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#泰国星暹新闻#【2023公寓市场剖析：有望重回巅峰！外国人蜂拥购买“安全屋”中国人尚不会草率购房】
2022年11月24日，由泰国公寓协会组织的“2023年度公寓经营策略剖析”研讨会在Arnoma Grand Ratchadamri酒店举行。会议上各方就2023年度公寓经营策略展开了深入的讨论，具体如下：
1. 2023年，公寓市场将因经济复苏而强劲增长。
泰国公寓协会主席Peerapong透露，2023年房地产市场整体格局将随着经济复苏而扩大。从经济评估来看，将以平均4.7%的速度增长，但个人认为会达到5%。到明年，因国家的开放将为国家带来2000万“回头”游客，这将为旅游业和服务业创造更多的就业机会，也将成为购房的一个重要因素。
特别是公寓市场有明显的增长趋势。受多方面因素影响，整体经济复苏处于四年来最高水平，例如新冠疫情局势的缓解、旅游业和服务业的复苏、世界各国开放后来自各个国家的投资和游客。使得房地产市场以及公寓消费者的整体购买力在各个行业都恢复了增长。
特别是明年，无论是曼谷市区、郊区、主要城市、还是旅游小镇（如清迈、普吉、华欣、芭堤雅等），售价都将保持在200-300万泰铢之间。目前我们开始看到越来越多的欧洲人选择购买公寓，而重新开放后的中国，将成为2023年二季度房地产市场的利好因素。
Peerapong表示，提高利率可能会在某种程度上影响项目开发。因此，利率成本增加了1-2%。如果能够运营得好，那么不一定要调整楼价。至于放宽保留到2022年底的LTV措施，会对第二套房，第三套房，包括价值在1000万泰铢以上的房子带来影响。不过，即使LTV措施只能保留到今年底，在接下来的一年里，还有很多其他不应成为障碍的积极因素和消极因素导致房地产出现很多问题。据观察，房屋的销售和所有权转让将恢复到接近疫情暴发前的水平。
2. Joel’s Lang透露，“中国”购买力最强。
Joel's Lang LaSalle泰国有限公司执行董事长Suphin女士在与外国客户讨论公寓市场形势时表示，新冠前公寓市场供过于求，开发商纷纷踩刹车，并开发其他细分市场，比如零售市场，以分散收入风险。直到2022年，供应开始增加至77万套，预计2025年将达到87万6000套，增长13％。这些公寓中的大多数都处于中低市场，且位于CBD区域。且大部分购买都是为了投资，自新冠疫情暴发以来，该市场一直处于低迷状态。
Suphin女士表示，前8个月共售出公寓58000套，价值1500亿泰铢，其中外国人购买了10%（或5800套），相当于300亿泰铢或20%。中国人购买得最多，均价在500万泰铢/套。在刚过去的第3季度，中国人购买的房产价值150亿泰铢，其次是美国、法国、英国和缅甸，这些国家购买的数量比中国少，但价格更高。比如缅甸、柬埔寨，每套单价超1500万泰铢。因此，我们没必要只渗透中国客户，任何其他国籍的客户也是可以的。因为外国人对泰国公寓市场仍有兴趣，尤其是外国人最感兴趣的大户型公寓。
3. CBRE指“泰国”具有吸引外国人的潜力。
CBRE（泰国）有限公司住宅项目交易部负责人Atitaya女士表示，泰国具备很多吸引外国投资者的因素。比如低廉的生活成本、政府政策、优质的服务、基础设施和周边设施、饮食与文化、景点和具有竞争力的房地产价格等。
同时，还包括一些外部因素。例如，全球金融危机放缓、地缘政治冲突，成为人们开始在国外寻找房产以及在泰国购买房产的一个因素，加上全球疫情大流行，迫使人们需要在国外寻找第二个家，以及货币价值问题等。
Aditya女士表示，泰国房地产价格仍具竞争力。与其他国家相比，例如，中国香港比泰国贵5倍，新加坡贵3倍，中国上海贵1倍，且这3个国家或城市的大部分土地都属于长期租赁土地。
