【完成装修后被突然涨租？# 园区变相涨租现象调查#】新华财经上海5月25日电 随着近期商业地产市场复苏回暖，写字楼净吸纳量增加，租金此前下跌趋势扭转，部分商办、园区因“涨租金”问题引发纠纷现象增多。有部分中小企业反映，一些房东采取要求租户更换租赁区域、更改租赁合同等方式，变相实现涨租金目的。对此，业内人士建议，应加强对商办及产业园区房东租赁合同监管，切实维护好中小企业权益。
①租赁引发的纠纷
朱瑞晓是上海芈知文化创意有限公司创始人，今年2月，她收到了上海市黄浦区人民法院民事判决书。这意味着，她与上海德必经典创意发展有限公司因办公区域租赁而产生的纠纷有了最终判决。
对于芈知文化与德必公司的纠纷，朱瑞晓告诉记者，因其公司业务发展需要，她在2020年6月和2021年4月两个时间点，分别将芈知文化等两家公司搬到德必外滩WE文创园区9楼区域办公。两处区域建筑面积共191平方米，每月租金4.7万元。按照合同，租赁期到2022年5月份。
“当时主要是考虑到这里的地理位置比较不错，各方面条件也都比较满意，所以才选择的这里。”朱瑞晓告诉记者。
在租赁合同还未到期的情况下，朱瑞晓却接到了园区需调整办公空间的要求。根据判决书，法院经审理认定，“合同履行期间，德必公司于2021年8月初与芈知文化公司沟通协商调整办公室事宜，并提供相关方案等，芈知公司未予接受。”
法院经审理还认定，2021年8月23日，芈知公司复函德必公司表示在双方未协商一致的情况下，对于德必公司解除租赁合同的要求不予认可，德必公司关于解除租赁关系的通知对其不产生效力，要求继续履行租赁合同。
朱瑞晓对记者说，“从我的角度来看，德必这些做法主要是为了涨租金或变相涨租金。”
此后，芈知公司与德必公司因施工、退租等事宜产生一系列争议和纠纷。法院认为，“鉴于前述改造区域施工状况，被告出租的房屋虽仍能使用，但已不具有正常办公环境，不符合园区办公用房的通常应有标准，且该状况持续不变，在无好转迹象也无预期时限情况下，原告解除合同于法有据，应予支持。”
法院还认为，“同时，鉴于租赁房屋不符应有标准的情况，原告于该状态期间内使用的租金标准应予酌减，原告要求全额退还的请求难以支持。”
法院最后判决，双方租赁合同于2022年1月30日解除；上海德必经典创意发展公司在判决生效起十日内退换原告上海芈知文化创意有限公司履约保证金60000元；退还租金30000元，支付违约金60000元。
②不断回暖的商业地产市场
多家机构发布的行业报告都显示，今年一季度以来，以写字楼为代表的商业地产市场也逐渐升温。随着市场升温的，类似的租赁纠纷也在不断增多。
世邦魏理仕报告显示，一季度上海写字楼市场录得三个新项目交付，分别是黄浦凯德晶萃广场、徐汇西岸艺岛与浦东前滩四方城，总计入市面积为156,161平方米。虽然不确定性仍然存在，但随着春节后租赁垂询与项目带看量明显增加，市场复苏迹象初步显现。
该报告还显示，从需求来看，专业服务业（律师事务所、企业咨询和数据服务）、金融业（其他金融服务、证券、基金）与消费品制造业是主要的需求驱动力。从区域来看，前滩和徐汇滨江等滨江商务区净吸纳量居前。
世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示：“2023年第一季度，上海写字楼市场复苏迹象初步显现，租金跌幅收窄。零售市场消费热度攀升，需求驱动零售场景升级。仓储物流物业阶段性供应高峰到来，消费势能带动需求，租金小幅上涨。商务园区写字楼市场特色产业需求旺盛，汽车相关制造业表现亮眼，租金走势稳定。投资市场新经济资产交易活跃，机构投资者积极布局。”
戴德梁行数据也显示，一季度，上海甲级写字楼净吸纳量为13.7万平方米，比2022年四季度上涨58.1%。受较高供应量的影响，甲级写字楼整体空置率升至17.31%，比去年四季度上扬0.61%；平均租金保持稳定，一季度甲级写字楼平均租金为8.11元/平方米。
在投资市场方面，根据戴德梁行数据，今年一季度，上海商业地产市场中，共录得大宗交易20笔、合计117亿元成交额，低于去年同期水平。戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强说，考虑到大宗交易的时滞性，预计成交将在下半年逐步复苏。
