今日幫一個中介朋友踩盤，也順便考察了從未踏足的「廣鋼新城」。
淺析幾點：一、從我這個「老廣」角度來看，三百多萬只能買60平方不到的「廣鋼」住宅似乎不太必要，同等價位過返河北仍有選擇空間，至少河北商業交通醫療教育配套也已是現成的完善。不過一河之隔的「廣鋼」也有這價也無可厚非，畢竟一手，且有華師附小學位，依然有吸引人的理由，總會有人剛需，有需求就有市場，看個人選擇！
二、從我這個從未踏足所謂「廣鋼」的人來看，感覺附近較少大型購物商場，此外「廣鋼」住宅的建築密度比原本的想像中高，至少我覺得以現有的商業配套不能滿足將來高密度的人群，商業配套仍有提升空間！而且我認為商業配套也不是發達的交通能替代的，就好比去買菜做一頓飯沒必要專門坐地鐵到遠處買。否則「廣鋼」就成為一座人們早上上班的人晚上回來睡覺的「睡城」！
三、雖然「廣鋼」同屬現荔灣區，但按我這種頑固派「老廣」來看，荔灣區和芳村區還是有區別的，商業配套、交通、教育、醫療等城市化程度雖一河之隔但就已經一見高下，即使同屬一個行政區，有差別就是事實！而且以我為代表的頑固派「老廣」區分芳村和荔灣就和一部分順德人、南海人和佛山作區分類似（僅僅是類似）。當然，混淆概念就是房地產營銷的慣用伎倆，不過「廣鋼」稱荔灣也是合情合理，也是客觀事實，也至少比把清遠稱為廣州北、把增城稱為廣州東、把東莞稱為深圳北的多那麼一點點道德！
四、公寓對我沒有吸引點。今天看了兩個公寓盤，一個是逸合中心、另一個是方舟公館。先來說說逸合中心，有一套四五十平方的公寓，4.5米樓高，樣板間有兩層，二層高度略感壓抑，且首付都接近一百球，雖然駐場經紀說離地鐵近，產權有50年，有管道煤氣可以明火，但在邏輯上似乎都難以講得過去，性價比上既然首付都要一百球就不一定要選擇公寓了，70年產權的住宅香一點，也比公寓易轉手，因此同等預算能選擇更好的，離地鐵近也不是什麼優勢了，此外產權40年以上（即50年）、可用明火的公寓也不少見，預計只是證上的用地性質不同的差別！因此這類公寓產品大概率是針對未有資格落戶廣州但有支付能力的群體、又或者是「斤叔」這類市內已有多套住宅的富豪！
再來說說方舟公館，可以說是不敢恭維了，點名負分！樓下將來就是中醫藥批發集散的地方，據駐場經紀稱面向江邊的戶型，現在已經有部分把江遮擋，將來隨著發展該方向也會起高樓，而面向「廣州圓大廈」的戶型將來對面也是起高層住宅，景觀同樣也會轉差。同時，方舟公館的營銷中心地方隱蔽，開車路上一度認為走錯路，路上沒人沒車，而事實上是標示不清楚！從經紀口中得知，方舟公館其實就是醫藥港的一部分，開發公司是立白集團！回想到立白是做洗滌用品、牙膏等快銷品出身的，而並非房地產的「科班出身」，對於自己物業景觀將來會被其他建築遮擋經過體現了開發時不夠預見性，也就不難理解為何營銷中心這麼難找了！各何況真的沒什麼人看，因此他家也不配有配圖。
從我這個行外人看，做銷售起碼要做到兩條：一是要實事求是，二是要知道客戶的需求。我想這是基本原則，也可以說是一個銷售的合格標準！ https://t.cn/RJhGyO2

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