【华圣板块、大学城板块……西安未央湖片区将进行全面改造升级】#西安未央湖片区将参照曲江模式全面改造升级#有湖、有别墅、双地铁通达……这样的未央湖片区该是宜居宜业的，但是这些年却少见大的项目落地，那个城北人共同记忆中的未央湖也早已荣光不再，不免令人唏嘘。

这样的现状或将在十四五期间得到改善，因为未央湖片区提升改造项目将持续进行，未央湖游乐园将参照曲江池开发模式，进行全面改造升级。

对于未央湖附近的居民来说，这一次，身边的居住环境或许将会有大变化。

央湖片区

北四村征迁工作已完成

今年6月27日，西安市未央区召开大学城城市更新项目方案专题会议。会议要求，充分发挥片区优势，合理规划各类生活配套设施，汇聚教育、医疗等优质资源，实现“工作在渭北、生活在未央”。 这次会议中提到的大学城城市更新项目就是未央湖片区提升改造的重要一环。届时，会以秦汉大道为界将未央湖片区分成环未央湖片区以及环大学城片区，未来，这里拟建设服务渭北工业区先进制造业集群的总部基地，打造“科创之芯”。

华商报记者了解到，其中，环未央湖片区北至渭河，南到秦汉大道，西至西铜高速，东至北辰大道;而环大学城片区则北到秦汉大道，南到北三环，西至西铜高速，东至北辰大道。再多说一句，环未央湖片区的开发改造将依托河湖相映的生态环境优势，按照“南有曲江池、北有未央湖”的视野，打造成北城品质最高端、生态最优美、现代产业最聚集的园林式片区。

华商报记者从未央区政府部门了解到，整个十四五期间，未央湖片区提升改造都将持续进行，目前北四村(郑家寺村、湖北庄村、草店村和新光村)征迁工作已完成，这是个积极的信号。

当年的环湖别墅区

如今已变成老旧小区

未央湖，听起来就很美的地方。没错，这里是西北最早开发的人工湖，属于城北人共同的记忆，生态资源十分优渥，因为美也因为早，当年沿着湖畔建成了一圈别墅小区，现如今，这些老别墅小区已经变成老旧小区，入住的多为老人和租户，湖也因为归属问题，距离免费开放十分渺茫。

因为未央湖闻名在外，整个未央湖片区其实优势相当明显，先说位置，这里位于渭河、灞河交汇的三角洲区域，要知道在现在的西安择居，能临水而居可是非常大的卖点。再说占地，规划面积15.4平方公里，东至北辰大道、西至西铜路、南至北三环、北至未央与高陵区界。位置好面积大，辖区共有33个行政社区(村)，常驻人口约13.3万人。

整个片区以秦汉大道为界，南北差异发展，主题特色十分鲜明。北部依托西安最早兴建的未央湖游乐园，环湖而建有雅荷度假山庄、丰源美佳、银河湾、留园等10个别墅型小区。长庆湖滨花园、华浮宫桂园、倚能维兰德小镇、景家堡、陈家堡、王家堡、新房社区等7个新建居民小区或安置小区。未央金茂府项目、东原印·未央居项目和王家棚城改项目3个重点在建项目;南部以未央大学城、北三环大明宫为核心，形成环大学城教育产业、生活配套商业和建材家居等商品批发基地中心。郑家寺、湖北庄、草店、苏席、北钱5个城中村分布地块其中，占地约800亩。

有湖，双地铁，商业聚集 有湖，有别墅，有高校，商业聚集。按说，发展优势十分明显，细数一下，也确实如此。

未央湖片区东临浐灞生态区，西临高铁新城，北接渭河南岸，南邻北三环。先说最优越的生态优势，未央湖片区北临渭河、东临灞河，水资源丰富，拥有一批优良的水生态旅游景观，渭河、灞河两条观光河堤路围绕辖区，得天独厚的生态资源，为将来打造出北城最美、生态最优的花园式片区奠定坚实基础。与生态优势并驾齐驱的还有交通优势，片区距行政中心仅有5公里，距西安咸阳国际机场18公里，距奥体中心4.5公里，距西安北客站3公里。还同时拥有地铁10号线、14号线双地铁，三站点贯穿辖区，郑西客运专线穿境而过，进一步提升了交通的快捷性。这些都是其他很多城区羡慕不来的便利，区域内还有以北辰大道、武德路、西铜路、北三环、秦汉大道以及规划中的尚稷路等为骨干的三横三纵的格局，可谓四通八达。也正因为交通的优势，片区拥有西北最大物流、建材交易中心，16个专业市场，4000多家商户，产业集聚效应明显。

