一个⬆️
ID：鸟鸟
微博属性：
单机吐槽 | 日常 | 广播剧 | 番剧 | 漫画 | 小说 |
音乐 | 摸鱼 | …… |
不领任何人粉籍（包括明星/配音演员/演员……我可能会说xxx好但是不代表我领粉籍，饭圈别来沾边[干饭人]）
二刺猿 目前在搞排 磕影日
（哦其实能磕的都可以磕一口，不是洁癖人）
正在关注or关注过的企划：
paradox live | 时之歌 | 异世谣 | 忘川风华录 |
（怎么全是音乐企划）
不玩游戏
（以前玩过一阵子奇暖和闪暖，氪金玩家，现在脱坑了。玩过半个暑假的梦间集，玩过两关阴阳师和恋与觉得玩不下去遂卸载）
（现在偶尔会打一打deemo）
词穷所以并不是那种每一条评论都会回的，如果你介意我也没办法（双手合十）
好像太严肃了配个表情包软化一下语气吧就）
ID：鸟鸟
微博属性：
单机吐槽 | 日常 | 广播剧 | 番剧 | 漫画 | 小说 |
音乐 | 摸鱼 | …… |
不领任何人粉籍（包括明星/配音演员/演员……我可能会说xxx好但是不代表我领粉籍，饭圈别来沾边[干饭人]）
二刺猿 目前在搞排 磕影日
（哦其实能磕的都可以磕一口，不是洁癖人）
正在关注or关注过的企划：
paradox live | 时之歌 | 异世谣 | 忘川风华录 |
（怎么全是音乐企划）
不玩游戏
（以前玩过一阵子奇暖和闪暖，氪金玩家，现在脱坑了。玩过半个暑假的梦间集，玩过两关阴阳师和恋与觉得玩不下去遂卸载）
（现在偶尔会打一打deemo）
词穷所以并不是那种每一条评论都会回的，如果你介意我也没办法（双手合十）
好像太严肃了配个表情包软化一下语气吧就）
#华润润曦府#
深度解析-光明区-玉塘街道-长圳片区-华润●润曦府
https://t.cn/A6KffjN8
华润最近这两年在深圳地产开发项目比较少，所以最近两年出现的众多维权事件中也没有关于华润的。今年包括润曦府、润晖府、未来城等，加上今年又圈了4-5块地，预计明年挂着“华润”头衔的项目会经常出现在置业者们的眼前。国/央企的项目在交楼这块确实要有保障一些，但谁也不敢说就一定没问题，作为购房者不管它是不是网红项目，大家都要保持理性，尽可能的多了解一些建筑指标、详细数据，减少维权事件的发生。
在光明置业圈，玉塘街道很少被人提及，一方面是因为玉塘历来都是工业重地，商品房化程度低，工业厂房多，住宅分布少；另一方面是玉塘在光明科学的功能定位是产业转化，还是重点落实产业规划，住宅用地相对较少，所以不论是二手市场、还是新房供应，玉塘的谈资都太少。
《华润●润曦府》所在的长圳社区依托长圳TOD和光侨路创新产业发展带规划，是玉塘居住属性和新型产业相对突出的片区。产业方面因为有较好的传统工业基础，最近几年产业升级转型之路走的比较快，目前长圳片区已汇集了一批新型产业园区和高新技术企业。但住宅及生活配套是最近这一两年才开始布局的，目前居住氛围和生活便利想还很欠缺。
配套：项目1公里范围内有勤城达K+广场和深铁瑞城（在建）两大集中式商业，商业是优质的，就是不太便利；项目距离6号线长圳站步行约900多米，步行稍显吃力，但仍在舒适距离范围内；项目为光侨路首排物业，1.5公里范围内还有深圳外环高速，自驾出行比较方便，但通勤市区的时效会比较长；项目左侧是深大附属高中学校，右侧预留有九年制学校用地，深中光明学校也在1公里范围内，教育配套便利且优质；项目周边缺少医疗配套，如有就医需求非常依赖交通工具，很不方便；项目周边缺少文体和中大型市政公园配套，只能依赖周边小型社区公园，关键是很多距离还比较远。
