【杨惠妍接班,碧桂园的变与不变】

3月1日,碧桂园发布公告称,公司主席及执行董事杨国强因年龄原因提出辞任,由其女儿、联席主席杨惠妍接任,即日起生效。同时公告中还提到,杨国强辞任后仍将以特别顾问的形式继续参与公司经营。

无论是在外界还是碧桂园内部,这场代际传承都已经称得上是共识,杨国强从不讳言自己的接班计划。2007年碧桂园上市之际,杨国强在招股书上写道:股权转让给女儿杨惠妍,是意欲训练其为家族持有的碧桂园权益的继承人。同年,杨国强在香港招股推介会上表示:“其实我到一百岁也是要给她们,自己人信得过!”

过去十五年,杨惠妍一直在陪伴父亲管理这艘巨轮。2018年,当被问及如何评价刚刚成为公司联席主席的杨惠妍时,杨国强欣然表示:

“Very Good!”

但即便如此,许多人认为,此次杨惠妍站到台前仍然显得太过突然。

就在五年前,当被媒体问及何时选择退休时,杨国强还拿90岁才退休的李嘉诚做比较,这么算的话,今年68岁的杨老板还远远没到退休的年龄。

在2月的碧桂园的2023年度工作会议上,杨国强说:“两个月前我们还在黑暗的隧道里穿行,两个月后的今天,我们看到了隧道口的一些曙光”。

过去五年,行业进入深度调整期,未来到底怎么走,即便是民营龙头的碧桂园也是压力重重。

本文试图回答以下三个问题:

1、“宇宙第一房企”碧桂园是怎样炼成的?

2、这次代际传承对于碧桂园的影响有多大?

3、碧桂园未来面临什么挑战?

01 宇宙房企的成长逻辑
成立于1992年碧桂园已经走入而立之年,过去十余年,这家发迹于广东省顺德市(县级市)北滘镇的地产商以放卫的速度迅速发展。

2008年,刚走出广东地区两年的碧桂园销售额为175亿元人民币,但仅仅10年不到,碧桂园的销售额就膨胀到2017年的5508亿元人民币,位列行业第一。此后碧桂园连续五年蝉联了销售额行业第一,即便是行业进入深度调整后的2020年到2022年。

在房地产行业,围绕这家房企的模式和竞争力有很多的讨论,最具说服力的还是内部人的看法。原碧桂园CFO吴建斌曾写过一本书,名字叫做《我在碧桂园的1000天》,书中对于碧桂园的核心优势做了总结。

最重要的就是高周转能力,这也算是业内人尽皆知的秘诀了。简单来说,就是通过快速回笼资金,加快投资进度,从而最大程度上的利用资金。

关于快周转制度,碧桂园内部有许多法则,比如“567”法和“4568”法。以“4568”法为例,就是4个月卖楼,5个月回款,6个月现金流为正,8个月再投资。

根据测算,如果严格按照这种方法去运作,那么一笔资金可以利用3-4次,一亿元的投资在两年可以做到超百亿的规模。

即便高周转在业内是公开的秘密,但是其他房企却很难复制碧桂园的模式,原因在于碧桂园还有与之配套的一套激励措施、工程体系和战略重点。

2012年和2014年,碧桂园分别推出了成就共享计划和同心共享计划。两者的核心是把员工的利益和公司的利益绑在一起,只不过前者是以奖金的形式兑现,后者则是让员工跟投项目,当项目的小老板。

没有什么豪言壮语比真实的奖励更让人心动。吴建斌在个人微信公众号里记录道,全公司上下沸腾,很多人亢奋得像打了鸡血一样。激励措施推出后,碧桂园出现了一些年薪千万项目总、年薪近亿区域总。

如果说激励措施为碧桂园的高周转提供了“人”,那么碧桂园的全产业链则为高周转提供了“物”。碧桂园的产业链覆盖了从设计、施工到后期的物业等整个地产开发链条,光是设计团队都有几千人。

这种垂直整合的能力让碧桂园的得以能够把标准化发挥到极致。据中国企业家报道,虽然集团总设计师黄宇奘称,碧桂园有一千多种标准户型,但公司管理层的经验是,实际形成的产品只有三四款,户型和装修标准也只有几种。

