全线大涨！房地产，史诗级“救市”来了？1
文|凯风房地产，能否软着陆？01一夜春风来。继疫情防控“二十条”（点击阅读）之后，房地产“金融16条”横空出世。据澎湃新闻报道，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展。
政策一出，房地产股迎来全线反弹，部分跌到历史最低点的内房股短短几天直接上涨2倍。
某地产股走势在这些政策中，除了国企民企融资一视同仁的表态之外，最重磅的当属这四条。一是，受疫情影响的购房者，有望延期偿还房贷。文件表示，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，可进行延期展期等调整。这方面，郑州已经先行一步。前不久，郑州多家银行表示，若房贷压力过大，现可申请延期还房贷，最长半年，延期期间不影响征信。当然，延期还贷，不等于免除房贷的利息，未来全部都还要补上。二是，房企贷款及债务可以展期，房企暂时不会再集中暴雷了。1根据文件，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。不仅如此，信托贷款再次向房地产企业开放，同时鼓励房企发债融资，政策之宽松，创下几年来的纪录。正如业界所言，房地产救市，从保需求、保项目进入保主体阶段，这里的主体正是房企。三是，房贷“两道红线”，不再那么紧了。根据文件，延长房地产货款集中度管理政策过渡期安排。所谓房地产贷款集中度管理政策，指的是2021年出台的房贷“两道红线”：银行房地产贷款占比、个人房贷占比不得超过一定比例。房贷“两道红线”与此前的房企融资“三道红线”，共同构筑起楼市调控的大杀器，对于楼市的影响可谓立竿见影。反之同理，这一政策的松动，带来的影响不容低估。四是，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。今年以来，问题楼盘数量井喷，一些城市甚至出现“断供”事件，烂尾楼如何盘活，成了摆在案头的最大难题。显然，这方面单靠个别房企恐怕无济于事，国家层面必然要进行兜底。毕竟，保交楼关乎的不只是大众对于房地产的信心，更关系到一个个具体的民生需求。02在史诗级救市背后，房地产正在遭遇继2008年、2015年以来的第三次大调整。这一次调整力度之大，救市难度之高，远超过去两次。一个直观的数据是，房地产业GDP罕见遭遇持续下滑，成为经济增长的最大拖累。数据显示，2022年前三季度，房地产业增加值同比-4.4%，超过受疫情影响最为直接的住宿和餐饮业，罕见成为经济最大拖累。
要知道，过去20多年来，房地产业一直是名副其实的支柱产业，经由房地产带动的建筑业、钢铁、家电等产业的繁荣，从而成了经济增长的最大贡献者。另一个直观的数据是，90%的城市房价开始下降，过半城市回到了两年前。根据国家统计局发布的70个大中城市数据，63个城市房价不及一年前，38个城市回到了两年前。以两年周期来看，房价下降的城市里，不乏武汉、郑州、济南、沈阳、石家庄、天津等二线城市的身影。
其中，房价跌幅最大的当属黑龙江牡丹江市，这个东北小城，房价相比一年前跌去了11%，对比2年前跌去了18%，基本回到了16年前的水平。当然，经过上一轮大涨之后，房价回调是正常的，但房价回调的背后，房企债务问题频发、卖地收入锐减、房地产业拖累大盘，这些问题才是更为致命的。所以，稳楼市，就成了必然选择。03同为史诗级救市，这一次与2008年和2015年有何不同？众所周知，过去20多年的房地产上行史，中国房地产遭遇了三次低谷，一次是2008年，一次是2015年，最近的一次则是2022年。有意思的是，这三次房地产低谷，几乎都是相隔7年时间，但问题的根源却截然不同。2008年，是全球金融危机余波所及。四万亿大投资就足以力挽狂澜，2009年-2011年全国楼市出现了普涨浪潮。2015年则是高库存带来的巨大压力。楼市面临的压力相比2008年更大，所以政策力度也更强。最终借助5次降准降息+棚改库存化+涨价去库存的组合拳，全国房价迎来有史以来最大的一波普涨。这一次，则是疫情冲击、房企债务困境、基本面见顶共同作用的结果，形势更为复杂，想要逆转付出的代价更为高昂。毕竟，今天的房价，与当初早非同日而语。2021年全国平均房价首次过万，而2008年时仅为4000元，2015年时也就6000多元。
