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【#济宁# 重磅消息！官方文件下发！济宁违规物业傻眼了】
济宁发改委下发文件通知
进一步明确物业服务收费相关事项
对物业收费问题要求明码标价及公示
不得强制收取服务费用
各县（市、区）发展改革局、住房城乡建设局、市场监管局，济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区经济发展局、市场监管局，济宁高新区住房和城乡建设局、太白湖新区建设局、济宁经济技术开发区开发建设局，嘉祥县不动产登记中心、汶上县住房保障中心，各物业服务企业：
为进一步贯彻落实《山东省物业服务收费管理办法》（省政府令第317号），加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业合法权益，结合我市物业发展实际和机构改革后部门职能划转情况，现就我市物业服务收费相关事项进一步明确如下
1\ 部门管理职责
市价格主管部门负责完善物业服务收费管理相关政策，制定市城区（包括任城区、兖州区、济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区，下同）实行政府指导价的物业服务收费标准。
市物业主管部门负责制定并指导实施全市物业服务等级标准，负责指导县（市、区）物业主管部门和乡镇（街道）加强对社区物业服务活动的日常监管，负责物业承接查验活动的指导和监督。
市市场监督管理部门负责监督落实物业服务收费标准公示，依法查处物业服务收费中的价格违法违规行为。
各县（市、区）（含任城区、兖州区、济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区，下同）价格主管部门、物业主管部门、市场监督管理部门和其他有关部门按照各自职责和管理权限，负责本区域内物业服务收费的监督管理及相关工作。
2\ 价格管理权限
实行政府指导价的物业服务收费，市人民政府价格主管部门会同市物业主管部门、市场监管部门负责制定市城区的基准价及其浮动幅度，报市人民政府批准后向社会公布执行。
市城区之外的其他县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监管部门按照价格管理权限，负责制定本区域内物业服务收费的基准价及其浮动幅度，报同级人民政府批准后向社会公布执行。
3\ 普通住宅前期物业服务收费实行备案管理
1．普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送物业所在地县（市、区）物业主管部门、价格主管部门备案。
因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当通过宣传栏、书面通知等形式将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半”）书面同意。
物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准（包括因政府指导价变动需要调整收费标准的）之日起十日内向物业所在地县（市、区）价格主管部门备案。
任城区、兖州区、济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区负责本区域内普通住宅前期物业服务收费的备案工作。
2．建设单位或物业服务企业办理备案时应向受理部门提供以下资料：
（1）建设单位或物业服务企业工商营业执照原件和复印件两份。
（2）前期物业服务合同（协议）原件和复印件两份。因服务成本变化需调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，还应提供物业服务企业向业主或物业使用人发送的书面通知书、“双过半”业主同意书原件和复印件两份。
（3）《济宁市普通住宅前期物业服务收费备案表》三份
（样表见附件，可在济宁市发改委网站https://t.cn/AiKR56a5、
济宁市住建局网站https://t.cn/EMrwvvf、济宁市市场监管局
网站https://t.cn/A6zQgGvC下载)。
3．物业服务收费备案，先由物业主管部门对建设单位或物业服务企业申报资料中的服务等级、服务内容等进行审核，然后由价格主管部门对收费标准进行审核，对符合规定的予以备案，对不符合的不予备案并一次性告知理由。
4\ 普通住宅前期物业服务收费的减免
1. 普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收。市城区普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋连续空置六个月以上的，由业主或物业使用人提前向物业服务企业申请，经双方确认（原则上以水、电、气使用量为衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业公共服务收费标准的60%交纳。其他县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监管部门按照价格管理权限确定本级办理空置的程序和具体减收比例，但收取的费用最高不得超过60%。
2. 因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。
物业公共服务费减免比例，属于普通住宅前期物业的，市城区收取的费用最高不得超过物业服务合同约定的物业公共服务费标准的70%；其他县（市）减免比例由所在县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监管部门按照价格管理权限确定。属于其他物业的，由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。
