，是不是迟早会被提拔？已经当领导的，是不是可以长久地在领导岗位上了？这是另一个角度的长。
这就是做事情过程中低调、处下原则的实际应用。是不是觉得老子的思想不是高高在上了？还是很贴近实际的！
三、不争，还是不争
四“不”，不自见、不自是、不自伐、不自矜，它们有一个核心的共同点，即没有把自己放在中心位置。这与前句“抱一”中处下的意思是连贯的。接下来，老子的名言来了，“夫唯不争/ 故莫能与之争”。字面意思是清楚的，一般都理解为，不争名逐利，不一争高下，天下所有人就都无法跟你争了。为什么？因为争斗的对象不存在，哪会起冲突呢？也有另外一个讲法，认为这是老子的竞争策略，以不争为手段，来达到成功的目的。如果是这样，倒更符合法家的思想，与老子虚静、谦下、顺自然的理念背道而驰了。我不赞同这个讲法。
我仍然坚持前后有关联的观点来理解。不争，是对不自见、不自是、不自伐、不自矜的归纳。这四点，用一个词概括，就是不争。不争，就不会处于主动位，比如，不是突出自己的，不是盛气凌人的，不是到处宣扬的。已经低调了，大家还会针对你吗？处下了，最终的实际效果却是自己得益，这又有了第七章“圣人后其身而身先/ 外其身而身存”的效果。
不争，是第二次出现。前一次出现在第八章“水善/ 利万物而不争”中。当时解读不争，认为这是水（也是道的化名）的第二个优点，是不以主观努力的方式去做事。本章的不争，还延续这个含义。在调查阶段，多倾听而不是一手遮天；在决策阶段，纳言（接纳意见）而不是颐指气使；在实施阶段，配合而不是大包大揽；在总结阶段，荐贤居后而不是居功自傲。大家体会一下，这些是不是都是引导、顺应的行为？是不是没有刻意地去争取却也成了事？这就是不争在处理事务中的具体运用啊！
除此之外，本章还对不争的方式做了完善和补充。第八章讲不争，讲的是做事方法。第一，练好内功，做到心正；第二，加倍努力；第三，动善时，把握时机，伺机而动。本章则具体诠释了在处置事情的四大环节（调研、决策、实施、总结）中如何做到不争，这是对该如何加倍努力的解答，是与“予善天/言善信/ 政善治/ 事善能”呼应的。
能对做事方法有这等体悟，需要丰富的阅历。这也说明，老子不只是口若悬河的说道者，还是个实干家。所以说，老子《道德经》传播的不是消极遁世之道，而是积极面对人生的态度，是一种独特的智慧入世的方法。所以，它对我们的思维方式、管理和工作以及自我修养都有很大的价值。
把本章与第八章“上善若水”结合起来看，会发现，这种处下的风格，正是“居众人之所恶”的水的特性。所以，在本章的最后，老子做了一个总结。老子说，“古之所谓曲全者/ 岂语哉/ 诚全归之”。古人讲的六种情形，哪只是嘴里说一说的呀？实在是有用得很，万事万物都要归结到这个“抱一”之上。
不自见、不自是、不自伐、不自矜，是不争原则在处理事务中的运用。
其实，我们的一生，就是在处理各式各样的事务。王阳明讲“人在事上磨，方能立得住”，这是修行之法。依此，老子的这十二字，也可以是我们的修身四法。
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第二十二章 内敛不争：不自见、不自是、不自伐、不自矜是不争之法
“曲则全，枉则正，洼则盈，敝则新，少则得，多则惑。”
是以圣人抱一，以为天下牧。
不自见，故明；不自是，故彰；不自伐，故有功；不自矜，
故长。
夫唯不争，故莫能与之争。
古之所谓曲全者，岂语哉？诚全归之。