如今的居民杠杆率，也早已高不可攀。以居民债务/GDP来衡量，2008年时居民杠杆率仅为18%，2015年时攀升到30%，如今已经超过了60%，超过发达国家。
如今的经济增速、城镇化增速、人口增速，与7年前和14年前更是差异巨大。有道是房地产“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，政策宽松与否，效果只是短期的，而人口基本盘的影响却是长远的。官方今年首次公开表示，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。而联合国进一步预测指出，2023年印度或将取代中国成为世界第一人口大国（点击阅读）。所以，无论史诗级救市有无夸大之嫌，楼市再也回不到过去了。迎接新的基本面，才是当务之急。
文|凯风房地产，能否软着陆？01一夜春风来。继疫情防控“二十条”（点击阅读）之后，房地产“金融16条”横空出世。据澎湃新闻报道，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展。
政策一出，房地产股迎来全线反弹，部分跌到历史最低点的内房股短短几天直接上涨2倍。
某地产股走势在这些政策中，除了国企民企融资一视同仁的表态之外，最重磅的当属这四条。一是，受疫情影响的购房者，有望延期偿还房贷。文件表示，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，可进行延期展期等调整。这方面，郑州已经先行一步。前不久，郑州多家银行表示，若房贷压力过大，现可申请延期还房贷，最长半年，延期期间不影响征信。当然，延期还贷，不等于免除房贷的利息，未来全部都还要补上。二是，房企贷款及债务可以展期，房企暂时不会再集中暴雷了。1根据文件，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。不仅如此，信托贷款再次向房地产企业开放，同时鼓励房企发债融资，政策之宽松，创下几年来的纪录。正如业界所言，房地产救市，从保需求、保项目进入保主体阶段，这里的主体正是房企。三是，房贷“两道红线”，不再那么紧了。根据文件，延长房地产货款集中度管理政策过渡期安排。所谓房地产贷款集中度管理政策，指的是2021年出台的房贷“两道红线”：银行房地产贷款占比、个人房贷占比不得超过一定比例。房贷“两道红线”与此前的房企融资“三道红线”，共同构筑起楼市调控的大杀器，对于楼市的影响可谓立竿见影。反之同理，这一政策的松动，带来的影响不容低估。四是，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。今年以来，问题楼盘数量井喷，一些城市甚至出现“断供”事件，烂尾楼如何盘活，成了摆在案头的最大难题。显然，这方面单靠个别房企恐怕无济于事，国家层面必然要进行兜底。毕竟，保交楼关乎的不只是大众对于房地产的信心，更关系到一个个具体的民生需求。02在史诗级救市背后，房地产正在遭遇继2008年、2015年以来的第三次大调整。这一次调整力度之大，救市难度之高，远超过去两次。一个直观的数据是，房地产业GDP罕见遭遇持续下滑，成为经济增长的最大拖累。数据显示，2022年前三季度，房地产业增加值同比-4.4%，超过受疫情影响最为直接的住宿和餐饮业，罕见成为经济最大拖累。
