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《天父啊，我求告祢》
默想诗16:〈父亲节信息〉
陈明惠草于2020,6,18日凌晨
引言:
大卫的金诗〈诗中之诗〉，一生信仰与生活的经历、经验总结。一生信仰与生活，敬拜与事奉，得胜与蒙福的秘诀与财富。
呼求天父，信服天父，敬拜事奉天父…
一，祢是我的避难处所
1，用我的口呼喊
万民哪，你们都要拍掌！要用夸胜的声音向 神呼喊！(诗篇 47:1 )
夜间，每逢交更的时候要起来呼喊，在主面前倾心如水。你的孩童在各市口上受饿发昏；你要为他们的性命向主举手祷告。(耶利米哀歌 2:19 )
他们就呼求耶和华说：‘我们离弃耶和华，侍奉巴力和亚斯他录，是有罪了。现在求你救我们脱离仇敌的手，我们必侍奉你。’ (撒母耳记上 12:10 )
我在急难中求告耶和华，向我的 神呼求。他从殿中听了我的声音；我的呼求入了他的耳中。(撒母耳记下 22:7 )
我在急难中求告耶和华，向我的 神呼求。他从殿中听了我的声音；我在他面前的呼求入了他的耳中。(诗篇 18:6 )
我趁天未亮呼求；我仰望了你的言语。(诗篇 119:147 )
2，用我的心见证
〈诗130:
哈拿祷告说：我的心因耶和华快乐；我的角因耶和华高举。我的口向仇敌张开；我因耶和华的救恩欢欣。(撒母耳记上 2:1 )
耶和华啊，求你留心听我的言语，顾念我的心思！(诗篇 5:1 )
耶和华啊，早晨你必听我的声音；早晨我必向你陈明我的心意，并要警醒！(诗篇 5:3 )
耶和华啊，我的心仰望你。(诗篇 25:1 )
我的心必因耶和华夸耀；谦卑人听见就要喜乐。(诗篇 34:2 )
神啊，我的心切慕你，如鹿切慕溪水。(诗篇 42:1 )
神啊，求你怜悯我，怜悯我！因为我的心投靠你。我要投靠在你翅膀的荫下，等到灾害过去。(诗篇 57:1 )
我的心哪，你当默默无声，专等候 神，因为我的盼望是从他而来。(诗篇 62:5 )
你们一切被他造的，在他所治理的各处，都要称颂耶和华！我的心哪，你要称颂耶和华！(诗篇 103:22 )
我等候耶和华，我的心等候；我也仰望他的话。(诗篇 130:5 )
我的心平稳安静，好像断过奶的孩子在他母亲的怀中；我的心在我里面真像断过奶的孩子。(诗篇 131:2 )
二，袮是我的生命源头
1，我投靠真神
他必说：他们的神，他们所投靠的磐石，(申命记 32:37 )
愿耶和华照你所行的赏赐你。你来投靠耶和华－以色列 神的翅膀下，愿你满得他的赏赐。” (路得记 2:12 )
我的 神，我的磐石，我所投靠的。他是我的盾牌，是拯救我的角，是我的高台，是我的避难所。我的救主啊，你是救我脱离强暴的。(撒母耳记下 22:3 )
至于 神，他的道是完全的；耶和华的话是炼净的。凡投靠他的，他便作他们的盾牌。(撒母耳记下 22:31 )
耶和华是我的岩石，我的山寨，我的救主，我的 神，我的磐石，我所投靠的。他是我的盾牌，是拯救我的角，是我的高台。(诗篇 18:2 )
敬畏你、投靠你的人，你为他们所积存的，在世人面前所施行的恩惠是何等大呢！(诗篇 31:19 )
2，我弃绝偶像
以别神代替耶和华的（或译：送礼物给别神的），
他们的愁苦必加增；
他们所浇奠的血我不献上；
我嘴唇也不提别神的名号。
(诗篇 16:4 )
然而，我们的 神在天上，
都随自己的意旨行事。
他们的偶像是金的，银的，
是人手所造的，
有口却不能言，
有眼却不能看，
有耳却不能听，
有鼻却不能闻，
有手却不能摸，
有脚却不能走，
有喉咙也不能出声。
(诗篇 115:3-7 )
三，祢是我的产业
1，今生的百倍
耶和华是我的产业，
