淮海晶华：既生瑜，何生亮？被翠湖耽误的一个豪宅盘#豪宅##明星同款##小红书精选##房产##买房##上海买房##上海豪宅##上海楼市##上海二手房##上海#

楼盘概况：
地铁站：大世界（8/14）、黄陂南路（1/14）
周边商场：大上海时代广场、K11、香港广场、金钟广场、上海广场、H1美食不夜城、K11二期尚贤坊（在建）、瑞安太平洋项目（在建）、新天地南北里、九号商场、无限极荟、湖滨道、人广商圈
医院：曙光医院
对口学校：卢湾三中心+兴业中学

淮海晶华苑点评：
淮海晶华苑是新天地板块的“万年洼地”，单价一直大幅低于同板块的豪宅。淮海晶华房价为什么便宜？还值得买吗？相信此篇笔记能解开你的疑惑。

淮海晶华建成于2006年，与翠湖天地2期同年代。开发商是马来西亚丰隆集团旗下的国浩房地产，在华知名项目有北京金融街名盘的西城晶华、上海的国浩长风汇都以及重庆18T。

淮海晶华选材考究，采用大面积的玻璃幕墙，侧面是干挂花岗岩，与翠湖1-3期相比，有过之无不及。

小区半人车分流，地面有少量车位，车位比充足，1:1。联源物业管理，7.8元/平/月。小区自带空中会所泳池，设计独特。淮海晶华每一栋楼大堂挑高，相当气派，24h管家式服务。

小区门槛户型即达到170-183平的2房，主力户型为213-222平的三房，另有少量294平4房、407平5房和600+顶复。

淮海晶华的梯户比和私密性也做得相当好，3梯2户，其中一梯为保姆电梯。每户有10平米的入户门厅。

无论从建筑品质、公共区域、户型尺度来看，淮海晶华苑都是当之无愧的豪宅楼盘。且其地理位置铂金，在淮海路商圈东段的精华区域，隔壁就是大上海时代广场、爱马仕之家等。照道理讲，淮海晶华不应该比翠湖天地的热度和价格低太多。然而，现实很骨感，淮海晶华170平两房总价只和品质低不少的翠湖1期的108平差不多。

淮海晶华的低价，出在两个问题上。
首先，3000w预算的买房人里，大多都是企业主背景，对风水比较讲究。淮海晶华南面紧挨着曙光医院，阳台开窗就是医院“景观”，风水上打了打折扣。
实际上，医院的影响，心理层面居多，小区和门诊楼之间隔着派出所和体检中心。

其次，淮海晶华公共区域占用面积太多，两房户型得房率只有65%，大户型得房率也是70%不到，单价上的折损在所难免。

目前，淮海晶华2房价格在2500万，3房3000万出头，407平五房仅5000万。淮海晶华本身的品质和所处的地段还是很有竞争力的。

3000万左右的三房，几乎找不出品质和地段能与淮海晶华对等的楼盘。

在翠湖天地的强势压制下，淮海晶华的“低价”可能会长期存在。但其保值的属性是毋庸置疑的，这一轮豪宅行情里，淮海晶华几乎录得翻倍涨幅。

我们认为，淮海晶华只是从2019年底部的“极度低估”状态回归到正常价格。若是对风水不将就的话，淮海晶华不失为投资+自住的一个绝佳选项。

查到的部分东京旗舰店的建筑面积：

1）LV：银座松屋店：1475平方米；银座并木通店：3000-4000平方米；表参道独栋：3259平方米（Ref. 上海恒隆店约3000平方米）
2）Gucci：银座独栋：800平方米（Ref. 上海恒隆店约1500平方米）
3）Hermes：银座之家：1150平方米（Ref. 淮海路之家约3000平方米）
4）Chanel：银座独栋：6098平方米（Ref. 上海恒隆店约1000平方米）
5）Dior：表参道独栋：1492平方米（Ref. 上海前滩店约1500平方米）
6）Cartier：银座独栋：建筑面积7908平方米、精品店1000平方米（Ref. 上海ifc店约1000平方米）

Take home message：
1）面积大户：LV最豪，可开出3000+平米大店；其次是马、古、雕，可开出1500-2000平米大店（暂不算Chanel银座独栋bug般存在）；再其次是香、卡，精品店一般为1000-1500平米
2）以上海为例，驴马雕古在国内最大的旗舰店的面积已经跻身全球一流行列，但是香的旗舰店店铺面积距离东京尚有一定差距

#方老视点[超话]#

倒霉！

#上海疫情#

就发生在身边，邻居在红玫瑰理发，理发师阳性，我们也被封了。
坐标上海闵行区，一大早我们小区48号楼栋被拉了绳，不能进出，原来楼栋内有人昨天去淮海路红玫瑰理发，理发师核酸检测是阳性，邻居说理发的时候没戴口罩，所以去理发的这位变成密接，楼栋临时封控2天。
昨天连夜全员做核酸，应该就因为这事。（来自：馀愫手记）
#上海一美容院3员工初筛阳性 涉15个区# #带着微博走天下#