汇域（温州）置业发展有限公司：房企再融资活动正沿着三大逻辑线展开
从整体来看，时隔近7年重启房企股权融资，中断12年后允许房企借壳上市，目标皆是吸引增量资金入场，引导房地产行业加快风险出清，向“稳投资”过渡。就操作途径来看，定增模式为主流。笔者认为，政策暖风下，本次股权融资活动正沿着三条逻辑线展开。
一是稳健型房企以“并购整合+配套融资”稳投资。以招商蛇口为例，其拟通过发行股份购买的标的，对应的核心资产是深圳前海片区重要的存量土地或项目，现正值利润释放期。此外，“大集团小公司”或迎来新发展机遇。当下，部分企业上市平台规模较小，过去其集团的优质地产资产因重组通道的关闭无法注入，现在有望一次性解决同业竞争以及做大做强上市主体的双重难题。
二是未出险房企“资源整合+配股融资”稳经营。在本轮股权融资中，华发股份预计募集资金不超过60亿元，是已披露预案中募资额最高的企业，其股东华发集团将参与认购，公司拟将募集资金的75%投向郑州、南京等四城的四个项目中。此外，陆家嘴再融资目的是为了重组，优化上市公司整体质量。而碧桂园、雅居乐等H股房企配股融资，则有助于缓解流动性压力以及保持正常经营。募资用途不同，但均可稳经营或扩大经营优势。
三是出险房企“债务重组+定增融资”保交楼。距离第一批房企出险已逾两年。对这类业绩亏损严重、偿债压力巨大的房企而言，“第三支箭”是宝贵机会。没有债务是否违约的限制，出险房企募集资金用途集中在“拟用于公司‘保交楼、保民生’相关的房地产项目开发、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等”。以华夏幸福为例，除拟定增募资外，近日还发布以股抵债欲偿还约400亿元债务的方案。这无疑为出险房企开了一扇新窗，除“保交楼”呵护民生外，对推动其债务风险化解工作、缓解其上下游产业链供应商资金压力、以及加快行业风险出清皆有重要意义。
从整体来看，时隔近7年重启房企股权融资，中断12年后允许房企借壳上市，目标皆是吸引增量资金入场，引导房地产行业加快风险出清，向“稳投资”过渡。就操作途径来看，定增模式为主流。笔者认为，政策暖风下，本次股权融资活动正沿着三条逻辑线展开。
一是稳健型房企以“并购整合+配套融资”稳投资。以招商蛇口为例，其拟通过发行股份购买的标的，对应的核心资产是深圳前海片区重要的存量土地或项目，现正值利润释放期。此外，“大集团小公司”或迎来新发展机遇。当下，部分企业上市平台规模较小，过去其集团的优质地产资产因重组通道的关闭无法注入，现在有望一次性解决同业竞争以及做大做强上市主体的双重难题。
二是未出险房企“资源整合+配股融资”稳经营。在本轮股权融资中，华发股份预计募集资金不超过60亿元，是已披露预案中募资额最高的企业，其股东华发集团将参与认购，公司拟将募集资金的75%投向郑州、南京等四城的四个项目中。此外，陆家嘴再融资目的是为了重组，优化上市公司整体质量。而碧桂园、雅居乐等H股房企配股融资，则有助于缓解流动性压力以及保持正常经营。募资用途不同，但均可稳经营或扩大经营优势。
三是出险房企“债务重组+定增融资”保交楼。距离第一批房企出险已逾两年。对这类业绩亏损严重、偿债压力巨大的房企而言，“第三支箭”是宝贵机会。没有债务是否违约的限制，出险房企募集资金用途集中在“拟用于公司‘保交楼、保民生’相关的房地产项目开发、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等”。以华夏幸福为例，除拟定增募资外，近日还发布以股抵债欲偿还约400亿元债务的方案。这无疑为出险房企开了一扇新窗，除“保交楼”呵护民生外，对推动其债务风险化解工作、缓解其上下游产业链供应商资金压力、以及加快行业风险出清皆有重要意义。
#豪车#【160多万的大奔开了9年只卖8万，豪车吞噬财富太快了】俊哥属于生意场上的隐形冠军，他从事着一个很小的行业，为电镀工艺做配套的，这个行业全球70%的产能在中国，全国70%在他们那个小圈子里。
