丽泽“最豪盘”懋源煜泽台，有哪些硬伤？（下篇）

今天我们谈谈丽泽“最豪盘”懋源煜泽台的5大硬伤（下篇）

硬伤④:“5+1”居的理念和“有限空间”的尴尬冲突。

懋源此次产品最大亮点之一就是，据说在调研了3-4千组丰台目标客群基本上，做出来的看似设计超前的、具备全生命周期的、为一切生活创造一切可能性的——“5+1居”的终极居所。

产品理念确实不错，但因为受拿地条件的限制，不能“偷面积了”，得房率上不去，同时又要跑流量快速回款，所以做出来的面积又不大，165-230平。

正是因为面积太有限，得房率又不高，懋源还又想要大客厅、大厨房，还想要做“5+1居室”，最后的结果就是各个空间非常的局促，最大户型230平的，客厅面宽仅有4.7米，主卧面宽仅有3.6米，北向做了3间房，最小的卧室面宽更是只有2.3米，压根没了豪宅的舒适度和奢侈感，难以跟2千万+适配的豪宅。

硬伤⑤:豪华精装包背后的开发溢价（利润）逻辑，由消费者买单。

懋源号称“快时代里的慢工匠”，产品一向精雕细琢，用材用料从不吝啬，所以懋源的产品是“品质”的象征，同时也是“贵”的代名词。

当下开发商高周转的前提下，基本上都是卖的越快越好，基本都是贴着政府指导价，甚至很多都是低于指导价3-5千/平以快速销售。

而懋源走的是打造精品和高溢价的路线，所以卖的比别的竞品都要贵，当然懋源的装标确实豪，很好，很不错。但指导价10.6万/平，目前卖到均价12万左右，甚至璟廷小地块卖到了13万，每平多了1.4-2.4万的精装包确实挺贵的。

当然，每个项目和产品都有属于自己的定位和客群，最后就是看消费者是否愿意为懋源的品质买单了。

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近日，广钢旁又冒出新盘保利和悦滨江，准备近期开放营销中心，户型也是非常能打，73-105方三四房全南向户型。

项目规划8栋住宅，7栋住宅都是一层六户设计，主打小户型，定位为刚需户型。5#是唯一的一层四户设计，产品建面稍大一点，但很可能不超豪宅。

项目位于老芳村板块和广钢板块的交界处，距离西塱地铁站（A口）的距离约800米，步行的话不远不近，勉强还算方便。

环境上，项目离花地河非常近，仅有160米，未来部分楼栋应该可以看到河景。

配套方面，项目周边城市界面较成熟，配套都是现成的。附近有一个超大的江楠荔塱市场，日常生活需求基本可以解决。不过距离有点远，需要开车或者搭车过去买菜。周边大型商场就比较缺乏，以后估计要蹭广钢的了。

价格方面，保利拿地时花了23.66亿，楼面价22490元/㎡，不算太高，楼价大概率不会超过5万/㎡。据说，项目将会在下半年面世，目前项目正在动工了。

荔湾今年新盘竞争力度非常大，从刚需、改善到豪宅项目都有。

#无锡金融街融府# 【无锡金融街融府项目详情】
【楼盘详情】
2019年9月6日，金融街以楼面价9645.8元/㎡竞得梅村板块XDG-2019-28号地块。项目总体规划7栋高18层小高层和7栋低密度洋房产品。基于这个板块特质，金融街融府的产品定位更偏向于改善群体。99平的起步面积，总价的门槛大约控制在195万以内。对改善产品来说，性价比还是非常可观的。目前，金融街融府在售2#、5#、10#楼装修小高层，建面约99、117平，均价约19500-20000元/平；7#、8#、9#楼，建面约119、140、153（顶复）平，均价23000-23500元/平。
99平和117平高层的户型非常方正，都是开间朝南、双阳台的设计，空间尺度更加顺应改善群体的需求。

【周边配套】
从地段上看，金融街融府处于整个梅村板块商品房比较集中的位置，周边配套有梅里古镇、梅里中学、梅村高级中学、吴风实验学校、瑞金医院等，配套醇熟。

【项目特点】
和梅村其他在售楼盘相比，金融街融府拿地较早，地价比较低，随着一些高价地项目的入市，金融街融府的性价比就慢慢凸显出来了。旁边项目89平的总价和金融街融府99平的总价相差无几，同样的价格下，多了10平米对于刚需的吸引力来说还是比较大的。对改善群体来说更是如此。虽然融府的户型比其他在售项目要稍微大一些，但是按照总价来算的话差的并不多，这也是项目的一大亮点。

【最近动态】
金融街融府清盘中，在售6#、7#、9#楼洋房，建面约140㎡、153㎡，均价约23000元/㎡，总体剩30余套房源。项目位于新吴区梅村街道新洲路与锡义西路交汇处，由无锡融展置业有限公司开发。详情请咨询售楼处。