【西固法院案例】样板房与实际房屋不符！揭秘样板房背后的“套路”
不知道您有没有过购买期房的经历？期房，是指正在建的设、尚未完工、不能交付使用的房屋。由于购房者在买房时无法看见实实在在的房屋，开发商会将房屋的未来面貌以样板间的形式予以呈现，以此增加消费者的购房意愿。然而，因样板间与实际交付房屋不符引发的纠纷在司法实践中十分普遍，购房者要如何避免样板间背后的种种“套路”呢？今天，西固法院就通过近日审结的一起案件，带您寻找答案……
案情简介
家住西固的杨先生为改善居住条件，准备在西固区一处新开发的楼盘购买房屋。来到售楼中心后，房产公司销售人员热情地将杨先生带到该公司精心打造的样板间。销售人员告诉杨先生，小区所有住宅楼正在建设中，将来实际交付的房屋与样板间在结构布局、内部设计上完全一致；不仅如此，如果现在马上预订房屋，还可免费获赠面积在20-40㎡之间的“拓展间”一间。杨先生被眼前的样板间及优惠的购房条件所打动，当场决定预订一套面积为110㎡的复式房并与开发商签订了《商品房买卖合同》。之后，杨先生按照合同约定，一次性支付了51万元首付款并顺利办理了按揭贷款手续，满心欢喜地憧憬着未来的美好生活。
房屋落成后，房产公司很快就通知杨先生验收房屋。当杨先生一脸期待地打开自家房门时，眼前的一切令他大失所望：实际交付的房屋与他之前看到的样板间严重不符，不仅没有之前承诺的落地窗、新风系统、楼梯等设施，而且存在面积严重缩水、地面有明显裂痕、进门处还有一个严重影响美观和采光的承重梁。更让杨先生难以接受的是，开发商免费赠送的那个所谓的“拓展间”实际为二楼浇筑而来，存在严重的安全隐患。后杨先生曾多次找开发商要求退房，但工作人员不是推诿塞责，就是置之不理，盛怒之下的杨先生遂将开发商起诉至西固法院。
受理案件后，被告开发商向法庭提交了自己的答辩意见：样板间只是对房屋的宣传展示，而被告所提供的样板房本身就是临时搭建，所以没有展示承重墙、横梁、下水管道、消防管道等设施，而这些设施都是房屋建设所必需的，购房者对此应有明确的认识，无需再作说明；此外，双方所签订的《商品房买卖合同中》中曾明确约定“际交付标准以本合同中的户型设计为准”，故原告无权以实际交付房屋与样板间不符为由向被告索赔；至于“拓展间”的安全隐患问题，被告辩称房屋交付之前已通过了相关单位的质量验收，确无任何安全隐患，原告的主张与实际情况不符。
既然双方当事人各执一词，法院又会如何处理呢？在分析相关法律依据之前，小编先将本案的结果告诉您：最终，双方当事人在办案法官的主持下达成了调解协议，被告开发商同意向杨先生退还部分款项并承担本案的诉讼费。
法律分析
其实，样板间与实际交付房屋不符的情况在日常生活中并不鲜见，《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》等多部法律法规对此亦有规定。其中，《商品房销售管理办法》第三十一条明确规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。
但或许您会有这样的疑问：既然有这么多法律法规对房屋与样板间不符的情况作出了规定，为什么实践中大部分购房者遇到此种情况时很难维护自身的权益呢？其实，问题的关键出在购房合同！
有过买房经验的人都知道，购房合同一般是由开发商提供的格式合同，里面除了涉及房屋面积、价款等具体内容会由合同双方视实际情况单独约定外，其余条款均由开发商单独拟定。虽然法律规定格式合同的解释遵循有利于消费者的原则，但很多开发商为了规避对自己不利的情况发生，在合同中加入一些看似意义明确但却令购房者难以理解的表述；更有甚者会将一些对自己有利的条款放在合同中一些不起眼的位置，许多购房者面对动辄数十页的购房合同根本无暇分析这些条款的深层含义，仅凭自己对样板间的“好感”就不明就里地签字确认，致使在权益受损后难以索赔。
法官提示
正如其他类型的合同纠纷一样，审理房屋买卖合同纠纷的关键证据就是双方当事人订立的购房合同，按照意思自治原则，只有在合同没有约定、约定不明或约定内容违反法律强制性规定的情况下才适用法律规定，所以购房者在购买房屋时应当仔细阅读购房合同中的每一个条款，对不理解的地方及时要求开发商说明，必要时还可要求开发商将说明的内容添加在合同条款之中。至于所谓的“样板间”，由于如今绝大部分开发商都会在购房合同中加上“样板间仅供参考”之类的表述，使得样板间更多只是开发商为了促进房屋销售而作出的营销宣传，交付房屋的具体情况还是要以购房合同的约定为主；加之开发商在设置样板间时往往会加入更多的美观设计，不会太考虑实用性的问题，所以购房者在参观样板间时也应将关注的重点放在房屋的布局结构上，而不是被内部美轮美奂的装修所吸引。
关于样板间背后的这些套路，您看明白了吗？