是我杯中的份；
我所得的，你为我持守。
用绳量给我的地界，坐落在佳美之处；
我的产业实在美好。
(诗篇 16:5-6 )
你求我，我就将列国赐你为基业，将地极赐你为田产。(诗篇 2:8 )
“祭司必有产业，我是他们的产业。不可在以色列中给他们基业；我是他们的基业。 (以西结书 44:28 )
如今我把你们交托 神和他恩惠的道；这道能建立你们，叫你们和一切成圣的人同得基业。 (使徒行传 20:32 )
我差你到他们那里去，要叫他们的眼睛得开，从黑暗中归向光明，从撒但权下归向 神；又因信我，得蒙赦罪，和一切成圣的人同得基业。’”(使徒行传 26:18 )
因你们知道从主那里必得着基业为赏赐；你们所侍奉的乃是主基督。 (歌罗西书 3:24 )
2，来世享永生
彼得就对他说：“看哪，我们已经撇下所有的跟从你，将来我们要得什么呢？”耶稣说：“我实在告诉你们，你们这跟从我的人，到复兴的时候，人子坐在他荣耀的宝座上，你们也要坐在十二个宝座上，审判以色列十二个支派。凡为我的名撇下房屋，或是弟兄、姐妹、父亲、母亲、（有古卷加：妻子、）儿女、田地的，必要得着百倍，并且承受永生。(马太福音 19:27-29 )
四，祢是我全人的满足
我将耶和华常摆在我面前，
因他在我右边，我便不至摇动。因此，我的心欢喜，我的灵快乐；我的肉身也要安然居住。因为你必不将我的灵魂撇在阴间，也不叫你的圣者见朽坏。你必将生命的道路指示我。
在你面前有满足的喜乐；
在你右手中有永远的福乐。
(诗篇 16:8-11 )
1，我的身安然〈安全感〉
2，我的心欢喜〈认同感〉
3，我的灵快乐〈归宿感〉
在祂面前〈和好生命，合一关系〉有满足的喜乐。
在祂右手〈祂的作为(权柄)，衪的喜悦(旨意)〉有永远的福乐。
结语:
〈创26:24〉
当夜耶和华向他显现，说：“我是你父亲亚伯拉罕的 神，不要惧怕！因为我与你同在，要赐福给你，并要为我仆人亚伯拉罕的缘故，使你的后裔繁多。”
对以撒来讲父亲亚伯拉罕、父亲的信仰，父亲敬拜的上帝，就是他的安全感，认同感与归宿感！
默想诗16:〈父亲节信息〉
陈明惠草于2020,6,18日凌晨
引言:
大卫的金诗〈诗中之诗〉，一生信仰与生活的经历、经验总结。一生信仰与生活，敬拜与事奉，得胜与蒙福的秘诀与财富。
呼求天父，信服天父，敬拜事奉天父…
一，祢是我的避难处所
1，用我的口呼喊
万民哪，你们都要拍掌！要用夸胜的声音向 神呼喊！(诗篇 47:1 )
夜间，每逢交更的时候要起来呼喊，在主面前倾心如水。你的孩童在各市口上受饿发昏；你要为他们的性命向主举手祷告。(耶利米哀歌 2:19 )
他们就呼求耶和华说：‘我们离弃耶和华，侍奉巴力和亚斯他录，是有罪了。现在求你救我们脱离仇敌的手，我们必侍奉你。’ (撒母耳记上 12:10 )
我在急难中求告耶和华，向我的 神呼求。他从殿中听了我的声音；我的呼求入了他的耳中。(撒母耳记下 22:7 )
我在急难中求告耶和华，向我的 神呼求。他从殿中听了我的声音；我在他面前的呼求入了他的耳中。(诗篇 18:6 )
我趁天未亮呼求；我仰望了你的言语。(诗篇 119:147 )
2，用我的心见证
〈诗130:
哈拿祷告说：我的心因耶和华快乐；我的角因耶和华高举。我的口向仇敌张开；我因耶和华的救恩欢欣。(撒母耳记上 2:1 )
耶和华啊，求你留心听我的言语，顾念我的心思！(诗篇 5:1 )
耶和华啊，早晨你必听我的声音；早晨我必向你陈明我的心意，并要警醒！(诗篇 5:3 )
耶和华啊，我的心仰望你。(诗篇 25:1 )
我的心必因耶和华夸耀；谦卑人听见就要喜乐。(诗篇 34:2 )
神啊，我的心切慕你，如鹿切慕溪水。(诗篇 42:1 )
