【应急使用资金事前不用表决！黑龙江住宅专项维修资金管理办法下月施行】 住宅专项维修资金到底咋使用、电梯大修能不能快速申请维修资金……8日，由省住房和城乡建设厅、省财政厅制定的《黑龙江省住宅专项维修资金管理办法（暂行）》（简称《管理办法（暂行）》）正式印发，对维修资金的申请、使用等进行了详细的规范。《管理办法（暂行）》将于2022年12月10日起施行。
维修资金可用于共用部位、共用设备
小区居民遇到设施损坏，哪些情况可以申请维修资金维修？《管理办法（暂行）》规定，维修资金是指专项用于住宅、与住宅楼结构相连的非住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：楼的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备则指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、无障碍设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
维修资金这样交存
《管理办法（暂行）》规定， 同一物业管理区域内，两户以上业主的住宅和非住宅，其业主应当交存维修资金。业主交存的维修资金属于业主所有；从公有住房出售价款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
新建住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。市（地）、县（市）政府维修资金主管部门应根据当地实际情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金及补交、续交的数额。
公有住房出售时，售房单位按照多层住宅不低于出售价款的20％、高层住宅不低于出售价款的30％，从出售价款中一次性提取维修资金。业主分户账内的维修资金余额不足首期交存额30％的，应及时补交、续交。纳入城镇老旧小区改造计划的项目，业主可以使用维修资金履行居民出资义务。已建立账户的，按照商定的出资比例支出使用；未建立账户或者账户余额不足的，可以采取“即交即用”方式使用。
维修资金可按单元楼栋等分摊
针对如何使用维修资金，《管理办法（暂行）》规定，维修资金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的，由全体业主或者相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊，有其他约定的，从其约定。
使用维修资金按原则分摊：单幢房屋整体屋面及外墙面等共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同分摊；单幢房屋涉及一个单元的维修、更新和改造，由单元内的相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修、更新和改造，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊；属全体业主共有的物业用房等房屋的维修、更新和改造，物业管理区域内共用设施设备的维修、更新和改造，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。
维修资金应急使用，可事后公示
《管理办法（暂行）》规定，维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。其中，计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
计划使用方式
（一）可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备周期性的维修、更新和改造；
（二）墙面整体修补清理粉刷、道路维修等同一物业管理区域内全体业主受益项目。
计划使用由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金使用方案，实施有效期一般不超过两年，经业主大会决定表决同意，报维修资金主管部门审核备案后组织实施。委托物业服务企业实施的，应由业主委员会和物业服务企业签订委托协议书后执行。维修资金使用方案由业主委员会或者其委托物业服务人，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况编制。
一般使用方式
（一）同一物业管理区域内部分业主受益的物业项目的维修、更新和改造；
（二）临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；
（三）超过质保期的电梯维修和更换、改造；未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，可以使用维修资金加装电梯。
一般使用由物业服务人接到业主报修或者发现问题后，经业主委员会现场核实，编制维修资金使用方案，通过有利害关系的业主表决同意，报维修资金主管部门审核备案后组织实施。无物业服务人的，由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。
应急使用方式
（一）电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况，经有关行政主管部门出具整改通知，或者专业机构出具检验、检测、评估整改报告的；
（二）物业共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏的；
（三）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险的；
（四）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，公用护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；
（五）突发事件造成物业共用部位、共用设施设备损坏的；
（六）其他危及房屋安全的紧急情况。
应急使用按照以下程序实施：
业主委员会、物业服务人或者相关业主应当向维修资金管理机构提出书面申请；维修资金管理机构收到申请后及时组织相关单位现场勘察，依照相关规定需要住房城乡建设、技术质量监督、消防等部门检测、鉴定的，应当及时组织相关检测鉴定机构出具检测鉴定意见；经勘察、鉴定需要维修的，将拟维修情况在物业管理区域内显著位置公示并由物业服务人、业主委员会或者相关业主组织维修单位进行维修。经核实的维修费用根据工程施工进度分批划转；维修项目竣工验收后，维修资金管理机构应当将维修情况在物业管理区域内显著位置公示不少于7日，公示期满后，维修资金管理机构将维修费用应付余额划转到维修单位约定账户。未按照规定实施维修、更新和改造的，市、县级维修资金主管部门可以组织代修，代修费用以及物业服务人在应急情况下垫付的维修、更新和改造费用从相关业主维修资金分账户列支。
破解表决难，业主表决权可以委托
针对居民反映的使用维修资金表决难的，《管理办法（暂行）》规定， 业主大会在管理规约和业主大会议事规则中可以约定使用维修资金，有三种业主表决方式：
委托表决。业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；
集合表决。业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务人分批使用。
默认表决。业主大会约定将已确认告知但未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票。