《北辙南辕》中冯希和戴小雨都遇到了“顶级”的渣男，但为何冯希能够全身而退，而戴小雨却付出了极为惨痛的代价？想回答这个问题，首先要了解一下剧中这两位渣男。渣男简介李响和澎湃同为渣男，因此，他们身上真的有很多的共性。一、极度自私。自私是人的本性，但是极度自私，就是渣男的本性了。李响限制冯希交友，限制冯希的工作，只为了 让她更听他的话，更好控制。李响到了德国才和冯希提出分手，是因为他不需要冯希的照顾了，更不想让冯希的存在耽误自己新的生活，甚至是新的感情生活。李响和冯希提出复合，要把冯希带到德国，也是为了让冯希照顾自己年迈的父母。李响只会给冯希安排一个他需要的角色，而从不关心冯希想要什么样的生活。澎湃一边享受着戴小雨无微不至的照顾，一边把遗产都留给了妻子和女儿。甚至，澎湃在表明自己爱意的时候，说的也是：“我不知道东西放在哪里，甚至不知道该吃什么药。”这便是他离不开戴小雨的全部理由。澎湃当得知戴小雨怀孕后，首先想到的是自己的女儿能不能接受。那么，澎湃对这个女儿是真的好吗？未必！一个对自己女儿向来不闻不问的父亲，又能对女儿好到哪里去呢?所以，女儿只是个借口，澎湃防范戴小雨的借口。澎湃想让戴小雨照顾自己，但不想让戴小雨进一步搅乱自己的生活，给自己的生活增加负担，比如再多出一个孩子。二人交往过程中，付出总要收回点什么的，这是供求规律。因为，自私是人的本性。可如果只求回报，不愿有一丝一毫地付出，就是渣男的本性了。二、自负1、自己才能给对方更好的生活。李响觉得自己是博士后，只有自己才能给冯希更好的生活。澎湃觉得自己是大老板，而戴小雨是拜金女，一个跑车就可以换回她的芳心，失败以后才又拿出了离婚证和遗嘱。大家品出来了吗？如果一辆跑车就能换回戴小雨，澎湃根本就不可能离婚。2、自己从来的没有错误。澎湃认为，自己去医院看戴小雨已经很给她面子了。毕竟是戴小雨不听话，自己跑出去才出的车祸。李响认为冯希就应该是挥之即来的。虽然，自己先前提出了分手，但冯希还是爱着自己的。所以，还是自己大度，原谅了冯希对其他男人的好感。感情经历的概述一、感情的时间成本。冯希和李响，是初中的同学。冯希用自己十年的青春只扮演了一个角色，李响这个博士后的伴读。戴小雨是在挪威认识的澎湃，并以妻子的身份照顾他的生活起居。澎湃生病后，戴小雨更是一个合格的全天候陪护。为此，戴小雨浪费了五年的青春。二、感情的经过冯希一再缩小自己的生活圈子，才能勉强跟上李响的脚步，两人一直在一起。代价就是，冯希的交友，冯希的工作，都要以配合李响的生活需求为前提。戴小雨一直在降低自己的标准，才又和澎湃待在一起。婚没有离，可以后补。遗嘱里没有自己，可以重新更改。哪怕只是财产的一半，戴小雨就已经很满足了。毕竟，所谓的“前妻”当时才占10%。三、感情的结局李响出国以后，直接和冯希提出了分手。此后，便半年没有了消息，彻底从冯希的世界里消失了。李响的理由是：已经不爱了。戴小雨的结局，应该分为两段。1、戴小雨在国外看到了澎湃的遗嘱，发现了澎湃还没有离婚，自己竟然一直是“小三”的事实。而且，澎湃根本没有在遗嘱中给戴小雨留下一分钱。此后，戴小雨愤然离去，并回国发展。2、在国内复合后，澎湃要求戴小雨打掉孩子。戴小雨愤然离去，出了车祸，失去了子宫，彻底地一无所有。澎湃的理由是：我们都是成年人，要冷静思考。答疑解惑同样面对渣男，为何戴小雨却没能全身而退？一、戴小雨受到的诱惑，比冯希要多得多。冯希一直是家庭妇女般的存在。在管理餐厅之前，冯希并没有太多与外界接触的机会。所以，冯希遇到了赵赫男就自然会觉得很好。但戴小雨不同，她人长得漂亮，情商也很高。戴小雨曾在国外留学，回国后又任职在广告公司。接触的都是成功人士，自然包括很多成功的男士。因此，戴小雨对男人的需求一直都在逐渐提高。也正因如此，戴小雨无法真心真意地接受刘梁周。二、对待前任的态度冯希被分手的，所以是彻底心死，对待李响是无爱亦无恨。而戴小雨对待澎湃是心有不甘，甚至还对澎湃抱有幻想。毕竟，是自己先逃避的。当澎湃满足了戴小雨所有物质条件的时候，便又给了她原谅澎湃的借口。其实，戴小雨是一直不甘心自己五年的青春就这样付诸东流。经验教训这个世界上，渣男到处都是，而且表现也不尽相同。如果，不想成为戴小雨就请记住：一、不要试图去改变对方，发现不合适或者被欺骗以后，最好的办法就是尽快地逃离，不要继续纠缠，更不要回头理论。他们永远都只爱自己。当然，偶尔也会关心一下，肯为他们牺牲且不求回报的“神仙”。但很遗憾，你不是神仙。二、不要把善良用错地方。对于他们，你一时的同情，很可能会浪费你一世的时光。三、记恨是世上最贵的消费，付出的是你自己的心力和未来。对于他们，最好是忘记，无视他们的存在，过好自己以后的生活。

