#汉小法普法# “如果早知道酒店用那么多预制菜，我们肯定不会定这家了，感觉没档次，更怕来宾觉得我们没诚意。”
不久前，浙江杭州一对新人为了能给亲朋好友留下一场难忘的婚宴，特意选了市区一家知名酒店，定了一款价格不菲的宴会套餐，但婚宴后新人被亲友悄悄告知：婚宴性价比不高，16道菜有七成是预制菜。
这对新人在网上发文“吐槽”后，立即引发不少网友的共鸣：“知道现在预制菜流行，没想到花了大价钱的婚宴也多是预制菜。”更有人嘲讽道：“以后不用招厨子了，去饭店吃饭全是预制菜，自己热一下得了。”
预制菜，具有烹饪便捷、出餐快等优势和特点，符合当下快节奏的生活，也深受一些年轻人喜欢。近年来，预制菜市场快速发展。相关数据显示，全国预制菜企业注册量已达6.2万家。近日，国家有关部委发布的《关于恢复和扩大消费的措施》中提到，“挖掘预制菜市场潜力，加快推进预制菜基地建设”。
市场扩张的同时，涉预制菜的争议不少。《法治日报》记者近日调查发现，不少消费者表示，外出就餐不希望点到预制菜，有一些饭店使用预制菜不明确告知。预制菜品质量不佳等问题也引发频频吐槽。
受访专家说，目前对于预制菜缺乏国家标准和定义，对其质量的相关监管也有所欠缺。预制菜的广泛使用有其积极意义，但应明确告知消费者，尊重消费者知情权和选择权。
线上线下预制菜流行
菜品安全问题引担忧
“您的盖浇饭做好了，请慢用，两个月前就做好的油豆腐烧肉一份，放入开水中加热几分钟，就可以出锅了。成本5元外卖定价15元，色泽鲜艳汤鲜味美，这样的一份预制菜外卖就做好了。”这是一个关于预制菜制作的短视频中的画面。
记者采访发现，预制菜已渗透至线上线下不少饭店。
记者以“料理包”为关键词在电商平台进行搜索，可以看到很多累计销量成千上万的预制菜专卖店，换算下来一个料理包均价为5元，从“巴西烤肉”“梅菜扣肉”再到“万州烤鱼”“麻辣鳕鱼”，各种菜品应有尽有。其中许多店铺会直接写明“用作外卖”或“餐饮/外卖同款”，还有不少店铺专门上架“商家购买链接”，只要提供门店照片和营业执照就可以免费任选5包或10包包邮试吃。
一家店铺的客服告诉记者，每天都会收到数十家外卖店铺的咨询，其店铺宣传页面写着给外卖平台商户“累计供货800万+”。
据中国连锁经营协会的数据，目前，预制菜行业下游最大的需求来自餐饮企业，占比达80%。小吃快餐店、连锁店、主打外卖的餐饮店、乡厨、团餐食堂等是预制菜应用的主要场景。其中，一些头部连锁餐饮企业中预制菜使用比例较高，部分餐厅八成以上的菜品是预制菜。
第三方调查机构发布的数据显示，2022年中国预制菜市场规模达4196亿元，同比增长21.3%，预计2026年预制菜市场规模将突破1万亿元。
中国农业大学食品科学与营养工程学院副教授朱毅告诉记者，预制菜产业健康有序发展，能满足消费者方便快捷安全的需求，也能促进种养殖业、食品行业迭代升级，会出现一批辐射力强的预制菜产业基地，加速消费升级。
预制菜市场蓬勃发展之下，不少消费者也表示了自己的担忧和不满。采访中，很多消费者说，去饭店吃饭就是想吃点新鲜的、大厨现做的，结果一些饭店用了预制菜，“少了点儿感觉”。“以前说吃隔夜菜不健康，现在吃几个月前做好的菜就健康了”“搞不懂为啥连食堂都要用料理包了，工业食品哪有手工现做的好”类似的评论在预制菜科普和新闻短视频下方随处可见。