要知道，过去20多年来，房地产业一直是名副其实的支柱产业，经由房地产带动的建筑业、钢铁、家电等产业的繁荣，从而成了经济增长的最大贡献者。另一个直观的数据是，90%的城市房价开始下降，过半城市回到了两年前。根据国家统计局发布的70个大中城市数据，63个城市房价不及一年前，38个城市回到了两年前。以两年周期来看，房价下降的城市里，不乏武汉、郑州、济南、沈阳、石家庄、天津等二线城市的身影。
其中，房价跌幅最大的当属黑龙江牡丹江市，这个东北小城，房价相比一年前跌去了11%，对比2年前跌去了18%，基本回到了16年前的水平。当然，经过上一轮大涨之后，房价回调是正常的，但房价回调的背后，房企债务问题频发、卖地收入锐减、房地产业拖累大盘，这些问题才是更为致命的。所以，稳楼市，就成了必然选择。03同为史诗级救市，这一次与2008年和2015年有何不同？众所周知，过去20多年的房地产上行史，中国房地产遭遇了三次低谷，一次是2008年，一次是2015年，最近的一次则是2022年。有意思的是，这三次房地产低谷，几乎都是相隔7年时间，但问题的根源却截然不同。2008年，是全球金融危机余波所及。四万亿大投资就足以力挽狂澜，2009年-2011年全国楼市出现了普涨浪潮。2015年则是高库存带来的巨大压力。楼市面临的压力相比2008年更大，所以政策力度也更强。最终借助5次降准降息+棚改库存化+涨价去库存的组合拳，全国房价迎来有史以来最大的一波普涨。这一次，则是疫情冲击、房企债务困境、基本面见顶共同作用的结果，形势更为复杂，想要逆转付出的代价更为高昂。毕竟，今天的房价，与当初早非同日而语。2021年全国平均房价首次过万，而2008年时仅为4000元，2015年时也就6000多元。
如今的居民杠杆率，也早已高不可攀。以居民债务/GDP来衡量，2008年时居民杠杆率仅为18%，2015年时攀升到30%，如今已经超过了60%，超过发达国家。
如今的经济增速、城镇化增速、人口增速，与7年前和14年前更是差异巨大。有道是房地产“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，政策宽松与否，效果只是短期的，而人口基本盘的影响却是长远的。官方今年首次公开表示，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。而联合国进一步预测指出，2023年印度或将取代中国成为世界第一人口大国（点击阅读）。所以，无论史诗级救市有无夸大之嫌，楼市再也回不到过去了。迎接新的基本面，才是当务之急。
5万人的工厂搬走，上百栋的建筑如今全荒废了，留下了一座空城
一一一一一
什么叫城镇化？？？
工业化才能实现城镇，这是世界工业化国家走的路。
如东亚韩国中国台湾日本就是这样过来的，喊城镇化不就要农民赶鸭子上架？？？
中国农业问题严重阻碍中国整个社会发展与进步，房产经济高通胀政策挤压农业发展，农民在高物价下只能抛荒抛弃农到城里打工，农村成50岁之上老年人坚守地方。
中国农业问题是本世纪世界性农业大问题，必须要有睿智人来策划…
一旦中国粮食被世界封杀，那么中国人吃饭问题就显现。 https://t.cn/A6oFIWuO
一一一一一
什么叫城镇化？？？
工业化才能实现城镇，这是世界工业化国家走的路。
如东亚韩国中国台湾日本就是这样过来的，喊城镇化不就要农民赶鸭子上架？？？
中国农业问题严重阻碍中国整个社会发展与进步，房产经济高通胀政策挤压农业发展，农民在高物价下只能抛荒抛弃农到城里打工，农村成50岁之上老年人坚守地方。
中国农业问题是本世纪世界性农业大问题，必须要有睿智人来策划…
一旦中国粮食被世界封杀，那么中国人吃饭问题就显现。 https://t.cn/A6oFIWuO
银华基金李晓星今天分享：提高中产阶级群体的人数，激发出14亿人口消费潜力
问：站在今天高质量发展的背景下，能不能谈谈你对消费的理解？
