#重庆房产#【近两年，重庆屡现接房日就是维权日“魔咒”，购房者能退房吗？且听律师解读……】
近两年，重庆楼市接房事件层出不穷，接房日就是维权日，似乎是个打不破的“魔咒”。本地小开发商、知名开发商、甚至还有全国TOP20的开发商……
购房前是上帝，购房后是韭菜……
购房者似乎很难幸免！一张张美好的蓝图，一桩桩寒心的纠纷，接房接不得，不接又没房住……
纵观近两年的维权纠纷，无外乎主要是房子真的质量堪忧，亦或是承诺的学区、公园等重要配套无法兑现……
一些人实在不堪忍受，甚至萌生退房想法……
抛开房子本身已经网签、抵押、房价波动等因素，房子作为一个商品，只是签了合同，并没实际交付，房子能退么？
律师说法：根据《合同法》第94条第1款第4项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
律师解读：合同目的包括客观目的和主观目的。
客观目的即典型交易目的，当事人购房客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众普通认知标准予以判断。
主观目的为某些特定情况下当事人动机和本意。一般而言，《合同法》第94条第1款第4项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础，则该特定主观目的客观化，属《合同法》第94条规制范围。
可见，单纯从合同标的来说，开发商如违约，业主是可以主张退房的。
但是现实中，业主和开发商往往各执一词， 各有各的说法和理由。业主想要退房的话，需要收集充分的相关证据，证实开发商所交付的房子不能实现目的……
作为业主，更多的是希望能接到满意的房子，毕竟就算费尽周折退房，最后损失的还是业主。
故笔者认为，购房者作为期房买卖的弱势方，在购买期房时，一定要查阅开发商的过往口碑，选择购买实力强和交付能力强的开发商的房子，尽可能地将期房交付的风险降到最低，方为上策！
[机智][机智][机智]
你认为，期房交付严重不兑现时，购房者可以选择退房么？如果选择退房的话，成功退房的几率大么？ https://t.cn/EGc2DE2
近两年，重庆楼市接房事件层出不穷，接房日就是维权日，似乎是个打不破的“魔咒”。本地小开发商、知名开发商、甚至还有全国TOP20的开发商……
购房前是上帝，购房后是韭菜……
购房者似乎很难幸免！一张张美好的蓝图，一桩桩寒心的纠纷，接房接不得，不接又没房住……
纵观近两年的维权纠纷，无外乎主要是房子真的质量堪忧，亦或是承诺的学区、公园等重要配套无法兑现……
一些人实在不堪忍受，甚至萌生退房想法……
抛开房子本身已经网签、抵押、房价波动等因素，房子作为一个商品，只是签了合同，并没实际交付，房子能退么？
律师说法：根据《合同法》第94条第1款第4项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
律师解读：合同目的包括客观目的和主观目的。
客观目的即典型交易目的，当事人购房客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众普通认知标准予以判断。
主观目的为某些特定情况下当事人动机和本意。一般而言，《合同法》第94条第1款第4项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础，则该特定主观目的客观化，属《合同法》第94条规制范围。
可见，单纯从合同标的来说，开发商如违约，业主是可以主张退房的。
但是现实中，业主和开发商往往各执一词， 各有各的说法和理由。业主想要退房的话，需要收集充分的相关证据，证实开发商所交付的房子不能实现目的……
作为业主，更多的是希望能接到满意的房子，毕竟就算费尽周折退房，最后损失的还是业主。
故笔者认为，购房者作为期房买卖的弱势方，在购买期房时，一定要查阅开发商的过往口碑，选择购买实力强和交付能力强的开发商的房子，尽可能地将期房交付的风险降到最低，方为上策！