4. 购买房产作为“安全屋”已成潮流。
Aditya女士表示，自沙特阿拉伯重新开放以来，越来越多的沙特游客开始进入泰国并购买房地产，他们中的大多数都集中在奢侈品市场。因此，可见泰国对于外国客户来说还是有着光明的前景。支持外国人购买泰国房产的利好因素包括：
(1). 泰国具备吸引外国人购买公寓的潜力，外国人可持有49%的产权；
(2). 中国客户仍是第一客户，无论是目前，明年还是开放后，相信中国客户一定会回归；
(3). 欧洲客户开始回流；
(4). 美国、缅甸、沙特阿拉伯、加拿大、新加坡开国后，这些国家的人们开始陆续进入泰国；
(5). 地缘政治的不确定性导致购买第二套住房的需求旺盛，许多外国人在泰购买房产以用作“安全屋”；
(6). 泰国房地产在外国市场中前景光明。
5. “莱坊”公布外国人购买泰国房地产的统计数据。
莱坊(泰国)有限公司董事兼总经理Nattha表示，2016-2020年赴泰旅游外国游客统计前5名分别是：中国，平均每年约有1000万人进入泰国，其次是马来西亚和韩国，然后是老挝和日本。而2022年入境游客前5名分别是马来西亚、印度、老挝、新加坡和越南。
对于前来投资购买公寓最多的排名前3的国家分别是：中国27735套、俄罗斯2467套、美国1262套。
外国人在泰居住地的分布情况为：Sukhumvit、Phrom Phong、Thonglor和Ekamai区主要居住的是日本人、欧洲人、英国人和美国人；Nana-Asoke区以中东人为主；Ratchadapisek、Huai Khwang,、Rama9区以中国人和韩国人为主；而Silom-Sathorn区则是欧洲人、澳洲人和新加坡人的聚居地。
疫情后，外国人持有的公寓地区排名为：曼谷第一，其次是春武里、普吉、北榄、清迈，然后是巴蜀、巴吞他尼、碧差汶、罗勇和暖武里。主要目标国家是中国、俄罗斯、美国、英国和德国。
6. 泰国房地产是中国人心目中的第一。
泰国公寓开发商Harvey Land有限公司董事兼总经理Ke Jia Teo表示，预计2023年年中，中国将开放国门，将带动更多中国客户来到泰国购买房产。因为泰国是中国人最先感兴趣并希望在这里买房的国家，且泰国人友好，房屋是永久产权。很多中国人希望在这里安置自己的第二个或第三个家。对此，我希望能够出台更多的利好政策，比如50%的贷款支持，以及让他们获得更长的签证等。
（编译：兔子/信息来源：matichon）
2022年11月24日，由泰国公寓协会组织的“2023年度公寓经营策略剖析”研讨会在Arnoma Grand Ratchadamri酒店举行。会议上各方就2023年度公寓经营策略展开了深入的讨论，具体如下：
1. 2023年，公寓市场将因经济复苏而强劲增长。
泰国公寓协会主席Peerapong透露，2023年房地产市场整体格局将随着经济复苏而扩大。从经济评估来看，将以平均4.7%的速度增长，但个人认为会达到5%。到明年，因国家的开放将为国家带来2000万“回头”游客，这将为旅游业和服务业创造更多的就业机会，也将成为购房的一个重要因素。
特别是公寓市场有明显的增长趋势。受多方面因素影响，整体经济复苏处于四年来最高水平，例如新冠疫情局势的缓解、旅游业和服务业的复苏、世界各国开放后来自各个国家的投资和游客。使得房地产市场以及公寓消费者的整体购买力在各个行业都恢复了增长。
特别是明年，无论是曼谷市区、郊区、主要城市、还是旅游小镇（如清迈、普吉、华欣、芭堤雅等），售价都将保持在200-300万泰铢之间。目前我们开始看到越来越多的欧洲人选择购买公寓，而重新开放后的中国，将成为2023年二季度房地产市场的利好因素。