行业协会在五星级酒店开年会，清一色都是当年的同学和同事，年龄大小差不过10岁。更有趣的是，行业里做得最大的，也就比平均规模大一倍而已，妥妥的共同富裕。
2013年，一班老同学老同事又在浦东香格里拉开年会，醉醺醺地在停车场告别。除俊哥以外，其他人的座驾都是奔驰S400和350。大家都说俊哥，你不对啊！
然后俊哥就在春节前预订了一台350，加装四轮驱动和红外夜视，裸车价147万。两个多月后提车，办下地160多万。原来开的雅阁闲着也是闲着，他哥就借过去开了。
俊哥做的是熟人生意，都是些十几年的客户，也不靠大奔增信。平时开得不多，倒是接下来几年侄子外甥小舅子们挨个结婚，正好用着当婚车。婚车自然是年轻人开，有一次在大桥上5车连环相撞，大奔前后受损，这事当时还上了报纸。
2016年，俊哥为了孩子教育办了个移民，老婆孩子都出去了，留他一个人在国内。请了个专职司机，那几年车还保养得不错。
2020疫情封城时，俊哥在国外和老婆孩子团聚。他哥偷偷把大奔开回老家装面子，也被封在老家了。乡下管的不严，工厂也没复工，他哥在乡下当了3个多月的快乐单身汉，每天呼朋唤友，开着大奔喝点小酒，快活到飞起来。
等到回武汉后，司机拿到车就给俊哥打电话，说发动机拉缸了，修理费要20多万。俊哥到8月份回国，最终还是不得不掏了这笔修理费。
今年五月，俊哥买了台便宜的路虎，顺便把大奔8万元处理掉了。二手车市场有个区域，清一色都是奔驰S和宝马7，10万到40万的都有。车贩子说，搞工程的小老板喜欢买二手豪车，有面子，开几年后，拿去抵50万、80万的账。
俊哥算了一下账，9年下来，在这台大奔身上花费小300万了，平均每年一套小公寓。#奔驰#
行业协会在五星级酒店开年会，清一色都是当年的同学和同事，年龄大小差不过10岁。更有趣的是，行业里做得最大的，也就比平均规模大一倍而已，妥妥的共同富裕。
2013年，一班老同学老同事又在浦东香格里拉开年会，醉醺醺地在停车场告别。除俊哥以外，其他人的座驾都是奔驰S400和350。大家都说俊哥，你不对啊！
然后俊哥就在春节前预订了一台350，加装四轮驱动和红外夜视，裸车价147万。两个多月后提车，办下地160多万。原来开的雅阁闲着也是闲着，他哥就借过去开了。
俊哥做的是熟人生意，都是些十几年的客户，也不靠大奔增信。平时开得不多，倒是接下来几年侄子外甥小舅子们挨个结婚，正好用着当婚车。婚车自然是年轻人开，有一次在大桥上5车连环相撞，大奔前后受损，这事当时还上了报纸。
2016年，俊哥为了孩子教育办了个移民，老婆孩子都出去了，留他一个人在国内。请了个专职司机，那几年车还保养得不错。
2020疫情封城时，俊哥在国外和老婆孩子团聚。他哥偷偷把大奔开回老家装面子，也被封在老家了。乡下管的不严，工厂也没复工，他哥在乡下当了3个多月的快乐单身汉，每天呼朋唤友，开着大奔喝点小酒，快活到飞起来。
等到回武汉后，司机拿到车就给俊哥打电话，说发动机拉缸了，修理费要20多万。俊哥到8月份回国，最终还是不得不掏了这笔修理费。
今年五月，俊哥买了台便宜的路虎，顺便把大奔8万元处理掉了。二手车市场有个区域，清一色都是奔驰S和宝马7，10万到40万的都有。车贩子说，搞工程的小老板喜欢买二手豪车，有面子，开几年后，拿去抵50万、80万的账。
俊哥算了一下账，9年下来，在这台大奔身上花费小300万了，平均每年一套小公寓。#奔驰#
刚参加了 NIODay 2022 对李斌、秦力洪的专访，整理了一下主要信息。
Q：如何评估蔚来现在的状态？
李斌：在 19 年的时候我们提过一个三个阶段，第一阶段叫组队集训，从14年底到19年上市，商业模式算搭起来了。第二阶段叫资格赛，从19到24 年，25 年以后是决赛阶段（第三阶段），决赛没有尽头。
前期有没有完成核心能力的积累，决定后面决赛竞争的实力，我们现在属于小组赛的后期。