[机智][机智][机智]
你认为，期房交付严重不兑现时，购房者可以选择退房么？如果选择退房的话，成功退房的几率大么？ https://t.cn/EGc2DE2
房讯九点 | 王振华猥亵儿童一审被判五年，新城控股回应
一句话新闻：国务院常务会议：推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。
深圳中原、链家等五大中介机构联合抵制 “全民经纪人”营销模式
6月17日，深圳中原、链家、Q房、乐有家和美联物业联合发布声明，坚决抵制“全民经纪人”营销模式。
声明表示，坚决不接受任何“全民经纪人”等模式的分销合作或类似操作行为；坚决不参与任何开发商/发展商/渠道商发起的分销转介类“全民经纪人”违法违规营销模式；坚决不发布“全民经纪人”等违法违规营销模式下的分销转介项目任何形式的广告宣传；坚决打击公司经纪人个人以所谓“全民经纪人”营销模式的各种走私单行为。
分析认为，走私单现象泛滥是深圳五大中介机构发起这场联合抵制的主要原因之一。（房讯网）
6月上半月中国13城二手房成交量同比涨近两成
易居房地产研究院17日发布报告显示，2020年6月上半月，南京、深圳、杭州、青岛等受监测的13个城市二手房成交量为41663套，较2019年同时期增长19.5%；与5月上半月相比，6月上半月13城二手房成交量增幅也为19.5%。若以每个月的上半月成交量来看，当期13城二手房成交量创下2016年10月以来的三年多新高。
需要说明的是，易居房地产研究院研究员姚方指出，13城的情况并不能代表楼市整体水平。报告当中13城的样本大多位于东部和南部，这些地区多地二手房市场回暖早，且速度较快；而中西部城市如重庆、郑州、长沙等则复苏较弱。（中国新闻网）
跳槽、调岗、换帅 不到两月超50位房企高管离职
据记者不完全统计，自5月以来，房企高管人事变动超过50起。这其中，董事会换届是房企高管变动的原因之一，也有房企应对当前市场环境而做出的选择。尤其是在行业低迷时期，用“铁打的营盘，流水的兵”来形容职业经理人的处境更为贴切。
在业内人士看来，受疫情影响，房企业绩压力增大，此外，加上业务转型等压力因素，今年房企的高管频繁变动不可避免。分析认为，高管变动对于房企来说具有两面性，一方面这是优胜劣汰的过程，也是正常、健康的企业行为。但另一方面，对于个别波动较大的高管人事变动，也会影响企业稳健经营，打乱企业秩序。（新京报）
WeWork再度缩减在香港业务规模 退租中环商厦
6月17日，据港媒报道，WeWork在香港租用的中环商厦H Code多层楼面在使用不足一年后迁出。资料显示，H Code楼面面积约9290平方米，2019年年末进行装修，今年开始正式使用，在WeWork弃租之后，弃租的楼层或将交回业主，重新招租。
事实上，WeWork在2019年11月还曾宣布在香港积极扩张市场。当时，WeWork计划扩大在香港的业务，并在第四季度新开四个办公空间。而就在一个月前，WeWork将2019年租用的尖沙咀港威大厦及观塘甲厦两处合计约20万平方英尺（约合18580.608平方米）的地方，完成装修后决定放弃租用，现在已经交回原业主，将重新招租。（澎湃新闻）
北京上半年土地市场收官：量跌价涨 冷热不均
上半年北京住宅用地市场呈现出明显的量跌价涨的局面。Wind数据显示，北京上半年累计共成交宅地31宗，这个数量与去年上半年一致；成交建设用地面积165.54平米，同比下降20%；成交金额为1133亿元，同比上涨了30%。实际上，去年北京全年的住宅用地出让金额，也只有1495亿，今年上半年的出让金额已经达到了去年全年总额的76%。
上半年北京成交的住宅用地，总体溢价率约为18.58%，相比2019年上半年的13.15%和2018年上半年的15.28%，处在近两年来的高位。
分析指出，虽然总体上半年北京宅地市场出现了量升价涨的局面，但从具体地块来分析，冷热不均、分化差异的现象十分明显。一方面，一些位置相对较为偏远的地块，或者说豪宅产品，在土地市场上处境不佳。但另一方面，一些优质不限价地块，如五环内的四季青、四环内的分钟寺等区域的地块，在出让时则受到了房企的激烈争抢。（21世纪经济报道）
