游记-1 在飞机上把该填的两个表+国内48小时核酸中英文医院盖章单据+Q-c o d e单据通通准备好，正合计出机场在哪再验个核酸呢，长长的中国人通道就已备好，跟着彬彬有礼的服务人员，进入了落地核酸队伍，有人带着取行李，有人带着排队交钱，鼻拭子验过后发水发小吃，专门地区等待结果，家人来接，跟着我溜溜2.5小时，心里略微有些平衡的是，介落地核酸不止对中国人，等待大厅我对面仨金发碧眼老外，中间还把信用卡丢了，所幸找了回来，亲身体验，来不来随您～#一段文字一种心情#
图三为来韩第一顿，辣白菜辣拌生蚝苏子叶巴拉巴拉一堆小菜一上，熟悉的韩国味道又来了，饭后老妹钢琴自弹自唱，美美的～ https://t.cn/A69mWnZj https://t.cn/RXm7tzU

有网友问了，我就简单讲讲榨菜。把好的坏的都讲一讲。供持有的网友做判断。

1、市值400亿以下是持有阶段，这个时间可能是一年，也可能是三年。综合下来，太高的期望没有，最后能跑赢银行理财是可以预期的。

2、公司市值仅200多亿，手里现金却有58亿。“富裕”程度超过了很多公司。代表了公司经营稳健。

3、2020年榨菜发布定增募集32.8亿用于新增车间、窖池及设备，打造智能物流中心，扩产后公司预计达产营收24.6亿，新增利润4.89亿，预计2025年达成并投产。
——这部分产能主要用于B端市场的拓展，利润率相对C端的要低一些。属于用产能和规模的新增量，来对冲利润率的下滑。

4、青菜头成本占总成本高达70%以上，能否控制好青菜头的采购成本比较关键。
——在之前讲的逻辑中，2022季的青菜头成本比2021季要大幅度下降。这个逻辑没有变。
——公司榨菜窖池规模将从现有的27万吨增加到67.7万吨，公司对青菜头的收储能力将大幅提升。
——只是，需求端市场量价齐升、强劲增长的逻辑也受到了压制。这是股价在熊市里长期筑底的因素之一（这个与市场中的大多数公司一样）。这个见第5条。

5、曾经消费者对于榨菜提价不敏感（图2是公司的好日子阶段）。2019-2020年提价30%并且榨菜从2元时代步入2.5元时代，榨菜的销量依然在13.5万吨左右，2012年乌江榨菜提价之后销量反而上涨了许多。
但这种好日子现在可能到了拐点。乌江榨菜80g卖2.8，同为涪陵的鱼泉榨菜78g卖1.8，价格相差近55%，产品提价权已经接近天花板，消费者不再对提价迟钝。
于是公司开始减少广告投入以降低成本，三季报显示销售费用同比减少33%，二季报显示销售费用同比下降40%，但同时销售量也下降了10%。

6、结论，总体而言：
——1970年法国巴黎举行世界酱香菜评比，涪陵榨菜与欧洲酸黄瓜、德国酸甜甘蓝并称世界三大名腌菜。2001年涪陵榨菜集团采用巴氏杀菌法取代化学防腐剂。榨菜产品的品质是稳定且与时俱进的，这也符合消费品公司只要自己不乱折腾，就可以长久的生存很久很久很久不用担心倒闭的问题。
——但榨菜一边提价一边扩大销量的高利润、高增长的时段过去了。
——未来榨菜还会通过扩充规模和品类的方式，提升销售额和利润，但利润率会有所下降。
——榨菜的成本是青菜头，这两年青菜头的成本是降低的。
——以市场相对公允的方式给一个三年左右估值的话，400亿左右的市值，是比较合理的。
——总体而言，榨菜属于必选消费行业，与国民经济周期的起伏基本一致。

最后，在现在熊市的市场里，有很多机会。客观而言，榨菜不算是那种最好的机会。但属于门槛较低，较为让普通人理解的行业。
以上，伴随粉丝量越来越大，博主也会越来越谨慎。因为榨菜公司市值小，股价偏低，不再适合公开讲。所以，这次讲完之后，未来三年，在股价到400亿之前，我不会再讲它，谢谢。
最近实在是太忙了，今天终于把这个坑补上。