这种标准化模式可能在一二线城市缺乏竞争力,但在缺乏大型开发商的三四线城市,这种少量户型+相对高品质园林+相对高品质物业足以让碧桂园“一招鲜,吃遍天”。而三四线城市的低地价也让碧桂园的高周转和高溢价成为可能。

靠着高周转,碧桂园像卖白菜一样卖房子。

02 代际传承的第三解
作为一代创业者,杨国强是碧桂园成功的绝对核心。不无论是碧桂园的战略定位还是发展方向,都出自杨国强的想法。根据《我在碧桂园的1000天》一书,甚至于“成就共享”这个激励措施也是由杨国强所创。

深谙人性的杨老板在继承人的选择上也有所不同。一般而言,家族企业的代际传承有两种,一种是家族内传承。比如大家熟知的爱马仕就是择由家族成员直接管理企业,目前第六代家族成员担任CEO,第七代家族成员也在企业里工作。

另外一种则是走现代企业制度化道路,在企业继承上采取组织式继承,引入了许多来自家族外的职业经理人。碧桂园的同乡美的就是此类模式的美谈。

但目前来看,杨老板的选择更像是前面两种的结合。碧桂园在高层的选用上并不忌讳外人,相反坚持走职业经理人的路子。

碧桂园有一个“未来领袖”计划,以40万+的年薪在全国招聘了超过1122名博士生,选拔率26:1。根据此前媒体报道,碧桂园的博士选拔标准是,情商和智商同高,较少愿意投入科研工作,而希望快速实现人生价值。

2010年以来,杨国强先后签下了莫斌、吴建斌、朱荣斌、林昭宪等一干职业经理人,其中朱荣斌在担任碧桂园联席总裁期间甚至拿到了2100万元的年薪。

2014年碧桂园组建的“三斌战队”——莫斌、朱荣斌以及吴建斌,是带领碧桂园高速发展的领航员。

而在积极启用职业经理人之外,杨国强更重视对于二女儿杨惠妍的培养。据报道,杨国强很早就让杨惠妍旁听公司会议。2007年,杨惠妍从美国俄亥俄州立大学拿到市场营销及物流专业学士学位后就进入了碧桂园。

据相关媒体报道,碧桂园内部对杨惠妍的评价很好,称其“行事作风稳重、低调。”

2014年,吴建斌曾陪同杨惠妍先后会见高盛、摩根士丹利、摩根大通三家同行。后来他在书里称赞:她讲一口流利的美式英语,懂得战略布局的重要性,还能完整地诠释自己的想法;她像她的父亲一样有伟大抱负、伟大情怀,有国际视野、国际人脉网;她谈吐儒雅,有很好的教养。

虽然很早就进入碧桂园,但是杨惠妍并未负责房地产的主业,而是长期负责多元化业务的探索。就职碧桂园期间,杨惠妍最突出的成就,是主导了公司教育和物业板块的分拆上市。

当下,碧桂园执行董事为杨惠妍(主席)、莫斌(总裁)、杨子莹、程光煜、伍碧君及苏柏垣。非执行董事为陈翀。独立非执行董事为黎明、石礼谦、唐滙栋、黄洪燕及杜友国。

公司最高决策层进一步向“杨氏家族成员+职业经理人”的结构调整。据《财联社》援引碧桂园内部人士消息,杨国强辞任后,公司实质管理上不会有任何变化,他之后也不会休息,未来会将更多精力聚焦于科建业务。

这大概也是公告发布后,碧桂园的股价不跌反增的原因之一。

03 新时代下的碧桂园
作为行业优秀民企的代表,碧桂园有着远比其他同行要好的多的境遇。2022年,碧桂园碧桂园全口径销售金额4643亿元,依然位居行业之首。

在融资端,去年下半年碧桂园作为优秀民营房企,连续成功发行50亿元和10亿元中期票据。去年11月后,碧桂园已在香港完成了两轮配股,筹资86亿港元(合11亿美元),还从中国工商银行香港子公司获得了2.8亿美元的贷款,可以说已经扛过了最艰难的那段时期。