世茂房地产更名为世茂集团
6月17日，世茂房地产公告宣布，继2020年5月27日股东大会批准通过更改公司名称的特别决议后，开曼群岛公司注册处及香港公司注册处日前已分别签发更改公司名称的注册证书，公司中文名称由世茂房地产控股有限公司（简称世茂房地产）更改为世茂集团控股有限公司（简称世茂集团），英文名称由Shimao Property Holdings Limited更改为Shimao Group Holdings Limited。
自2020年6月24日上午9点起，公司在联交所买卖的中文股份简称将由世茂房地产更改为世茂集团，英文股份简称将由SHIMAO PROPERTY更改为SHIMAO GROUP，股份代号00813保持不变。
世茂集团称，公司新名称将更有效反映集团业务现况，并有利于提升企业形象以及未来业务发展。（房讯网）
新华联文旅延期披露2019年报 曾收深交所关注函
6月17日晚间，新华联文化旅游发展股份有限公司披露了延期发布的2019年年度报告。2019年，新华联文旅实现营业收入119.88亿元，同比减少14.37%；实现归属于母公司净利润8.10亿元，同比减少31.74%；经营活动产生的现金流量净额29.90亿元，同比减少22.17%
此前，因年报延期，新华联文旅曾收到深交所关注函，督促其按期披露年报。而在5月13日新华联集团与中金公司的合作协议签字仪式上，新华联集团总裁傅军表示，受疫情影响，该集团今年出现了资金紧张的局面，为化解资金风险，拟适时引进战略投资者，特别是注重引进央企或国企投资者，以进一步增强新华联集团自身的造血功能。（新京报）
王振华猥亵儿童一审被判五年，新城控股回应
6月16日、17日，上海市普陀区人民法院依法不公开开庭审理被告人王振华、周燕芬猥亵儿童案。庭审分两天进行，整个庭审过程历时16小时。法院根据两名被告人的犯罪事实、性质、情节及社会危害程度等，经合议庭评议，于6月17日当庭对被告人王振华、周燕芬作出判决，以猥亵儿童罪分别判处被告人王振华有期徒刑五年，被告人周燕芬有期徒刑四年。
17日晚间，新城控股发布关于实际控制人涉案的进展公告表示，王振华为本公司实际控制人，未在本公司担任任何职务。目前公司管理团队和人员结构稳定，各项经营工作正常有序开展。公司全体董事、监事、高级管理人员将勤勉尽责，维护公司和全体股东的合法权益。（房讯网）
融创系张强辞任金科董事 金科股份股权争夺战步入尾声
6月15日晚间，金科股份发布公告称，张强因个人原因辞去公司董事及委员会委员职务，将不再担任公司任何职务。至此，融创系在金科董事会内仅剩姚宁一人。
张强辞职前，金科与融创3年多的“股权之争”也在今年4月迎来转折。4月14日至5月21日，融创曾先后4次转让减持金科股份，合计套现约106.23亿元。减持后融创所持股份占金科总股本的4.9906%，不再为金科股份持股5%以上股东。
随着融创系董事张强辞职和融创正式变为“中小股东”，这场持续近4年的战争终于即将结束。（每日经济新闻）
一句话新闻：国务院常务会议：推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。
深圳中原、链家等五大中介机构联合抵制 “全民经纪人”营销模式
6月17日，深圳中原、链家、Q房、乐有家和美联物业联合发布声明，坚决抵制“全民经纪人”营销模式。
声明表示，坚决不接受任何“全民经纪人”等模式的分销合作或类似操作行为；坚决不参与任何开发商/发展商/渠道商发起的分销转介类“全民经纪人”违法违规营销模式；坚决不发布“全民经纪人”等违法违规营销模式下的分销转介项目任何形式的广告宣传；坚决打击公司经纪人个人以所谓“全民经纪人”营销模式的各种走私单行为。
分析认为，走私单现象泛滥是深圳五大中介机构发起这场联合抵制的主要原因之一。（房讯网）
6月上半月中国13城二手房成交量同比涨近两成