Peerapong表示，提高利率可能会在某种程度上影响项目开发。因此，利率成本增加了1-2%。如果能够运营得好，那么不一定要调整楼价。至于放宽保留到2022年底的LTV措施，会对第二套房，第三套房，包括价值在1000万泰铢以上的房子带来影响。不过，即使LTV措施只能保留到今年底，在接下来的一年里，还有很多其他不应成为障碍的积极因素和消极因素导致房地产出现很多问题。据观察，房屋的销售和所有权转让将恢复到接近疫情暴发前的水平。
2. Joel’s Lang透露，“中国”购买力最强。
Joel's Lang LaSalle泰国有限公司执行董事长Suphin女士在与外国客户讨论公寓市场形势时表示，新冠前公寓市场供过于求，开发商纷纷踩刹车，并开发其他细分市场，比如零售市场，以分散收入风险。直到2022年，供应开始增加至77万套，预计2025年将达到87万6000套，增长13％。这些公寓中的大多数都处于中低市场，且位于CBD区域。且大部分购买都是为了投资，自新冠疫情暴发以来，该市场一直处于低迷状态。
Suphin女士表示，前8个月共售出公寓58000套，价值1500亿泰铢，其中外国人购买了10%（或5800套），相当于300亿泰铢或20%。中国人购买得最多，均价在500万泰铢/套。在刚过去的第3季度，中国人购买的房产价值150亿泰铢，其次是美国、法国、英国和缅甸，这些国家购买的数量比中国少，但价格更高。比如缅甸、柬埔寨，每套单价超1500万泰铢。因此，我们没必要只渗透中国客户，任何其他国籍的客户也是可以的。因为外国人对泰国公寓市场仍有兴趣，尤其是外国人最感兴趣的大户型公寓。
3. CBRE指“泰国”具有吸引外国人的潜力。
CBRE（泰国）有限公司住宅项目交易部负责人Atitaya女士表示，泰国具备很多吸引外国投资者的因素。比如低廉的生活成本、政府政策、优质的服务、基础设施和周边设施、饮食与文化、景点和具有竞争力的房地产价格等。
同时，还包括一些外部因素。例如，全球金融危机放缓、地缘政治冲突，成为人们开始在国外寻找房产以及在泰国购买房产的一个因素，加上全球疫情大流行，迫使人们需要在国外寻找第二个家，以及货币价值问题等。
Aditya女士表示，泰国房地产价格仍具竞争力。与其他国家相比，例如，中国香港比泰国贵5倍，新加坡贵3倍，中国上海贵1倍，且这3个国家或城市的大部分土地都属于长期租赁土地。
4. 购买房产作为“安全屋”已成潮流。
Aditya女士表示，自沙特阿拉伯重新开放以来，越来越多的沙特游客开始进入泰国并购买房地产，他们中的大多数都集中在奢侈品市场。因此，可见泰国对于外国客户来说还是有着光明的前景。支持外国人购买泰国房产的利好因素包括：
(1). 泰国具备吸引外国人购买公寓的潜力，外国人可持有49%的产权；
(2). 中国客户仍是第一客户，无论是目前，明年还是开放后，相信中国客户一定会回归；
(3). 欧洲客户开始回流；
(4). 美国、缅甸、沙特阿拉伯、加拿大、新加坡开国后，这些国家的人们开始陆续进入泰国；
(5). 地缘政治的不确定性导致购买第二套住房的需求旺盛，许多外国人在泰购买房产以用作“安全屋”；
(6). 泰国房地产在外国市场中前景光明。
5. “莱坊”公布外国人购买泰国房地产的统计数据。
莱坊(泰国)有限公司董事兼总经理Nattha表示，2016-2020年赴泰旅游外国游客统计前5名分别是：中国，平均每年约有1000万人进入泰国，其次是马来西亚和韩国，然后是老挝和日本。而2022年入境游客前5名分别是马来西亚、印度、老挝、新加坡和越南。
对于前来投资购买公寓最多的排名前3的国家分别是：中国27735套、俄罗斯2467套、美国1262套。
外国人在泰居住地的分布情况为：Sukhumvit、Phrom Phong、Thonglor和Ekamai区主要居住的是日本人、欧洲人、英国人和美国人；Nana-Asoke区以中东人为主；Ratchadapisek、Huai Khwang,、Rama9区以中国人和韩国人为主；而Silom-Sathorn区则是欧洲人、澳洲人和新加坡人的聚居地。
