男子买商铺要求排除执行，资产公司称不符合法律条件，法院这样判
买房过程中时常出现买房人付了房款产权证迟迟没有办理下来，但是，此时银行或者资产公司却起诉房产商要求执行抵押担保的房产。这个时候能否排除银行或资产公司对所购房屋的执行？这个还真不一定能够排除对已购房产的执行。最高法关于排除执行被执行人房产是有法律条件的，不是所有的已购房屋都能排除法强制执行。
根据《执行异议复议规定》的规定，买房人排除对已购房屋强制执行有4个条件。1、在法院查封之前，登记在房产商名下的房屋已经签订书面买卖合同；2、在法院查封之前，开发商已经向买房人交付房屋，买房人占有并使用；3、买房人已经支付全部房款，或者买房人支付部分房款，剩余房款按照法院要求交付执行；4、不是因为买房人原因造成没有办理产权过户登记。
最高法为此进一步做了相关的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下，但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。
这类商品房消费者实际上是指买房人购买商品房住宅，如果买房人购买的房屋不是居住使用，而是商业出租或者商业经营用途，按照《消费者权益保护法》购买商品和服务不是用于日常生活的，不属于消费行为。因此，购买用于商业用途的房屋没有办理产权证，在遇到法院执行开发商名下房产时，购房人不能申请排除对已购房屋的强制执行。
开发商在房地产开发销售过程中一些不诚信操作，造成买房人不能快速办理产权证，甚至造成巨大损失。一些开发商一方面向买房人预售商品房获取开发资金，另一方面将在建楼盘项目抵押给银行获取贷款。如果此后开发商不能按照约定归还银行贷款，将造成买房人所购的房屋处于银行抵押状态，无法办理产权证。
银行有时候将贷款作为不良资产转给资产管理公司，资产管理公司就会起诉开发商要求还款，当然有的银行自己起诉开发商要求还款。开发商没有足够现金偿还银行贷款，在执行阶段法院就会强制执行拍卖开发商抵押的楼盘商品房，这个时候就面临买房人住房权益的冲突，买房人能否排除对已购商品房的执行就要看具体的证据了。
新疆伊犁奎屯市的男子刘某某，购买了70平方米的商铺，已经出租经营多年，但是没有办理产权证。开发商没有偿还银行的贷款，当初被抵押的楼盘商品房被法院查封强制执行面临拍卖。刘某某申请法院排除执行其70平方米的商品，一审法院支持了其诉求，但是，二审法院却驳回其诉求。这究竟怎么回事呢？
2016年11月25日，新疆伊犁奎屯市男子刘某某与某房产公司签订《某房产金鼎广场商品房定购书》，购买了案涉奎屯市XX号房屋，房屋总价16，104，304.63元，其于当日支付购房款900000元。该定购书签订后，某房产公司即将该房屋交付刘某某。2018年3月22日，刘某某与某房产公司签订《商品房现房买卖合同》，其父刘某1又以刘某某名义向某房产公司支付购房款350000元。
刘某某共支付购房款1，250，000元，余款365，520元其与某房产公司约定于2019年3月22日、2020年3月22日、2021年3月22日前付清。由于某房产公司无人，致使其无法支付。在此情况下，2021年12月20日，刘某某将365520元房款交纳至法院账户。
2016年1月13日，刘某某与崔某某签订的《房屋租赁合同》，2017年12月27日与曹某某签订的《房屋租赁合同》， 2020年4月1日与曹某某签订的《房屋租赁合同》，2020年12月12日与朱某某签订的《房屋租赁合同》。刘某某购买的涉案房产是先租后售的房屋，购买房屋后，一直占有使用该房屋。
2019年8月15日，乌苏农商行向法院申请强制执行，要求某房产公司偿还借款及利息1600余万元。2020年4月3日，法院依法冻结了涉案房产手续。2020年4月17日，法院依法对案涉房产进行拍卖。乌苏农商行将1600余万元债权全部转让给华融分公司。2021年7月9日，法院作出裁定变更华融分公司为该案申请执行人。