本章是老子的读后感。何以见得呢？老子讲，“古之所谓曲全者/ 岂语哉”，所以说，“曲则全/ 枉则正……”是古人说的话，老子读过之后写下自己的感悟和体会。类似的引用古人的文字，后面还有几处。这说明，老子不仅受到了生活场景的启发，也受到了古人思想的启发，经过独立思考，建立起自己的思想体系。
本章讲述的，是低调内敛的处事方式，是处下的智慧。
一、把内敛、处下作为处事之道
老子引用了一段古语，“曲则全/ 枉则正/ 洼则盈/ 敝则新/ 少则得/ 多则惑”。这六种情形，是古人总结生活经验所得。正式解读之前，要先弄懂这六种情形之间的逻辑关系。关键字是各句的“则”字，它可以有多种解释，比如，“就能”，寓因果关系；“反能”，寓转折关系；“才能”，寓顺承关系。不同的逻辑关系，会形成不同的意境。哪个才是老子的理解呢？
我倾向于顺承关系，意为“才能”。因为，老子所主张的是顺其自然，不是因果论，也不是突然的转变。
“曲则全”，一般理解为，委屈才能保全。我对这个解释存有疑惑。第一，从后几种情形看，枉与直、洼与盈、敝与新，它们的字意都是相反的，而曲与全，解释为委屈与保全，并不是反义。第二，“曲则全”是古语，所出现的年代是怎么释义“曲”和“全”的？在那个年代，似乎还没引申出委屈、保全的含义，理解为委屈、保全会不会是后世附会的呢？
为搞清楚这几个问题，我们需要从字的本义寻找答案。全，本义是纯色的玉，引申为完整无缺。按照二字反义的逻辑，曲，应当有不完整、缺陷的意思。那么，“曲则全”的意思就是万物都有各自的不足，咱们顺着这些不足，也能让万物成长。这是一种理解。另一种理解，曲，指有弧度的线。只有弧线，才能围出一个完整的范围。这都是观察具体事物得到的结论。从中衍生的哲理，以南怀瑾先生所讲最为经典。他讲，一走曲线就一切圆满了。
接下来一句是“枉则正”。枉，本义是树木弯曲。木料是弯的，那就把它裁正了，“枉则正”意为弯曲的东西才能被拉直。第三句，“洼则盈”，低洼、凹陷的地方，才能蓄满。第四句，“敝则新”，东西老旧了，衣服穿坏了，要换新的。第五、六句，“少则得/ 多则惑”，少了才能得到，比如，自己少资源，就会去努力，自然就会多一些的。而多了就乱了，因为没法规整清楚。当然，也有其他的理解，比如少就是收获，多了反增困扰。这种理解已是从生活场景转到了心理层面，属于衍生的意思。
老子列举这六种情形，究竟想说明什么？老子的读后感就是要解释这个问题。老子讲，“圣人抱一/ 以为天下牧”。这就是老子的读后感。“牧”，是指治理手段和工具。“圣人抱一/以为天下牧”的意思，通俗点说，就是圣人用一招就通吃天下。哪一招？“抱一”。第十章讲“载营魄抱一”，我的理解是身与心合，抱定一个想法，不散不浮不躁。抱定哪一个想法？就是紧紧地持守道这个想法。处理天下一切的事务，都要把道作为工具，也就是说，道是一切行为的范式和处理天下复杂矛盾的法则。
不过，这样的抱一（持守道），还是有点抽象。结合六种情形，结合后两句的内容（四个“自”以及“不争”），我觉得，老子在这里讲的“一”（也就是道）是有具体所指的。那么，是指什么呢？细细揣摩六种情形各自的重点是什么，就能明白。前面讲到，这六种情形，是顺承关系，有自然而然、顺其自然的意味在其中。如果仅是这样理解，还无法说清与后两句内容的关联。所以，在此之外，还有一层，就是每句话的重心，是前一个字——“曲”“枉”“洼”“敝”“少”。这都是低调的，是老子赞赏的。（最后一句的“多则惑”，是反面事例。）从这个角度说，在这里，抱一的具体体现，就是内敛、处下。