不过,碧桂园的成长和中国城镇化快速发展有密切的关系。高周转模式成功的关键就在于抓住了三四线城市化的红利,业务规模快速扩张。当下正处于新一轮城镇化的切换时期,随着三四线城市民众购房意愿的回落, 过去那套高周转的逻辑面临改写。

去年11月,碧桂园旗下的涉及30多个省、268个城市的1000多个现房楼盘喊出了75折的口号。

今年的前两个月,碧桂园保持六年的销售冠军旁落央企保利发展,第二是万科,而碧桂园以562亿元退居第三位。

而在交接班的前半个月,碧桂园内部曾召开了一次全体会议,从目前流出的信息来看,重启大规模拿地、继续拥抱一二线是碧桂园未来在房地产业务上的重点。

据乐居财经报道,一位参与了碧桂园工作会议的知情人士表示,碧桂园今年投资拿地会更聚焦于利润相对较高的一二线城市。

这或许意味着碧桂园的投资策略或将发生转变。

此外,2023年年度工作会议上的重点议题。会上,总裁莫斌表示,未来现房销售一定是大势所趋,而科技建造可以帮助地产主业以品质和效率取胜,打造出市场、客户认同的好产品。

科技建造恰好也是碧桂园一直在做的事,根据碧桂园的官方数据,杨惠妍主导的建筑机器人已经取得一定的突破,截至今年1月,已有33款建筑机器人投入商业化应用,累计应用施工面积超千万平米。

走过而立之年的碧桂园是上个时代的弄潮儿,至于能否在新的时代也扶摇直上,就看新班底的成色几何了。https://t.cn/A6CayhMi

债市分析丨午盘晴天、万里无云,今天阳光这么说!

债市速递:1张图秒懂债市午盘行情!

播报时间:午盘14点30分、尾盘18点

午盘总结:10年期国债期货主连+0.21%,国债期货和利率债均为晴天,信用债晴到多云,上证转债-0.04%。

产蛋预估:以周一午盘数据预计,叠加周末2天票息收益,以信用债为主(或利率债)的债基(R2理财)大概率产蛋3个及以上,部分有望产蛋5个及以上;整体盘面利率债更好一些,但信用债票息更高一些(数据时间:3月6日14时03分)。

债市分析:

(1)今年来信用债为主的债基震荡幅度较小而盈利概率较大,相信3月这依然是债基配置的良好阶段。在经济复苏大前提下,债券市场并没有像很多投资者预期的那么差,恰恰相反的是信用债迎来修复行情,再次让低风险投资者感受到了稳稳地幸福。十年期国债收益率整体震荡幅度保持小范围,接下来重点关注经济的恢复情况了,其次是货币政策的走向。目前货币政策偏于正常,在经济恢复初期紧缩的概率并不大。十年期国债收益率下行0.07%,报2.917(14时13分)。

(2)资金面延续宽松局面,不过逆回购到期太多,期待央妈能够再次出手。今日央行公开市场净回笼3290亿元(逆回购开展70亿元,到期3360亿元),央行公开市场连续4个交易日净回笼。上海银行间同业拆借7天利率(Shibor 1W)下行11.5bp,报1.8160。银行间存款类金融机构7天期质押式回购(DR007)利率加权平均下行10.79bp,报1.8166。

(3)债基观点:短期谨慎而乐观。券种方面,以信用债为主,利率债为辅。期限方面,求稳以中短债基金为主,可适当配置长债基金增强收益。

注:为了方便大家查看,图表统一采用红色表示市场行情好,绿色表示市场行情差,灰色表示持平(或未有成交数据)。债基一般持有不同类型和期限的债券,实际涨跌以基金净值更新为准,以上仅为大盘数据参考。