疫情后，外国人持有的公寓地区排名为：曼谷第一，其次是春武里、普吉、北榄、清迈，然后是巴蜀、巴吞他尼、碧差汶、罗勇和暖武里。主要目标国家是中国、俄罗斯、美国、英国和德国。
6. 泰国房地产是中国人心目中的第一。
泰国公寓开发商Harvey Land有限公司董事兼总经理Ke Jia Teo表示，预计2023年年中，中国将开放国门，将带动更多中国客户来到泰国购买房产。因为泰国是中国人最先感兴趣并希望在这里买房的国家，且泰国人友好，房屋是永久产权。很多中国人希望在这里安置自己的第二个或第三个家。对此，我希望能够出台更多的利好政策，比如50%的贷款支持，以及让他们获得更长的签证等。
（编译：兔子/信息来源：matichon）
#央行降准0.25个百分点有何影响#？【全面降准恰逢其时，对经济有三大影响】#央行决定降准0.25个百分点# 今日（11月25日），中国人民银行决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。此次降准共计释放长期资金约5000亿元。此次全面降准对经济、企业、资本市场将产生以下影响：
1、对于宏观经济而言：利好。降准将释放基础货币，影响银行的可贷资金数量，增加信贷规模，释放流动性，从而助力实体经济从金融体系实现融资发展，最终实现刺激经济增长的目的。
2、对于企业而言：大幅利好。此次降准将重点支持中小微企业、交通物流，以及加大对民营企业发债的支持力度，尤其是加大房企发债的支持力度。2022年11月22日，国务院常务会议提出，“加大金融对实体经济支持力度。引导银行对普惠小微存量贷款适度让利，继续做好交通物流金融服务，加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕”。
3、对于资本市场而言：利好。首先，降准将使投资者短期信心得到提振。其次，此次降准将助力从宽货币(增加基础货币)到宽信用(实体使用货币)转换。从历史经验来看，宽货币紧信用阶段，债券市场将会有不错的表现，而到宽信用阶段，尤其代表市场自主融资意愿的相关科目（居民、企业中长期贷款）开始回升，股票市场将开始有不错的表现。笔者认为，往未来看，在政策面强烈的稳增长保市场主体诉求下，经济正在加速从环比修复走向新一轮内生性复苏期，长期主义投资者应适时抓住机会。
此时降准的核心目的：首先，此次降准旨在配合支持年底信贷发力，缓解近期流动性波动带来的干扰，保持流动性合理充裕，加大金融对实体经济支持力度。11月22日的国常会中已明确表态，“加大金融对实体经济支持力度”“保持流动性合理充裕”。中国人民银行有关负责人就此次降准的目在答记者问时表示，“一是保持流动性合理充裕，保持货币信贷总量合理增长，落实稳经济一揽子政策措施，加大对实体经济的支持力度，支持经济质的有效提升和量的合理增长。
其次，在近期新一轮疫情多点散发，市场主体、尤其是实体经济中的中小企业困难明显增加，经济循环畅通遇到一些制约，新的下行压力加大的当下，让市场感受到政策主动作为，稳定市场预期，提振市场主体信心。中国人民银行有关负责人就此次降准的目在答记者问时表示，“二是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，支持受疫情严重影响行业和中小微企业。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约56亿元，通过金融机构传导可促进降低实体经济综合融资成本”。