李晓星：其实我们可以看到，贫富差距在一些西方国家诞生了比较多的问题。
我们可以看到一些所谓的发达国家，诞生了各种各样的社会问题。
我们的这些政策，其实本质上是想通过改变分配制度，推动广大人民的收入增长，最大限度地提升了低收入群体的消费能力。
消费是有限的，一个人再怎么样，他也吃不了太多东西，喝不了太多东西，穿不了太多衣服。
这样来讲的话，一个极端高收入的人群，对消费的贡献是有限的。
但是如果能够形成一个更大的中产阶级，会使我们整体社会的消费量往上走。
所以这个本质，是去提升一个整体的消费驱动力。
其实我们可以看到之前发生的一些事情，
比如说引导和规范房地产，引导规范医疗、教育这些行业的有序发展，本质我认为也是去解决一个老百姓的生活压力的主要手段。
同时，我们毕竟是制造业大国，也培养更多的产业工人，实现我们的制造强国。
再跟大家说说，为什么要通过扩大中产阶级的数量来刺激更多的消费？
其实本质要回到拉动经济的三驾马车上来。
大家也知道，我们国家的发展阶段经历的几个阶段。
从2000年到2008年，是外贸驱动，中国加入WTO之后，纳入了全球化，我们享受了外贸拉动的一个经济成果。
2008年到2018年，外需出了一定的问题，因为我们的GDP也占到一定的体量，所以仅靠外需是无法把我们的经济增速拉到一个我们所期望的区间。
所以那十年，我们的经济发动机就是城镇化和投资，就是一二三线城市依次进入了一个城市化的浪潮。
所以说，那十年的投资抓手实际上就是房地产。
现在看来，出口和投资，或许已经不能作为下一个阶段经济的主要驱动力。
所以我们必须要激发出一个14亿人口消费潜力，实现一个比较不错的内循环。
我自己个人认为，这才是我们未来实现一个让广大人民群众收入提升和我们国力逐渐增强的必经之路。 #投资#https://t.cn/RpkBJkx价值投资日志
问：站在今天高质量发展的背景下，能不能谈谈你对消费的理解？
李晓星：其实我们可以看到，贫富差距在一些西方国家诞生了比较多的问题。
我们可以看到一些所谓的发达国家，诞生了各种各样的社会问题。
我们的这些政策，其实本质上是想通过改变分配制度，推动广大人民的收入增长，最大限度地提升了低收入群体的消费能力。
消费是有限的，一个人再怎么样，他也吃不了太多东西，喝不了太多东西，穿不了太多衣服。
这样来讲的话，一个极端高收入的人群，对消费的贡献是有限的。
但是如果能够形成一个更大的中产阶级，会使我们整体社会的消费量往上走。
所以这个本质，是去提升一个整体的消费驱动力。
其实我们可以看到之前发生的一些事情，
比如说引导和规范房地产，引导规范医疗、教育这些行业的有序发展，本质我认为也是去解决一个老百姓的生活压力的主要手段。
同时，我们毕竟是制造业大国，也培养更多的产业工人，实现我们的制造强国。
再跟大家说说，为什么要通过扩大中产阶级的数量来刺激更多的消费？
其实本质要回到拉动经济的三驾马车上来。
大家也知道，我们国家的发展阶段经历的几个阶段。
从2000年到2008年，是外贸驱动，中国加入WTO之后，纳入了全球化，我们享受了外贸拉动的一个经济成果。
2008年到2018年，外需出了一定的问题，因为我们的GDP也占到一定的体量，所以仅靠外需是无法把我们的经济增速拉到一个我们所期望的区间。
所以那十年，我们的经济发动机就是城镇化和投资，就是一二三线城市依次进入了一个城市化的浪潮。
所以说，那十年的投资抓手实际上就是房地产。
现在看来，出口和投资，或许已经不能作为下一个阶段经济的主要驱动力。
所以我们必须要激发出一个14亿人口消费潜力，实现一个比较不错的内循环。
我自己个人认为，这才是我们未来实现一个让广大人民群众收入提升和我们国力逐渐增强的必经之路。 #投资#https://t.cn/RpkBJkx价值投资日志
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