每天债市午盘、尾盘播报,不定期债基分享。与阳光同行,与财富相伴。写贴不易,觉得有帮助的读者朋友,动动你发财的小手指。

风险提示:内容仅为个人观点,不作为投资依据。过往数据不代表未来表现,基金有风险,投资需谨慎。

#银行理财# #投资理财# #债券基金#

明天晚上土星就要进入双鱼座了。#恋爱星引力# #林卉羽Mintha的专属圈子[超话]#
可能肉眼可见的巨变要来了。宏观来看,今年必然是巨变的一年,因为今年是下元八运的最后一年,2024年就进入下元九运离火了,很多以前牢固不破的信仰会被打破,土运期间建立的物质安全感和对物质世界的依赖会进一步的解离,前几年风光的人可能会走下神坛,而很多可能名不见经传的小人物会在惊愕中崛起。
但我转而想到,这可能正是我们探索自我疗愈最好的时机,因为顺境不需要疗愈,逆境才需要。
当然,可能我使用”逆境“这个词有点夸张了,但是任何一个能量的转换,在新旧交叠的时候都必然会象在开车换道的时候踩刹车减速缓踩油门直到完全变道前路清晰的时候才可能加速,因此我们都会面临起步期的那种吃力感,这是人类共有的。因为土星是业,而双鱼座则是人类的心灵和宇宙合而为一的模式,是再一次重生前的整合,在每一次我写运势的时候都会意识到我们作为人类个体是多么渺小,在自然的能量面前无能为力,而我们做为人类这个群体又是多么伟大,一次次在各种危机中创造新生和希望。 双鱼座象征的两条鱼自由地悠游于浩瀚的宇宙海,就代表了人类之间彼此深刻的连接以及深入了解生命万物的能力。
后天土星进入双鱼座后要直到2026年2月才会离开, 对全球的经济发展来说,就是挤压泡沫的过程,这个过程必然伴随阵痛和割裂,可能曾经被看好的资产会缩水,而无形的资产,精神的力量,自我的创新能力则会在这个状态中崛起,它们的价值会被看到,被重视。从十二星座的发展来说,是从简单到复杂的递增发展过程,如果是白羊座是一个宝宝,双鱼座就是一个巨大的人类群体与世代,大家的想法会非常纷繁,分散,抽象,模糊,也更难以捉摸,最务实的土星遇上了最梦幻的双鱼,它会带来严厉,扑灭不切实际的幻想和空想,它也会带来权威,让一切务实的事情最终回归自己,德位相配。它象一位严肃的父亲,督促你把美好的想象搭建框架成为现实,你走的每一步都艰辛,但是随着时间的积累,你会感谢当初的付出。因为你的脚踏实地,让你走到了从来不曾走过的高度。
接下来的三年,也是我们每一个人修行的好时机,双鱼座带来的精神上的超越,在土星的加持下,会让更多的人明白,只有精神上的富足和坚定,才可能在尘世的颠沛流离中获得幸福。比起现在的人的迷失和被各种无效信息左右思维,这个天象可以让你真正静下来聚焦自己,也可以为你搭建壁垒,让你保护自己的精神力量,避免无意义的共情和消耗,让你成为更强大的自己。
面对未知,我们都是恐惧的,而土星就是那个要求你凝视深渊,并且看清黑暗里的真相的时候,土星给你真实的显化,他在你的梦境之中找到现实的框架,不再惧怕挑战和未知,你踏出的每一步真实的脚印,都会成为连接你与梦想的桥梁。
去拥抱改变吧,去见证心灵的成长吧,当我们可以对内在有高度的觉察,也就可以发现外部冲突的投射,从而去修正和改善它,接纳当下,接纳自我,是未来三年,我们每个人都要面对的功课,愿我们都能顺利毕业,交出理想的答卷。