神啊，求你怜悯我，怜悯我！因为我的心投靠你。我要投靠在你翅膀的荫下，等到灾害过去。(诗篇 57:1 )
我的心哪，你当默默无声，专等候 神，因为我的盼望是从他而来。(诗篇 62:5 )
你们一切被他造的，在他所治理的各处，都要称颂耶和华！我的心哪，你要称颂耶和华！(诗篇 103:22 )
我等候耶和华，我的心等候；我也仰望他的话。(诗篇 130:5 )
我的心平稳安静，好像断过奶的孩子在他母亲的怀中；我的心在我里面真像断过奶的孩子。(诗篇 131:2 )
二，袮是我的生命源头
1，我投靠真神
他必说：他们的神，他们所投靠的磐石，(申命记 32:37 )
愿耶和华照你所行的赏赐你。你来投靠耶和华－以色列 神的翅膀下，愿你满得他的赏赐。” (路得记 2:12 )
我的 神，我的磐石，我所投靠的。他是我的盾牌，是拯救我的角，是我的高台，是我的避难所。我的救主啊，你是救我脱离强暴的。(撒母耳记下 22:3 )
至于 神，他的道是完全的；耶和华的话是炼净的。凡投靠他的，他便作他们的盾牌。(撒母耳记下 22:31 )
耶和华是我的岩石，我的山寨，我的救主，我的 神，我的磐石，我所投靠的。他是我的盾牌，是拯救我的角，是我的高台。(诗篇 18:2 )
敬畏你、投靠你的人，你为他们所积存的，在世人面前所施行的恩惠是何等大呢！(诗篇 31:19 )
2，我弃绝偶像
以别神代替耶和华的（或译：送礼物给别神的），
他们的愁苦必加增；
他们所浇奠的血我不献上；
我嘴唇也不提别神的名号。
(诗篇 16:4 )
然而，我们的 神在天上，
都随自己的意旨行事。
他们的偶像是金的，银的，
是人手所造的，
有口却不能言，
有眼却不能看，
有耳却不能听，
有鼻却不能闻，
有手却不能摸，
有脚却不能走，
有喉咙也不能出声。
(诗篇 115:3-7 )
三，祢是我的产业
1，今生的百倍
耶和华是我的产业，
是我杯中的份；
我所得的，你为我持守。
用绳量给我的地界，坐落在佳美之处；
我的产业实在美好。
(诗篇 16:5-6 )
你求我，我就将列国赐你为基业，将地极赐你为田产。(诗篇 2:8 )
“祭司必有产业，我是他们的产业。不可在以色列中给他们基业；我是他们的基业。 (以西结书 44:28 )
如今我把你们交托 神和他恩惠的道；这道能建立你们，叫你们和一切成圣的人同得基业。 (使徒行传 20:32 )
我差你到他们那里去，要叫他们的眼睛得开，从黑暗中归向光明，从撒但权下归向 神；又因信我，得蒙赦罪，和一切成圣的人同得基业。’”(使徒行传 26:18 )
因你们知道从主那里必得着基业为赏赐；你们所侍奉的乃是主基督。 (歌罗西书 3:24 )
2，来世享永生
彼得就对他说：“看哪，我们已经撇下所有的跟从你，将来我们要得什么呢？”耶稣说：“我实在告诉你们，你们这跟从我的人，到复兴的时候，人子坐在他荣耀的宝座上，你们也要坐在十二个宝座上，审判以色列十二个支派。凡为我的名撇下房屋，或是弟兄、姐妹、父亲、母亲、（有古卷加：妻子、）儿女、田地的，必要得着百倍，并且承受永生。(马太福音 19:27-29 )
四，祢是我全人的满足
我将耶和华常摆在我面前，
因他在我右边，我便不至摇动。因此，我的心欢喜，我的灵快乐；我的肉身也要安然居住。因为你必不将我的灵魂撇在阴间，也不叫你的圣者见朽坏。你必将生命的道路指示我。
在你面前有满足的喜乐；
在你右手中有永远的福乐。
(诗篇 16:8-11 )
1，我的身安然〈安全感〉
2，我的心欢喜〈认同感〉
3，我的灵快乐〈归宿感〉
在祂面前〈和好生命，合一关系〉有满足的喜乐。
在祂右手〈祂的作为(权柄)，衪的喜悦(旨意)〉有永远的福乐。
结语:
〈创26:24〉
当夜耶和华向他显现，说：“我是你父亲亚伯拉罕的 神，不要惧怕！因为我与你同在，要赐福给你，并要为我仆人亚伯拉罕的缘故，使你的后裔繁多。”
对以撒来讲父亲亚伯拉罕、父亲的信仰，父亲敬拜的上帝，就是他的安全感，认同感与归宿感！
土地款融资创新：“股东/关联方借款+地方AMC债权融资”组合方案
目录
一、基本模式：前置抵押+地方资管公司存量不良债权收购融资
二、前置抵押物的解决
三、百强开发商过桥资金（含保证金）的解决
四、小开发商创新融资模式——过桥资金+地方资管公司资金+代管代建
笔者按：
近期央行的降准降息以及政府减税降费等一系列操作一定程度上补充了市场流动性，因境内融资成本持续走低，中资房企融资从国外市场转向境内融资，一些头部房企及国央企背景的房企境内发债利率亦屡创新低。虽然市场资金充裕，但银保监并未放松房企融资监管，由此导致资金机构面临资产荒的问题（主要指监管和准入条件无法放松导致无项目可投）。近期不少资金机构向我们反馈，因放水导致流动性宽裕，自己的融资成本没有竞争优势，由此导致客户选择了其他的低成本资金。
整体来看，一方面百强房企（尤其是头部房企）的融资可选择面增多，对融资成本的降低预期明显增加（如期望前融成本不超过年化9%—12%）；另一方面一些中小房企、当地小开发商却因疫情影响导致无法或无力继续支付土地款，另外大部分还因其资质偏弱等问题导致无法获得银行、信托等机构的低成本的资金。当前情况下，这些即将面临资金链断裂的小开发商要么选择接受高成本融资续命，要么选择 “割肉”求生，其中融资代建、合作开发等方式都是典型的代表。
面对开发商低成本融资需求以及小开发商“续命”资金的融资需求，加之疫情下经济下行的趋势，近期收购存量债权的地方资产管理公司（以下简称“地方AMC”）逐渐活跃，以债权收购为核心的“非主流”融资方式亦无意间成为目前开发商获得相对低成本资金的新型融资路径。在业务操作方面，以收购存量债权的方式为地产企业输血的地方AMC主要有以下两类，第一类主要看对手、看资质、看规模，主做百强开发商长三角、大湾区、川渝核心城市项目，成本一般控制在年化12%左右，但要求提供前置抵押物（为便于去化，住宅类抵押物优先）；另一类则对交易对手选择无严格限制，并且可以做全国业务，额度大，放款条件相对宽松，部分地方AMC甚至可以接受原始债权人和债务人存在关联关系，但对项目的地货比有准入要求，不过成本方面不具备太大竞争优势（通常要求在年化18%—20%或以上）。
从市场的操作情况来看，目前不少开发商通过实际控制的非关联方或表面非关联方（对于部分地方AMC可接受存在股权关系）借款等方式先将自有资金或过桥资金注入项目公司，项目公司缴纳土地款后，该“关联方”将其对项目公司的债权转让给地方AMC，由此取得融资款后继续用于下一个项目土地款的缴付，由此完成资金的循环使用，以下我们根据项目操作的情况进行详细说明。
为便于理解，因各个地方AMC监管尺度有所差异，本文的股东/关联方包括实际存在股权关系或控制关系的关联方或开发商可实际控制的非关联方或表面非关联方。
一、基本模式：前置抵押+地方资管公司存量不良债权收购融资
在业务操作层面，开发商股东/关联方出借资金给项目公司用于缴纳土地款后，地方不良资产管理公司收购股东/关联方对项目公司的股权并进行重组。本公众号2020年3月31 日的推文《202003：不良资产管理机构地产融资方案》一文中对地方AMC通过非金不良方式给开发商提供前融资金的基本要求做了相关说明，在业务流程上则根据项目的情况主要设计如下几个环节：