项目：最近这几年的的土拍地情况大多很类似，都是小体量的纯居项目，《华润●润曦府》身上有三个比较突出的点，其一是容积率略低于市面上同类型物业均值；其二是车位比接近1:2，停车位相对宽裕；其三是24-33层的高层住宅，不会像超高层住宅小区那么压抑。《华润●润曦府》自身的缺点也很明显，自持租赁住宅占比达38%，租赁型物业的存在会降低小区居住品质和居住舒适性，关键是它这个占比有点高了。
户型：《华润●润曦府》主要推出建面约89㎡-110㎡的三至四房户型，结合光明地区相对亲民的新房价格，比较合适干刚需和首改家庭入手。项目建面与功能间配比，结构与实用性都中规中举，没有明显槽点，89㎡配备宽景阳台、89㎡有横厅布局户型是优点，其它就没特别突出的亮点了。针对这个项目的选房，我是建议可以多花点时间研究一下朝向和视野问题，户型结构其实都不差。
不利因素：①长圳这个地方工业/产业属性比较重，即使完善居住氛围也不会太好；②项目周边最近两年才开始布局住宅，目前还不完善，很多生活配套需要等待兑现；③项目南侧和东侧相邻的是传统工业区，后续会面临旧改，拆建产生的系列不利因素会影响居住体验；④项目周边产业用地涉及M（普通工业）、M1（一类工业）类型，不排除生产制造环节中会产生有污染性的废水、废气等污染物。
周边二手行情：长圳的二手商品房小区一个巴掌数的过来，《华润●润曦府》周边有且只有一个《勤城达正大城一期》有二手房挂盘在售，该小区的指导价是4.6万，目前挂盘在售的有5套房，报价最低的是5.43万，不过该小区目前还不满五年，算上税费成本，要拿下这套103㎡的三房，综合单价要去到5.7万左右。
周边新房行情：2020年7月/2021年7月，项目旁边的《勤城达正大城悦园/乐园》1156套/793套住宅入市，备案均价5.16万；2021年11月，位于项目东侧，长圳地铁口，深铁TOD项目《深铁瑞城》1329套房入市，备案均价4.99万，此次的《华润●润曦府》是块限价地，最高毛坯均价是4.71万，算上装精装修的价格应该会比《深铁瑞城》低，但估计差距也不会大。
性价比分析：新房方面，限价地的优势还是很明显的，长圳两年前的新房价格都是过5万的，最近这两年的土拍地基本都限在5万以内，开发商为了好卖，基本都把最终均价定在5万以内；二手方面，长圳缺少能直观对比的二手房成交数据，所以也没办法做精准的对比分析，根据《勤城达正大城一期》目前在卖的看，5.43万都没什么关注度，也没有成交，想必真实情况应该会比这个还要差，所以倒挂应该是没有的，这种情况下《华润●润曦府》的处境其实是比较尴尬的。
大的区位上，《华润●润曦府》要面临与光明中心、凤凰中心区的竞争，那边的新房价格其实跟长圳几乎没什么差距，而现状的居住属性和生活配套要优于长圳；在自身区位上，勤城达正大城因为距离地铁相对较远，同样的价格《华润●润曦府》可能还能体现出一些优势，但新房上它所面临的压力也不小，长圳地铁口的深铁瑞城二/三期、金鸿名著都是最直接的竞争对手，先别说能够认可长圳的人有多少？即使认可我想大概率也会等长圳地铁口的项目，毕竟长圳地铁的优势过于明显。
结语：《华润●润曦府》这个项目整体素质其实比较一般，自身找不明显的优势，周边现状又不能赋予它什么卖点。现状居住还不成熟；规划除了学校外，很多生活配套都是距离它大几百米；未来片区的功能定位是以产业为主，居住氛围注定不会太好。更为关键的是，它面临的处境比较尴尬，前有狼后有虎，前有市场价格接近的勤城达正大城二手，后有待入市素质明显更好的《深铁瑞成》，这种情况下入市，如果不在价格上拉开优势，去化大概率是不容乐观的。