2020年4月25日，刘某某以案涉房产为其所有为由，向法院提起诉讼，要求停止对案涉房产的执行，并解除对该房产的执行措施。
涉案房产所有权证书登记的所有权人为某房产公司，登记时间为2015年9月1日。该不动产在新疆乌苏农村商业银行股份有限公司进行抵押，抵押期限：2017年10月16日至2018年10月15日，抵押金额480200元。
法院认为，案涉房屋至今未办理至刘某某名下，是因为涉案房屋已被某房产公司抵押，且法院于2020年4月3日依法冻结了涉案房屋手续，案涉房屋至今未办理过户登记非刘某某原因所致。基于以上事实，法院确认刘某某对案涉房屋享有的民事权益符合前述《执行异议复议规定》第28条的规定，对刘某某主张解除对诉争房产的查封，并终止对该房产强制执行的诉讼请求，予以支持。法院判决：不得执行奎屯市XX号房屋，并解除对该房屋的查封。
二审法院认为，刘某某购买的是商业服务用房（商铺），不符合《执行异议复议规定》第29条规定商品房购买者的情形，故刘某某对案涉房产享有的权利并不能排除基于抵押权的强制执行。因此，一审法院认定刘某某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，并判令不得执行案涉房产错误，二审予以纠正。
华融分公司对案涉房产享有抵押权，其公司行使优先受偿权的范围应以债权数额为限，超过债权数额部分，华融分公司不享有优先受偿权，仅享有普通金钱债权，该普通金钱债权并不优于刘某某对案涉房产享有的一般买受人物权期待权。
2022年8月9日，新疆高级人民法院伊犁分院终审判决，华融分公司的上诉请求成立，撤销一审判决，驳回刘某某的一审诉讼请求。
#超能新星汇##出道吧新星##普法行动##法律人举案普法#
买房过程中时常出现买房人付了房款产权证迟迟没有办理下来，但是，此时银行或者资产公司却起诉房产商要求执行抵押担保的房产。这个时候能否排除银行或资产公司对所购房屋的执行？这个还真不一定能够排除对已购房产的执行。最高法关于排除执行被执行人房产是有法律条件的，不是所有的已购房屋都能排除法强制执行。
根据《执行异议复议规定》的规定，买房人排除对已购房屋强制执行有4个条件。1、在法院查封之前，登记在房产商名下的房屋已经签订书面买卖合同；2、在法院查封之前，开发商已经向买房人交付房屋，买房人占有并使用；3、买房人已经支付全部房款，或者买房人支付部分房款，剩余房款按照法院要求交付执行；4、不是因为买房人原因造成没有办理产权过户登记。
最高法为此进一步做了相关的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下，但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。
这类商品房消费者实际上是指买房人购买商品房住宅，如果买房人购买的房屋不是居住使用，而是商业出租或者商业经营用途，按照《消费者权益保护法》购买商品和服务不是用于日常生活的，不属于消费行为。因此，购买用于商业用途的房屋没有办理产权证，在遇到法院执行开发商名下房产时，购房人不能申请排除对已购房屋的强制执行。
开发商在房地产开发销售过程中一些不诚信操作，造成买房人不能快速办理产权证，甚至造成巨大损失。一些开发商一方面向买房人预售商品房获取开发资金，另一方面将在建楼盘项目抵押给银行获取贷款。如果此后开发商不能按照约定归还银行贷款，将造成买房人所购的房屋处于银行抵押状态，无法办理产权证。
银行有时候将贷款作为不良资产转给资产管理公司，资产管理公司就会起诉开发商要求还款，当然有的银行自己起诉开发商要求还款。开发商没有足够现金偿还银行贷款，在执行阶段法院就会强制执行拍卖开发商抵押的楼盘商品房，这个时候就面临买房人住房权益的冲突，买房人能否排除对已购商品房的执行就要看具体的证据了。