二、莫太把自己当回事
内敛、处下，我们该怎么实践？一句话，就是不能拽，不要觉得自己了不得，不要以自我为中心。处处显摆的话，只会陷于囧境，落得个孤家寡人的下场。
所以，接下来，老子用了四个排比句来说明内敛、处下的具体表现，即“不自见/ 故明/ 不自是/ 故彰/ 不自伐/ 故有功/不自矜/ 故长”。在后面的第二十四章会出现相同的提法。这四个排比句，有内在的关系，它们是依照做事的顺序展开的。我觉得，还可以有另外一种理解：明、彰、有功、长，并不是说自己明、自己彰、自己有功、自己长，它们是指向事物，也就是说我们把各个环节做妥当了，做到位了，事情的本来面貌、解决方案、实施效果、长久影响就自然地体现了出来。我们按照做事的顺序一一解读这四个排比句，看看是不是这么一回事。
第一步是调查情况。老子讲，“不自见/ 故明”。“见”，现也。自己不出现，才能明察事理。在这里，自己不出现，不是不现身。自己不在现场，最多能了解一部分，有些事情还是需要亲自调研、躬身入局的。所以，老子还想说不自见的另外一些意思：第一，不马上亮明自己的观点、倾向，从而引导说出实情。第二，不能把自己的观点强加给他人。第三，不受自己的个性、好恶、欲望、情绪影响，不要看得顺眼的人说什么都听，看不顺眼的人说什么都不听，顺耳的就听，逆耳的就不听，喜欢听的就听，不喜欢听的就不听……这些只能说明眼光窄、心胸不开阔，容不得不同的看法和意见。
如果做得正好相反，自见了，哪还有人坦诚相见，讲实话、讲真话呢？哪又能听到实话、真话，掌握事情的全貌呢？明察事理就只是一句空话、套话，得到的只是假信息或者部分的真相，一定会被蒙蔽，就做不到明白事理，通达人性。所以，做事情的第一步，是以不自见的方式搞清情况。
第二步，“不自是/ 故彰”。情况搞清楚了，就要做出处置，那就进入了研究方案的阶段。这个时候该怎么做呢？“不自是”， 不自以为是。这不只是指不傲慢，还有一个意思：不能只按自己的意见来，不能认为自己都是对的。如果听得进意见，吸纳多方的智慧，“故彰”，解决方案自然就呈现了出来。
可以想象，大家从不同角度去思考，方方面面都顾及，解决方案一定是很周全的。把大家好的想法汇集在一起，就能达成最大的共识，也就能聚集起合力，实施起来一定会是顺畅和有效的。
以这种方式做决策的人，一定能受到大家的爱戴和喜欢。这个决策者是不是在不经意间也被突显出来了呢？如果自以为是、自负全能，或者骨子里觉得高人一筹，表现出来的一定是态度傲慢、君临天下、惹人讨厌，这样的话，是不可能有合理决策的，个人也不可能做领头人了。这是做事的第二步。
方案定了下来，进入实施阶段。该怎么做？这就是第三步，“不自伐/ 故有功”。“伐”，自我夸耀。在实施方案的过程中，不要自夸。自夸什么？夸自己有多厉害、有多少能耐，自我标榜、自我表扬。这样的话，那你一个人干算了，还会有人跟着干吗？所以，一定不要自夸，要带着团队一起干。第一，自己要会，至少核心问题是必须懂的，不能让别人看扁；第二，身先士卒，带好头；第三，帮衬着队员，抬人不抬己。这是一个好队长的表现！大家一起干，当然很快就干成了、出成绩了，那就是有功了。如果“不自伐”，其实，做事情的功劳，也会落到队长的头上，也是个人有功了。