今年大家都很难，我们可能受的影响更大一点，主要是核心团队都在上海受口罩管控。
材料成本涨价，封控导致少交付的车（毛利总额），大概损失了 100 亿。
Q：第二工厂的产能爬坡状况如何？
秦力洪：第二工厂产能爬坡很顺利，最近疫情，工厂工人数量短期会有一定波动。总的来说，ET5 的排产还好，明年 2 款新车，定位相对高端，产能爬坡不是问题。
Q：为什么座椅也要自研？
李斌：自研主要是一个合理性，一个是效率，一个是体验，自研不代表自产，我们座椅的平台是自研的，但是生产制造方面还是和行业里头部公司紧密合作，但定点方式会变。
好的产品首先是要有好的定义，早期像女王副驾也是我们定义的，但定义还不够，从研发的角度，如果从定义到研发都能整合在一起会更好。
Q：明年车机有计划升级 8295 么？
李斌：Mobileye EQ4、ORIN 芯片都是我们首发，我们是有能力去量产提前用最新的芯片，具体看后面用户利益，合适的时候会考虑。
Q：新车 HUD 已经是 16.3 寸，为什么还保留仪表盘？
李斌：HUD 和小屏显示的东西还是有区别的，我是感觉小屏还是挺有用的，还有一些就是法规上的需要，比如一些警示是有一些明确的要求的。
Q：会推出减少辅助驾驶硬件的车型版本么？
李斌：蔚来在很多地方没有做妥协，高规格的辅助驾驶硬件有他的价值，就比如双电机，冗余备份，好比单发的飞机和双发的飞机，就有点像安全气囊，绝大多数情况下，安全带比安全气囊有用多了，但是你不能说就别要了。每多一个传感器，只要管理的好，都是能增加更多的安全性。
特斯拉不用激光雷达，不是激光雷达不好，是因为他们觉得贵。那我们就想办法降低成本，比如我们专门为我们激光雷达开发了一颗芯片，已经流片了，明年就会装上去，可以省大概 80 美金。
Q：蔚来从技术上如何实现领航换电的，是不是要和第三代换电站结合起来才可以？
李斌：三代站可以更好的支持，二代站会进行必要的技术改造后也可以支持，从技术角度来说是基于车的自动驾驶的能力再加上站端的智能化的能力。
Q：领航换电可以人下车去服务区上厕所，车自己排队换电么？
李斌：这是我们的畅想，希望能早日实现。
Q：会不会有比 ES8 更大的车，比如 ES9？
李斌：ES9 肯定是没有的，我们觉得尺寸够用就好，合适得体就好。
Q：第三代换电站站是优先新建还去更新老的站？
秦力洪：目前还是新建为主，再有 1- 2 年后开始更新一代站
Q：第三代换电站为什么要布激光雷达？
李斌：布激光雷达主要是更好的支持协同感知，毕竟还有很多 1 代平台的车，相当于是增加站端感知能力，提升无人值守换电的成功率。
Q：关于高速明年换电站的计划？
秦力洪：截止昨天 1286 座，今年目标是 1300，在 12 月 31 号会冲线的，明年会增加 400 座，今年新增的部分城市的会多一些，跟用户分布的场景有关系。
现在规划的明年新建的换电站，高速/城市换电站的比例 1:3 的比例。但是实际建成 10 个换电站，我们要谈 100 个地方，地方、施工、电容量都存在不确定，所以具体实际比例具体会是多少还不好说。
Q：关于 NBOX 的理解。
李斌：NBOX 是我们将来对智能电动车产品形态的一个思考，我相信将来大家都会抄吧，智能电动汽车到底该怎么进行硬件的迭代，软件的迭代都是很清晰的，但是硬件的迭代的边界到底在哪，哪些的迭代是合适的，哪些是代价比较大的。
在十几年的生命周期里可能要迭代几次的东西，我们要把它和整车解耦，我们把这些功能叫做增强娱乐主机，我们都集成在 NBOX 里，它是安装、迭代起来都比较方便，成本也比较低。
就像你把房子里面藏的电线这些东西换掉很难，但换个电视很容易。你不能因为家里电视过时了，房子就要跟着过时，这是不对的。
#NIO Day 2022#
Q：如何评估蔚来现在的状态？
李斌：在 19 年的时候我们提过一个三个阶段，第一阶段叫组队集训，从14年底到19年上市，商业模式算搭起来了。第二阶段叫资格赛，从19到24 年，25 年以后是决赛阶段（第三阶段），决赛没有尽头。