易居房地产研究院17日发布报告显示，2020年6月上半月，南京、深圳、杭州、青岛等受监测的13个城市二手房成交量为41663套，较2019年同时期增长19.5%；与5月上半月相比，6月上半月13城二手房成交量增幅也为19.5%。若以每个月的上半月成交量来看，当期13城二手房成交量创下2016年10月以来的三年多新高。
需要说明的是，易居房地产研究院研究员姚方指出，13城的情况并不能代表楼市整体水平。报告当中13城的样本大多位于东部和南部，这些地区多地二手房市场回暖早，且速度较快；而中西部城市如重庆、郑州、长沙等则复苏较弱。（中国新闻网）
跳槽、调岗、换帅 不到两月超50位房企高管离职
据记者不完全统计，自5月以来，房企高管人事变动超过50起。这其中，董事会换届是房企高管变动的原因之一，也有房企应对当前市场环境而做出的选择。尤其是在行业低迷时期，用“铁打的营盘，流水的兵”来形容职业经理人的处境更为贴切。
在业内人士看来，受疫情影响，房企业绩压力增大，此外，加上业务转型等压力因素，今年房企的高管频繁变动不可避免。分析认为，高管变动对于房企来说具有两面性，一方面这是优胜劣汰的过程，也是正常、健康的企业行为。但另一方面，对于个别波动较大的高管人事变动，也会影响企业稳健经营，打乱企业秩序。（新京报）
WeWork再度缩减在香港业务规模 退租中环商厦
6月17日，据港媒报道，WeWork在香港租用的中环商厦H Code多层楼面在使用不足一年后迁出。资料显示，H Code楼面面积约9290平方米，2019年年末进行装修，今年开始正式使用，在WeWork弃租之后，弃租的楼层或将交回业主，重新招租。
事实上，WeWork在2019年11月还曾宣布在香港积极扩张市场。当时，WeWork计划扩大在香港的业务，并在第四季度新开四个办公空间。而就在一个月前，WeWork将2019年租用的尖沙咀港威大厦及观塘甲厦两处合计约20万平方英尺（约合18580.608平方米）的地方，完成装修后决定放弃租用，现在已经交回原业主，将重新招租。（澎湃新闻）
北京上半年土地市场收官：量跌价涨 冷热不均
上半年北京住宅用地市场呈现出明显的量跌价涨的局面。Wind数据显示，北京上半年累计共成交宅地31宗，这个数量与去年上半年一致；成交建设用地面积165.54平米，同比下降20%；成交金额为1133亿元，同比上涨了30%。实际上，去年北京全年的住宅用地出让金额，也只有1495亿，今年上半年的出让金额已经达到了去年全年总额的76%。
上半年北京成交的住宅用地，总体溢价率约为18.58%，相比2019年上半年的13.15%和2018年上半年的15.28%，处在近两年来的高位。
分析指出，虽然总体上半年北京宅地市场出现了量升价涨的局面，但从具体地块来分析，冷热不均、分化差异的现象十分明显。一方面，一些位置相对较为偏远的地块，或者说豪宅产品，在土地市场上处境不佳。但另一方面，一些优质不限价地块，如五环内的四季青、四环内的分钟寺等区域的地块，在出让时则受到了房企的激烈争抢。（21世纪经济报道）
世茂房地产更名为世茂集团
6月17日，世茂房地产公告宣布，继2020年5月27日股东大会批准通过更改公司名称的特别决议后，开曼群岛公司注册处及香港公司注册处日前已分别签发更改公司名称的注册证书，公司中文名称由世茂房地产控股有限公司（简称世茂房地产）更改为世茂集团控股有限公司（简称世茂集团），英文名称由Shimao Property Holdings Limited更改为Shimao Group Holdings Limited。
自2020年6月24日上午9点起，公司在联交所买卖的中文股份简称将由世茂房地产更改为世茂集团，英文股份简称将由SHIMAO PROPERTY更改为SHIMAO GROUP，股份代号00813保持不变。
世茂集团称，公司新名称将更有效反映集团业务现况，并有利于提升企业形象以及未来业务发展。（房讯网）
新华联文旅延期披露2019年报 曾收深交所关注函