全球范围内任何经济体的央行，如中国的中国人民银行、美联储、欧洲央行等，在一般情况下，执行货币政策时有两大核心政策目标：第一，控制通胀的稳定，即保值稳定；第二，促进经济增长，实现充分就业。《中国人民银行法》中给出的中国央行货币政策两大目标：保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。
结合当前的经济数据，笔者认为，此次降准恰逢其时：
从当前的通胀水平来看，内需中有效需求长期不足，经济通缩压力大于通胀。10月CPI环比上涨0.1%、同比上涨2.1%，涨幅均回落，相比2%—5%的温和通胀区间上限还有较大空间，不会对货币政策形成掣肘。从更能真实地反映宏观经济运行情况的扣除食品和能源价格的核心CPI来看，10月仅同比上涨0.6%，并长期处于低位。
从经济先行指标社融数据来看，社融整体呈现出总量与结构双弱态势。10月新增社融9079亿元，比上年同期减少7097亿元，创近三年同期新低，其中代表市场自主融资意愿的相关科目，居民中长期贷款同比少增额扩大至3889亿元；企业中长期贷款由9月的同比多增6540亿元降至同比多增2433亿元，主要是由设备更新改造再贷款政策落地，以及政策性开发性金融工具与专项债结存限额发行带来的基建融资需求支撑，并非由企业内生性发展需求支撑。
从经济另一项先行指标PMI数据来看，经济景气水平有所回落，内生性复苏动能不足，经济恢复发展基础需进一步稳固。10月PMI录得49.2%，再次降至收缩区间（5月49.6%、6月50.2%、7月49.0%、8月49.4%、9月50.1%、10月49.2%）。
从大、中、小型企业PMI来看，中小企业应是稳经济一揽子政策和接续措施、宏观财政货币政策发力的重要着力点。大型企业继续处于扩张区间，中、小型企业仍处于收缩区间。大型企业PMI为50.1%，比上月下降1.0个百分点，高于临界点；中、小型企业PMI分别为48.9%和48.2%，比上月下降0.8和0.1个百分点，仍处于收缩区间。笔者认为，中、小型企业相比大型企业的生产经营压力更大，长期处于发展“预期不稳、信心不足”的状态，是近两年多疫情多轮冲击所造成的“后遗症”。
笔者认为，后续宏观货币政策仍需在兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡的前提下，坚定“以我为主”积极作为，抓住货币政策边际宽松的窗口期，通过降准降息等总量型货币政策工具做强企业与居民资产负债表，助力私人部门有效需求恢复，稳定预期、提振信心，从而助推经济实现内生性复苏。
（作者张奥平 系增量研究院院长）
1、对于宏观经济而言：利好。降准将释放基础货币，影响银行的可贷资金数量，增加信贷规模，释放流动性，从而助力实体经济从金融体系实现融资发展，最终实现刺激经济增长的目的。
2、对于企业而言：大幅利好。此次降准将重点支持中小微企业、交通物流，以及加大对民营企业发债的支持力度，尤其是加大房企发债的支持力度。2022年11月22日，国务院常务会议提出，“加大金融对实体经济支持力度。引导银行对普惠小微存量贷款适度让利，继续做好交通物流金融服务，加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕”。
3、对于资本市场而言：利好。首先，降准将使投资者短期信心得到提振。其次，此次降准将助力从宽货币(增加基础货币)到宽信用(实体使用货币)转换。从历史经验来看，宽货币紧信用阶段，债券市场将会有不错的表现，而到宽信用阶段，尤其代表市场自主融资意愿的相关科目（居民、企业中长期贷款）开始回升，股票市场将开始有不错的表现。笔者认为，往未来看，在政策面强烈的稳增长保市场主体诉求下，经济正在加速从环比修复走向新一轮内生性复苏期，长期主义投资者应适时抓住机会。