记第一次拔智齿历程

（正式拔牙在第三段，前面都是我的废话）

最近补的牙一直再痛，然后在网上搜了很多，感觉我的牙很严重，所以就挂了号去看医生。因为之前补牙是在诊所（从小时候就开到现在的，但是补完总感觉不靠谱，所以去了医院），这次就挂了主任的号。

去看牙前一天晚上还一直担心的睡不好，什么情况都想过了。第二天8点多起的床，挂了10：15的号，我爸说9点就去（去医院大概要20分钟左右吧），说医院要早点去，其实9点半左右才去的，去到10点还不到，也没等多久吧，到了挂号时间就到我了，再进去之前，听到小朋友在里面哭，我已经开始恐惧了，眼泪在眼眶里面打转。在等的时候我已经看到主任医生长什么样，就是跟想象的很符合哈哈。我进去的时候他刚刚好出来了，我就问哪一件房间，就说6号，他还问护士阿姨确认了，说我一般都在6号。我进去他问我什么情况，我说我补牙的地方痛，然后他就很无语的说了一句“又是这个，好多这样的情况”（也没有很无语，反正就是啊怎么都是这样的语气）。然后我就帮我检查了一下，我说我有智齿，他看了一下，说两个都要拔，他还说补过的牙齿先不管，他说得把智齿拔了，然后他竟然说“可以不在我这里拔，这里比较贵”（我怀疑他是想早点下班哈哈哈）然后我说外面拔也要500，我说我找我爸说一下，我爸也说差不了多少钱就在这拔了，然后，在我没有心理准备的情况下，开始了我的第一次拔智齿……

医生在给我开缴费的单子，我问他什么时候可以过来拆线（之前问了诊所的医生，他说可能要开刀，割开一点点），然后医生很疑惑的看着我，然后回答，我这个不一定要开刀的。后来我相信了，他一开始就没想过开刀。