6月17日晚间，新华联文化旅游发展股份有限公司披露了延期发布的2019年年度报告。2019年，新华联文旅实现营业收入119.88亿元，同比减少14.37%；实现归属于母公司净利润8.10亿元，同比减少31.74%；经营活动产生的现金流量净额29.90亿元，同比减少22.17%
此前，因年报延期，新华联文旅曾收到深交所关注函，督促其按期披露年报。而在5月13日新华联集团与中金公司的合作协议签字仪式上，新华联集团总裁傅军表示，受疫情影响，该集团今年出现了资金紧张的局面，为化解资金风险，拟适时引进战略投资者，特别是注重引进央企或国企投资者，以进一步增强新华联集团自身的造血功能。（新京报）
王振华猥亵儿童一审被判五年，新城控股回应
6月16日、17日，上海市普陀区人民法院依法不公开开庭审理被告人王振华、周燕芬猥亵儿童案。庭审分两天进行，整个庭审过程历时16小时。法院根据两名被告人的犯罪事实、性质、情节及社会危害程度等，经合议庭评议，于6月17日当庭对被告人王振华、周燕芬作出判决，以猥亵儿童罪分别判处被告人王振华有期徒刑五年，被告人周燕芬有期徒刑四年。
17日晚间，新城控股发布关于实际控制人涉案的进展公告表示，王振华为本公司实际控制人，未在本公司担任任何职务。目前公司管理团队和人员结构稳定，各项经营工作正常有序开展。公司全体董事、监事、高级管理人员将勤勉尽责，维护公司和全体股东的合法权益。（房讯网）
融创系张强辞任金科董事 金科股份股权争夺战步入尾声
6月15日晚间，金科股份发布公告称，张强因个人原因辞去公司董事及委员会委员职务，将不再担任公司任何职务。至此，融创系在金科董事会内仅剩姚宁一人。
张强辞职前，金科与融创3年多的“股权之争”也在今年4月迎来转折。4月14日至5月21日，融创曾先后4次转让减持金科股份，合计套现约106.23亿元。减持后融创所持股份占金科总股本的4.9906%，不再为金科股份持股5%以上股东。
随着融创系董事张强辞职和融创正式变为“中小股东”，这场持续近4年的战争终于即将结束。（每日经济新闻）
房价的逻辑会写一个系列，共计6篇，分别是房价的逻辑-十九条定律，房价的逻辑-城市的对比，房价的逻辑-产业竞争力，房价的逻辑-金融杠杆率，房价的逻辑-规划和变局，房价的逻辑-楼市定位问题。
关于房价，有很多不靠谱的说法，看空的说房价太高了，泡沫太大了，随时会崩盘，现在房子太多了，以后房子没有人要，所以会房价如葱。看多的说，中国房价没有顶，只有更高，没有最高，可以继续上涨20年，还可以翻几番。房价是个经济现象，是由经济发展和货币发行决定的，下面就说一下房价的逻辑，从逻辑的角度来分析房价，是上涨还是下跌。
本篇是第六篇：房价的逻辑-楼市定位问题。
01
必要要明白的一个道理是：一个城市最重要的是发展经济，就业和税收永远是这个城市最重要的主题，房地产市场是为经济发展服务的，而不是经济发展为房地产服务，那种说房地产多么强大，政府没有办法控制房价 的说法是扯淡的。微博名人财宝宝曾经有句名言：京沪永远涨，可在2017年以来，京沪房价不仅没有上涨，甚至还是跌了。造成这种现象的根本原因是各城市对于楼市的定位问题。
各城市对楼市的定位，有短期目标，也有长期目标，不同阶段对于楼市的定位是不一样的，不同的定位下，会出不同的楼市政策。
房产投资，必须要明白楼市是政策市这个基本认知，销售几千亿的开发商都在研究政策，更不要说什么房产大V，置业顾问，个人房产投资者。大喊什么房价会一直涨或者房价会一直跌都是刻舟求剑、郑人买履。
02
未来是都市化，人口会快速的向大都市和大都市圈聚集，巨大的需求和经济以较快速度发展的情况下，核心大城市房价未来还会继续上涨。
房价是由供求关系和购买力决定的，虽然大城市供不应求、购买力旺盛造成房价上涨的压力很大，可限购限贷的政策调控会改变供求关系和购买力，也就会改变房价的走势。
必须看到，从一个较长的周期看，比如7到10年，一个城市的房价 总的涨幅是确定的，因为这个城市的购买力是确定的。政策只会影响2到5 年的短期走势，也就是说，一个城市7到10年总的涨幅是一定的，现在因为调控松，涨的快了，未来会上涨的慢，现在因为调控严涨的慢，未来会上涨的快。