而不时曝出的预制菜质量问题，也为消费者的担忧“添了一把火”。今年2月，江苏省消保委发布的《预制菜消费调查报告》显示，超八成消费者表示购买预制菜时遇到了食材不新鲜、菜品变质腐败、包装破损、存在过期等问题。而此前，有媒体曝光一家小有规模的料理包生产厂家“杠岗香”的生产环境：满是污渍的生产间，过期食材继续使用，掉在地上的鸡肉直接扔进加工槽……
采访中，多位消费者告诉记者，不少预制菜在包装和宣传上存在图文不符的情况，比如包装纸上画着肥瘦相间的美味红烧肉，结果买来打开后发现都是淀粉制品；一些预制菜还存在缺斤少两的情况，甚至还有商家使用预制菜冒充现炒菜。
中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田说，目前国家没有预制菜的标准，一些省份有制定预制菜标准的规划，但预制菜究竟分多少类，也是一道难题，半成品菜、预配菜、中央厨房供货等能否都归类到预制菜中，现在尚存争议。
受访专家认为，标准体系缺失已经成为影响预制菜发展的关键问题。由于缺乏统一执行标准，市场上的预制菜品质良莠不齐，不同厂家生产的菜品口味大相径庭，催生了菜品质量难保证、标识不详细、价格差异大等诸多困扰行业发展的痛点。以酸菜鱼为例，有的厂家执行动物性水产制品国家标准，有的则执行速冻调制食品标准。
商家不明示使用情况
侵犯消费者合法权益
不久前，山东青岛的张先生在某酒店吃饭时，发现有些菜的味道跟之前吃的不太一样，后经了解，发现食材为预制菜。对此，工作人员解释说，预制菜方便快捷，烹调就能吃，质量肯定没问题，能满足客人在较快时间内吃上饭的需求，且味道差别不大。对于张先生“预制菜与新鲜菜比没营养”的质疑，该工作人员支吾道，“应该差别不大吧”。
“没想到这么大的酒店也用上预制菜了，而且还不告诉消费者，不问就不说。”张先生对此表示无法理解。
预制菜进饭店已不是新鲜事，采访中，多位消费者对饭店使用预制菜但并不明确告知的做法表达了不满。来自山东泰安的上班族赵先生说：“我对预制菜倒是没意见，但饭店至少应该告诉我，提供的是预制菜。”
为印证上述说法，记者近日走访了北京、天津30家酒店、外卖小店、商超，并查询了线上外卖平台，除了在天津市河东区的一家超市，收银台宣传页面写着“今日特价菜宫保鸡丁，9.9元一份，预制菜不是现场制作”外，没有任何一家商家主动告知或标明自己使用的是预制菜。
8月底，记者来到北京市某商场里的一家中式快餐连锁店，当时正是午餐时段，店内座无虚席，外卖窗口也等了不少取餐的外卖小哥。但记者发现，后厨只有一名店员在忙碌。
“现在点餐的话，多久可以做好？”面对记者询问，点餐台工作人员回复说，现在下单，5分钟就可以制作完成。
“这么多人吃饭，厨房就一个人，还能保证上菜速度，是不是用了预制菜？”面对提问，店员沉默了一会儿，并未给出正面答复，只是告诉记者，蜜汁鸡排是现炸的，卤肉是之前“做好的”。
其他走访的餐厅，面对记者“是否使用了预制菜”的询问，只有一家小碗菜饭店的店员答复说“部分菜品是预制菜”，其他店家则顾左右而言他。如一家烤鱼店，未对是否为预制菜给出回答，只表示店内的鱼和水煮肉片都是“配送式”的。在一家米粉店内，店员告诉记者，黄焖鸡是半加工的，鸡块都是提前做熟的。
有商家向记者透露，自己虽然用的是预制菜但不敢对外宣传，是因为一些消费者对预制菜的认可度不高，觉得不新鲜没营养，而且预制菜行业近年来在高速发展过程中确实出现了不少问题，对餐饮门店产生一定的负面影响。
商家使用预制菜，是否应该告知消费者呢？