仲量联行发布的2023年一季度“中国40城办公楼市场指数”显示，一季度重点城市办公楼租金降幅收窄，复苏势头进一步显现。租金方面，全国20个重点城市的环比降幅在0.1%至1.3%之间，较此前一个季度0.2%至3.7%的环比降幅明显收窄。
仲量联行分析，一季度，积压需求的释放与租赁问询的提升尚不足以全面提振市场各方的信心，租金惯性走低。此外，观望情绪影响下租金波动趋缓，对二季度及下半年市场去化量的回升预期有所加强，表明市场对持续复苏的信心犹在。
仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人米阳说：“从中长期来看，中国坚韧的基本面给经济复苏创造了巨大的空间。始终保持韧性的制造业将不断提升中国供应端的竞争力，快速反弹的服务业及消费的边际拉动将进一步推动内生动能释放，未来办公楼市场复苏将更加全面。”
③市场回暖更应注重保护中小租户权益
受疫情影响，部分中小企业过去三年出现经营困难等情况。政府、园区等积极进行的租金减免措施成为中小商户渡过难关的重要保障之一。
如2020年2月，上海市国资委制定并印发《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》。对于符合条件的中小企业，由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金。
在2022年5月底发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》。该方案提出，鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元，由各区政府负责实施，补贴资金实行财政预算总额控制，由市、区两级财政共同承担。受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。
朱瑞晓告诉记者，受此前租赁引发的纠纷影响，公司此前已接近成功的6000万元融资计划被迫中断。“租赁纠纷造成很负面的影响，有的投资人还觉得我们交不起房租了，我们解释了也没用。”
“希望有优势地位的大企业，能够更平等对待中小企业，这样也才能更好加快经济复苏。” 朱瑞晓说。
①租赁引发的纠纷
朱瑞晓是上海芈知文化创意有限公司创始人，今年2月，她收到了上海市黄浦区人民法院民事判决书。这意味着，她与上海德必经典创意发展有限公司因办公区域租赁而产生的纠纷有了最终判决。
对于芈知文化与德必公司的纠纷，朱瑞晓告诉记者，因其公司业务发展需要，她在2020年6月和2021年4月两个时间点，分别将芈知文化等两家公司搬到德必外滩WE文创园区9楼区域办公。两处区域建筑面积共191平方米，每月租金4.7万元。按照合同，租赁期到2022年5月份。
“当时主要是考虑到这里的地理位置比较不错，各方面条件也都比较满意，所以才选择的这里。”朱瑞晓告诉记者。
在租赁合同还未到期的情况下，朱瑞晓却接到了园区需调整办公空间的要求。根据判决书，法院经审理认定，“合同履行期间，德必公司于2021年8月初与芈知文化公司沟通协商调整办公室事宜，并提供相关方案等，芈知公司未予接受。”
法院经审理还认定，2021年8月23日，芈知公司复函德必公司表示在双方未协商一致的情况下，对于德必公司解除租赁合同的要求不予认可，德必公司关于解除租赁关系的通知对其不产生效力，要求继续履行租赁合同。
朱瑞晓对记者说，“从我的角度来看，德必这些做法主要是为了涨租金或变相涨租金。”
此后，芈知公司与德必公司因施工、退租等事宜产生一系列争议和纠纷。法院认为，“鉴于前述改造区域施工状况，被告出租的房屋虽仍能使用，但已不具有正常办公环境，不符合园区办公用房的通常应有标准，且该状况持续不变，在无好转迹象也无预期时限情况下，原告解除合同于法有据，应予支持。”
法院还认为，“同时，鉴于租赁房屋不符应有标准的情况，原告于该状态期间内使用的租金标准应予酌减，原告要求全额退还的请求难以支持。”
法院最后判决，双方租赁合同于2022年1月30日解除；上海德必经典创意发展公司在判决生效起十日内退换原告上海芈知文化创意有限公司履约保证金60000元；退还租金30000元，支付违约金60000元。
②不断回暖的商业地产市场
