【九龍城擬重建「小區」 樓高隨時增六倍】
屯馬線即將於本周日全線開通，正式「駛入」九龍城一帶，外界預期可加快舊區轉型。不過，該區的舊樓地契大多註有「One house」（一所房屋）的字眼，一旦重建需要補上高昂地價，而一直成為發展的「緊箍咒」。本報獲悉，市建局有意「出手」協助地區解困，正針對該批「舊契」樓宇所在的用地展開規劃研究，最快今年底完成，希望通過整體規劃和進行改劃，可從中劃出一些合適「小區」進場重建，並將原本未能建高地盤的地積比率，轉移至「小區」其他位置，大大釋出該區用地的發展潛力。本報曾分析「One house」地契在九龍城的主要分布地點，發現涉及的舊樓普遍樓高僅二至五層，而附近成功重建而成的新樓，樓高卻可達約三十層，意味發展潛力一旦「鬆綁」，該帶樓宇可隨時「增高」五至六倍。
九龍城一帶的土地資源被「綁死」，無法展開重建，緣於終審法院於二○一三年一宗關於地契內有「One house」（一所房屋）的裁決，規定地契含有該條款的舊樓僅能原址重建至與附近樓宇相若的高度，即樓高三至四層，否則須先向地政總署補地價；區內不少五、六十年代批出的唐樓，早年已被收購，但由於當時預期可建得較高，不少業主收購時較為「鬆手」，惟法院其後對地契作出新演釋，令他們失去預算，在「計唔掂數」之下，令區內重建在過去八至十年之間幾乎陷入停頓。
據了解，已先後在土瓜灣啟動多個重建項目的市建局，也一直留意到九龍城舊區的特殊情況，除了已展開位於富豪東方酒店旁邊的啟德道/沙浦道項目，也意識到遲早也要觸及舊契地問題，故一直研究如何「出手」打破困局。據局方所掌握，在啟德道/沙浦道項目以西的整片九龍城舊區土地，存有很多地契註有「One house」的土地，個別已由發展商收購，但也有由個別業主持有；該類用地主要集中於兩個位置，分別是鄰近九龍城街市附近和靠近聯合道一帶，也有一些分布較為零散。
消息指，針對九龍城舊區內的舊契地問題，市建局已一直展開初步工程可行性研究，重新審視整片土地的規劃，希望了解能否在已公布項目以外，再劃出一些項目作重建區，預計整項研究可於今年底完成。消息人士說：「進行規劃研究的目的，當然不是整片土地去做，因為中間已建有一些新樓，希望可以從中劃到一些小區出來，將之重新規劃做重建。」
他表示，由市建局「進場」協助重建的其中一個好處，是由於局方可以免補地價，發展空間相對較大，但過程中需要將用地整幅改劃，「整個小區會重新規劃，有些土地可能轉作休憩空間，將其原有的地積比率轉至鄰近用地，甚至可能會封閉一些道路，將其面積改作其他用途。經過地積比率轉移後，一些原本地積比率尚未用盡的土地，可建樓面面積可望有所增加，樓宇或有機會建高一點；透過整體規劃，令土地更加見使。」
不過，市建局也留意到，較為靠近啟德道/沙浦道項目的「舊契」用地，樓宇狀況相對較為殘舊，但之間卻夾雜着一些已重建項目，由於難以清拆該批樓齡較年輕的「牙籤樓」，較難先行處理。消息人士又指，近年持有該類土地的個別發展商或業主，不少也嘗試自行解困，收購在旁沒有類似地契限制的土地，然後將兩個地盤合併發展，將「舊契」土地尚未用盡的地積比率轉移至新收購用地，「以這個方法做，地盤面積會細小一點，不會太大，而市建局在收購時也會遇上困難，日後當碰到這類發展商時，需要思考以甚麼方法跟他們處理。」
他又表示，在研究過程中，也一直未有理會屯馬線全線貫通的因素，更反而覺得這對收購重建未必有利，「因為當樓價上升，補地價金額也自然上升，但當樓宇落成後，鐵路效應也可能開始減退，新落成的單位卻未必可以賣得好價，所以一直沒有理會鐵路項目可否加快舊區發展的潛力。」#香港新聞#
