在郑州这个楼盘一路之隔，竟被虎口夺食，这么强吗
01
金地西湖春晓
中原路两侧、西四环至西南绕城高速之间在开发地产项目不多，主要有中原华侨城和新开盘的金地西湖春晓。西湖春晓，体量很小，在华侨城的地块中，有明显的抢地之嫌。开盘当天，华侨城加推一栋楼，并且推出一口价房源。圈客之争，激烈！
中原路两侧、西四环至西南绕城高速之间在开发地产项目不多，主要有中原华侨城和新开盘的金地西湖春晓。西湖春晓，体量很小，在华侨城的地块中，有明显的抢地之嫌。开盘当天，华侨城加推一栋楼，并且推出一口价房源。圈客之争，激烈！
金地西湖春晓于11月1日开始认筹，11月21日开盘，推出一栋楼160户，据相关统计去化率有2个数据，一个是72%，一个是37%。从11月22日探盘情况来看，我更偏向于第二个数据更真实一些的。
总占地48亩，容积率2.99，规划6栋24-27层高层住宅，户型为94㎡、112㎡、122㎡的三室，设计以三梯五户和三梯六户为主。采用连廊设计，得房率约73%。
01
基础情况：
开发商：郑州金嵘房地产开发有限公司
位置：郑州市中原区中原路与杭州路交汇处西南
交付标准：毛坯
交付时间：2023年10月
单价范围：1.2万/㎡左右
项目定位：刚需、刚改
02
优势：
1、 开发商实力不错。房企四大金刚“招保万金”，金地实力不容置疑。金地物业在全国也是榜上有名。
2、 户型设计不错。目前就3个户型，基本没有什么明显的问题，一体化大阳台比较亮眼。整体都比较方正，开间进深比、功能分区相对比较合理。
03
劣势：
1、 配套欠缺。在听销讲的过程中，能听到的最多的词就是规划中，商业、学校、公园大都是规划中，正在落地建设的很少，而且很多商业配套还要依托于周边的华侨城，然而华侨城一直也卖的不是很好。意味着这里还处于开发初期，有5-10年的时间周边才能有一点起色。
2、 社区面积小。社区总共48亩地，有点小了。在有限的空间内建设了6栋26层左右的高层住宅，园林景观和内部配套面积受限制。
图片
3、 开发成本高。金地当时为了拿这块地，以1200万一亩的单价拍下此地块，比华侨城高很多，但是其售价和华侨城差不多。如此高的地价和售价，加上金地在郑州的项目有些水土不服，存在感不强，后期品质能否保持让人存疑。
04
现状：
1、目前有3号楼和5号楼有预售证，本期首开5号楼，其中94㎡的有108套、112㎡的54套，为三梯六户设计。根据去化率来看，目前剩余房源尚可挑选。
2、开盘优惠88折，首付一次性97折，按时签约99折。有首付分期政策，可公积金贷款。
首付分期比正常首付少2个点优惠。其借款来自于集团平台，可分期15%，每个月都需还款，标准为1-5月，每个月还款本金的1%，第6个月还款20%本金，7-11月每月还款本金的1%......依次类推，最多可分2年。
3、计算了25层112㎡房源，优惠前单价14223元/㎡，总价约160万；优惠后单价12019元/㎡，总价约135万。首付30%约41万，贷款70%约94.5万，贷款30年月供约5442元左右。
05
总结：
1、 金地西湖春晓是金地落地中原的第7个项目，金地的品牌和实力，这是目前整个项目最加分的地方。
但是无奈项目周边，都是规划中，周边有很多地块都是荒地，配套的完善度也太低，从规划到落地尚需好几年时间。
2、 虽然定位刚需和刚改，但是真正刚需人群居住过去会发现生活非常不便。改善群体吧，除了这里安静，未来，有可能发展成文旅城，其他又不具备改善基因。尴尬。
02
华侨城
前几天金地西湖春晓首开的时候，顺便再次探盘了华侨城。给大家聊聊这个区域。
01
基础情况：
这两个位置说是在中原区，但其实离绕城高速已经很近，几乎抵达荥阳地界。从图上看，这两个楼盘一路之隔，西湖春晓在华侨城的范围内，抢地嫌疑明显。
众所周知，华侨城集团，起源于深圳，大型国企集团综合开发实力很强，著名的标杆产品有深圳的欢乐海岸，世界之窗，欢乐谷。华侨城就是要打造一个商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，把深圳的欢乐谷搬到中原地区。