前期有没有完成核心能力的积累，决定后面决赛竞争的实力，我们现在属于小组赛的后期。
今年大家都很难，我们可能受的影响更大一点，主要是核心团队都在上海受口罩管控。
材料成本涨价，封控导致少交付的车（毛利总额），大概损失了 100 亿。
Q：第二工厂的产能爬坡状况如何？
秦力洪：第二工厂产能爬坡很顺利，最近疫情，工厂工人数量短期会有一定波动。总的来说，ET5 的排产还好，明年 2 款新车，定位相对高端，产能爬坡不是问题。
Q：为什么座椅也要自研？
李斌：自研主要是一个合理性，一个是效率，一个是体验，自研不代表自产，我们座椅的平台是自研的，但是生产制造方面还是和行业里头部公司紧密合作，但定点方式会变。
好的产品首先是要有好的定义，早期像女王副驾也是我们定义的，但定义还不够，从研发的角度，如果从定义到研发都能整合在一起会更好。
Q：明年车机有计划升级 8295 么？
李斌：Mobileye EQ4、ORIN 芯片都是我们首发，我们是有能力去量产提前用最新的芯片，具体看后面用户利益，合适的时候会考虑。
Q：新车 HUD 已经是 16.3 寸，为什么还保留仪表盘？
李斌：HUD 和小屏显示的东西还是有区别的，我是感觉小屏还是挺有用的，还有一些就是法规上的需要，比如一些警示是有一些明确的要求的。
Q：会推出减少辅助驾驶硬件的车型版本么？
李斌：蔚来在很多地方没有做妥协，高规格的辅助驾驶硬件有他的价值，就比如双电机，冗余备份，好比单发的飞机和双发的飞机，就有点像安全气囊，绝大多数情况下，安全带比安全气囊有用多了，但是你不能说就别要了。每多一个传感器，只要管理的好，都是能增加更多的安全性。
特斯拉不用激光雷达，不是激光雷达不好，是因为他们觉得贵。那我们就想办法降低成本，比如我们专门为我们激光雷达开发了一颗芯片，已经流片了，明年就会装上去，可以省大概 80 美金。
Q：蔚来从技术上如何实现领航换电的，是不是要和第三代换电站结合起来才可以？
李斌：三代站可以更好的支持，二代站会进行必要的技术改造后也可以支持，从技术角度来说是基于车的自动驾驶的能力再加上站端的智能化的能力。
Q：领航换电可以人下车去服务区上厕所，车自己排队换电么？
李斌：这是我们的畅想，希望能早日实现。
Q：会不会有比 ES8 更大的车，比如 ES9？
李斌：ES9 肯定是没有的，我们觉得尺寸够用就好，合适得体就好。
Q：第三代换电站站是优先新建还去更新老的站？
秦力洪：目前还是新建为主，再有 1- 2 年后开始更新一代站
Q：第三代换电站为什么要布激光雷达？
李斌：布激光雷达主要是更好的支持协同感知，毕竟还有很多 1 代平台的车，相当于是增加站端感知能力，提升无人值守换电的成功率。
Q：关于高速明年换电站的计划？
秦力洪：截止昨天 1286 座，今年目标是 1300，在 12 月 31 号会冲线的，明年会增加 400 座，今年新增的部分城市的会多一些，跟用户分布的场景有关系。
现在规划的明年新建的换电站，高速/城市换电站的比例 1:3 的比例。但是实际建成 10 个换电站，我们要谈 100 个地方，地方、施工、电容量都存在不确定，所以具体实际比例具体会是多少还不好说。
Q：关于 NBOX 的理解。
李斌：NBOX 是我们将来对智能电动车产品形态的一个思考，我相信将来大家都会抄吧，智能电动汽车到底该怎么进行硬件的迭代，软件的迭代都是很清晰的，但是硬件的迭代的边界到底在哪，哪些的迭代是合适的，哪些是代价比较大的。
在十几年的生命周期里可能要迭代几次的东西，我们要把它和整车解耦，我们把这些功能叫做增强娱乐主机，我们都集成在 NBOX 里，它是安装、迭代起来都比较方便，成本也比较低。
就像你把房子里面藏的电线这些东西换掉很难，但换个电视很容易。你不能因为家里电视过时了，房子就要跟着过时，这是不对的。
#NIO Day 2022#
✋热门推荐