新疆伊犁奎屯市的男子刘某某，购买了70平方米的商铺，已经出租经营多年，但是没有办理产权证。开发商没有偿还银行的贷款，当初被抵押的楼盘商品房被法院查封强制执行面临拍卖。刘某某申请法院排除执行其70平方米的商品，一审法院支持了其诉求，但是，二审法院却驳回其诉求。这究竟怎么回事呢？
2016年11月25日，新疆伊犁奎屯市男子刘某某与某房产公司签订《某房产金鼎广场商品房定购书》，购买了案涉奎屯市XX号房屋，房屋总价16，104，304.63元，其于当日支付购房款900000元。该定购书签订后，某房产公司即将该房屋交付刘某某。2018年3月22日，刘某某与某房产公司签订《商品房现房买卖合同》，其父刘某1又以刘某某名义向某房产公司支付购房款350000元。
刘某某共支付购房款1，250，000元，余款365，520元其与某房产公司约定于2019年3月22日、2020年3月22日、2021年3月22日前付清。由于某房产公司无人，致使其无法支付。在此情况下，2021年12月20日，刘某某将365520元房款交纳至法院账户。
2016年1月13日，刘某某与崔某某签订的《房屋租赁合同》，2017年12月27日与曹某某签订的《房屋租赁合同》， 2020年4月1日与曹某某签订的《房屋租赁合同》，2020年12月12日与朱某某签订的《房屋租赁合同》。刘某某购买的涉案房产是先租后售的房屋，购买房屋后，一直占有使用该房屋。
2019年8月15日，乌苏农商行向法院申请强制执行，要求某房产公司偿还借款及利息1600余万元。2020年4月3日，法院依法冻结了涉案房产手续。2020年4月17日，法院依法对案涉房产进行拍卖。乌苏农商行将1600余万元债权全部转让给华融分公司。2021年7月9日，法院作出裁定变更华融分公司为该案申请执行人。
2020年4月25日，刘某某以案涉房产为其所有为由，向法院提起诉讼，要求停止对案涉房产的执行，并解除对该房产的执行措施。
涉案房产所有权证书登记的所有权人为某房产公司，登记时间为2015年9月1日。该不动产在新疆乌苏农村商业银行股份有限公司进行抵押，抵押期限：2017年10月16日至2018年10月15日，抵押金额480200元。
法院认为，案涉房屋至今未办理至刘某某名下，是因为涉案房屋已被某房产公司抵押，且法院于2020年4月3日依法冻结了涉案房屋手续，案涉房屋至今未办理过户登记非刘某某原因所致。基于以上事实，法院确认刘某某对案涉房屋享有的民事权益符合前述《执行异议复议规定》第28条的规定，对刘某某主张解除对诉争房产的查封，并终止对该房产强制执行的诉讼请求，予以支持。法院判决：不得执行奎屯市XX号房屋，并解除对该房屋的查封。
二审法院认为，刘某某购买的是商业服务用房（商铺），不符合《执行异议复议规定》第29条规定商品房购买者的情形，故刘某某对案涉房产享有的权利并不能排除基于抵押权的强制执行。因此，一审法院认定刘某某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，并判令不得执行案涉房产错误，二审予以纠正。
华融分公司对案涉房产享有抵押权，其公司行使优先受偿权的范围应以债权数额为限，超过债权数额部分，华融分公司不享有优先受偿权，仅享有普通金钱债权，该普通金钱债权并不优于刘某某对案涉房产享有的一般买受人物权期待权。
2022年8月9日，新疆高级人民法院伊犁分院终审判决，华融分公司的上诉请求成立，撤销一审判决，驳回刘某某的一审诉讼请求。
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友情提醒诸位MCN老板和诸位KOL一个法律风险。#小心版权套路#
最近不止一家我做法律顾问的MCN旗下的网红遭到了这种知产诉讼。[允悲][允悲]