3. 普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位连续超过1个月未停放机动车的，应由车位使用人向物业服务企业提前提出，经物业服务企业确认后，自车位未停放机动车之日起免收停车服务费。
4．物业服务企业应主动向业主告知相关减免政策、制定减免细则，及时为业主办理减免手续。
5\ 共有收益管理费的扣除比例
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主所有，按照《山东省物业服务收费管理办法》有关规定使用。
物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。市城区物业服务企业管理费的扣除比例，不得超过收益资金的20%。其他县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监管部门按照价格管理权限确定本级管理费的扣除比例。
物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。
6\ 车位场地使用费
长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取车位场地使用费。市城区普通住宅前期物业车位场地使用费收费标准按照车位租赁费标准执行；其他县（市）人民政府价格主管部门会同物业主管部门、市场监管部门，按照价格管理权限确定本级普通住宅前期物业车位场地使用费收费标准。临时停放机动车的，可以按小时收取费用，停放时间不超过2小时的不收费；超过2小时的，第一个小时收费2元，以后每小时加收1元，全天累计最高收费8元。
7\ 免费办理出入证
物业服务企业对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证(卡)。免费配置人员出入证（卡）每户不超过5张、机动车出入证（卡）每车1张。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费，但不得以此形式变相获利。
物业服务企业提供前款之外的其他通行设备的，可以收取适当的费用，但应当由业主、物业使用人自愿选择，物业服务企业不得强制收取费用。
8\ 明码标价及公示
物业服务收费实行明码标价制度，应按照由市场监管部门监制的物业服务收费明码标价公示栏（式样）进行公示。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务企业收取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定，并不得以保证金、押金等形式变相收费。
本通知由市发展改革委、市住房城乡建设局、市市场监管局按照职责分别负责解释。未涉及条款按照《山东省物业服务收费管理办法》执行。《山东省物业服务收费管理办法》相关条款涉及部门职能调整的，按机构改革后部门职责由相应部门组织实施。
本通知自2020年7月1日起执行，有效期至2023年6月30日。《关于进一步明确物业服务收费相关事项的通知》（济价格字〔2018〕52号）同时废止。期间因《民法典》实施、政府定价目录调整等涉及相关内容变动的，按照新的相关规定执行。
济宁发改委下发文件通知
进一步明确物业服务收费相关事项
对物业收费问题要求明码标价及公示
不得强制收取服务费用
各县（市、区）发展改革局、住房城乡建设局、市场监管局，济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区经济发展局、市场监管局，济宁高新区住房和城乡建设局、太白湖新区建设局、济宁经济技术开发区开发建设局，嘉祥县不动产登记中心、汶上县住房保障中心，各物业服务企业：
为进一步贯彻落实《山东省物业服务收费管理办法》（省政府令第317号），加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业合法权益，结合我市物业发展实际和机构改革后部门职能划转情况，现就我市物业服务收费相关事项进一步明确如下
1\ 部门管理职责
市价格主管部门负责完善物业服务收费管理相关政策，制定市城区（包括任城区、兖州区、济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区，下同）实行政府指导价的物业服务收费标准。
市物业主管部门负责制定并指导实施全市物业服务等级标准，负责指导县（市、区）物业主管部门和乡镇（街道）加强对社区物业服务活动的日常监管，负责物业承接查验活动的指导和监督。
市市场监督管理部门负责监督落实物业服务收费标准公示，依法查处物业服务收费中的价格违法违规行为。
各县（市、区）（含任城区、兖州区、济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区，下同）价格主管部门、物业主管部门、市场监督管理部门和其他有关部门按照各自职责和管理权限，负责本区域内物业服务收费的监督管理及相关工作。
2\ 价格管理权限
实行政府指导价的物业服务收费，市人民政府价格主管部门会同市物业主管部门、市场监管部门负责制定市城区的基准价及其浮动幅度，报市人民政府批准后向社会公布执行。
市城区之外的其他县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监管部门按照价格管理权限，负责制定本区域内物业服务收费的基准价及其浮动幅度，报同级人民政府批准后向社会公布执行。
3\ 普通住宅前期物业服务收费实行备案管理
1．普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送物业所在地县（市、区）物业主管部门、价格主管部门备案。