其实从出了西四环，视野瞬间开阔起来，因为几乎无遮挡，一览无余，这里的确有上万亩的土地等待开发。华侨城一期规划为15栋高层，4栋洋房。目前除了6、7号楼，其他几个高层都已经开盘，昨天加推的是1号楼。
另外，华侨城没有把展示中心建在工地，而是选择在“大匠之门”文化艺术馆，西四环以西大约1000多米的地方。这个位置，我给点个赞！
第一，避开在售地块的不利因素；
第二，扼守该片区的大门，可以截胡一部分客户；
第三，对于一个9千亩的大盘，这个售楼中心要用很多年，避免再搬迁。
02
优势：
1、开发商的实力和以往的标杆产品；
2、规划得到Z府支持。但是因为项目体量很大，等到落地，发展起来基本要10年以上。
03
劣势：
1、在售地块中，1、2、3号楼，离郑西高铁大约60-80米；虽然该高铁线目前的车次不多，但是长远来看，车次也会逐渐增加，噪音频率会越来越严重；
2、无配套。配套基本在规划中。（地铁，教育等）
图片
04
总结：
刚需不推荐。（均价一万二三，不便宜;暂时生活不方便）
投资不推荐。（文旅项目，要成熟起来不太容易。）
地缘的改善，可以考虑一下。非地缘改善，依然不推荐。
01
金地西湖春晓
中原路两侧、西四环至西南绕城高速之间在开发地产项目不多，主要有中原华侨城和新开盘的金地西湖春晓。西湖春晓，体量很小，在华侨城的地块中，有明显的抢地之嫌。开盘当天，华侨城加推一栋楼，并且推出一口价房源。圈客之争，激烈！
中原路两侧、西四环至西南绕城高速之间在开发地产项目不多，主要有中原华侨城和新开盘的金地西湖春晓。西湖春晓，体量很小，在华侨城的地块中，有明显的抢地之嫌。开盘当天，华侨城加推一栋楼，并且推出一口价房源。圈客之争，激烈！
金地西湖春晓于11月1日开始认筹，11月21日开盘，推出一栋楼160户，据相关统计去化率有2个数据，一个是72%，一个是37%。从11月22日探盘情况来看，我更偏向于第二个数据更真实一些的。
总占地48亩，容积率2.99，规划6栋24-27层高层住宅，户型为94㎡、112㎡、122㎡的三室，设计以三梯五户和三梯六户为主。采用连廊设计，得房率约73%。
01
基础情况：
开发商：郑州金嵘房地产开发有限公司
位置：郑州市中原区中原路与杭州路交汇处西南
交付标准：毛坯
交付时间：2023年10月
单价范围：1.2万/㎡左右
项目定位：刚需、刚改
02
优势：
1、 开发商实力不错。房企四大金刚“招保万金”，金地实力不容置疑。金地物业在全国也是榜上有名。
2、 户型设计不错。目前就3个户型，基本没有什么明显的问题，一体化大阳台比较亮眼。整体都比较方正，开间进深比、功能分区相对比较合理。
03
劣势：
1、 配套欠缺。在听销讲的过程中，能听到的最多的词就是规划中，商业、学校、公园大都是规划中，正在落地建设的很少，而且很多商业配套还要依托于周边的华侨城，然而华侨城一直也卖的不是很好。意味着这里还处于开发初期，有5-10年的时间周边才能有一点起色。
2、 社区面积小。社区总共48亩地，有点小了。在有限的空间内建设了6栋26层左右的高层住宅，园林景观和内部配套面积受限制。
图片
3、 开发成本高。金地当时为了拿这块地，以1200万一亩的单价拍下此地块，比华侨城高很多，但是其售价和华侨城差不多。如此高的地价和售价，加上金地在郑州的项目有些水土不服，存在感不强，后期品质能否保持让人存疑。
04
现状：
1、目前有3号楼和5号楼有预售证，本期首开5号楼，其中94㎡的有108套、112㎡的54套，为三梯六户设计。根据去化率来看，目前剩余房源尚可挑选。
2、开盘优惠88折，首付一次性97折，按时签约99折。有首付分期政策，可公积金贷款。
首付分期比正常首付少2个点优惠。其借款来自于集团平台，可分期15%，每个月都需还款，标准为1-5月，每个月还款本金的1%，第6个月还款20%本金，7-11月每月还款本金的1%......依次类推，最多可分2年。
3、计算了25层112㎡房源，优惠前单价14223元/㎡，总价约160万；优惠后单价12019元/㎡，总价约135万。首付30%约41万，贷款70%约94.5万，贷款30年月供约5442元左右。
05
总结：
1、 金地西湖春晓是金地落地中原的第7个项目，金地的品牌和实力，这是目前整个项目最加分的地方。
