房产知识分享连载（二）
改善型购房——哪种投资更能改善你的财务状况

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正文分享：

“改善型购房”中的“改善”有两层含义，分别是改善居住条件和改善财务状况。
说起改善型购房，很多人会简单地以为就是换个大一点的房子，改善居住条件，或者换到更好的学区。这一点当然是对的，但是只对了一半。改善型购房的另一半意义，也是更重要的，是改善你的财务状况。

房子作为一种非常重要的资产，在家庭财产中占绝对大的比重。所以你若不考虑其保值增值及改善家庭财务状况的特性，那就大错特错了。正如在过去十几年里买了几套房子的人，现在财务状况都得到了大幅改善，甚至实现了财务自由。

现实中，还有些人只看到了买房的负担，看不到房子的资产价值，这也是不对的。买房在初期是有负担，有首付、月供的压力，但是过不了几年，房子就是资产了。例如很多朋友买完房子租出去，没过几年发现租金比月供款要多，完全可以抵掉月供款，房子就变成完完全全的净资产了。
「小蛇备注：过去房价高增长，可以说没过几年就会发现房子变成资产，意思是房产的涨额已经高于房贷负债，现在新房子高总价能做到房租比月供多的并不多，这些都可以在买之前算好账。」

所以，改善不仅是改善居住条件，更重要的是改善财务状况。理解了“改善”的两层含义之后，我们有几个问题需要回答：
第一，现在买房晚不晚，还能改善财务状况吗？
第二，房产和其他投资工具相比，例如股票、债券、理财产品等，哪个更能够改善财务状况？
第三，如果买房的话，首付和贷款应该如何安排？

改善型购房依然可以改善你的财务状况
首先，从改善财务状况的角度看，现在买房子还是划算的。第一个理由是房价的长期趋势是上涨的，这是很多国家的普遍现象。前文说过，从1946年到2016年70年的时间里，全球14个主要发达经济体的房价累计上涨了90多倍，扣除物价因素的影响值，还上涨了4倍多。由此可见，房地产“保值”“增值”的属性，是实至名归的。
在这里，你可能会有疑问，房价上涨这么多，和印象里屡屡发生的房地产泡沫与危机好像有矛盾，这个数字是不是搞错了？
其实，不是这个数字错了，而是我们人类对现象的关注，是有选择性的。例如，很多人都知道2007年的美国房地产泡沫，但是很少人知道现在的美国房价已经超过了2007年房价的最高点。
这是为什么呢？因为泡沫和危机会引起很大的动荡，进而被媒体反复报道，吸引很多关注，最后给大家留下深刻的印象。但是，房价年复一年地上涨，时间久了，会引起大众“审美疲劳”，关注度下降。但在现实中，房价缓慢地上涨才是常态，给大众的心理影响犹如温水煮青蛙，不知不觉中，房价已经涨了很多。
「小蛇备注：请注意，房价缓慢的上涨是常态，如果你在一二线省会城市，有关注房价吗？有没有发现房价是缓慢上涨的？时间周期拉长一点，可以去验证一下。」
第二个理由就是我国的经济发展水平还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。
目前，我国居民收入水平只有美国的1/7，只相当于日本1970年的水平，或韩国1985年左右的水平，还有很大的发展空间。而且，诚如前文所讲，经济增长是房价上涨的根本原因，世界范围内其他国家的经验已经证明了这一点。
我国目前的情况是，经济增长还在持续，城市化远没有完成，人口基数很大，老龄化才刚刚开始。经济增长、城市化、人口基数这“三大红利”，共同构成了房价上涨潜力的基本面。所以，在可以预见的将来，中国经济增长的巨大潜力是支持资产配置的第二个理由。
第三个理由就是全球范围内的“资产荒”。“二战”以来，全球经历了长期的繁荣与稳定，在战后这70多年的时间里，全球范围内积累了大量的财富，这些财富都需要寻找投资渠道。然而，可投的项目就那么多，可买的资产越来越少，于是，作为安全资产的房子自然受到追逐。未来，只要不发生大规模的战乱，大城市的房子作为安全资产还是会继续看涨。
综上所述，从国际房价上涨的经验、我国的经济发展阶段和全球资产荒这几个方面看，我国的房产仍然是可以配置的优质资产，仍然具有改善家庭财务状况的能力。
「小蛇备注：不是每个房子，是指那些被人需要的优质房产。」
那么，下面的问题是：房子和股票、债券、理财产品相比，怎么样？哪一个更能改善财务状况？
买房收益率高于股票和理财的收益率
从历史数据看，买房的收益率比买股票、债券的收益率更高，同时也更稳定。
从2003年到2017年这14年时间里，房子涨了近10倍，一线城市的房价从每平方米5 000元左右涨到50 000元左右，二线城市的房价从每平方米两三千元涨到两三万元。如果考虑按揭，过去购房的首付平均为全款的30%，也就是加了3倍多的杠杆——这样计算下来就是30多倍的收益率。
这样的投资收益率，是远远超过股票收益率的。做个比较，如果你买了股票，同一时间段内，上证指数涨了4.5倍，深证指数涨了4.7倍，中小板指数涨了6倍，港股的恒生指数涨了4倍，不管与哪种相比，买房的收益率都要比股票收益率高5倍以上；如果你买了理财产品，收益率就更低——也就涨了1倍左右；如果你买了国债，收益率比理财还要低。
更重要的是，我国经济增长的空间和城市化的空间还很大，只要国家继续稳定发展，城市房价的长期上涨趋势还会保持。
实际上，在过去十几年里，买了房子的人，都改善了财务状况；买了股票的人，除了极少数眼光独到的人挣了钱，大部分人没怎么挣到钱——买了腾讯股票的挣了钱，买了中石油股票的赔了钱——买股票的风险是相对较大的。