多家机构发布的行业报告都显示，今年一季度以来，以写字楼为代表的商业地产市场也逐渐升温。随着市场升温的，类似的租赁纠纷也在不断增多。
世邦魏理仕报告显示，一季度上海写字楼市场录得三个新项目交付，分别是黄浦凯德晶萃广场、徐汇西岸艺岛与浦东前滩四方城，总计入市面积为156,161平方米。虽然不确定性仍然存在，但随着春节后租赁垂询与项目带看量明显增加，市场复苏迹象初步显现。
该报告还显示，从需求来看，专业服务业（律师事务所、企业咨询和数据服务）、金融业（其他金融服务、证券、基金）与消费品制造业是主要的需求驱动力。从区域来看，前滩和徐汇滨江等滨江商务区净吸纳量居前。
世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示：“2023年第一季度，上海写字楼市场复苏迹象初步显现，租金跌幅收窄。零售市场消费热度攀升，需求驱动零售场景升级。仓储物流物业阶段性供应高峰到来，消费势能带动需求，租金小幅上涨。商务园区写字楼市场特色产业需求旺盛，汽车相关制造业表现亮眼，租金走势稳定。投资市场新经济资产交易活跃，机构投资者积极布局。”
戴德梁行数据也显示，一季度，上海甲级写字楼净吸纳量为13.7万平方米，比2022年四季度上涨58.1%。受较高供应量的影响，甲级写字楼整体空置率升至17.31%，比去年四季度上扬0.61%；平均租金保持稳定，一季度甲级写字楼平均租金为8.11元/平方米。
在投资市场方面，根据戴德梁行数据，今年一季度，上海商业地产市场中，共录得大宗交易20笔、合计117亿元成交额，低于去年同期水平。戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强说，考虑到大宗交易的时滞性，预计成交将在下半年逐步复苏。
仲量联行发布的2023年一季度“中国40城办公楼市场指数”显示，一季度重点城市办公楼租金降幅收窄，复苏势头进一步显现。租金方面，全国20个重点城市的环比降幅在0.1%至1.3%之间，较此前一个季度0.2%至3.7%的环比降幅明显收窄。
仲量联行分析，一季度，积压需求的释放与租赁问询的提升尚不足以全面提振市场各方的信心，租金惯性走低。此外，观望情绪影响下租金波动趋缓，对二季度及下半年市场去化量的回升预期有所加强，表明市场对持续复苏的信心犹在。
仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人米阳说：“从中长期来看，中国坚韧的基本面给经济复苏创造了巨大的空间。始终保持韧性的制造业将不断提升中国供应端的竞争力，快速反弹的服务业及消费的边际拉动将进一步推动内生动能释放，未来办公楼市场复苏将更加全面。”
③市场回暖更应注重保护中小租户权益
受疫情影响，部分中小企业过去三年出现经营困难等情况。政府、园区等积极进行的租金减免措施成为中小商户渡过难关的重要保障之一。
如2020年2月，上海市国资委制定并印发《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》。对于符合条件的中小企业，由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金。
在2022年5月底发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》。该方案提出，鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元，由各区政府负责实施，补贴资金实行财政预算总额控制，由市、区两级财政共同承担。受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。
朱瑞晓告诉记者，受此前租赁引发的纠纷影响，公司此前已接近成功的6000万元融资计划被迫中断。“租赁纠纷造成很负面的影响，有的投资人还觉得我们交不起房租了，我们解释了也没用。”
“希望有优势地位的大企业，能够更平等对待中小企业，这样也才能更好加快经济复苏。” 朱瑞晓说。
#丝丝开心事结算日##2023年5月第二周#
1.决定把我的小微单卖了
2.老板答应让我加映一部万玛才旦的片子了！
3.和心心拼上了外烟嘻嘻