保利在千灯湖的定价权！

一、8月份我们写过千灯湖的二手房市场，当时说过千灯湖已进入分化阶段。

刚需、改善在走两种行情了，刚需挤兑出货，改善还比较稳定。

小三房和四房价差在10-20%之间，多的价差能达到将近1万/㎡。

两三个月时间过去了，市场又有了微妙的变化。

二手房市场整体往下坠，新房供应多起来了，价格还在往上顶。

作为标杆的保利天悦已有挂牌4.7万的四房、6万左右的大平层，上半年要冲8万冲10万的豪气早已没有了。

更别说其他一般四房了，改善房源价格开始松动了。

刚需小三房继续挤兑，万达华府挂出了2.9万的价格，寰宇天下挂出了3.3万的价格，较上半年的成交价又跌了7000。

新房却多4个项目。

C区的碧桂园灯湖盛世，C区东拓的保利天汇、保利天郡，D区北延的保利灯湖天郡。

碧桂园看板房还要验资百万。

保利天汇据说卖的太好，还打出双十一后涨价1000的海报。

保利天郡收回了特价优惠。

新房市场整个望过去似乎是一片欣欣向荣。

哪里有问题？

其实哪都没有问题，二手房先冷，新房阶段性热而已。

二、有个事实是，保利在千灯湖有绝对的定价权和影响力。

C区外延的映月新城的保利天郡三房3万、四房4万，保利天汇四房3.5-4万。

同板块的绿城桂语映月，目前价格2.5-3万。

保利的两个项目比同板块竞品贵了5000-10000元，卖到了千灯湖核心区的二手房价格。

能在一个刚起步的板块卖出这样的溢价，也只有保利能做到了。

再看D区北延的保利灯湖天郡，实际上已经是南海之眼的外围了，位置要差于之前的保利维塔，目前四房吹风价3.2万，大平层吹风价4.5万。

价格比保利维塔目没有抬高，但是也没有下降，综合位置等多方面因素，这个价格也不便宜了。

甚至保利天悦的公寓都能卖到2-2.8万，稍微加点钱，千灯湖的刚需二手房住宅都有的挑了。

再看碧桂园在这的定价。

碧桂园灯湖盛世在千灯湖最核心的C位，2.6容积率的小高层社区，小三房吹风3.7-4万，四房4.1-4.5万。

这个价格或许是综合了自身问题，一个低密小高层新房价格已经与周边二手房挂牌价相当，如果综合产品力对比，可以说这个价格比较务实了。

如果是保利来运作，怎么着不会改善的更纯粹些，5万起步？

三、保利哪来的勇气？

是过去这么多年市场的正反馈给它的勇气，保利溢价卖房这么多年，追随者众多。

保利之于佛山，犹如越秀之于广州，都是绝对的龙头地位。

保利今年在佛山已经卖了168亿，超过第二名碧桂园和第三名万科的总和。

但保利在佛山的溢价能力，要远超过越秀在广州。

尤其是保利天悦3年房价翻2倍的神话，让更多人看到了保利高品质的造富能量。

除此之外，最大的勇气还来自于，它没竞品。

可以说，千灯湖过去十年群星闪耀，保利、中海、佳兆业、万科、中铁建、万达、奥园共同撑起了核心区， 如今还在活跃的只剩下保利了。

千灯湖4个新项目，除了碧桂园是几年前就在运作的旧改项目，剩下3个基本都是保利去年到今年拿的地。

没有竞品，自身有溢价能力，再加上千灯湖的强大概念，即使下行市场，依然能坚挺定价。

想到保利在广州的卷王身份，你不得不佩服这个企业对市场把握之精准。

刚需区域、供应多的区域，往死里卷，不要价格要流量。

改善区域，就使劲拉溢价，反正谁都不如它卖的贵。

偏偏它两头做的都挺好。

但要提醒的是-

过去房价上涨期，溢价可以被追平，甚至因为品质产生更多升值空间。

以后房价如果横盘或下跌，现在的溢价就有透支的可能，尤其是不成熟的板块。
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