「小蛇备注：这块要提醒大家，这本书写的时候是2018年，后面房价已经又上涨了一波，书中举的这个例子是房价高速增长时期+用杠杆，但是接下来我们要面对的房价低增长+限购限贷，所以历史数据不代表未来，必须注意，房产用杠杆和不用杠杆是两个概念，天差地别。接下来即使房产低增长，如果用3.3倍杠杆买入优质资产也是会放大收益率的，但不会像过去那样短期内30多倍。所以，这个要辩证看待。」

改善型购房，应该如何安排首付和贷款

上文说了改善型购房的好处，包括改善居住条件、改善财务状况，得到比股票、债券更高更稳定的收益率，那么，应该怎么买呢？这就有一个合理安排首付和贷款的问题。这方面有几个基本的原则是需要注意的。

第一，要尽量少付首付，多用贷款。一般来说，购房应该付一个在允许范围内最低的首付。这样的安排，不仅可以减轻早期的支付压力，还可以对抗未来的通货膨胀（简称“通胀”）。如果通胀水平高的话，10年后要还的100万元，可能只相当于今天的50万元，这样就相当于又省了50万元。
第二，不仅要多用贷款，还要将贷款的期限尽量延长。这样既可以减少首付的支付压力，又可以对抗未来的通胀。总之，是把支付时间延长。
第三，贷款的时候尽量选择公积金贷款，因为公积金贷款利率低，这样可以省很多月供。按照目前的利率水平，20年期100万元的贷款可以节省1 000元左右的月供。如果你住房公积金账户中还有钱，一定不要忘了取出来使用，不然这个钱只能白白地放在账户里，变成名副其实的“纸面财富”。

「小蛇备注：首付是存量，月收入是增量，增量决定了负债上限，所以不是让盲目买大，要根据自身去决定房产在你资产配置中的比例，每个人的情况不同，这块不敢遵循单一标准原则。具体可看：https://t.cn/A6CN5TXI 至于公积金什么的话，因为额度太小，适用的人比较少，别因为为了利率便宜而放弃了更高的额度。」