屯馬線即將於本周日全線開通，正式「駛入」九龍城一帶，外界預期可加快舊區轉型。不過，該區的舊樓地契大多註有「One house」（一所房屋）的字眼，一旦重建需要補上高昂地價，而一直成為發展的「緊箍咒」。本報獲悉，市建局有意「出手」協助地區解困，正針對該批「舊契」樓宇所在的用地展開規劃研究，最快今年底完成，希望通過整體規劃和進行改劃，可從中劃出一些合適「小區」進場重建，並將原本未能建高地盤的地積比率，轉移至「小區」其他位置，大大釋出該區用地的發展潛力。本報曾分析「One house」地契在九龍城的主要分布地點，發現涉及的舊樓普遍樓高僅二至五層，而附近成功重建而成的新樓，樓高卻可達約三十層，意味發展潛力一旦「鬆綁」，該帶樓宇可隨時「增高」五至六倍。
九龍城一帶的土地資源被「綁死」，無法展開重建，緣於終審法院於二○一三年一宗關於地契內有「One house」（一所房屋）的裁決，規定地契含有該條款的舊樓僅能原址重建至與附近樓宇相若的高度，即樓高三至四層，否則須先向地政總署補地價；區內不少五、六十年代批出的唐樓，早年已被收購，但由於當時預期可建得較高，不少業主收購時較為「鬆手」，惟法院其後對地契作出新演釋，令他們失去預算，在「計唔掂數」之下，令區內重建在過去八至十年之間幾乎陷入停頓。
據了解，已先後在土瓜灣啟動多個重建項目的市建局，也一直留意到九龍城舊區的特殊情況，除了已展開位於富豪東方酒店旁邊的啟德道/沙浦道項目，也意識到遲早也要觸及舊契地問題，故一直研究如何「出手」打破困局。據局方所掌握，在啟德道/沙浦道項目以西的整片九龍城舊區土地，存有很多地契註有「One house」的土地，個別已由發展商收購，但也有由個別業主持有；該類用地主要集中於兩個位置，分別是鄰近九龍城街市附近和靠近聯合道一帶，也有一些分布較為零散。
消息指，針對九龍城舊區內的舊契地問題，市建局已一直展開初步工程可行性研究，重新審視整片土地的規劃，希望了解能否在已公布項目以外，再劃出一些項目作重建區，預計整項研究可於今年底完成。消息人士說：「進行規劃研究的目的，當然不是整片土地去做，因為中間已建有一些新樓，希望可以從中劃到一些小區出來，將之重新規劃做重建。」
他表示，由市建局「進場」協助重建的其中一個好處，是由於局方可以免補地價，發展空間相對較大，但過程中需要將用地整幅改劃，「整個小區會重新規劃，有些土地可能轉作休憩空間，將其原有的地積比率轉至鄰近用地，甚至可能會封閉一些道路，將其面積改作其他用途。經過地積比率轉移後，一些原本地積比率尚未用盡的土地，可建樓面面積可望有所增加，樓宇或有機會建高一點；透過整體規劃，令土地更加見使。」
不過，市建局也留意到，較為靠近啟德道/沙浦道項目的「舊契」用地，樓宇狀況相對較為殘舊，但之間卻夾雜着一些已重建項目，由於難以清拆該批樓齡較年輕的「牙籤樓」，較難先行處理。消息人士又指，近年持有該類土地的個別發展商或業主，不少也嘗試自行解困，收購在旁沒有類似地契限制的土地，然後將兩個地盤合併發展，將「舊契」土地尚未用盡的地積比率轉移至新收購用地，「以這個方法做，地盤面積會細小一點，不會太大，而市建局在收購時也會遇上困難，日後當碰到這類發展商時，需要思考以甚麼方法跟他們處理。」
他又表示，在研究過程中，也一直未有理會屯馬線全線貫通的因素，更反而覺得這對收購重建未必有利，「因為當樓價上升，補地價金額也自然上升，但當樓宇落成後，鐵路效應也可能開始減退，新落成的單位卻未必可以賣得好價，所以一直沒有理會鐵路項目可否加快舊區發展的潛力。」#香港新聞#
#365天早餐不重样[超话]##今日朝食#
Day1065
紫薯芋泥饼 Ι 木瓜鸡胸沙拉 Ι 酸奶 Ι 乳酸菌饮料
▷ 又是被投喂的一天，元气森林的新品乳酸菌饮料，加冰加气泡水基本就是可尔必思了
▷ 这个紫薯芋泥饼好好次！
▷ 新造了杯盘碗碟，开开心心
▷ 昨天看了高考作文题，我感觉史地政考完了觉醒年代还能再上一次热搜[doge]
#早餐##小盘子的早餐##早餐打卡##天天晒早餐#
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黃頴灝：香港多年來的廢物短板
木桶原理又稱短板理論，這是講述一隻木桶盛水的多少，並不取決於桶壁上最高的那塊木塊，而是取決於桶壁上最短的那塊。若其中一塊木板很短，則盛水量就被短板所限制，這塊短板就成了木桶盛水量的「限制因素」。