长圳自身产业基础和新型产业布局还不错，拥有庞大的潜在居住需求，加上自身商品住宅比较少，本着置住便利性原则，它的后续市场空间还是有的。但，有市场空间并不能代表一定能拉动片区物业价值增长，最终还是取决于居住环境、配套质量高低，如果仅仅是停留在产业配套居住的高度，那即使有增长，涨幅也会非常有限。不过，与光明很多现状即没什么拿的出手的产业，住宅规划又过剩的片区相比，传统工业基础好、新型产业布局多，住宅少、潜在需求量大的长圳，对刚需置业来说，可能是风险相对较小的一种选择。
深度解析-光明区-玉塘街道-长圳片区-华润●润曦府
https://t.cn/A6KffjN8
华润最近这两年在深圳地产开发项目比较少，所以最近两年出现的众多维权事件中也没有关于华润的。今年包括润曦府、润晖府、未来城等，加上今年又圈了4-5块地，预计明年挂着“华润”头衔的项目会经常出现在置业者们的眼前。国/央企的项目在交楼这块确实要有保障一些，但谁也不敢说就一定没问题，作为购房者不管它是不是网红项目，大家都要保持理性，尽可能的多了解一些建筑指标、详细数据，减少维权事件的发生。
在光明置业圈，玉塘街道很少被人提及，一方面是因为玉塘历来都是工业重地，商品房化程度低，工业厂房多，住宅分布少；另一方面是玉塘在光明科学的功能定位是产业转化，还是重点落实产业规划，住宅用地相对较少，所以不论是二手市场、还是新房供应，玉塘的谈资都太少。
《华润●润曦府》所在的长圳社区依托长圳TOD和光侨路创新产业发展带规划，是玉塘居住属性和新型产业相对突出的片区。产业方面因为有较好的传统工业基础，最近几年产业升级转型之路走的比较快，目前长圳片区已汇集了一批新型产业园区和高新技术企业。但住宅及生活配套是最近这一两年才开始布局的，目前居住氛围和生活便利想还很欠缺。
配套：项目1公里范围内有勤城达K+广场和深铁瑞城（在建）两大集中式商业，商业是优质的，就是不太便利；项目距离6号线长圳站步行约900多米，步行稍显吃力，但仍在舒适距离范围内；项目为光侨路首排物业，1.5公里范围内还有深圳外环高速，自驾出行比较方便，但通勤市区的时效会比较长；项目左侧是深大附属高中学校，右侧预留有九年制学校用地，深中光明学校也在1公里范围内，教育配套便利且优质；项目周边缺少医疗配套，如有就医需求非常依赖交通工具，很不方便；项目周边缺少文体和中大型市政公园配套，只能依赖周边小型社区公园，关键是很多距离还比较远。
项目：最近这几年的的土拍地情况大多很类似，都是小体量的纯居项目，《华润●润曦府》身上有三个比较突出的点，其一是容积率略低于市面上同类型物业均值；其二是车位比接近1:2，停车位相对宽裕；其三是24-33层的高层住宅，不会像超高层住宅小区那么压抑。《华润●润曦府》自身的缺点也很明显，自持租赁住宅占比达38%，租赁型物业的存在会降低小区居住品质和居住舒适性，关键是它这个占比有点高了。
户型：《华润●润曦府》主要推出建面约89㎡-110㎡的三至四房户型，结合光明地区相对亲民的新房价格，比较合适干刚需和首改家庭入手。项目建面与功能间配比，结构与实用性都中规中举，没有明显槽点，89㎡配备宽景阳台、89㎡有横厅布局户型是优点，其它就没特别突出的亮点了。针对这个项目的选房，我是建议可以多花点时间研究一下朝向和视野问题，户型结构其实都不差。