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#小蛇说#

#三亚榴莲6月将大规模上市#【#水果在海南经历了什么#？】海南水果丰富，但这水果多了，自然就不稀罕，别人拿水果吃，海南人拿水果玩。水果炒菜、水果和着辣椒吃、把水果当碗，你永远不知道海南人+水果等于什么？
/基础等级/
炸香蕉
香蕉在全世界都不是什么新鲜水果，在海南就更不稀罕，品种就有五六种。海南人只能用油炸来探索它美味的天花板。香蕉整个都剥下来，不切，不做其他处理，裹上面浆及面包糠，直接丢进热辣的油锅，炸到金黄酥脆。
烤甘蔗
烤甘蔗和炸香蕉一样，讲的就是一个原生态。炉火烧得生猛，不削皮的甘蔗放上去，不断翻转。大火提供的热量让水气往直往外蹿，糖也跟着析出，不到一会儿工夫，甘蔗外皮便蒙上了一层薄薄的糖汁。连周围的空气，都带着甜香的味道。
烤榴莲
海南人才不管烈火会不会让榴莲的味道灌满整个街道，只管烤。不过，烤完的榴莲暗黑值反而有所回落，臭味收敛了一些，质地更软，味道也更甜。爱榴人士吃得过瘾，“榴黑”也找到了与它和解的机会。
/妙用等级/
椰子船
取刚结满白瓤的嫩椰子，剥除外面的硬壳，留下内壳，在顶端切开小口留盖，倒掉椰子水。把浸泡好的糯米填入椰盅，再灌入白糖、鲜椰汁、鲜奶，最后用椰盖封口缚紧，放进盛有清水的锅中小火慢炖，就能得到一盅晶莹透亮、状如珍珠的椰子船。椰肉和糯米饭紧贴在一起，色泽白净，米饭变成了半透明，嚼起来既软糯又弹牙，透着椰香，清甜爽口。
菠萝饭
肉丁、虾仁、青豆和米饭装进掏成空心的菠萝，一起煮，这一口菠萝饭，就是要把水果的清爽和水产的鲜一起吞下。
海南椰子鸡火锅
选择上好的新鲜老椰，做成椰子船一般的小盅。海南本地“网红”文昌鸡自然是主角，陪跑的是党参、枸杞、莲子、红枣、淮山五味药材，之前取出的椰子汁再倒回去，盖好盖子盛瓷碗内入笼。
/脑洞等级/
西瓜煲
水果入菜，在海南首推西瓜。海南西瓜煲，是所有人都放不下的清甜美味。而且还不能用西瓜瓤，用的是带一点红瓤的西瓜皮。西瓜皮加上海白螺同煮，西瓜染了海白的鲜，清爽甘甜再添丰富滋味。
炒西瓜皮
西瓜皮切片，然后加点蚝油快炒。虽然简单，但是西瓜皮本身的甜加上蒜头油的香、蚝油的咸鲜，口感脆爽，超下饭。
菠萝鸭
菠萝鸭可不是什么大学食堂师傅探索自我的菜式，而是海南人真正的家常菜。菠萝的甜浸入鸭肉里，满足嗜肉族的口腹之欲，而菠萝的脆爽又中和了肉的油腻，妥妥天作之合。（来源：地道风物）

#露露黄了[超话]##露露盒子##露露秒杀#

原谅我现在才发使用感受，我是大油皮男生

因为一直在用糙米水，果壳的这个水我近几日才开始用。它基本没有什么味道，在瓶子里的看起来是比较滋润的、有种稠稠的感觉。但是上脸的肤感就是有一点点点滋润度的水，很快吸收而且没有黏腻的感觉，总体来说感受是很不错滴！摇晃瓶子里面会有很多小气泡，所以叫气泡水还挺好玩。
这个简单叶子的卸妆棉片，因为我是老爷们，没有化妆的需求，到湖南来上学才开始涂防晒。对了！我平常是用露露播过的大宝的防晒。这个防晒我的感受是：刚刚好但又美中不足，肤感刚刚好、成膜时间刚刚好、防晒力刚刚好、滋润度也刚刚好。唯独香味确实是比较浓，但过两个小时左右香味就淡很多。
所以这个卸妆面片，我是在感觉洁面洗完脸，脸上还有防晒的那种一点隔水的感觉，这时候我就用一片。用起来非常方便，使用感受非常好，没有油膜感，灰常好用滴！
最后是一叶子的面膜，很早就用完了。面膜嘛，就是及时的补水，主要是在于它的使用感受。这个面膜是那个奶皮膜，好像叫这个。非常非常服帖，特别特别好敷。