4.因为摇滚影片认识了新朋友薯条和阿锁！
5.欣然姐姐给我编小辫
6.终于有我自己的小酒杯了
7.连吃两天海螺做的小海鲜！
8.撸上了流浪小猫咪 它好乖呜呜疯狂蹭我
9.小鱼帮我抢上了随心所欲！
10.我把披萨脸的赠票送给薯条啦
11.我还获得了枕头盒子和污甩的拼盘赠票
12.收到了panda的回信
13.和海螺去撒野疯玩了嘿嘿 还通宵了
14.和老爹吃了晚饭
15.分离后收到了云的第一封回信
16.拿到了我的外烟嘻嘻
17.和小鱼去过四周年哩 时隔四年再次吃上玖拾
18.再次住上投影仪小房间 好幸福
19.撸上了理发店猫猫 太乖了呜呜
20.鼎力借我的大疆到了！正好演出时拍
21.污甩和枕头盒子好好啊！居然和枕头盒子聊上天还嫖到酒了
1.决定把我的小微单卖了
2.老板答应让我加映一部万玛才旦的片子了！
3.和心心拼上了外烟嘻嘻
4.因为摇滚影片认识了新朋友薯条和阿锁！
5.欣然姐姐给我编小辫
6.终于有我自己的小酒杯了
7.连吃两天海螺做的小海鲜！
8.撸上了流浪小猫咪 它好乖呜呜疯狂蹭我
9.小鱼帮我抢上了随心所欲！
10.我把披萨脸的赠票送给薯条啦
11.我还获得了枕头盒子和污甩的拼盘赠票
12.收到了panda的回信
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14.和老爹吃了晚饭
15.分离后收到了云的第一封回信
16.拿到了我的外烟嘻嘻
17.和小鱼去过四周年哩 时隔四年再次吃上玖拾
18.再次住上投影仪小房间 好幸福
19.撸上了理发店猫猫 太乖了呜呜
20.鼎力借我的大疆到了！正好演出时拍
21.污甩和枕头盒子好好啊！居然和枕头盒子聊上天还嫖到酒了
平原农商银行助力电商客户强势“出圈”
近年来，平原农商银行紧跟电商发展新趋势，深入挖掘电商行业资金需求，针对性开展行业营销，创新产品服务，加大信贷投放力度，助力电商行业强势“出圈”。今年以来，累计向电商行业客户发放各类贷款75户、3950万元。
专业营销精准破题
平原县祎鑫装饰装修有限公司是一家以销售地板革为主的民营企业，随着电商平台的兴起，公司法人李天慧抓住机会，也注册了店铺，由于价格公道，质量上乘，订单源源不断，但流动资金不足成为制约发展的最大因素。
“购进地板革需要占用大量资金，加上线上回款存在时间差，资金还有部分缺口。”李天慧说。正当李天慧为资金的事犯愁时，平原农商银行主动上门了解情况，针对电商行业轻资产的特点，仅用2天时间，为企业办理300万元贷款，及时解决资金难题。“有了农商行的支持，我的底气更足了！农商银行真是创业者的好伙伴！”李天慧高兴地说。
近年来，平原农商银行积极对接商务局、电商行业协会等部门，批量获取394家电商零售企业、4009家网络零售店铺、394家实物店铺清单，备足专项资金，逐户对接进行差异化授信，对照商户评分规则，详细核查店铺销售收入、经营期限、经营模式等情况，“一对一”帮助企业设计专属综合授信方案，确保后续资金无虞。
多样产品资金无忧
走进平原及时雨商贸有限公司，客服人员正紧盯电脑，办公室内不时响起新订单的提示声。厂区内，不少工人正在紧张打包，好一派繁忙景象！
今年20多岁的李成平已经有近5年的电商经验。大学毕业后，他和朋友创建了一家网店，主要从事儿童图书、试题销售。“目前线上图书销售竞争较大，商家很多，资金回笼时间较长，一般会有半个月至一个月的压款期。”李成平一边介绍一边翻看店铺数据，“仅2月份，未回笼的货款就有100多万元”。
为有效满足电商企业融资需求，缓解电商企业“轻资产、缺乏抵押物”等问题，平原农商银行认真梳理“创业担保贷”“电商贷”“普惠小微信用贷”“流水贷”等产品，针对不同客户融资需求，量体裁衣，针对性开展营销工作，执行利率优惠。在获悉李成平经营企业存在资金缺口后，主动提供融资服务，结合企业日常经营性流水较多的情况，为其办理200万元“流水贷”，降低企业资金链压力。
线上操作省时省力
“在手机银行上简单操作一下，不到5分钟，20万元贷款便到账了，随借随还，非常方便！”家住平原县腰站镇的陈立强高兴地说。