为什么房价会暴涨，短短几个月房价上涨50%或者翻番，是因为调控，调控严格的时候压制了购买力，等调控放松了，房价会报复性上涨，把以前被压制的涨幅在短时间内涨回来。因为调控，所以暴涨。
判断一个城市房产是否值得投资，有个简单的标准，那就是调控的严厉程度，调控越严厉的地方，房子的投资价值越大。严厉调控压制的上涨幅度总会修正的。
03
北京是第二大经济城市，同时也是首都，承担着行政管理和国际交往功能，多重功能高度集中在三环内，造成严重的交通拥堵。所以必须进行功能拆分，把行政功能留在主城，而经济功能搬迁到通州副中心。实现这个目标，必须进行大量的空间腾挪。
北京主城恢复到老北京的样子，必将建设大量的文化设施，进行大量的绿化，进行大量的拆迁，这个情况下，你觉得是房价上涨好进行呢，还是房价不上涨好进行呢？
04
上海是中国最大城市，可工业发达，传统制造业多，这些产业很显然与上海的定位不太相配。作为世界知名的城市，上海要发展的是金融等高端第三产业，科技创新、高端制造等空间巨大的新兴产业，普通的制造业必须搬离上海，进行功能再造，这个时候就会涉及到大量的拆迁，区域功能进行功能转换升级，是高标准的腾笼换鸟，腾龙换鸟，你希望笼子的价格上涨还是不上涨？
05
过去三年，北京上海的房价不仅没有上涨，还下跌了，一个根本原因是在对空间进行重新布局，进行功能改造。作为中国仅有的两个世界级平台型城市，北京上海要承担中国成为世界领导者的功能。
很多人说北京上海不发展了，要赶人，刻舟求剑了。为啥大家去京沪？因为工作机会多，如果真的要赶人，不增加工作机会，甚至减少工作机会就好了。
如果真的赶人，北京不要再运河建世界最大的CBD了，把环球主题公园放到天津，把第二机场放在河北。如果赶人，上海的迪士尼乐园放在南京，特斯拉超级工厂放在杭州好了。
我们只看到了大量的工业制造，批发商贸等普通岗位离开京沪，我们没有看到大量的优质资源，优质工作岗位正在向京沪聚集中。
06
过去3年，限购最严格的是北京，比北京限购严格的是通州，比通州限购严格的是环京的北三县，说环京北三县限购严格是因为这里是唯一以县为单位进行限购的，限购的区域越小，越严格。如果北京以街道为单位进行限购，朝外街道的房子只能是朝外街道户口的人才能买，结果会怎么样？只能是下跌。
北三实行最严格的限购，一个根本原因是北三发生变局，要融入北京，变成北京功能的一部分，彻底改变原来的河北县城的角色，而变成新发展的都市市区。
产业定位为科技创新、高端制造、医疗养老，宜居生活，那就要把原来的小工厂赶走，实现彻底的腾笼换鸟，同时要大量的征收土地，新建各种基础设施，晚上市政布局，要实现这些，都需要土地功能的腾挪，你觉得这个大背景下，房价是上涨好呢，还是下跌好呢？
利好不断，房价腰斩这个反逻辑的市场表现只发生在环京的北三县，不符合逻辑的表现最终会被市场修正。
07
2017年前，京沪一直是人口流入最多的城市。2017年前，广深的人口增加不明显，最近两年人口增加明显多了，一个大背景是京沪在进行升级，在控制人口流入。
必须要明白的是高房价是个双刃剑，高房价可以增加政府的卖地收入，使得政府有更多的资金进行市政建设，可高房价也会增加营商成本，让刚刚毕业的年轻人望而却步，抑制对优秀年轻人的吸引。100000+的房价，买一套三室要1000万，首付300万很多家庭拿不出，贷款7000万，月还款要3万7，一个年薪50万的家庭月收入才4万2，这样的压力，每个年轻人都会考虑。
无论是金融服务、科技创新还是高端制造，对港口和城市位置等硬件依赖越来越低，而对于人的智力资源越来越高。这些年BAT、华为的研发机构大量布局新一线城市，正是看中了当地优质的智力资源和较低的房价。
所以从来不招商的深圳市去年开始大力度的招商，千方百计的降低营商成本，同时提出二次房改的目标，大量的增加住房供给，土地不多，向空间要面积，深圳未来会有大量的70层住宅楼，以期实现市民的安居乐业。