不利因素：①长圳这个地方工业/产业属性比较重，即使完善居住氛围也不会太好；②项目周边最近两年才开始布局住宅，目前还不完善，很多生活配套需要等待兑现；③项目南侧和东侧相邻的是传统工业区，后续会面临旧改，拆建产生的系列不利因素会影响居住体验；④项目周边产业用地涉及M（普通工业）、M1（一类工业）类型，不排除生产制造环节中会产生有污染性的废水、废气等污染物。
周边二手行情：长圳的二手商品房小区一个巴掌数的过来，《华润●润曦府》周边有且只有一个《勤城达正大城一期》有二手房挂盘在售，该小区的指导价是4.6万，目前挂盘在售的有5套房，报价最低的是5.43万，不过该小区目前还不满五年，算上税费成本，要拿下这套103㎡的三房，综合单价要去到5.7万左右。
周边新房行情：2020年7月/2021年7月，项目旁边的《勤城达正大城悦园/乐园》1156套/793套住宅入市，备案均价5.16万；2021年11月，位于项目东侧，长圳地铁口，深铁TOD项目《深铁瑞城》1329套房入市，备案均价4.99万，此次的《华润●润曦府》是块限价地，最高毛坯均价是4.71万，算上装精装修的价格应该会比《深铁瑞城》低，但估计差距也不会大。
性价比分析：新房方面，限价地的优势还是很明显的，长圳两年前的新房价格都是过5万的，最近这两年的土拍地基本都限在5万以内，开发商为了好卖，基本都把最终均价定在5万以内；二手方面，长圳缺少能直观对比的二手房成交数据，所以也没办法做精准的对比分析，根据《勤城达正大城一期》目前在卖的看，5.43万都没什么关注度，也没有成交，想必真实情况应该会比这个还要差，所以倒挂应该是没有的，这种情况下《华润●润曦府》的处境其实是比较尴尬的。
大的区位上，《华润●润曦府》要面临与光明中心、凤凰中心区的竞争，那边的新房价格其实跟长圳几乎没什么差距，而现状的居住属性和生活配套要优于长圳；在自身区位上，勤城达正大城因为距离地铁相对较远，同样的价格《华润●润曦府》可能还能体现出一些优势，但新房上它所面临的压力也不小，长圳地铁口的深铁瑞城二/三期、金鸿名著都是最直接的竞争对手，先别说能够认可长圳的人有多少？即使认可我想大概率也会等长圳地铁口的项目，毕竟长圳地铁的优势过于明显。
结语：《华润●润曦府》这个项目整体素质其实比较一般，自身找不明显的优势，周边现状又不能赋予它什么卖点。现状居住还不成熟；规划除了学校外，很多生活配套都是距离它大几百米；未来片区的功能定位是以产业为主，居住氛围注定不会太好。更为关键的是，它面临的处境比较尴尬，前有狼后有虎，前有市场价格接近的勤城达正大城二手，后有待入市素质明显更好的《深铁瑞成》，这种情况下入市，如果不在价格上拉开优势，去化大概率是不容乐观的。
长圳自身产业基础和新型产业布局还不错，拥有庞大的潜在居住需求，加上自身商品住宅比较少，本着置住便利性原则，它的后续市场空间还是有的。但，有市场空间并不能代表一定能拉动片区物业价值增长，最终还是取决于居住环境、配套质量高低，如果仅仅是停留在产业配套居住的高度，那即使有增长，涨幅也会非常有限。不过，与光明很多现状即没什么拿的出手的产业，住宅规划又过剩的片区相比，传统工业基础好、新型产业布局多，住宅少、潜在需求量大的长圳，对刚需置业来说，可能是风险相对较小的一种选择。
中药医药今天继续大涨，相反，前两天喊得最多的地产，大金融，却不见了踪影，下周医药肯定还是走主升浪，这个逻辑支撑医药板块注定要走出跨年大牛，还不知道的，一定要看完我的这个补加的收评:
今天有个很细分的板块，里面有一只小盘11天9板 那就是“超级面料”概念，非常火爆。至于这个板块他为什么可以活到这个程度，很多人以为是这个概念有多新鲜，因为在A股有个不成文的规定，就是一个概念越新鲜，越让人听不懂就越有持续性，向来都是这样子的。