陈立强经营饮料销售多年。目前主要是通过淘宝、拼多多平台销售，业务繁忙的时候，日销量可达万单。“近几年受疫情影响，线下渠道受阻，我当时就想着把线上渠道做起来，与传统渠道相比，线上渠道受众面广，不受时间和地域限制，比较灵活。”陈立强说。在走访过程中，平原农商银行客户经理了解到陈立强将电商事业做大做强的意愿，同时考虑到客户业务繁忙的情况，重点向其推荐“信e贷”“信e快贷”产品，通过线上操作提高办理效率。该行积极营销电子银行业务，向客户提供“微信支付宝绑卡”“聚合支付”业务，方便客户直接从第三方平台提现。
该行将熟悉电商业务、素质较高的青年员工充实到营销队伍中，从基础做起培育优良营销团队，实施客户经理驻点办公，将办贷网点设在电商客户家门口，实地了解商品生产、销售的第一手信息，提供及时、全面金融服务。梳理完善现有信贷产品，主打“信e贷”“信e快贷”“慧德e贷”线上产品，突出综合金融服务。今年以来，已累计向电商客户开展线上授信1830万元，新拓展电子银行客户113户。
近年来，平原农商银行紧跟电商发展新趋势，深入挖掘电商行业资金需求，针对性开展行业营销，创新产品服务，加大信贷投放力度，助力电商行业强势“出圈”。今年以来，累计向电商行业客户发放各类贷款75户、3950万元。
专业营销精准破题
平原县祎鑫装饰装修有限公司是一家以销售地板革为主的民营企业，随着电商平台的兴起，公司法人李天慧抓住机会，也注册了店铺，由于价格公道，质量上乘，订单源源不断，但流动资金不足成为制约发展的最大因素。
“购进地板革需要占用大量资金，加上线上回款存在时间差，资金还有部分缺口。”李天慧说。正当李天慧为资金的事犯愁时，平原农商银行主动上门了解情况，针对电商行业轻资产的特点，仅用2天时间，为企业办理300万元贷款，及时解决资金难题。“有了农商行的支持，我的底气更足了！农商银行真是创业者的好伙伴！”李天慧高兴地说。
近年来，平原农商银行积极对接商务局、电商行业协会等部门，批量获取394家电商零售企业、4009家网络零售店铺、394家实物店铺清单，备足专项资金，逐户对接进行差异化授信，对照商户评分规则，详细核查店铺销售收入、经营期限、经营模式等情况，“一对一”帮助企业设计专属综合授信方案，确保后续资金无虞。
多样产品资金无忧
走进平原及时雨商贸有限公司，客服人员正紧盯电脑，办公室内不时响起新订单的提示声。厂区内，不少工人正在紧张打包，好一派繁忙景象！
今年20多岁的李成平已经有近5年的电商经验。大学毕业后，他和朋友创建了一家网店，主要从事儿童图书、试题销售。“目前线上图书销售竞争较大，商家很多，资金回笼时间较长，一般会有半个月至一个月的压款期。”李成平一边介绍一边翻看店铺数据，“仅2月份，未回笼的货款就有100多万元”。
为有效满足电商企业融资需求，缓解电商企业“轻资产、缺乏抵押物”等问题，平原农商银行认真梳理“创业担保贷”“电商贷”“普惠小微信用贷”“流水贷”等产品，针对不同客户融资需求，量体裁衣，针对性开展营销工作，执行利率优惠。在获悉李成平经营企业存在资金缺口后，主动提供融资服务，结合企业日常经营性流水较多的情况，为其办理200万元“流水贷”，降低企业资金链压力。
线上操作省时省力
“在手机银行上简单操作一下，不到5分钟，20万元贷款便到账了，随借随还，非常方便！”家住平原县腰站镇的陈立强高兴地说。
陈立强经营饮料销售多年。目前主要是通过淘宝、拼多多平台销售，业务繁忙的时候，日销量可达万单。“近几年受疫情影响，线下渠道受阻，我当时就想着把线上渠道做起来，与传统渠道相比，线上渠道受众面广，不受时间和地域限制，比较灵活。”陈立强说。在走访过程中，平原农商银行客户经理了解到陈立强将电商事业做大做强的意愿，同时考虑到客户业务繁忙的情况，重点向其推荐“信e贷”“信e快贷”产品，通过线上操作提高办理效率。该行积极营销电子银行业务，向客户提供“微信支付宝绑卡”“聚合支付”业务，方便客户直接从第三方平台提现。
该行将熟悉电商业务、素质较高的青年员工充实到营销队伍中，从基础做起培育优良营销团队，实施客户经理驻点办公，将办贷网点设在电商客户家门口，实地了解商品生产、销售的第一手信息，提供及时、全面金融服务。梳理完善现有信贷产品，主打“信e贷”“信e快贷”“慧德e贷”线上产品，突出综合金融服务。今年以来，已累计向电商客户开展线上授信1830万元，新拓展电子银行客户113户。
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