因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当通过宣传栏、书面通知等形式将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半”）书面同意。
物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准（包括因政府指导价变动需要调整收费标准的）之日起十日内向物业所在地县（市、区）价格主管部门备案。
任城区、兖州区、济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区负责本区域内普通住宅前期物业服务收费的备案工作。
2．建设单位或物业服务企业办理备案时应向受理部门提供以下资料：
（1）建设单位或物业服务企业工商营业执照原件和复印件两份。
（2）前期物业服务合同（协议）原件和复印件两份。因服务成本变化需调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，还应提供物业服务企业向业主或物业使用人发送的书面通知书、“双过半”业主同意书原件和复印件两份。
（3）《济宁市普通住宅前期物业服务收费备案表》三份
（样表见附件，可在济宁市发改委网站https://t.cn/AiKR56a5、
济宁市住建局网站https://t.cn/EMrwvvf、济宁市市场监管局
网站https://t.cn/A6zQgGvC下载)。
3．物业服务收费备案，先由物业主管部门对建设单位或物业服务企业申报资料中的服务等级、服务内容等进行审核，然后由价格主管部门对收费标准进行审核，对符合规定的予以备案，对不符合的不予备案并一次性告知理由。
4\ 普通住宅前期物业服务收费的减免
1. 普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收。市城区普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋连续空置六个月以上的，由业主或物业使用人提前向物业服务企业申请，经双方确认（原则上以水、电、气使用量为衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业公共服务收费标准的60%交纳。其他县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监管部门按照价格管理权限确定本级办理空置的程序和具体减收比例，但收取的费用最高不得超过60%。
2. 因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。
物业公共服务费减免比例，属于普通住宅前期物业的，市城区收取的费用最高不得超过物业服务合同约定的物业公共服务费标准的70%；其他县（市）减免比例由所在县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监管部门按照价格管理权限确定。属于其他物业的，由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。
3. 普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位连续超过1个月未停放机动车的，应由车位使用人向物业服务企业提前提出，经物业服务企业确认后，自车位未停放机动车之日起免收停车服务费。
4．物业服务企业应主动向业主告知相关减免政策、制定减免细则，及时为业主办理减免手续。
5\ 共有收益管理费的扣除比例
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主所有，按照《山东省物业服务收费管理办法》有关规定使用。
物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。市城区物业服务企业管理费的扣除比例，不得超过收益资金的20%。其他县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监管部门按照价格管理权限确定本级管理费的扣除比例。
物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。
6\ 车位场地使用费
长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取车位场地使用费。市城区普通住宅前期物业车位场地使用费收费标准按照车位租赁费标准执行；其他县（市）人民政府价格主管部门会同物业主管部门、市场监管部门，按照价格管理权限确定本级普通住宅前期物业车位场地使用费收费标准。临时停放机动车的，可以按小时收取费用，停放时间不超过2小时的不收费；超过2小时的，第一个小时收费2元，以后每小时加收1元，全天累计最高收费8元。
7\ 免费办理出入证
物业服务企业对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证(卡)。免费配置人员出入证（卡）每户不超过5张、机动车出入证（卡）每车1张。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费，但不得以此形式变相获利。
物业服务企业提供前款之外的其他通行设备的，可以收取适当的费用，但应当由业主、物业使用人自愿选择，物业服务企业不得强制收取费用。
8\ 明码标价及公示
物业服务收费实行明码标价制度，应按照由市场监管部门监制的物业服务收费明码标价公示栏（式样）进行公示。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务企业收取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定，并不得以保证金、押金等形式变相收费。
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