事情做完，出成绩了，该做工作总结了，这是第四步。应该怎么样？“不自矜/ 故长”。“矜”，它的含义很多，我采纳一个解释——大也。不自矜，意思是不能自大，不要矜功，不要狂揽功劳。正所谓“成功而弗居”，要把功劳让给大家。这样的话，大家今后还会听从你，“故长”，事业能长长久久地做下去。这样的人，受到群众爱戴，群众基础扎实，自己还能干，是不是迟早会被提拔？已经当领导的，是不是可以长久地在领导岗位上了？这是另一个角度的长。
这就是做事情过程中低调、处下原则的实际应用。是不是觉得老子的思想不是高高在上了？还是很贴近实际的！
三、不争，还是不争
四“不”，不自见、不自是、不自伐、不自矜，它们有一个核心的共同点，即没有把自己放在中心位置。这与前句“抱一”中处下的意思是连贯的。接下来，老子的名言来了，“夫唯不争/ 故莫能与之争”。字面意思是清楚的，一般都理解为，不争名逐利，不一争高下，天下所有人就都无法跟你争了。为什么？因为争斗的对象不存在，哪会起冲突呢？也有另外一个讲法，认为这是老子的竞争策略，以不争为手段，来达到成功的目的。如果是这样，倒更符合法家的思想，与老子虚静、谦下、顺自然的理念背道而驰了。我不赞同这个讲法。
我仍然坚持前后有关联的观点来理解。不争，是对不自见、不自是、不自伐、不自矜的归纳。这四点，用一个词概括，就是不争。不争，就不会处于主动位，比如，不是突出自己的，不是盛气凌人的，不是到处宣扬的。已经低调了，大家还会针对你吗？处下了，最终的实际效果却是自己得益，这又有了第七章“圣人后其身而身先/ 外其身而身存”的效果。
不争，是第二次出现。前一次出现在第八章“水善/ 利万物而不争”中。当时解读不争，认为这是水（也是道的化名）的第二个优点，是不以主观努力的方式去做事。本章的不争，还延续这个含义。在调查阶段，多倾听而不是一手遮天；在决策阶段，纳言（接纳意见）而不是颐指气使；在实施阶段，配合而不是大包大揽；在总结阶段，荐贤居后而不是居功自傲。大家体会一下，这些是不是都是引导、顺应的行为？是不是没有刻意地去争取却也成了事？这就是不争在处理事务中的具体运用啊！
除此之外，本章还对不争的方式做了完善和补充。第八章讲不争，讲的是做事方法。第一，练好内功，做到心正；第二，加倍努力；第三，动善时，把握时机，伺机而动。本章则具体诠释了在处置事情的四大环节（调研、决策、实施、总结）中如何做到不争，这是对该如何加倍努力的解答，是与“予善天/言善信/ 政善治/ 事善能”呼应的。
能对做事方法有这等体悟，需要丰富的阅历。这也说明，老子不只是口若悬河的说道者，还是个实干家。所以说，老子《道德经》传播的不是消极遁世之道，而是积极面对人生的态度，是一种独特的智慧入世的方法。所以，它对我们的思维方式、管理和工作以及自我修养都有很大的价值。
把本章与第八章“上善若水”结合起来看，会发现，这种处下的风格，正是“居众人之所恶”的水的特性。所以，在本章的最后，老子做了一个总结。老子说，“古之所谓曲全者/ 岂语哉/ 诚全归之”。古人讲的六种情形，哪只是嘴里说一说的呀？实在是有用得很，万事万物都要归结到这个“抱一”之上。
不自见、不自是、不自伐、不自矜，是不争原则在处理事务中的运用。
其实，我们的一生，就是在处理各式各样的事务。王阳明讲“人在事上磨，方能立得住”，这是修行之法。依此，老子的这十二字，也可以是我们的修身四法。
提起元秋，大多都不知道，但说起”包租婆”，大家就知道了，嘴里叼着烟、满头卷、穿着丝绸睡衣、脚上穿着拖鞋的”包租婆”形象，火遍了大江南北。