首先，需确定标的债权，通常要求是已到期的未归还债权（由于四大受银保监会监管，债权的生成时间一般也要三个月以上，但地方AMC受省金融办管辖，具体债权期限看各地规定，有的在操作过程中1个月即可），并需提供《借款合同》、相关转账凭证、原债权人和债权人决策文件等原件以验证，确保标的资产的真实性、有效性、清洁性等；同时需提供担保人（含保证人、抵押人、出质人）、原债权人、原债务人、项目公司等资料以及项目和抵押物的相关资料以供审核。
其次，根据当地是否允许地方AMC作为抵押权人设置交易结构，若当地允许地方AMC作为抵押权人，则可由地方AMC直接支付收购价款，并直接将抵押物办理登记在地方AMC名下；若当地仅接受持牌金融机构作为抵押权人，则需通过信托公司放款，资金流走向为地方AMC——信托机构——原债权人，资金用途为向原债权人支付债权收购价款。
最后，在签署完毕债权转让、债务重组等协议后，办理完成前置抵押手续，地方AMC将债权收购价款支付给原债权人，原债务人作为承债主体，履行还款义务。
但需要特别注意的是，一般而言，地方AMC以办理前置抵押为放款的前提条件，此外，原始债权的资金划转必须真实发生。至于原债权人和债务人是否存在股权关联关系则看各地地方AMC的准入要求。
二、前置抵押物的解决
诚如前文所述，大部分的地方AMC均要求提供前置抵押物作为还款的放款条件，甚至指定了抵押物的评估机构。在抵押物的选择上，考虑到未来出险时的风险处置难度大小以及业态变现能力等问题，优选住宅类资产作为过渡性抵押物。对于百强开发商而言，该问题的解决方案主要有如下两种：
1. 由于百强开发商相对而言可以腾挪的资产相对较多，可提供地方AMC认可的其他抵押物进行前述融资操作，但优选住宅类资产。
2. 对于百强开发商的分期拿地项目，亦可考虑先通过短期融资取得A地块的土地证，再以A地块作为抵押，取得地方AMC的融资，偿还A地块的短期资金的同时再取得B地块的土地证，再以B地块做为前置抵押物再次取得地方AMC的融资，直至满足432后条件后通过开发贷进行置换。
三、百强开发商过桥资金（含保证金）的解决
开发商股东或其关联方对项目公司提供借款的操作层面，如所涉资金不为自有资金，对于这类过渡性的短期融资需求，通常有一些短拆、过桥、小贷资金（资金可供选择，成本目前在1.1‰—2‰每天，或者2.5%—3%每月，不过需注意2019年非法放贷入刑的红线规定），另外过桥资金问题也可以找其他相对高成本的民间资金解决。
在我们财富中心近期操作的项目中，对于百强开发商及我们认可的交易主体，在融资项目后端有明确的还款来源（可以是其他项目的开发贷批复或按揭款、地方AMC出具的批复、其他返还款）的情况下，可通过我们或指定的保理公司进行放款，具体成本根据开发商排名及综合实力等按照年化标准设定（年化15%—20%不等，具体看开发商综合资质，不以短拆、过桥思路操作），并根据开发商综合实力及用款时间长短对成本进行阶梯式设置。当然，对于后端有明确还款来源的百强开发商，该种操作方式亦可解决开发商支付保证金的问题。
四、小开发商创新融资模式——过桥资金+地方资管公司资金+代管代建
在当前环境下，小开发商断臂求生的同时，市面上亦有很多提供代建合作的开发商在寻找好的合作机会，但是，大部分代建机构并不提供前端融资，不过在拿到土地后仍可借助其资质取得后端开发贷等融资的增信。对于前端土地款资金等，本文提及的操作模式亦可有选择地进行操作。比如通过借用短期资金或百强开发商的增信获得融资交付土地款，在取得土地证后，通过前置抵押的方式取得地方AMC（个别可接受小开发商，但成本相对较高）的融资并置换前端高成本资金。在品牌开发商提供增信支持的情况下，项目满足432条件时，取得开发贷融资进行前端资金置换。当然，需注意代建机构对项目的挑选以及地方AMC的准入以及项目融资的时间节点安排等问题。