但是无奈项目周边，都是规划中，周边有很多地块都是荒地，配套的完善度也太低，从规划到落地尚需好几年时间。
2、 虽然定位刚需和刚改，但是真正刚需人群居住过去会发现生活非常不便。改善群体吧，除了这里安静，未来，有可能发展成文旅城，其他又不具备改善基因。尴尬。
02
华侨城
前几天金地西湖春晓首开的时候，顺便再次探盘了华侨城。给大家聊聊这个区域。
01
基础情况：
这两个位置说是在中原区，但其实离绕城高速已经很近，几乎抵达荥阳地界。从图上看，这两个楼盘一路之隔，西湖春晓在华侨城的范围内，抢地嫌疑明显。
众所周知，华侨城集团，起源于深圳，大型国企集团综合开发实力很强，著名的标杆产品有深圳的欢乐海岸，世界之窗，欢乐谷。华侨城就是要打造一个商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，把深圳的欢乐谷搬到中原地区。
其实从出了西四环，视野瞬间开阔起来，因为几乎无遮挡，一览无余，这里的确有上万亩的土地等待开发。华侨城一期规划为15栋高层，4栋洋房。目前除了6、7号楼，其他几个高层都已经开盘，昨天加推的是1号楼。
另外，华侨城没有把展示中心建在工地，而是选择在“大匠之门”文化艺术馆，西四环以西大约1000多米的地方。这个位置，我给点个赞！
第一，避开在售地块的不利因素；
第二，扼守该片区的大门，可以截胡一部分客户；
第三，对于一个9千亩的大盘，这个售楼中心要用很多年，避免再搬迁。
02
优势：
1、开发商的实力和以往的标杆产品；
2、规划得到Z府支持。但是因为项目体量很大，等到落地，发展起来基本要10年以上。
03
劣势：
1、在售地块中，1、2、3号楼，离郑西高铁大约60-80米；虽然该高铁线目前的车次不多，但是长远来看，车次也会逐渐增加，噪音频率会越来越严重；
2、无配套。配套基本在规划中。（地铁，教育等）
图片
04
总结：
刚需不推荐。（均价一万二三，不便宜;暂时生活不方便）
投资不推荐。（文旅项目，要成熟起来不太容易。）
地缘的改善，可以考虑一下。非地缘改善，依然不推荐。
周六金地西湖春晓首开，顺便再次探盘华侨城。给大家聊聊这个区域。
这两个位置说是在中原区，但其实离绕城高速已经很近，几乎抵达荥阳地界。从图上看，这两个楼盘一路之隔，西湖春晓在华侨城的范围内，抢地嫌疑明显。
众所周知，华侨城集团，起源于深圳，大型国企集团综合开发实力很强，著名的标杆产品有深圳的欢乐海岸，世界之窗，欢乐谷。华侨城就是要打造一个商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，把深圳的欢乐谷搬到中原地区。
其实从出了西四环，视野瞬间开阔起来，因为几乎无遮挡，一览无余，这里的确有上万亩的土地等待开发。华侨城一期规划为15栋高层，4栋洋房。,目前除了6,7号楼，其他几个高层都已经开盘，昨天加推的是1号楼。
另外，华侨城没有把展示中心建在工地，而是选择在“大匠之门”文化艺术馆。西四环以西大约1000多米的地方。这个位置，我给点个赞！[中国赞][中国赞]
第一，避开在售地块的不利因素；
第二，扼守该片区的大门，可以截胡一部分客户；
第三，对于一个9千亩的大盘，这个售楼中心要用很多年，避免再搬迁。
不利因素：
1、在售地块中，1,2.3号楼，离郑西高铁大约60—80米；虽然该高铁线目前的车次不多，但是长长远来看，车次也会逐渐增加，噪音频率会越来越严重；
2、无配套。配套基本在规划中。（地铁，教育等）
有利因素：
1、开发商的实力和以往的标杆产品；
2、规划得到Zh府支持。但是因为项目体量很大，等到落地，发展起来基本要10年以上。
总结：
刚需不推荐。（均价一万二三，不便宜;暂时生活不方便）
投资不推荐。（文旅项目，要成熟起来不太容易）
地缘的改善，可以考虑一下。非地缘改善，依然不推荐。
#房地产##微观楼市##房产头条#
这两个位置说是在中原区，但其实离绕城高速已经很近，几乎抵达荥阳地界。从图上看，这两个楼盘一路之隔，西湖春晓在华侨城的范围内，抢地嫌疑明显。