元秋，原名张转男，出生于曲艺世家，父母都是内地人，因家庭贫困，所以到香港谋生。
从小，家里就有重男轻女的思想，她在家排行老三，上面有两个姐姐，她还没出生，就把她的名字想好了---张转男，看她的名字，就知道父母有多想要个儿子了。
可惜，愿望还是落空了，再加上家里的负担比较重，所以元秋很不受待见，多次想把她送人。
元秋的父亲是一名”武师”，这个行业的重男轻女思想尤为严重，因此父亲经常因为自己生了三个女儿被同行嘲笑。
正好当时，香港电影业正在兴起，很多公司都想要培养一些女打演员来做替身。于是，元秋就被父亲送到中国戏剧研究学院，拜于占元为师。
虽然已经拜过了师，但是当时元秋年龄太小，直到她七岁的时候才送去学艺。
就这样，元秋就成了”七小福”成员之一，也是成龙、洪金宝、元彪、元彬、元华等人的师姐。
这也就是洪金宝、成龙都不敢惹元秋的原因。
在与洪金宝对戏的时候，洪金宝擅自改了词，元秋直接开说。
虽然成龙现在已经是演艺界的大佬了，可元秋见了他依旧叫他”大鼻”。
可见，元秋在他们中间是有一定的地位的。
”七小福”的由来
当时的”七小福”不仅仅是固定的那七个人，而是指上台表演的那七个人，现在的”七小福”是指名气比较大的，像洪金宝、成龙，就理所当然的成为了”七小福”成员之一。
于是，元秋学了10年后，正式以”女演员”的身份进入演艺圈。
她慢慢的发现，当武打演员没有当替身挣钱，当演员要固定的待在一个剧组，工资月结；当替身演员的话可以一块儿跑好几个剧组，工资日结。
元秋的底子很好，又长相极佳，身材高挑，被许多导演看中，想让她当武打演员，可是元秋权衡利弊之后，还是决定当武替。
就这样，她转战幕后，默默付出着。可以说，如果不是她选择当了武替，那么她现在也肯定会大红大紫的。
现实就是这样，有得就有失。
就这样，元秋继续走自己的”武替”之路，回过头来看他的师弟们：
洪金宝一直努力拓展自己，成为了影帝，建造了属于自己的”洪家班”；
成龙一直拍动作片的电影，发展很好，也有了一定的地位，现在已经是一位”国际巨星”了；
其他的师弟们也发展很好，越来越火。
直到她24岁的时候，才开始出现在大荧幕上。
1974年，她拍摄电影《铁金刚大战金枪客》，小有名气。
之后，又主演电影《五大弟子》，在事业上升期的时候，她却因为家庭选择息影。
说起元秋的老公，大家都会以为是元华，在剧中经常会扮演一对夫妻，比如说电影《功夫》中的”包租婆”和”包租公”。
实际上，元华是元秋的师弟，两人只是搭档而已，在剧中跟在现实中不一样的，他们都有各自的家庭。
元秋的丈夫是个文员，是姐姐介绍的。
因元秋的家庭环境，造成了她固执的性格，当时许多人都不看好这对恋人。
她的父母、师弟、甚至电影公司的人都来劝她，可元秋一点也听不进去，她还是毅然决然的选择在一起。
就这样，两人就在不被所有人祝福的情况下结婚了。
元秋为了爱情放弃了一切，她选择退出演艺圈，拿出所有积蓄来帮助丈夫创业。
可婚后的元秋并没有想象中的那么幸福，他的丈夫一次次的以生意为借口，拿着元秋的钱，出去花天酒地。
这时，他们已经有了一儿一女，孩子还小，为了孩子，元秋忍了。
孩子长大后，元秋跟他分手，两人的婚姻就这样走到了尽头。
分手后，两个孩子跟着元秋生活，她一个人把孩子养大，现在两个孩子都出人头地了，一个是公务员，一个是酒店经理。
孩子都长大了，不需要操心了，元秋没事了就跟邻居朋友们打打麻将，聊聊天，看看剧。
之后成龙、洪金宝也多次请元秋出山，但都被她拒绝了。