只有以上这些发展优势吗?不，就像文章开头提到的近期未央召开会议将大学城城市更新项目提上日程，未央湖片区的科教优势也非常丰富，未央湖街道辖区内拥有陕西科技大学、西安工业大学、西安医学院、西安警官职业学院等高校。

未央湖游乐园将进行改造升级

有湖，有别墅，有高校，有商业聚集，交通又十分便利。但为何说了多年的“未央湖片区提升改造”就一直是雷声大雨点小呢?究其历史原因，有很多，也可能是包袱太重。多年前名噪一时的别墅小区们已经老旧破败，荣光不再。环湖兴建的10个别墅型小区，平均楼龄约为15年，其中老旧小区就有3个。片区市政设施配置不足，水电气暖覆盖不全，主次干道路况差等级低，背街小巷断头路未打通，交通环境拥堵不堪，通达率也不够，环湖南路以北还有空白点。放眼整个片区，缺乏大型商业综合体、文化娱乐场所，商贸文娱业主要为居民区商住底商。投资人最为关注的教育和医疗配套更是惨淡，中小学多为原行政村或长庆配建学校，片区二级以上公立医院没有，仅有2所社区卫生服务中心、1个小型民营医院和零散个体诊所，不得不让人长吁一声。

优势明显，短板也毫不留情。但未来仍在。

华商报记者从未央区政府部门了解到，下一步，根据片区三年行动方案，未央湖片区将会分为三个板块：环未央湖-华圣板块、大学城板块、大明宫市场板块进行分区域提升改造。

其中，环未央湖-华圣板块位于渭河以南、秦汉大道以北。参照曲江池开发模式，对未央湖游乐园进行全面改造升级。同时，将未央湖周边品质较差的10个老旧小区和华圣果业地块全面整合，打造集高端住宅、品质商业、特色产业发展于一体的区域综合开发项目。

大学城板块位于秦汉大道以南、建材北路(文德路)以北。全面拆除板块内违建点，提升大学城周边大环境。利用征拆的土地资源和高校文教资源优势，引进附属中小学、高水平医院及医疗培训机构，打造产学研实践基地和孵化平台，形成环大学城“政、产、学、研、用、资”六位一体产业创新生态圈。

大明宫市场板块位于建材北路(文德路)以南、北三环以北。将围绕三村联拆(郑家寺、湖北庄、草店)及大明宫地块低端仓储物流市场整体拆迁和升级改造，以腾笼换鸟的方式，新建图书馆、综合商业体、运动公园等配套设施，引入一带一路国家商品交易中心，智慧化家居产业基地等项目，打通大型主干道，逐步实现提档升级。@华商网

【三天两头坏，迟迟难修好！#老电梯换修好难#】突然停用、骤然下坠、有异响……近年来，老旧小区越来越多的“老掉牙”电梯出现问题。日常的维修已无法从根本上消除隐患，但资金不足、业主意见不一等道道门槛让大修或更换一拖再拖难以实现。为此，记者走访了多个小区发现，基本上都存在这三大难题。