众所周知，华侨城集团，起源于深圳，大型国企集团综合开发实力很强，著名的标杆产品有深圳的欢乐海岸，世界之窗，欢乐谷。华侨城就是要打造一个商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，把深圳的欢乐谷搬到中原地区。
其实从出了西四环，视野瞬间开阔起来，因为几乎无遮挡，一览无余，这里的确有上万亩的土地等待开发。华侨城一期规划为15栋高层，4栋洋房。,目前除了6,7号楼，其他几个高层都已经开盘，昨天加推的是1号楼。
另外，华侨城没有把展示中心建在工地，而是选择在“大匠之门”文化艺术馆。西四环以西大约1000多米的地方。这个位置，我给点个赞！[中国赞][中国赞]
第一，避开在售地块的不利因素；
第二，扼守该片区的大门，可以截胡一部分客户；
第三，对于一个9千亩的大盘，这个售楼中心要用很多年，避免再搬迁。
不利因素：
1、在售地块中，1,2.3号楼，离郑西高铁大约60—80米；虽然该高铁线目前的车次不多，但是长长远来看，车次也会逐渐增加，噪音频率会越来越严重；
2、无配套。配套基本在规划中。（地铁，教育等）
有利因素：
1、开发商的实力和以往的标杆产品；
2、规划得到Zh府支持。但是因为项目体量很大，等到落地，发展起来基本要10年以上。
总结：
刚需不推荐。（均价一万二三，不便宜;暂时生活不方便）
投资不推荐。（文旅项目，要成熟起来不太容易）
地缘的改善，可以考虑一下。非地缘改善，依然不推荐。
#房地产##微观楼市##房产头条#
2千多名业主提早发现 南四环的价值双保险
刚刚过去的5月，北京楼市的成交情况如天气一样大幅升温，作为市场风向标的二手房成交量超过1.8万套，环比上涨32.3%，是2017年317新政以来的市场新高。根据往年历史来看，这个数字意味着北京二手房市场已经走出低迷期，进入平稳阶段。
与此同时，规模有限的新房市场也呈现出同样的趋势。5月，北京市新建商品房成交3496套，环比上涨82.75%。成交量的变化，一方面代表着越来越多买房人在经过了对价格的观望后，选择在这个时间点出手。另一方面也代表着越来越多卖房持币的改善客户正在伺机而动。
在“房住不炒”的时代下，现在购房者不仅需要寻找真正的价值高地，还要买到真正能够升级居住条件的好房子，这两点缺一不可。究竟如何选择？接下来我们一点一点来解析。
关于楼市价值，最简单粗暴的逻辑就是越往城中心越好。当然，随着非首都功能向外疏解，以及“四环限住”等政策发布，本就缺乏供应的四环内新房，将彻底成为绝版，即便有那也是天价豪宅了。
因此，围绕着四环路，这条扼守着城市的繁华与未来发展方向的隐形价值带，就是接下来改善型买房人最需要认真考察的范围。
在北京东、北和西四环基本饱和的情况下，由4000亿元南城计划驱动升级的北京南城，提供了最后站位在四环的机会。
阅读全文：https://t.cn/R1s8hBw
刚刚过去的5月，北京楼市的成交情况如天气一样大幅升温，作为市场风向标的二手房成交量超过1.8万套，环比上涨32.3%，是2017年317新政以来的市场新高。根据往年历史来看，这个数字意味着北京二手房市场已经走出低迷期，进入平稳阶段。
与此同时，规模有限的新房市场也呈现出同样的趋势。5月，北京市新建商品房成交3496套，环比上涨82.75%。成交量的变化，一方面代表着越来越多买房人在经过了对价格的观望后，选择在这个时间点出手。另一方面也代表着越来越多卖房持币的改善客户正在伺机而动。
在“房住不炒”的时代下，现在购房者不仅需要寻找真正的价值高地，还要买到真正能够升级居住条件的好房子，这两点缺一不可。究竟如何选择？接下来我们一点一点来解析。
关于楼市价值，最简单粗暴的逻辑就是越往城中心越好。当然，随着非首都功能向外疏解，以及“四环限住”等政策发布，本就缺乏供应的四环内新房，将彻底成为绝版，即便有那也是天价豪宅了。
因此，围绕着四环路，这条扼守着城市的繁华与未来发展方向的隐形价值带，就是接下来改善型买房人最需要认真考察的范围。
在北京东、北和西四环基本饱和的情况下，由4000亿元南城计划驱动升级的北京南城，提供了最后站位在四环的机会。
阅读全文：https://t.cn/R1s8hBw
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