发布     👍 0 举报 写留言 🖊   
✋热门推荐
  • 第一次看到这种表情的橘白猫,悲伤又恐惧,据说橘猫天性活泼,没心没肺,如今爪子被生生夹断,一定承受了难以忍受的苦楚,一直疼到现在…冬天快到了,感觉猫狗贩子开始愈发
  • /回学校就要吃“美味”的外卖了 赶紧在家里恶补一下/最没想着会过的一次 过了[允悲][允悲][允悲]/今天进山了 山路十八弯 我开的紧张shi 还在我妈怂恿下弯
  • 即便是如此,事后,她还是跪在李杰面前,恳求他回心转意,给肚子里的孩子一个完整的家。邓梅生下儿子后,李杰起初还挺高兴的,他一次又一次承诺不会再和刘芸有联系,可是却
  • 回想这短短的路程,我遇到了好多好多善良的人,前天我回学校因为有大行李箱和几个手提袋,上梯子就会变得异常艰难,旁边来了一个小姐姐说帮我提东西,女孩子真的是善良又美
  • 其实有些人什么都给不了你,反而会带给你情绪,人到中年要脱掉两件衫,痴迷与眷恋,你最需要拥有的是,清醒和沉淀,千万不要自以为是,他人的世界,你轻如毫毛,人生不过三
  • 子宫内膜是我们滋养生命的地方,若不肥沃,再好的种子也没用,我们要珍惜善待!设计元素: - 深圳的蝴蝶 - 成都的熊猫(吃的竹子) - 上海的初雪❄️ - 长沙的
  • 晚上看妹妹给我铺床,准备洗漱用品,临睡前又倒了一杯热水给我,感叹孩子们是真的会照顾人,还有某个小妮子,非要给我修指甲,虽然还是那个长不大的小树袋熊,但是00后的
  • 今晚8:30准点,本年度最后一场,希望大家喜欢。祝大家新年快乐,龙年吉祥! 1.年终宠粉:转发并评论这条微博,抽30名100元大额券,周三晚上8:30开~ 2
  • 【淄博市淄川区上舍民宿】#美宿山东##美宿山东冬日野居计划##民宿#淄博的云明山北麓坐落着这样一栋建筑,钢架岩石搭建,宛如金色神龛。【淄博市淄川区上舍民宿】#美
  • 婉拒高中生,总觉得高中生没有什么时间,是我刻板了,当然宝宝你要是每天能上线那就当我胡说八道[单身狗]主打陪伴,拍照聊天都可以,除了打本....是的,别查我秒伤想
  • 昨天晚上是我经历过的最焦虑的一个晚上…晚上一点多开始睡觉 三点多才睡着 早上八点多被吓醒 九点多又醒一次 十点多又醒 连续被吓醒了好几次 还做了三四个梦 焦虑的
  • 啵啵他特别优秀,而且他在面对黑子时,路演时能非常语气平和的说那些黑子花那么多时间来黑他也挺不容易的,把那样的努力若能用在好好生活上……话其实很简单,打动人的他的
  • ​坚持一件能让自己变好的事,的确不容易,打磨自己的过程,也总是充满艰难和迷茫,但只要你朝前走,即使失败,也是经历 ​人生是一种无法抗拒的前进。不论何时,都不要
  • 愚以为宫中之事,事无大小,悉以咨之,然后施行,必能裨补阙漏,有所广益。超:饺子(在音量的压制下,想来一秒回答)室:过春节映像最深刻的一件事是什么?
  • #刘宇宁珠帘玉幕# | #刘宇宁燕子京# |#摩登兄弟[超话]# 一生所爱,与宁同在,你是最棒的刘宇宁[打call][打call][打call]@摩登兄弟刘
  • ”没想到这女孩子同意了,她拿来鞋刷子蹲下去开始替这些考官们擦皮鞋,老板这个时候非常得意,心里在想:“你不是很厉害吗?”没想到这女孩子同意了,她拿来鞋刷子蹲下去开
  • 而包裹着这一切的,是粗粝的混凝土墙的大面积暴露,设计师蔡为还选择用透明亚克力板制作书架,这样的书籍陈列方式给人一种失重感和漂浮感,轻盈到近乎消失,让人能直观注意
  • 妹妹总喜欢生点小气,一般都是这样的事:1、我穿件衣服,随口问了姐姐一句“好看吗”没有第一个问她,她就生气了。@小林宥晚睡啦 林总,是在这个圈中第一次有人叫我蟹总
  • 因此很多情况下 ,就是出于一己私欲和便利,就把这里作为自己堆放杂物的空间了。在这纷繁复杂的世界里,我们要学会控制自己的欲望,不被物质所左右,不做生活的奴隶。
  • 我的黄旭熙我爱你我和我的黄旭熙永远在一起 我的黄旭熙我不聪明你还爱我俩感情深我知道 我的黄旭熙和我我俩每天做爱高潮迭起好开心 我的黄旭熙我永远在你身边我俩互相亲