钱虽然不多，但是很恶心，吃了苍蝇一样。
大致套路是这样的，有第三方个人账号在平台上私聊KOL，说有广告投放，找KOL加小绿聊天沟通具体需求。
一般来说，这些人会说自己是某某知名公司的Pr，找你进行软广或者产品的投放。
当然，接过广告的也都清楚，这种工作因为种种原因确实往往都是外包给第三方公司的，所以KOL也没有太警惕。
反正一边给钱，一边出图文嘛。KOL一直就是这样做的。
在沟通的过程中，第三方会说KOL准备的文案和图片不行，然后暗示或者明示干脆直接给KOL图来发得了。
相信我们法律人都看出来了他们想干什么，这时，开始了套路，但非法律领域的KOL普遍没有那么警惕。
是的，这些第三方给你的文案、图片是有版权的！
当你在你的账号上公开商用这些文案、图片后，他们会迅速取证，然后，由版权方出面来诉讼你侵犯了知识产权。[允悲][允悲][允悲]
出了这事了，怎么办呢？
大概率只能赔钱和解……
因为，维权的话，这些第三方都是个人账号，甚至可能就是海外账号，你很难向上溯源。
如果想去找原始品牌方，很可能这些品牌方根本没进行投放……他们自己都不知情。
同样的，你也很难证明版权方和投放方是勾结的…………[拜拜][拜拜]
补充一下，这个骗局的主要目标群体不是头部大V，而是刚起步的中小V。
一方面，头部大V有专业的法律团队，会提前进行规避。另一方面，头部大V的广告费比较贵……[允悲]不符合他们的投入产出要求。[允悲][允悲]
还有更惨的……
有些第三方声称要后付款，相当于零成本赚一笔和解金。[允悲][允悲][允悲] https://t.cn/RI7nYAL
最近不止一家我做法律顾问的MCN旗下的网红遭到了这种知产诉讼。[允悲][允悲]
钱虽然不多，但是很恶心，吃了苍蝇一样。
大致套路是这样的，有第三方个人账号在平台上私聊KOL，说有广告投放，找KOL加小绿聊天沟通具体需求。
一般来说，这些人会说自己是某某知名公司的Pr，找你进行软广或者产品的投放。
当然，接过广告的也都清楚，这种工作因为种种原因确实往往都是外包给第三方公司的，所以KOL也没有太警惕。
反正一边给钱，一边出图文嘛。KOL一直就是这样做的。
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相信我们法律人都看出来了他们想干什么，这时，开始了套路，但非法律领域的KOL普遍没有那么警惕。
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因为，维权的话，这些第三方都是个人账号，甚至可能就是海外账号，你很难向上溯源。
如果想去找原始品牌方，很可能这些品牌方根本没进行投放……他们自己都不知情。
同样的，你也很难证明版权方和投放方是勾结的…………[拜拜][拜拜]
补充一下，这个骗局的主要目标群体不是头部大V，而是刚起步的中小V。
一方面，头部大V有专业的法律团队，会提前进行规避。另一方面，头部大V的广告费比较贵……[允悲]不符合他们的投入产出要求。[允悲][允悲]
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““没证据证明朱军有罪，不等于朱军无罪”，同理“没直接证据证明女方诬告，不等于她没诬告”，两线并列，对等，才是公平，任何以性别站队、用情绪判定无罪之人有罪的人，他们自己才是真的犯了诬告之罪。”
我作为非法律人，继续围观以法律人自居的杨艳霞与群众之鹰的学术讨论。
“疑罪从无”到底是什么回事？是不是都是一张嘴，随便说？#朱军胜诉#
我作为非法律人，继续围观以法律人自居的杨艳霞与群众之鹰的学术讨论。
“疑罪从无”到底是什么回事？是不是都是一张嘴，随便说？#朱军胜诉#
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