「木桶理論」可以啟發我們思考許多問題，例如香港的都市固體廢物管理問題。香港作為一個國際大都會，很少人知道我們每天都市固體廢物的去向及處理方法，根據香港環境保護署香港固體廢物監察報告在2019年所發表的統計數字，香港社會在2018年每日棄置16,096公噸都市固體廢物，相反，其中建築廢料錄得下跌3%因為是有收取每公噸的堆填入閘費用而都市固體廢物是免費堆填的，可見香港的都市固廢問題越來越嚴重的原因是人民免費掉垃圾，基本沒有誘因去減廢和做源頭分類。
香港共有16個堆填區，當中13個已經關閉，而其餘3個仍在運作為公眾提供廢物處置服務。現時香港所有固體廢物都會被送去三個堆填區(新界東﹑新界東北和新界西)。根據2006年立法會檔案，現時運作三個堆填區本來早已超出運作年期，只因為經過近期的擴建後，現時都還在使用中，可見廿多年來的廢物政策是多麼的短視。
香港已沒有土地堆填，土地短缺問題一直困擾香港。市民面對「貴」、「細」、「擠」︰樓價高、租金貴、上車難；生活空間狹小擠迫、社區設施不足、營商成本高企，香港房屋、經濟，以至各類用地不足的問題，已經成為大眾最關心的其中一個議題。香港用來堆填的571公頃土地都事實上已經差不多占了建房所需求的土地量之半，由此可說明堆填除了對環境有害之餘更是在浪費公共土地資源。
根據香港地政總署2019至2020年賣地總為收入為1100.7億港元，總面績僅為149,611平方米，即每平方米平均賣出價為735,727港元。以一公頃的土地為10000平方米來計算，每公頃價值為73億5千7百萬。而香港堆填區總佔用地571公頃的價值就相當於4萬1千6百億港元，即香港現時庫房財政儲備的大約4倍，這就是香港公共經濟負外部性，可見都市廢物處理已成為香港在公共管理上的「廢物」短板。
木桶原理又稱短板理論，這是講述一隻木桶盛水的多少，並不取決於桶壁上最高的那塊木塊，而是取決於桶壁上最短的那塊。若其中一塊木板很短，則盛水量就被短板所限制，這塊短板就成了木桶盛水量的「限制因素」。
「木桶理論」可以啟發我們思考許多問題，例如香港的都市固體廢物管理問題。香港作為一個國際大都會，很少人知道我們每天都市固體廢物的去向及處理方法，根據香港環境保護署香港固體廢物監察報告在2019年所發表的統計數字，香港社會在2018年每日棄置16,096公噸都市固體廢物，相反，其中建築廢料錄得下跌3%因為是有收取每公噸的堆填入閘費用而都市固體廢物是免費堆填的，可見香港的都市固廢問題越來越嚴重的原因是人民免費掉垃圾，基本沒有誘因去減廢和做源頭分類。
香港共有16個堆填區，當中13個已經關閉，而其餘3個仍在運作為公眾提供廢物處置服務。現時香港所有固體廢物都會被送去三個堆填區(新界東﹑新界東北和新界西)。根據2006年立法會檔案，現時運作三個堆填區本來早已超出運作年期，只因為經過近期的擴建後，現時都還在使用中，可見廿多年來的廢物政策是多麼的短視。
香港已沒有土地堆填，土地短缺問題一直困擾香港。市民面對「貴」、「細」、「擠」︰樓價高、租金貴、上車難；生活空間狹小擠迫、社區設施不足、營商成本高企，香港房屋、經濟，以至各類用地不足的問題，已經成為大眾最關心的其中一個議題。香港用來堆填的571公頃土地都事實上已經差不多占了建房所需求的土地量之半，由此可說明堆填除了對環境有害之餘更是在浪費公共土地資源。
根據香港地政總署2019至2020年賣地總為收入為1100.7億港元，總面績僅為149,611平方米，即每平方米平均賣出價為735,727港元。以一公頃的土地為10000平方米來計算，每公頃價值為73億5千7百萬。而香港堆填區總佔用地571公頃的價值就相當於4萬1千6百億港元，即香港現時庫房財政儲備的大約4倍，這就是香港公共經濟負外部性，可見都市廢物處理已成為香港在公共管理上的「廢物」短板。
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