房地产金融课堂：本文源自西政财富
目录
一、基本模式：前置抵押+地方资管公司存量不良债权收购融资
二、前置抵押物的解决
三、百强开发商过桥资金（含保证金）的解决
四、小开发商创新融资模式——过桥资金+地方资管公司资金+代管代建
笔者按：
近期央行的降准降息以及政府减税降费等一系列操作一定程度上补充了市场流动性，因境内融资成本持续走低，中资房企融资从国外市场转向境内融资，一些头部房企及国央企背景的房企境内发债利率亦屡创新低。虽然市场资金充裕，但银保监并未放松房企融资监管，由此导致资金机构面临资产荒的问题（主要指监管和准入条件无法放松导致无项目可投）。近期不少资金机构向我们反馈，因放水导致流动性宽裕，自己的融资成本没有竞争优势，由此导致客户选择了其他的低成本资金。
整体来看，一方面百强房企（尤其是头部房企）的融资可选择面增多，对融资成本的降低预期明显增加（如期望前融成本不超过年化9%—12%）；另一方面一些中小房企、当地小开发商却因疫情影响导致无法或无力继续支付土地款，另外大部分还因其资质偏弱等问题导致无法获得银行、信托等机构的低成本的资金。当前情况下，这些即将面临资金链断裂的小开发商要么选择接受高成本融资续命，要么选择 “割肉”求生，其中融资代建、合作开发等方式都是典型的代表。
面对开发商低成本融资需求以及小开发商“续命”资金的融资需求，加之疫情下经济下行的趋势，近期收购存量债权的地方资产管理公司（以下简称“地方AMC”）逐渐活跃，以债权收购为核心的“非主流”融资方式亦无意间成为目前开发商获得相对低成本资金的新型融资路径。在业务操作方面，以收购存量债权的方式为地产企业输血的地方AMC主要有以下两类，第一类主要看对手、看资质、看规模，主做百强开发商长三角、大湾区、川渝核心城市项目，成本一般控制在年化12%左右，但要求提供前置抵押物（为便于去化，住宅类抵押物优先）；另一类则对交易对手选择无严格限制，并且可以做全国业务，额度大，放款条件相对宽松，部分地方AMC甚至可以接受原始债权人和债务人存在关联关系，但对项目的地货比有准入要求，不过成本方面不具备太大竞争优势（通常要求在年化18%—20%或以上）。
从市场的操作情况来看，目前不少开发商通过实际控制的非关联方或表面非关联方（对于部分地方AMC可接受存在股权关系）借款等方式先将自有资金或过桥资金注入项目公司，项目公司缴纳土地款后，该“关联方”将其对项目公司的债权转让给地方AMC，由此取得融资款后继续用于下一个项目土地款的缴付，由此完成资金的循环使用，以下我们根据项目操作的情况进行详细说明。
为便于理解，因各个地方AMC监管尺度有所差异，本文的股东/关联方包括实际存在股权关系或控制关系的关联方或开发商可实际控制的非关联方或表面非关联方。
一、基本模式：前置抵押+地方资管公司存量不良债权收购融资
在业务操作层面，开发商股东/关联方出借资金给项目公司用于缴纳土地款后，地方不良资产管理公司收购股东/关联方对项目公司的股权并进行重组。本公众号2020年3月31 日的推文《202003：不良资产管理机构地产融资方案》一文中对地方AMC通过非金不良方式给开发商提供前融资金的基本要求做了相关说明，在业务流程上则根据项目的情况主要设计如下几个环节：
首先，需确定标的债权，通常要求是已到期的未归还债权（由于四大受银保监会监管，债权的生成时间一般也要三个月以上，但地方AMC受省金融办管辖，具体债权期限看各地规定，有的在操作过程中1个月即可），并需提供《借款合同》、相关转账凭证、原债权人和债权人决策文件等原件以验证，确保标的资产的真实性、有效性、清洁性等；同时需提供担保人（含保证人、抵押人、出质人）、原债权人、原债务人、项目公司等资料以及项目和抵押物的相关资料以供审核。
