土地出让收入，就成了各个城市赖以扩张的重要收入来源，申万研报的数据显示，在2019年，卖地收入占政府性基金预算比例达到了85.8%，在2020上半年，这个比例已经达到了89%。想打破经济发展对房地产的依赖，只有扩大税收收入，做大“蛋糕”，提高直接税占比，就是最好的办法，而房产税就是直接税的“重中之重”。

虽然宏观上看房地产大势已去，但是仔细看仍然有一些操作的空间。月初还在跟朋友说关注长安的房子，这一周就利好频出了，挺巧。
曾经很多人看不上，短板明显的下沙江滨早已到3万，没有地铁的下沙大学城北也已站上2.5万。建成区与下沙连成一片完全融合的长安镇近水楼台，想不涨都难。何况杭海线通车在即。长安到下沙的轨道交通是一定会有的，合并也是早晚的事，该来的一个都不会少。
几天前奥特莱斯土拍地块激烈角逐，拍出了接近1万的楼面价，除掉配建实际楼面价远远高出1万，想必房开们都是闻风而动了，涨声一片。虽说房住不炒，面粉价走高仍然势不可挡。这操盘手法，怎一个妙字了得。

要知道，长三角大都市圈高速推进的当下，杭州对标的城市只有一个，人称魔都上海。至于省内，一个能打的都没有。

未来，只有99%的房子能跑赢通货膨胀！
深处杭州楼市容易对整体形势产生误判！简单聊一聊当下房地产的大逻辑。
公司全国几十个项目，董事长深夜来电，表达杭州以外项目业绩下滑对年底回款形成的巨大压力。
楼市以前是有周期的，现在一城一策，周期没有依据。
但总得逻辑还是几方面不会变。
首先自然周期。
房地产从拿地到主流开盘平均7个月左右。
股东借款回正大概是首开后3个月。
所以资金一个周期是10个月。
这其中核心影响因素是土地的抵押贷款。

再说开盘到售罄，以常规楼盘10万方计算，主流15个月。
加一起22个月，接近2年。
这个核心影响因素是销售去化速度。

所以从2016年去库存疯狂的是24个月左右的小周期。
从业内来讲，拿地周期大概就是10个月。
以杭州为例
2018、2019拿地窗口期都是在年底的12月。基本符合股东资金回正的周期。

那现在出现什么问题导致这个核心逻辑在发生本质变化。

第一是银根。也就是三条红线。杀伤力很大！
非上市房企或者Top50以外的房企
现在做开发贷也就是前面的土地抵押贷款很难！银行审核现在是动真格，所有企业的核心财务数据都必须比对掌握。
还有对项目区域也有要求，三四线城市或者哪怕一二线的镇级市场都是很严格。
所以导致的结果是，拿地周期变化，周期拉长。
企业拿地周期拉长后，意味着政府出地速度放缓。
但这样行吗？地方政府债务缠身。
最后的结果，地方政府干预不了金融政策。
所以大逻辑是劝企业降价，或者调整公积金政策。

第二是供求。
由于拿地周期要远快于销售周期。简单讲房子才卖三分之一甚至更少，股东资金已经回正，又可以拿地。导致结果是什么？
从2016——2020的60个月大周期中，有至少6轮拿地周期。等于是2轮销售周期中，补货是6轮，若加上头部企业的高杠杆。实际的供应规模很大。
结论是：2020年往后到2021年的7-10个月所释放的隐性库存+现有库存极有可能高于2016年。
这个逻辑很可怕。
每个城市都不是杭州，都没有几十万一年人口净流入，需求端释放不了的结果，只能是刺激。涨价刺激。但已经翻了一翻甚至更多，涨价短期没有空间。

最后再说说地方政府。
2016年以前的房地产市场还能算是个市场经济，至少定价还在销售部。所以跌了砸楼盘，政府起到的是中间人作用，最多是监管不利，老百姓的怨气还是在开发商。这是主要矛盾。
但2016年以后，价格是政府定的。
某种策略而言，虽然捞到好处，到等同于接过这烫手山芋。
所以有很多地方政府有限制涨幅也有限制跌幅的。

这盘棋分化已经是事实。
冻结流动性，保障价格，是维稳第一没错。
还有就是购买力。
浙江和江苏对比下现在的市场的分化。
看似都是中国富裕省份
但这就是活生生藏富于民和国有经济的区别。
所以炒房的还得看看

还是那句话，深处浙江，深处杭州，会让你对房地产形势产生误判。