难题一：公维不足补缴困
小区电梯大修或更换需要动用公共维修基金，但老旧小区公共维修基金不足，甚至有的小区公维余额为零。当面临增缴公维基金时，业主出资意愿普遍不强烈……使用资金的问题成了老旧小区电梯大修或更换的首要难点。
走进丰台区某小区，2001年投入使用电梯设备严重老化。质量检测报告显示：该种电梯已经停产，配件难以采购，建议更换。
“换一部电梯就要30万元左右。”社区工作人员表示，小区比较老旧，公共维修基金不足，东区1、2、4、5、7号楼的13部电梯和西区3、7、11号三栋楼均需要更换电梯，但一提及增缴公共维修基金，居民就不乐意了。
“我们住一层和二层，也不用电梯，不出钱也不参与。”一位东区一层的业主表示，公共维修基金本来就不多，这次用了，下次再出事怎么办？而且增缴公维应该跟坐公交车一样，乘坐一站的和十站的不应是一个价格，住顶楼的该多交钱。
西区7号楼一位业主表示，“家家户户都出钱哪有那么容易？全从现有的公共维修基金里面出钱能更快一点。”
《北京市住宅专项维修资金管理办法》中规定，使用住宅专项维修资金需要三分之二以上的业主参与和同意。而更换费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
“实际上这相当于用总价除以总平方米，价格分摊入户。”社区工作人员告诉记者，每户按拥有物业建筑面积的比例分摊金额，跟住几层，用不用电梯，家里有多少人没有关系。现在东区通过沟通协调已经解决了这个问题，西区业委会列出了换两部电梯修一部、公共维修基金勉强够的方案和三部都换、需要增缴公维的方案初步征求居民意见。目前具体方案刚过公示期，下一步需要三分之二业主参与并签字同意。

难题二：业委会难以履职
根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十七规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，需要业主委员会审核同意并划转资金，物业服务企业仅能提出方案并在业委会同意后组织实施，这使得在大修或更换电梯的过程中，业委会成了不可或缺的一环。
“早在2015年就应该大修电梯，却因为现在没有业委会迟迟难以推动。”朝阳一家小区的物业工作人员告诉记者，小区第一届业委会时已经将公共维修资金划给业主大会管理，但需要向房管局申请时需要业委会签字才能走下一步流程，但现在没有签字就卡住了。
“小区在2004年就成立了第一届业委会，到2016年时，已是第三届业委会期满。”居民表示，这个业委会时有时无。没遇上事儿的时候大家不关心，很多事情没有业主大会表决，甚至连第三届业委会成立时也没有表决过。
丰台一小区也面临同样的问题。小区早在2021年7月就拿到建议更换电梯的质检报告，有些楼已经商讨完维修基金的分摊使用并票选出新电梯的品牌，但因业委会只剩两人，电梯更换的进度停滞了一年。“小区业委会2020年11月成立，当时有7个人，但有五个人辞职了，根据《北京市物业管理条例》中规定，只有两个人的业委会无法履职。”小区居民说。
社区工作人员表示，在电梯更换过程中，起主导作用的应当是业主和业委会。没有业委会，可能连最初的意见征询都无从下手。“物业公司只能提出方案以供参考，承担不了由业委会担负的责任，我们社区也只能帮助业委会成员前期发动业主，凝聚意见，协助业委会入户调查。”社区工作人员说。

难题三：业主参与热情不高
电梯大修或更换是小区公共事务，需要业主参与决定。在一些老旧小区，业主对这类公事参与热情不高也成为阻碍换修的难题。
西城区某小区4栋高层楼的电梯一个月总得坏个七八回，一些居民还遇到过电梯毫无预兆突然下坠的情况。小区物业工作人员表示，小区内的电梯都已使用近20年，2019年对电梯进行鉴定，结论是建议电梯进行全面大修， 到2021年对大修的相关流程已经走完。但小区的部分业主却认为电梯坏得如此频繁，仅靠大修不能根本解决问题，希望对这些“老掉牙”的电梯进行更换，而部分业主对流程和此前公维的使用提出质疑，电梯大修就此搁置。
为此，属地街道建议小区召开“临时业主大会”商讨电梯换修事宜。但这一过程中，相关决定需要业主投票，到了这一环节却屡屡遇到难题，“很多业主根本不来参与签字而且还可能出现假票等情况。”
“这个小区目前有30%—40%的房子是用于出租，房主平日里并不住在小区里，而租房的人基本上不参与小区事务，真正的业主不住在小区更是无所谓，不会大老远跑回来投票，还不够麻烦的，只管收房租就行。”社区书记坦言。
除此之外，房子里住的还有可能是业主的亲属或是朋友。如果业主不在，他们去线下投票时需要业主的授权书，“但这个授权书是真是假，如何验证也是个难题。如果挨个验证，我们还需要留档保存，以防后续出现问题，这个工作量真是不小。”社区书记表示。
因为授权问题，不少家庭矛盾也由此产生，“授权给谁，父母与子女、子女之间甚至两口子意见不同的都有，还有打架打到我们社区来的。”社区书记说，此外，不少后期到这儿新买房的年轻人，甚至连小区有没有公共维修基金，应该如何使用公维都不知道，“他们早出晚归地上班，平常在小区里连转也不转，也没工夫了解参与小区的这些事儿。”
正是由于线下纸质投票的种种弊端，社区目前尝试使用“北京业主”APP进行线上投票，该应用软件需要业主本人进行身份认证后才能注册，所以投票结果真实有保证，也能节约线下投票的成本。
让社区没有想到的是，如何让大家注册也成了难题。
“我们想了很多办法，在楼下放展板推广、去居民楼下解答、物业也给每家贴了通知甚至挨家挨户发短信，但推行过一段时间，效果还是不太好，1300多户居民，目前只注册了400多户。一些小区居民就是事不关己的态度，我们也难以强制推行。”社区书记无奈地说。