此时降准的核心目的：首先，此次降准旨在配合支持年底信贷发力，缓解近期流动性波动带来的干扰，保持流动性合理充裕，加大金融对实体经济支持力度。11月22日的国常会中已明确表态，“加大金融对实体经济支持力度”“保持流动性合理充裕”。中国人民银行有关负责人就此次降准的目在答记者问时表示，“一是保持流动性合理充裕，保持货币信贷总量合理增长，落实稳经济一揽子政策措施，加大对实体经济的支持力度，支持经济质的有效提升和量的合理增长。
其次，在近期新一轮疫情多点散发，市场主体、尤其是实体经济中的中小企业困难明显增加，经济循环畅通遇到一些制约，新的下行压力加大的当下，让市场感受到政策主动作为，稳定市场预期，提振市场主体信心。中国人民银行有关负责人就此次降准的目在答记者问时表示，“二是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，支持受疫情严重影响行业和中小微企业。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约56亿元，通过金融机构传导可促进降低实体经济综合融资成本”。
全球范围内任何经济体的央行，如中国的中国人民银行、美联储、欧洲央行等，在一般情况下，执行货币政策时有两大核心政策目标：第一，控制通胀的稳定，即保值稳定；第二，促进经济增长，实现充分就业。《中国人民银行法》中给出的中国央行货币政策两大目标：保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。
结合当前的经济数据，笔者认为，此次降准恰逢其时：
从当前的通胀水平来看，内需中有效需求长期不足，经济通缩压力大于通胀。10月CPI环比上涨0.1%、同比上涨2.1%，涨幅均回落，相比2%—5%的温和通胀区间上限还有较大空间，不会对货币政策形成掣肘。从更能真实地反映宏观经济运行情况的扣除食品和能源价格的核心CPI来看，10月仅同比上涨0.6%，并长期处于低位。
从经济先行指标社融数据来看，社融整体呈现出总量与结构双弱态势。10月新增社融9079亿元，比上年同期减少7097亿元，创近三年同期新低，其中代表市场自主融资意愿的相关科目，居民中长期贷款同比少增额扩大至3889亿元；企业中长期贷款由9月的同比多增6540亿元降至同比多增2433亿元，主要是由设备更新改造再贷款政策落地，以及政策性开发性金融工具与专项债结存限额发行带来的基建融资需求支撑，并非由企业内生性发展需求支撑。
从经济另一项先行指标PMI数据来看，经济景气水平有所回落，内生性复苏动能不足，经济恢复发展基础需进一步稳固。10月PMI录得49.2%，再次降至收缩区间（5月49.6%、6月50.2%、7月49.0%、8月49.4%、9月50.1%、10月49.2%）。
从大、中、小型企业PMI来看，中小企业应是稳经济一揽子政策和接续措施、宏观财政货币政策发力的重要着力点。大型企业继续处于扩张区间，中、小型企业仍处于收缩区间。大型企业PMI为50.1%，比上月下降1.0个百分点，高于临界点；中、小型企业PMI分别为48.9%和48.2%，比上月下降0.8和0.1个百分点，仍处于收缩区间。笔者认为，中、小型企业相比大型企业的生产经营压力更大，长期处于发展“预期不稳、信心不足”的状态，是近两年多疫情多轮冲击所造成的“后遗症”。
笔者认为，后续宏观货币政策仍需在兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡的前提下，坚定“以我为主”积极作为，抓住货币政策边际宽松的窗口期，通过降准降息等总量型货币政策工具做强企业与居民资产负债表，助力私人部门有效需求恢复，稳定预期、提振信心，从而助推经济实现内生性复苏。
（作者张奥平 系增量研究院院长）
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