#外投家小知识# 日本常发生地震和大型台风，很多投资者会担心在日本投资房产会不会不安全，实际上日本建筑都有抗震要求，建筑也有定期修缮，还有地震火灾险可以保障，风险并不算大。当然，我们也可以选择灾害发生少，地基情况良好的地区投资房产。
以东京23区来说，地基最好的区域是拥有很多安静住宅区的练马区，是很受家庭户欢迎的人气区域。因为它在起伏很少的武藏野台地上。除去沿河周边的人工建地外，在广阔的范围内安全场所很多。武蔵野台地中央部的杉並区和位于东部的丰岛区也属于地基较好的区域。
当然区域地基的安全性各有不同，并不是说除了这三个外其他区域就不好了，这只是辅助判断的因素之一，投资房产时更重要的仍是地段。
以东京23区来说，地基最好的区域是拥有很多安静住宅区的练马区，是很受家庭户欢迎的人气区域。因为它在起伏很少的武藏野台地上。除去沿河周边的人工建地外，在广阔的范围内安全场所很多。武蔵野台地中央部的杉並区和位于东部的丰岛区也属于地基较好的区域。
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#日本房产投资[超话]#
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【REITs新政解读】投资者如何面对新型工具
REITs新政回顾
证监会发布通知，就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 公开征求意见。通知指出，目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs。为有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具，在《证券投资基金法》 框架下，聚焦基础设施领域开展公募REITs试点，起草了《指引》征求意见稿。《指引》征求意见稿对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行了全面规范。公募REITs产品渐行渐近。
一 、什么是REITs ?
REITs（Real Estate Investment Trusts）又称不动产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。其中基础资产包括房地产、铁路公路、通讯、电力、污水处理等。REITs是不动产证券化的重要手段。
REITs在国际上的发展已经相当成熟，是国际投资者资产配置重要的组成部分之一。海外REITs较为成熟的市场模式，为中国REITs市场的发展提供了良好的借鉴。
二、 为什么要发展REITs？
（一） 从政府的角度：
疫情给全球经济带来重大打击。在“房住不炒”的政策重申背景下，近期新老基建的概念不断被讨论并发酵。基建作为中国常用的经济刺激方式，也会作为重整经济的重要工具之一。但另一方面，考虑到地方政府债务风险防控，城投转型；传统的以增加债务杠杆率，来加大基础设施建设的方式出现隐患。在这个情况下，适时推出REITS作为资产融资模式（非债务融资）则成为政府考虑的重要方式。
（二） 从投资者的角度：
随着全球央行加码宽松政策，投资者对放水带来的通胀及货币贬值预期感到不安。对国内投资者而言，当前无风险利率急速下行，以支付宝为代表的各类宝宝货币基金年化收益跌破2%；部分ABS发行利率破3%；10年期国债2.5%等等。无风险利率降低导致投资者在目前稳健回报的资产上出现收益下降的情况，此时推出REITs为中小投资者提供了主流传统股票和债券之外的新型产品。
（三） 从不动产发展的角度：
近10年来，以房地产为代表的不动产实现爆发式增长。从国外不动产发展的轨迹经验（如日本，美国，俄罗斯），以及国内监管层多次强调“房住不炒”的政策要求来看，我们预计不动产从增量时代进入存量时代是必然选择。从目前的资产端看，当前国内已经形成了大量存量不动产资产；而REITs是已被成熟市场证明的融资金融工具。REITs对实现存量不动产资本化发展有重要的帮助。
（四） 从市场完善的角度：
由于种种原因，目前国内投资市场的成熟度与欧美国家相比有一定差别。投资渠道的待完善也成为市场发展的重要突破口。从近期股票市场的创业板注册制推行、进一步强调信息披露严谨性、放松外资参与限制等信号来看，国内金融市场正不断完善。REITs给普通投资者提供了不一样的投资角度，也是进一步完善国内投资市场的重要一步。
综上所述，从短期影响看，为应对疫情影响和经济下行压力，通过REITs市场可以盘活存量资产，支持经济重启；从长期影响看，推出REITs是解决中国不动产投资融资诸多问题的重要补充，能有效填补国内市场的产品空白，拓宽国内投资渠道。
三、 为何选择基础设施REITs？
根据《通知》的部署，中国将率先在基础设施领域推进公募REITs试点。基础设施与持有型房地产是REITs的两类基础资产。从全球REITs的发展经验来看，REITs通常先集中在持有型房地产领域，现已广泛应用于无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库、数据中心等基础设施领域。
和海外成熟市场不同，我国的REITs市场在发端时，将房地产（包括住宅和商业地产）排除在外，而专门服务实体经济，优先支持基础设施补短板。对于中国来说，从基础设施领域启动试点工作，会优先满足经济刺激、地方政府债务风险防控、城投转型等短期急需的需求（上文提及）；另外，优先推行基础设施REITs在与国家其他相关政策（例如，房地产政策）存在更低的试验成本。
四、 对REITs工具的投资建议
REITs作为一种高分红比例的长期投资工具，与其它金融资产关联性低，具有较好的资产配置价值。由于其基础资产的特性，REITs产品本身波动相对较小。相对于直接投资不动产，REITs为投资者提供了更加灵活丰富的投资方式，具有抗通胀、交易属性明显、收益稳定的特点。
因此，了解底层资产就显得尤其重要。在面对一个REITs产品时，思考的角度将会是“城市修一个地铁需要花多少钱？”“每个月能带来多少现金流？”等等；然后参考自身对现金流动性和收益（风险）偏好的需求，再慎重考虑是否把REITs加入到自身的资产配置。虽然国内刚刚推出，但REITs已经是发展了很久的成熟产品。对于不太了解的投资者来说，总的建议是可以把REITs当成一种较为稳健的金融产品。若将来监管进一步推出持有房产型REITs，其抗通胀的特性是我们配置资产时重要的考虑部分。
REITs新政回顾
证监会发布通知，就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 公开征求意见。通知指出，目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs。为有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具，在《证券投资基金法》 框架下，聚焦基础设施领域开展公募REITs试点，起草了《指引》征求意见稿。《指引》征求意见稿对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行了全面规范。公募REITs产品渐行渐近。
一 、什么是REITs ?