在后来一次偶然的机会，改变了她以后的人生，也是一个转折点。
2004年，周星驰的电影《功夫》正在选角，师妹拉着元秋陪自己试镜，元秋闲着无聊就坐在旁边抽烟。
正巧路过的周星驰，无意间发现了元秋，他被元秋的姿势所吸引，当下就说，就她了，她就是周星驰心目中的那个包租婆。
真是无心插柳柳成荫，本来是陪着师妹来试镜的，没想到自己给选上了，不得不说，周星驰的眼光毒辣。
但是元秋并不想再次踏入演艺圈演戏，也怕自己达不到他们的要求，可以说是很没有自信了，于是就拒绝了。
当时周星驰为《功夫》这个电影付出了很多心血，剧中的角色也必将精挑细选，这次遇到了”包租婆”这么符合的形象，更加不能错过了。
曾三次来请元秋出山，再加上元华也来鼓励她，说她一定可以的，元秋这才答应了。
有意思的是，元秋知道周星驰经常在片场说人，于是，就跟周星驰先讲好条件，不能说我，果真，拍这部电影，从头到尾，都没说过她一句。
当时，剧中的包租婆的名字是”肥婆四”，而元秋体重100斤左右。
于是为了使角色更加完美的呈现出来，增重了30斤。
最后才有我们看到的那个嘴里叼着烟，满头卷的”包租婆”形象，令人深入人心。
最终，这部电影上映，获得一致好评，火到了国外。包租婆的形象也跟着火了起来，元秋还因此获得两项大奖。
至今，元秋还很感谢周星驰，要不是周星驰三次请她出山，给她这个机会演这个角色，也不会有今天的成就。
在《功夫》大火了之后，有很多导演找她拍戏，她又接连拍了多部电影，算是圆了她的演艺梦。
感谢元秋曾带给我们那么多欢笑，现在她已经70岁了，已经到了该安享晚年的年纪了，希望她能在以后的日子里，共享天人之乐。
元秋，原名张转男，出生于曲艺世家，父母都是内地人，因家庭贫困，所以到香港谋生。
从小，家里就有重男轻女的思想，她在家排行老三，上面有两个姐姐，她还没出生，就把她的名字想好了---张转男，看她的名字，就知道父母有多想要个儿子了。
可惜，愿望还是落空了，再加上家里的负担比较重，所以元秋很不受待见，多次想把她送人。
元秋的父亲是一名”武师”，这个行业的重男轻女思想尤为严重，因此父亲经常因为自己生了三个女儿被同行嘲笑。
正好当时，香港电影业正在兴起，很多公司都想要培养一些女打演员来做替身。于是，元秋就被父亲送到中国戏剧研究学院，拜于占元为师。
虽然已经拜过了师，但是当时元秋年龄太小，直到她七岁的时候才送去学艺。
就这样，元秋就成了”七小福”成员之一，也是成龙、洪金宝、元彪、元彬、元华等人的师姐。
这也就是洪金宝、成龙都不敢惹元秋的原因。
在与洪金宝对戏的时候，洪金宝擅自改了词，元秋直接开说。
虽然成龙现在已经是演艺界的大佬了，可元秋见了他依旧叫他”大鼻”。
可见，元秋在他们中间是有一定的地位的。
”七小福”的由来
当时的”七小福”不仅仅是固定的那七个人，而是指上台表演的那七个人，现在的”七小福”是指名气比较大的，像洪金宝、成龙，就理所当然的成为了”七小福”成员之一。
于是，元秋学了10年后，正式以”女演员”的身份进入演艺圈。
她慢慢的发现，当武打演员没有当替身挣钱，当演员要固定的待在一个剧组，工资月结；当替身演员的话可以一块儿跑好几个剧组，工资日结。
元秋的底子很好，又长相极佳，身材高挑，被许多导演看中，想让她当武打演员，可是元秋权衡利弊之后，还是决定当武替。
就这样，她转战幕后，默默付出着。可以说，如果不是她选择当了武替，那么她现在也肯定会大红大紫的。
现实就是这样，有得就有失。