观点：让房屋“养老钱”用得更信服
老旧小区电梯大修或更换，为何会如此之难？
具有丰富基层社区治理经验的北京联合大学教授李凌表示，表面看起来是电梯问题，但背后折射出了整个物业行业的混乱以及目前很多小区出现的“甲方缺位，乙方越位”的情况，也就是小区缺乏业委会来主导小区事务，物业公司可操作空间过大。
一方面，由于物业管理服务不规范、财务不透明、没有与业主建立相符的契约关系等原因，导致居民对物业和相关部门不信任，所以业主在该投票的时候不投票。另一方面，动用公共维修基金对电梯进行大修或更换，有明确清晰的程序，而业主一般对这样的程序不了解，如果物业或有关部门不按照这样的程序来一步步进行，业主也难以知情。此外 许多业主对自己的权责义务并不清晰，例如有些业主认为大修或更换电梯应该用物业费，而不是公共维修基金。
“要解决电梯大修或更换难题，需要物业公司在财务上公开透明、过程上规范民主、相关利益主体权责义务清晰以及建立相符的物理管理契约关系，各个主体按照相应的责任各司其职。具体来说，需要业主明确自己‘甲方’权责，主动参与小区公共事务，街道社区积极推动小区业委会的成立；物业公司通过日常的规范服务，取得业主信任，有关部门也要加强对物业行业的监管。
在使用公共维修基金时，还应建立一套可操作的、物业和业主之间能够相互制约，同时又能产生相互信任的机制，使这房屋的‘养老钱’在解决诸如电梯更换问题时用得让人信服。”李凌建议。
（北京晚报 记者徐英波 黄品超）

楼盘点平—旭辉天阜玖江来
【项目】旭辉天阜玖江来
【面积】  约 110-128㎡稀缺洋房
【绿化率】约42%
【容积率】约1.6
【物业】旭辉（永升）物业
【教育】海顿中学，小区对面规划幼儿园和屯溪路小学教育集团同安校区
【景观】项目东侧13万方市政公园，北侧南淝河湿地公园
【交通】地铁 4号线五里庙站，地铁1号线朱岗站，预计2026年开通6号线尧渡河站
【商圈】项目东侧百大购物中心、绿地瀛海缤纷城、后街、金中环广场、宁国路罍街商圈等高端购物消费一应俱全
【品牌】开发商：天阜集团    管理商：旭辉建管
是否装修：装修交付
项目地址:南淝河路与至德路交口向南100米
缺点：虽然多条地铁环绕，但地铁都有段距离，最近的都在800米左右，体量太小19.84亩左右，园林设计，游乐设施应该做不了太多，只规划了4栋洋房。大型商超都有段距离。周边的城市界面还是比较杂乱。
优点：包河二环内单价2.3左右的洋房性价比还是很高的，竞品质满分的项目也是不错的。金成府当时也是很不看好，不影响现在2万5的价格。海顿二档学区，也是够用。
适合群体：刚需，刚改，首付预算不高，没有摇号资质的。投资的PASS掉。适合自主。主城跑赢大盘，保值问题不大。