但是今天这个细分板块走的这么好，包括走出来的一只11天分九个板的大牛，他这个概念仔细去看，其实是不新的，以前我们要看新冠病毒，必须要戴口罩，现在的预期是，如果以后是放开，那么我们的全身都要戴口罩！也是超级灭掉的核心逻辑，不管它有没有用，病毒这个东西用眼睛也看不见，那嚒有没有用这个不重要，首先必须得有是不是？超级面料这个板块能够走出一只这么牛的超级大牛，核心逻辑还是新冠防护！
这个板块还会有很大的空间，首先他的底层逻辑是防护，以后要防的地方多的去了，但是我要告诉大家，这个板块里面其实还有几只超级中军，资金还没反应过来，基本是没有怎么动的，但是已经明显有资金进去抢筹的迹象了，只是K线还没有向上走，向上走是迟早的事情。还有几支有相关概念
自带抗病毒属性的“超级面料”如果有需要的，直接那边打一找我领取。
今天整个医药板块是彻底反包，昨天很多个股都走出了反包行情，但是有意思的事，大家不知道去注意一个细节没有，大盘涨的时候医药其实是回调的，只有在大盘回撤的时候，医药板块才是上涨的，这个细节估计很多人都没看懂。
我告诉大家，其实是一旦市场失去了确定性，医药就成了所有资金避险的唯一选择！这就证明医药板块的逻辑是非常正的，现在市场上面还有人在说信创，也有人在说供销社，还有人在说汽车。告诉大家其实在这一段时间，你要想稳你还得吃药，你生活中也是这样子的，小万无一失，有防护了前提下家里面还有备点药不是吗？
今天自带抗病毒属性的“超级面料”火热。安奈儿11天9板当然也收了关注函，如果市场继续接力走出龙头效应，这也是好事，这一段时间医药板块里面的一些小盘股其实都在跃跃欲试，但是无奈于前一段时间，天鹅臂按下去之后，大家都不想当出头的那个，超级面料能走出一个龙头的是好事，那么市场里面的那些小盘股就可以集体嗨一波了！
下周整个医药板块会迎来一波小小的主升，但前段时间炒过的中字头，还有信创，供销社，包括地产，这些板块他都会有接力，特别是地产与券商，大金融这些，地产板块很明显出货是没有完成的，这一次的出货摸底其实也很明显，这是地方的补全兑现，解决一些地方的财政问题。这个责任重大，所以前面几个龙头今天几乎也没开，但是分化走的特别严重，也就是说，走的好的再继续勉强高位封板，走的不好的特别是这几天情绪没有拉满的，已经连续一两天在跌停板附近摩擦了。
那么地产肯定还有一波小小的补涨，边拉边出是最理想的，大家千万不要去想象这一步的地产，高度会超过年前，情况下，一个大板块启动一年之内走两次大牛的凤毛麟角，这不是说想走就走的上方的套牢盘，到了一定的位置，肯定要释放。除非这次的主力大气，别把上半年高位的套牢盘全部吃掉，这种可能性几乎为零。这一次的拉并不是为了去解决上面的套牢盘，是为了自己合适的价格出点货。所以大家一定要给自己留空间，差不多到了就直接撤不要恋战。
今天的医药板块走出了反包行情，那么下周如果周末有消息再推动一下的话，下周医药板块是可以走主升的，从指数来看，下周的指数是走回撤，只要指数有回撤资金的避险需求一定是医药。当下没有什么比吃药更重要了，一个抗菌的超级面料，都被市场认可了，身体那么重要，酒可以不喝，药肯定是不能停的。
今天是周五，周六，周日还会有更多的消息出来，金金先跟大家分享到这里，周六周日有消息，我会继续跟大家更新作品，记得给我点赞➕留言666，互动可以升级你的铁粉标志哦！感谢大家一如既往的信任与支持！周末愉快[鲜花]