一般看牙本来是要拍片的，然后拍片医生的不在，另外一个医生也不会，然后主任医生就说不用拍了，他说这个简单，我心里咯噔一下，但是看他很坚持，信心满满的样子，我也不好说什么，等了一会，躺下来医生准备给我打麻药，他在涂消毒液？我也忘记叫什么了，我的眼泪就下来了，在网上看太多了，真的非常怕（所以大家不要看太多，其实没有这么恐惧）。护士跟医生看到我哭了，都在问我是不是弄疼我了，我说不是，护士就说是不是害怕，我说是，然后他们就一直在安慰我，说打了麻药一点都不痛，打完麻药在等的时候，护士阿姨就问我有没有人陪我来，我说有我爸，然后他就说要不要让他进来陪我，我说不用了（我心想让我爸进来，不就等于让全家族都知道我哭了，太丢人了。）然后他就在安慰我，让我先看看拔牙后的注意事项。

等了几分钟，麻药起作用了，医生问了我，我说还有点感觉，他就说可以了，把护士阿姨叫了过来，找好位置，就叫护士开始锤，这一刻，我终于知道我舍友口中说的嘴巴里装修是什么感觉了，打了麻药一点也不痛，就是锤的拔的力气让你恐惧。很快医生就把一块拔了出来，然后他就开始拔里面那一块，他拔了挺久，就是拔不出来，一边拔一边说“我明明感觉到松了，怎么就不出来”，“还断根了”“不应该啊，那这个应该是弯钩”，我当时心想：早一点拍片不就都知道了。然后经过医生的不断努力，我的牙终于拔出来了，中间医生接了一个电话，该休息了一分钟，看得出医生累了。我也累了。我拔牙一直都是闭眼的，拔到中间恐惧没有这么严重了，我也停止了流眼泪，终于结束了，我坐起来看了一眼，带着哭腔说了“怎么这么大个，我可以带走吗？”然后医生还帮我把牙拼在了一起说“你看，多完整啊”，还让护士拿了一个袋子帮我拔牙装了起来。我还问“脸会不会肿”医生自信说到“不会，我拔牙创口这么小，不会的。”

我拔完之后，就立马开始痛，是我最痛的时候。不知道是什么原因，麻药应该没有这么快退，但是就是很痛，护士阿姨叫我去外面坐着等一会再回家，我大概坐了半个多钟。拔完牙，之前护士阿姨说的注意事项我已经忘了一干二净了，于是就回去问清楚，护士阿姨很有耐心的回答了我。然后新生看见我就说“怎么啦，没事你这两天就好了。”护士阿姨让我痛的话吃雪糕，我还问她“吃甜的不会对牙齿不好”，因为拔牙当天不能刷牙。她就说“你也会喝水啊，没事”，我想想也有道理，我跟他们说了谢谢就回去了，拿完药，立马去买了雪条，冰敷了一路回家，就立马躺在床上，试图睡觉，睡觉之前我又冰敷一次。睡觉醒来已经不是很痛了，还坚强的去卖了龙眼（卑微女大学生）。但是可能太热了，我又买了两瓶冰水（还是不好吃雪糕，牙痛怕对牙不好），一条雪条。就这样卖完了龙眼。

吃饭也不敢吃，喝了两天的粥，后面可以吃了点饭，还跟朋友们去吃了寿司，医生也没骗我，刚刚扒出来拍了个照，看见自己嘴唇很干，嘴角还有血，脸看起来还有点肿（事实证明可能是我早起肿的），看着非常的惨。加上真的很痛，我还准备得多痛很多天，但是真的恢复的太快了，除了不方便之外，痛是真的不痛，只有一点点。这几天瘦了5-6斤但是都是碳水吧，我恢复正常饮食就回来了。

现在就正常了，也可以用拔牙的那一边吃东西了。非常感谢这么温柔的护士阿姨（护士阿姨还叫我宝宝，小妹妹之类的称呼。哈哈哈）和医生。所以遇到好医生真的很重要！！！大家挂号看清楚医生简介，或者挂到主任啊专家，比较有经验。

但是现在还有一颗也没有勇气去拔，毕竟我好多天没有吃香的喝辣的了，我现在也吃不了热气的东西。（对我来说真的很大的折磨，炸鸡炸串火锅…～太香啦）

另外一颗情况又不一样，所以下次去拔，再说说。我两颗都是阻生齿，这次拔是横着长（准确说斜着长的），有3分之2的头是长出来的。

#拔智齿#没有比你想象的可怕，真的！！！！

最后是一张拔完牙敷着冰棍生无可恋的我。