08
土地经营上，厦门是一个典型，供给量小，房价高，房价收入比明显的与当地收入不匹配。其实这是一个定位问题，厦门的第二产业不强，强的是医疗、教育、山海资源和环境、历史，吸引更多的富人到厦门，发展第三产业是个不错的选择。你的产品是空调，他的产品是优质的房子。他不担心因为营商成本高造成制造业没有竞争力，他拼的是第三产业，他的独特的资源是其他城市所没有的。
09
土地经营上的另外一个典型是重庆和长沙，这两个城市经济很不错，可房价很低，明显的低于同级别的城市，他们的一个思路是饱和式供给使得房价处于低位，降低营商成本，提高制造业的竞争力，这样可以更有利于吸引企业进入，吸引年轻人进入，做大经济规模，做大产业规模，做大人口规模，使得城市快速壮大，实现良性发展。
这个做法是系统的，有计划性的，苏州的笔记本制造业、深圳的手机制造业大量的搬迁到重庆就是很明显的例子。
10
房价的逻辑共计六篇，今天就写完了。从逻辑上把房价搞清楚了，投资的时候更会有的放矢，不符合逻辑的房价，要么高估了，要么低估了。无论是高估还是低估，都会最终被市场修正。#微博房产##房产微盘点#
关于房价，有很多不靠谱的说法，看空的说房价太高了，泡沫太大了，随时会崩盘，现在房子太多了，以后房子没有人要，所以会房价如葱。看多的说，中国房价没有顶，只有更高，没有最高，可以继续上涨20年，还可以翻几番。房价是个经济现象，是由经济发展和货币发行决定的，下面就说一下房价的逻辑，从逻辑的角度来分析房价，是上涨还是下跌。
本篇是第六篇：房价的逻辑-楼市定位问题。
01
必要要明白的一个道理是：一个城市最重要的是发展经济，就业和税收永远是这个城市最重要的主题，房地产市场是为经济发展服务的，而不是经济发展为房地产服务，那种说房地产多么强大，政府没有办法控制房价 的说法是扯淡的。微博名人财宝宝曾经有句名言：京沪永远涨，可在2017年以来，京沪房价不仅没有上涨，甚至还是跌了。造成这种现象的根本原因是各城市对于楼市的定位问题。
各城市对楼市的定位，有短期目标，也有长期目标，不同阶段对于楼市的定位是不一样的，不同的定位下，会出不同的楼市政策。
房产投资，必须要明白楼市是政策市这个基本认知，销售几千亿的开发商都在研究政策，更不要说什么房产大V，置业顾问，个人房产投资者。大喊什么房价会一直涨或者房价会一直跌都是刻舟求剑、郑人买履。
02
未来是都市化，人口会快速的向大都市和大都市圈聚集，巨大的需求和经济以较快速度发展的情况下，核心大城市房价未来还会继续上涨。
房价是由供求关系和购买力决定的，虽然大城市供不应求、购买力旺盛造成房价上涨的压力很大，可限购限贷的政策调控会改变供求关系和购买力，也就会改变房价的走势。
必须看到，从一个较长的周期看，比如7到10年，一个城市的房价 总的涨幅是确定的，因为这个城市的购买力是确定的。政策只会影响2到5 年的短期走势，也就是说，一个城市7到10年总的涨幅是一定的，现在因为调控松，涨的快了，未来会上涨的慢，现在因为调控严涨的慢，未来会上涨的快。
为什么房价会暴涨，短短几个月房价上涨50%或者翻番，是因为调控，调控严格的时候压制了购买力，等调控放松了，房价会报复性上涨，把以前被压制的涨幅在短时间内涨回来。因为调控，所以暴涨。
判断一个城市房产是否值得投资，有个简单的标准，那就是调控的严厉程度，调控越严厉的地方，房子的投资价值越大。严厉调控压制的上涨幅度总会修正的。
03
北京是第二大经济城市，同时也是首都，承担着行政管理和国际交往功能，多重功能高度集中在三环内，造成严重的交通拥堵。所以必须进行功能拆分，把行政功能留在主城，而经济功能搬迁到通州副中心。实现这个目标，必须进行大量的空间腾挪。
北京主城恢复到老北京的样子，必将建设大量的文化设施，进行大量的绿化，进行大量的拆迁，这个情况下，你觉得是房价上涨好进行呢，还是房价不上涨好进行呢？
04
