【择优而处||择邻而居||好的社区圈层||汇德里】择优而处，择邻而居

中海汇德里 售楼处热线 010- 53387471
买房不单单只是寻一处居所，更多是选择一种生活方式，好的社区圈层鉴定人口素质红利，据了解我们中海汇德里的业主有来自清华北大的老师，航天五院的研究人员，软件园西二旗的程序员，各行各业高资高智人才，在当下资源整合和卷的时代，好的社区不仅是独占稀缺土地，还有特有的资源，极富涵养的高知友邻，趋于相同的生活观念，带来的是更宽阔的视野，收获更多生活“附加值”。中海地产中海滙德里开盘即清盘，开盘当天热销50亿，77两居97三居均已售馨提到海淀，我们脑海里马上就会想到完善的配套、丰富的教育资源，还有让年轻购房者“头疼”的价格。
在地价高涨的今天，海淀已经成为名符其实的高端客群的必争之地，根本原因还是稀有。据统计，2010-2019年的十年间，除共产房地块和企业100%自持地外，海淀区年均宅地供应不足两宗。2020年情况好转，成交4宗纯商品宅地，目前均已售罄或进入销售尾声。海淀新房入市，开盘一个，热销一个。除了稀有外，海淀新房抢手还因为区域发展未来可期！当下海淀区正加速推进“两区”建设——国家服务业扩大开放综合示范区和北京自由贸易试验区，未来发展潜力无限。高科技产业不断集聚，高端人才不断汇聚，也带来了高端改善型置业需求的持续迸发。所以，无论是地段、产品、配套等方面，海淀楼盘在北京高端项目中都是上上之选。目前，海淀区在售、待售的楼盘并不多，而且多以改善的大户型为主。但是中海再次拿出“拾光系”产品力！打造中海汇德里产品，而此次，中海·滙德里的户型作为拾光系的升级，每个户型都是全明的，采光、通透性都更上一层楼。1、低密洋房+超高得房率+三面宽“眼镜”户型=终极居住体验项目容积率只有1.5，非常低密，以往这种容积率都会做成别墅产品，或是200㎡+的大平层，但是中海·滙德里推出了全系洋房户型，目前剩余少量99㎡和129㎡两种户型，不过，马上会推出复式产品。除了低密，项目最大的特点还有超高得房率！项目97、99㎡户型得房率在80%左右，125、129㎡户型得房率在约84%左右，比起普遍商品房70%出头的得房率，以99㎡主力户型的80%的得房率来算，8.3万/㎡的均价，约等于赚了80万左右。 此外，最津津乐道的还是“中海户型”。业内曾有人戏称“北京有两种户型，一种是中海户型，一种是其他户型”，中海在户型打造方面确实独树一帜，追求极致，南向三面宽眼镜户型就是中海首出。而此次，中海·滙德里的户型作为拾光系的升级，每个户型都是全明的，采光、通透性都更上一层楼。

下跃已开始销售 抓住最后落户海淀的最后机会

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【国金地产】地产行业点评：因城施策调控密集松绑，持续提振市场信心
#国金证券研究##国金房地产##房地产调控#
国金研究房地产行业 杜昊旻团队

事件
近日全国多个重点城市持续出台松绑限购限售等宽松政策。2022年4月25日，无锡市卫健委称生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区新增购买一套商品住房；4月26日，佛山市住建局表示，已满5年的商品住房不计入限购套数；4月27日，据财联社报道：①南京非本市户籍居民家庭1年内累计缴纳6个月社保可申请购房，此前要求为3年内累计缴纳24个月；②郑州中原银行针对毕业5年以内的大学生推出房贷利率优惠政策，首套房房贷低至4.5%，低于5年期以上LPR报价。

评论
行业仍在筑底阶段，越来越多城市调控松绑。我们在4月外发的《长三角调控松绑加速，多维宽松促进良性循环》、《步入良性循环正轨，布局地产正当时》等多篇报告中预测，未来一二线、长三角重点城市将加速出台调控宽松政策，近期无锡、佛山、南京、郑州相继放松限购限售限贷印证了这一判断。目前，多城市通过降低首付比例、降低房贷利率、取消认房又认贷、放松限购限售等措施促进销售回暖，但市场目前仍未企稳，行业仍处在筑底阶段：①销售方面，2022年1-3月全国商品房销售金额同比下降23%； TOP100房企全口径销售金额同比下降47%。②土拍方面，全国300城宅地成交2022年1-3月同比下降60%；多地土拍热度较低，近期一批次集中土拍中，天津供地30宗，仅6宗成交，南京供地20宗，6宗流拍。③房贷利率方面，2022年4月，贝壳研究院百城首套房贷利率为5.17%，较最新的5年期以上LPR高出57个基点。因此，我们预计未来放松力度和广度仍将继续加大：需求端，除了核心22城外，其他城市的限购限售政策或进一步取消，22城内部分城市如重庆、南京、无锡、苏州等也将变相放松限购限贷；信贷端，目前房贷利率仍有大量下降空间。今日郑州推出低于五年期以上LPR的首套房利率是个重要信号，我们预计未来整体房贷利率将继续下行。
房企的定点纾困帮扶力度加大。近期央行召集6大行、12家股份制银行、5大AMC就12家问题房企纾困并购业务情况召开专题会议，帮助问题房企解决当前现金流困境。同时，部分地方政府也对本土优质民营房企提供了实质性支持，包括但不限于直接提供纾困资金帮扶、协调金融机构融资、项目层面入股增信、预售资金监管放松等措施。优质房企的安全稳健发展也是实现“稳房价、稳地价、稳预期”的基础，我们预计未来政府平台与本土房企在项目层面的合作将有所增加，优质房企在融资在监管端的限制将减少，融资渠道或将拓宽。
销售回暖是促进房地产行业良性循环的关键，而提振信心是解决当前销售困境的关键。销售回暖才能促进房地产行业进入“销售改善-房企回款增加、资产价值提高（可抵押贷款增加）-现金流稳定-投资拿地增加/竣工交付增加-市场信心稳固”的良性循环。3月因为国际形势十分动荡，叠加疫情加重，使得此前因为放松政策略有起色的销售市场再度下滑。目前购房者观望情绪仍然较重，我们认为后续还需政策持续发力，通过放宽限购限售限贷、降低房贷利率、帮扶问题房企脱险等多维度的措施，综合发力提振市场信心。此外，从基本面来看，我们认为后续销售的恢复是有支撑的。①短期供应不多。2021年全年和2022年一季度，房地产新开工面积分别同比下滑11%和18%；截至2022年3月底，全国重点二十个城的新房在售库存平均去化周期11.2个月，杭州、上海、合肥三城新房库存去化周期低于6个月。②长期来看，3亿左右的新市民预计将产生约8000万套左右的商品住宅需求在8-10年释放，这将成为房地产行业未来发展的重要支撑。

投资建议
我们预计限购限售宽松、下调房贷利率和首付比例、帮扶房企脱险等政策措施的力度和范围将持续增加，助力房地产行业恢复良性循环。我们首推销售投资逆市增长、未来业绩确定性强的房企，国金机构客户可详细查看《【国金地产】地产行业点评：因城施策调控密集松绑，持续提振市场信心》全文研报内容。

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风险提示：调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复。