其次，根据当地是否允许地方AMC作为抵押权人设置交易结构，若当地允许地方AMC作为抵押权人，则可由地方AMC直接支付收购价款，并直接将抵押物办理登记在地方AMC名下；若当地仅接受持牌金融机构作为抵押权人，则需通过信托公司放款，资金流走向为地方AMC——信托机构——原债权人，资金用途为向原债权人支付债权收购价款。
最后，在签署完毕债权转让、债务重组等协议后，办理完成前置抵押手续，地方AMC将债权收购价款支付给原债权人，原债务人作为承债主体，履行还款义务。
但需要特别注意的是，一般而言，地方AMC以办理前置抵押为放款的前提条件，此外，原始债权的资金划转必须真实发生。至于原债权人和债务人是否存在股权关联关系则看各地地方AMC的准入要求。
二、前置抵押物的解决
诚如前文所述，大部分的地方AMC均要求提供前置抵押物作为还款的放款条件，甚至指定了抵押物的评估机构。在抵押物的选择上，考虑到未来出险时的风险处置难度大小以及业态变现能力等问题，优选住宅类资产作为过渡性抵押物。对于百强开发商而言，该问题的解决方案主要有如下两种：
1. 由于百强开发商相对而言可以腾挪的资产相对较多，可提供地方AMC认可的其他抵押物进行前述融资操作，但优选住宅类资产。
2. 对于百强开发商的分期拿地项目，亦可考虑先通过短期融资取得A地块的土地证，再以A地块作为抵押，取得地方AMC的融资，偿还A地块的短期资金的同时再取得B地块的土地证，再以B地块做为前置抵押物再次取得地方AMC的融资，直至满足432后条件后通过开发贷进行置换。
三、百强开发商过桥资金（含保证金）的解决
开发商股东或其关联方对项目公司提供借款的操作层面，如所涉资金不为自有资金，对于这类过渡性的短期融资需求，通常有一些短拆、过桥、小贷资金（资金可供选择，成本目前在1.1‰—2‰每天，或者2.5%—3%每月，不过需注意2019年非法放贷入刑的红线规定），另外过桥资金问题也可以找其他相对高成本的民间资金解决。
在我们财富中心近期操作的项目中，对于百强开发商及我们认可的交易主体，在融资项目后端有明确的还款来源（可以是其他项目的开发贷批复或按揭款、地方AMC出具的批复、其他返还款）的情况下，可通过我们或指定的保理公司进行放款，具体成本根据开发商排名及综合实力等按照年化标准设定（年化15%—20%不等，具体看开发商综合资质，不以短拆、过桥思路操作），并根据开发商综合实力及用款时间长短对成本进行阶梯式设置。当然，对于后端有明确还款来源的百强开发商，该种操作方式亦可解决开发商支付保证金的问题。
四、小开发商创新融资模式——过桥资金+地方资管公司资金+代管代建
在当前环境下，小开发商断臂求生的同时，市面上亦有很多提供代建合作的开发商在寻找好的合作机会，但是，大部分代建机构并不提供前端融资，不过在拿到土地后仍可借助其资质取得后端开发贷等融资的增信。对于前端土地款资金等，本文提及的操作模式亦可有选择地进行操作。比如通过借用短期资金或百强开发商的增信获得融资交付土地款，在取得土地证后，通过前置抵押的方式取得地方AMC（个别可接受小开发商，但成本相对较高）的融资并置换前端高成本资金。在品牌开发商提供增信支持的情况下，项目满足432条件时，取得开发贷融资进行前端资金置换。当然，需注意代建机构对项目的挑选以及地方AMC的准入以及项目融资的时间节点安排等问题。
房地产金融课堂：本文源自西政财富
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