业主委员会按照维修资金使用方案，依法履行基本建设程序，组织相关业主或者委托物业服务人监督工程施工和验收，竣工验收材料应当交当地维修资金管理机构备案。
记者：张立
维修资金可用于共用部位、共用设备
小区居民遇到设施损坏，哪些情况可以申请维修资金维修？《管理办法（暂行）》规定，维修资金是指专项用于住宅、与住宅楼结构相连的非住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：楼的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备则指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、无障碍设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
维修资金这样交存
《管理办法（暂行）》规定， 同一物业管理区域内，两户以上业主的住宅和非住宅，其业主应当交存维修资金。业主交存的维修资金属于业主所有；从公有住房出售价款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
新建住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。市（地）、县（市）政府维修资金主管部门应根据当地实际情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金及补交、续交的数额。
公有住房出售时，售房单位按照多层住宅不低于出售价款的20％、高层住宅不低于出售价款的30％，从出售价款中一次性提取维修资金。业主分户账内的维修资金余额不足首期交存额30％的，应及时补交、续交。纳入城镇老旧小区改造计划的项目，业主可以使用维修资金履行居民出资义务。已建立账户的，按照商定的出资比例支出使用；未建立账户或者账户余额不足的，可以采取“即交即用”方式使用。
维修资金可按单元楼栋等分摊
针对如何使用维修资金，《管理办法（暂行）》规定，维修资金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的，由全体业主或者相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊，有其他约定的，从其约定。
使用维修资金按原则分摊：单幢房屋整体屋面及外墙面等共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同分摊；单幢房屋涉及一个单元的维修、更新和改造，由单元内的相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修、更新和改造，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊；属全体业主共有的物业用房等房屋的维修、更新和改造，物业管理区域内共用设施设备的维修、更新和改造，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。
维修资金应急使用，可事后公示
《管理办法（暂行）》规定，维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。其中，计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
计划使用方式
（一）可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备周期性的维修、更新和改造；
（二）墙面整体修补清理粉刷、道路维修等同一物业管理区域内全体业主受益项目。
计划使用由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金使用方案，实施有效期一般不超过两年，经业主大会决定表决同意，报维修资金主管部门审核备案后组织实施。委托物业服务企业实施的，应由业主委员会和物业服务企业签订委托协议书后执行。维修资金使用方案由业主委员会或者其委托物业服务人，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况编制。
一般使用方式
（一）同一物业管理区域内部分业主受益的物业项目的维修、更新和改造；
（二）临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；
（三）超过质保期的电梯维修和更换、改造；未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，可以使用维修资金加装电梯。
一般使用由物业服务人接到业主报修或者发现问题后，经业主委员会现场核实，编制维修资金使用方案，通过有利害关系的业主表决同意，报维修资金主管部门审核备案后组织实施。无物业服务人的，由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。
应急使用方式
（一）电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况，经有关行政主管部门出具整改通知，或者专业机构出具检验、检测、评估整改报告的；
（二）物业共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏的；
（三）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险的；
（四）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，公用护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；
（五）突发事件造成物业共用部位、共用设施设备损坏的；
（六）其他危及房屋安全的紧急情况。
应急使用按照以下程序实施：
业主委员会、物业服务人或者相关业主应当向维修资金管理机构提出书面申请；维修资金管理机构收到申请后及时组织相关单位现场勘察，依照相关规定需要住房城乡建设、技术质量监督、消防等部门检测、鉴定的，应当及时组织相关检测鉴定机构出具检测鉴定意见；经勘察、鉴定需要维修的，将拟维修情况在物业管理区域内显著位置公示并由物业服务人、业主委员会或者相关业主组织维修单位进行维修。经核实的维修费用根据工程施工进度分批划转；维修项目竣工验收后，维修资金管理机构应当将维修情况在物业管理区域内显著位置公示不少于7日，公示期满后，维修资金管理机构将维修费用应付余额划转到维修单位约定账户。未按照规定实施维修、更新和改造的，市、县级维修资金主管部门可以组织代修，代修费用以及物业服务人在应急情况下垫付的维修、更新和改造费用从相关业主维修资金分账户列支。
破解表决难，业主表决权可以委托
针对居民反映的使用维修资金表决难的，《管理办法（暂行）》规定， 业主大会在管理规约和业主大会议事规则中可以约定使用维修资金，有三种业主表决方式：
委托表决。业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；
集合表决。业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务人分批使用。
默认表决。业主大会约定将已确认告知但未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票。
业主委员会按照维修资金使用方案，依法履行基本建设程序，组织相关业主或者委托物业服务人监督工程施工和验收，竣工验收材料应当交当地维修资金管理机构备案。
记者：张立
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