REITs（Real Estate Investment Trusts）又称不动产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。其中基础资产包括房地产、铁路公路、通讯、电力、污水处理等。REITs是不动产证券化的重要手段。
REITs在国际上的发展已经相当成熟，是国际投资者资产配置重要的组成部分之一。海外REITs较为成熟的市场模式，为中国REITs市场的发展提供了良好的借鉴。
二、 为什么要发展REITs？
（一） 从政府的角度：
疫情给全球经济带来重大打击。在“房住不炒”的政策重申背景下，近期新老基建的概念不断被讨论并发酵。基建作为中国常用的经济刺激方式，也会作为重整经济的重要工具之一。但另一方面，考虑到地方政府债务风险防控，城投转型；传统的以增加债务杠杆率，来加大基础设施建设的方式出现隐患。在这个情况下，适时推出REITS作为资产融资模式（非债务融资）则成为政府考虑的重要方式。
（二） 从投资者的角度：
随着全球央行加码宽松政策，投资者对放水带来的通胀及货币贬值预期感到不安。对国内投资者而言，当前无风险利率急速下行，以支付宝为代表的各类宝宝货币基金年化收益跌破2%；部分ABS发行利率破3%；10年期国债2.5%等等。无风险利率降低导致投资者在目前稳健回报的资产上出现收益下降的情况，此时推出REITs为中小投资者提供了主流传统股票和债券之外的新型产品。
（三） 从不动产发展的角度：
近10年来，以房地产为代表的不动产实现爆发式增长。从国外不动产发展的轨迹经验（如日本，美国，俄罗斯），以及国内监管层多次强调“房住不炒”的政策要求来看，我们预计不动产从增量时代进入存量时代是必然选择。从目前的资产端看，当前国内已经形成了大量存量不动产资产；而REITs是已被成熟市场证明的融资金融工具。REITs对实现存量不动产资本化发展有重要的帮助。
（四） 从市场完善的角度：
由于种种原因，目前国内投资市场的成熟度与欧美国家相比有一定差别。投资渠道的待完善也成为市场发展的重要突破口。从近期股票市场的创业板注册制推行、进一步强调信息披露严谨性、放松外资参与限制等信号来看，国内金融市场正不断完善。REITs给普通投资者提供了不一样的投资角度，也是进一步完善国内投资市场的重要一步。
综上所述，从短期影响看，为应对疫情影响和经济下行压力，通过REITs市场可以盘活存量资产，支持经济重启；从长期影响看，推出REITs是解决中国不动产投资融资诸多问题的重要补充，能有效填补国内市场的产品空白，拓宽国内投资渠道。
三、 为何选择基础设施REITs？
根据《通知》的部署，中国将率先在基础设施领域推进公募REITs试点。基础设施与持有型房地产是REITs的两类基础资产。从全球REITs的发展经验来看，REITs通常先集中在持有型房地产领域，现已广泛应用于无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库、数据中心等基础设施领域。
和海外成熟市场不同，我国的REITs市场在发端时，将房地产（包括住宅和商业地产）排除在外，而专门服务实体经济，优先支持基础设施补短板。对于中国来说，从基础设施领域启动试点工作，会优先满足经济刺激、地方政府债务风险防控、城投转型等短期急需的需求（上文提及）；另外，优先推行基础设施REITs在与国家其他相关政策（例如，房地产政策）存在更低的试验成本。
四、 对REITs工具的投资建议
REITs作为一种高分红比例的长期投资工具，与其它金融资产关联性低，具有较好的资产配置价值。由于其基础资产的特性，REITs产品本身波动相对较小。相对于直接投资不动产，REITs为投资者提供了更加灵活丰富的投资方式，具有抗通胀、交易属性明显、收益稳定的特点。
因此，了解底层资产就显得尤其重要。在面对一个REITs产品时，思考的角度将会是“城市修一个地铁需要花多少钱？”“每个月能带来多少现金流？”等等；然后参考自身对现金流动性和收益（风险）偏好的需求，再慎重考虑是否把REITs加入到自身的资产配置。虽然国内刚刚推出，但REITs已经是发展了很久的成熟产品。对于不太了解的投资者来说，总的建议是可以把REITs当成一种较为稳健的金融产品。若将来监管进一步推出持有房产型REITs，其抗通胀的特性是我们配置资产时重要的考虑部分。
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