今天有个很细分的板块，里面有一只小盘11天9板 那就是“超级面料”概念，非常火爆。至于这个板块他为什么可以活到这个程度，很多人以为是这个概念有多新鲜，因为在A股有个不成文的规定，就是一个概念越新鲜，越让人听不懂就越有持续性，向来都是这样子的。
但是今天这个细分板块走的这么好，包括走出来的一只11天分九个板的大牛，他这个概念仔细去看，其实是不新的，以前我们要看新冠病毒，必须要戴口罩，现在的预期是，如果以后是放开，那么我们的全身都要戴口罩！也是超级灭掉的核心逻辑，不管它有没有用，病毒这个东西用眼睛也看不见，那嚒有没有用这个不重要，首先必须得有是不是？超级面料这个板块能够走出一只这么牛的超级大牛，核心逻辑还是新冠防护！
这个板块还会有很大的空间，首先他的底层逻辑是防护，以后要防的地方多的去了，但是我要告诉大家，这个板块里面其实还有几只超级中军，资金还没反应过来，基本是没有怎么动的，但是已经明显有资金进去抢筹的迹象了，只是K线还没有向上走，向上走是迟早的事情。还有几支有相关概念
自带抗病毒属性的“超级面料”如果有需要的，直接那边打一找我领取。
今天整个医药板块是彻底反包，昨天很多个股都走出了反包行情，但是有意思的事，大家不知道去注意一个细节没有，大盘涨的时候医药其实是回调的，只有在大盘回撤的时候，医药板块才是上涨的，这个细节估计很多人都没看懂。
我告诉大家，其实是一旦市场失去了确定性，医药就成了所有资金避险的唯一选择！这就证明医药板块的逻辑是非常正的，现在市场上面还有人在说信创，也有人在说供销社，还有人在说汽车。告诉大家其实在这一段时间，你要想稳你还得吃药，你生活中也是这样子的，小万无一失，有防护了前提下家里面还有备点药不是吗？
今天自带抗病毒属性的“超级面料”火热。安奈儿11天9板当然也收了关注函，如果市场继续接力走出龙头效应，这也是好事，这一段时间医药板块里面的一些小盘股其实都在跃跃欲试，但是无奈于前一段时间，天鹅臂按下去之后，大家都不想当出头的那个，超级面料能走出一个龙头的是好事，那么市场里面的那些小盘股就可以集体嗨一波了！
下周整个医药板块会迎来一波小小的主升，但前段时间炒过的中字头，还有信创，供销社，包括地产，这些板块他都会有接力，特别是地产与券商，大金融这些，地产板块很明显出货是没有完成的，这一次的出货摸底其实也很明显，这是地方的补全兑现，解决一些地方的财政问题。这个责任重大，所以前面几个龙头今天几乎也没开，但是分化走的特别严重，也就是说，走的好的再继续勉强高位封板，走的不好的特别是这几天情绪没有拉满的，已经连续一两天在跌停板附近摩擦了。
那么地产肯定还有一波小小的补涨，边拉边出是最理想的，大家千万不要去想象这一步的地产，高度会超过年前，情况下，一个大板块启动一年之内走两次大牛的凤毛麟角，这不是说想走就走的上方的套牢盘，到了一定的位置，肯定要释放。除非这次的主力大气，别把上半年高位的套牢盘全部吃掉，这种可能性几乎为零。这一次的拉并不是为了去解决上面的套牢盘，是为了自己合适的价格出点货。所以大家一定要给自己留空间，差不多到了就直接撤不要恋战。
今天的医药板块走出了反包行情，那么下周如果周末有消息再推动一下的话，下周医药板块是可以走主升的，从指数来看，下周的指数是走回撤，只要指数有回撤资金的避险需求一定是医药。当下没有什么比吃药更重要了，一个抗菌的超级面料，都被市场认可了，身体那么重要，酒可以不喝，药肯定是不能停的。
今天是周五，周六，周日还会有更多的消息出来，金金先跟大家分享到这里，周六周日有消息，我会继续跟大家更新作品，记得给我点赞➕留言666，互动可以升级你的铁粉标志哦！感谢大家一如既往的信任与支持！周末愉快[鲜花]
✋热门推荐