上海是中国最大城市，可工业发达，传统制造业多，这些产业很显然与上海的定位不太相配。作为世界知名的城市，上海要发展的是金融等高端第三产业，科技创新、高端制造等空间巨大的新兴产业，普通的制造业必须搬离上海，进行功能再造，这个时候就会涉及到大量的拆迁，区域功能进行功能转换升级，是高标准的腾笼换鸟，腾龙换鸟，你希望笼子的价格上涨还是不上涨？
05
过去三年，北京上海的房价不仅没有上涨，还下跌了，一个根本原因是在对空间进行重新布局，进行功能改造。作为中国仅有的两个世界级平台型城市，北京上海要承担中国成为世界领导者的功能。
很多人说北京上海不发展了，要赶人，刻舟求剑了。为啥大家去京沪？因为工作机会多，如果真的要赶人，不增加工作机会，甚至减少工作机会就好了。
如果真的赶人，北京不要再运河建世界最大的CBD了，把环球主题公园放到天津，把第二机场放在河北。如果赶人，上海的迪士尼乐园放在南京，特斯拉超级工厂放在杭州好了。
我们只看到了大量的工业制造，批发商贸等普通岗位离开京沪，我们没有看到大量的优质资源，优质工作岗位正在向京沪聚集中。
06
过去3年，限购最严格的是北京，比北京限购严格的是通州，比通州限购严格的是环京的北三县，说环京北三县限购严格是因为这里是唯一以县为单位进行限购的，限购的区域越小，越严格。如果北京以街道为单位进行限购，朝外街道的房子只能是朝外街道户口的人才能买，结果会怎么样？只能是下跌。
北三实行最严格的限购，一个根本原因是北三发生变局，要融入北京，变成北京功能的一部分，彻底改变原来的河北县城的角色，而变成新发展的都市市区。
产业定位为科技创新、高端制造、医疗养老，宜居生活，那就要把原来的小工厂赶走，实现彻底的腾笼换鸟，同时要大量的征收土地，新建各种基础设施，晚上市政布局，要实现这些，都需要土地功能的腾挪，你觉得这个大背景下，房价是上涨好呢，还是下跌好呢？
利好不断，房价腰斩这个反逻辑的市场表现只发生在环京的北三县，不符合逻辑的表现最终会被市场修正。
07
2017年前，京沪一直是人口流入最多的城市。2017年前，广深的人口增加不明显，最近两年人口增加明显多了，一个大背景是京沪在进行升级，在控制人口流入。
必须要明白的是高房价是个双刃剑，高房价可以增加政府的卖地收入，使得政府有更多的资金进行市政建设，可高房价也会增加营商成本，让刚刚毕业的年轻人望而却步，抑制对优秀年轻人的吸引。100000+的房价，买一套三室要1000万，首付300万很多家庭拿不出，贷款7000万，月还款要3万7，一个年薪50万的家庭月收入才4万2，这样的压力，每个年轻人都会考虑。
无论是金融服务、科技创新还是高端制造，对港口和城市位置等硬件依赖越来越低，而对于人的智力资源越来越高。这些年BAT、华为的研发机构大量布局新一线城市，正是看中了当地优质的智力资源和较低的房价。
所以从来不招商的深圳市去年开始大力度的招商，千方百计的降低营商成本，同时提出二次房改的目标，大量的增加住房供给，土地不多，向空间要面积，深圳未来会有大量的70层住宅楼，以期实现市民的安居乐业。
08
土地经营上，厦门是一个典型，供给量小，房价高，房价收入比明显的与当地收入不匹配。其实这是一个定位问题，厦门的第二产业不强，强的是医疗、教育、山海资源和环境、历史，吸引更多的富人到厦门，发展第三产业是个不错的选择。你的产品是空调，他的产品是优质的房子。他不担心因为营商成本高造成制造业没有竞争力，他拼的是第三产业，他的独特的资源是其他城市所没有的。
09
土地经营上的另外一个典型是重庆和长沙，这两个城市经济很不错，可房价很低，明显的低于同级别的城市，他们的一个思路是饱和式供给使得房价处于低位，降低营商成本，提高制造业的竞争力，这样可以更有利于吸引企业进入，吸引年轻人进入，做大经济规模，做大产业规模，做大人口规模，使得城市快速壮大，实现良性发展。
这个做法是系统的，有计划性的，苏州的笔记本制造业、深圳的手机制造业大量的搬迁到重庆就是很明显的例子。
10
房价的逻辑共计六篇，今天就写完了。从逻辑上把房价搞清楚了，投资的时候更会有的放矢，不符合逻辑的房价，要么高估了，要么低估了。无论是高估还是低估，都会最终被市场修正。#微博房产##房产微盘点#
✋热门推荐