就这样，元秋继续走自己的”武替”之路，回过头来看他的师弟们：
洪金宝一直努力拓展自己，成为了影帝，建造了属于自己的”洪家班”；
成龙一直拍动作片的电影，发展很好，也有了一定的地位，现在已经是一位”国际巨星”了；
其他的师弟们也发展很好，越来越火。
直到她24岁的时候，才开始出现在大荧幕上。
1974年，她拍摄电影《铁金刚大战金枪客》，小有名气。
之后，又主演电影《五大弟子》，在事业上升期的时候，她却因为家庭选择息影。
说起元秋的老公，大家都会以为是元华，在剧中经常会扮演一对夫妻，比如说电影《功夫》中的”包租婆”和”包租公”。
实际上，元华是元秋的师弟，两人只是搭档而已，在剧中跟在现实中不一样的，他们都有各自的家庭。
元秋的丈夫是个文员，是姐姐介绍的。
因元秋的家庭环境，造成了她固执的性格，当时许多人都不看好这对恋人。
她的父母、师弟、甚至电影公司的人都来劝她，可元秋一点也听不进去，她还是毅然决然的选择在一起。
就这样，两人就在不被所有人祝福的情况下结婚了。
元秋为了爱情放弃了一切，她选择退出演艺圈，拿出所有积蓄来帮助丈夫创业。
可婚后的元秋并没有想象中的那么幸福，他的丈夫一次次的以生意为借口，拿着元秋的钱，出去花天酒地。
这时，他们已经有了一儿一女，孩子还小，为了孩子，元秋忍了。
孩子长大后，元秋跟他分手，两人的婚姻就这样走到了尽头。
分手后，两个孩子跟着元秋生活，她一个人把孩子养大，现在两个孩子都出人头地了，一个是公务员，一个是酒店经理。
孩子都长大了，不需要操心了，元秋没事了就跟邻居朋友们打打麻将，聊聊天，看看剧。
之后成龙、洪金宝也多次请元秋出山，但都被她拒绝了。
在后来一次偶然的机会，改变了她以后的人生，也是一个转折点。
2004年，周星驰的电影《功夫》正在选角，师妹拉着元秋陪自己试镜，元秋闲着无聊就坐在旁边抽烟。
正巧路过的周星驰，无意间发现了元秋，他被元秋的姿势所吸引，当下就说，就她了，她就是周星驰心目中的那个包租婆。
真是无心插柳柳成荫，本来是陪着师妹来试镜的，没想到自己给选上了，不得不说，周星驰的眼光毒辣。
但是元秋并不想再次踏入演艺圈演戏，也怕自己达不到他们的要求，可以说是很没有自信了，于是就拒绝了。
当时周星驰为《功夫》这个电影付出了很多心血，剧中的角色也必将精挑细选，这次遇到了”包租婆”这么符合的形象，更加不能错过了。
曾三次来请元秋出山，再加上元华也来鼓励她，说她一定可以的，元秋这才答应了。
有意思的是，元秋知道周星驰经常在片场说人，于是，就跟周星驰先讲好条件，不能说我，果真，拍这部电影，从头到尾，都没说过她一句。
当时，剧中的包租婆的名字是”肥婆四”，而元秋体重100斤左右。
于是为了使角色更加完美的呈现出来，增重了30斤。
最后才有我们看到的那个嘴里叼着烟，满头卷的”包租婆”形象，令人深入人心。
最终，这部电影上映，获得一致好评，火到了国外。包租婆的形象也跟着火了起来，元秋还因此获得两项大奖。
至今，元秋还很感谢周星驰，要不是周星驰三次请她出山，给她这个机会演这个角色，也不会有今天的成就。
在《功夫》大火了之后，有很多导演找她拍戏，她又接连拍了多部电影，算是圆了她的演艺梦。
感谢元秋曾带给我们那么多欢笑，现在她已经70岁了，已经到了该安享晚年的年纪了，希望她能在以后的日子里，共享天人之乐。
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