北京盈科（合肥）律师事务所管委会主任付磊认为，顾客对选择的菜品具有合理期待性，希望物有所值，此亦为商家与消费者的合同理应具备的服务标准。因为预制菜属于中餐工业化的产物，成本远低于现炒现烹，会加剧侵犯消费者的知情权和选择权，如果餐厅和外卖店铺使用预制菜，应该尽到告知提醒义务，客人可以选择消费或者不消费。
在中国法学会商法学研究会理事兼副秘书长朱晓娟看来，预制菜和现做菜的成本存在差异，餐厅可以分别定价，给消费者更多选择权。
“经营者应该提供真实的预制菜信息，不能通过虚假夸大的宣传欺骗误导消费者。经营者提供的预制菜分量也应该与标注数量相符，不能偷工减料和缺斤少两，否则会涉嫌侵犯消费者的公平交易权。”中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江说。
制定标准尽告知义务
加强预制菜治理监管
记者梳理发现，目前虽然没有预制菜国家标准，但从2022年起，多个省市出台了预制菜相关标准规范。2022年4月，江苏省餐饮行业协会发布《预制菜点质量评价规范》团体标准；2022年11月，重庆市市场监督管理局发布预制菜生产经营《落实食品安全主体责任二十条》；今年1月，上海市市场监督管理局发布《上海市预制菜生产许可审查方案》，探索规范预制菜食品安全。
国家层面也非常重视预制菜的发展。2023年中央一号文件中明确提出“提升净菜、中央厨房等产业标准化和规范化水平。培育发展预制菜产业”。7月31日，国务院转发国家发展改革委《关于恢复和扩大消费的措施》的通知，专门提出扩大餐饮服务消费，培育“种养殖基地+中央厨房+冷链物流+餐饮门店”模式，挖掘预制菜市场潜力。
近期，经山东省市场监督管理局同国家市场监督管理总局协调对接，在经营范围规范化管理系统增加了“预制菜加工”“预制菜销售”两个条目。8月3日，山东省聊城市福德临餐饮管理有限公司负责人从工作人员手中接过了全市首张“预制菜加工”“预制菜销售”经营范围的营业执照。
在陈音江看来，以前预制菜并没有建立健全标准制度，也没有列入专门的食品经营项目范围，一般只要具有餐饮服务许可证或食品经营许可证就可以从事相关经营活动。把“预制菜加工”“预制菜销售”列入专门的经营范围，可以为将来建立健全预制菜标准制度，促进行业规范高质量发展起到促进作用。
接受记者采访的专家认为，对预制菜企业而言，好吃决定它能走多高，安全决定它能走多远。
中国人民大学食品安全治理协同创新中心研究员孙娟娟认为，面向消费者的预制菜是预包装食品，生产经营者的合规管理需要重视标识信息的合法合规性，既包括原则性的不得误导消费者，也包括具体的名称、配料、日期等信息标识要求。值得一提的是，标识信息的直观性使标识不合规成了消费维权的重要对象。尤其是从B2B（企业对企业）转向B2C（企业直接面向消费者提供商品或服务）的预制菜生产经营者须注意场景转换带来的合规挑战。
“消费者可在B2C的场景中主动选择预制菜，也会在B2B的场景中被动消费预制菜。后者的知情选择已引发消费者权益保护的争议。供应链的透明度日益受到关注。除了食品安全，消费者也从经济利益等其他维度关注自己的消费内容，包括食品的生产方式。面对餐饮工业化带来的竞争，手工制作依旧有自己的存在场景。信息披露无疑是满足消费者不同预期，作出知情选择的前提。”孙娟娟说。
付磊说，一个新事物的出现，必然会连带引起上下游行业的变革，制定行业标准，规范引导必不可少。预制菜的发展，需要从源头开始管控。生产必须有食品生产许可证，运输和仓储也需要同步监管，仓储条件、运输设备标准需要同步更新餐饮销售，将其送到消费者餐桌的销售者也需要有相应的许可证。
在朱晓娟看来，国家相关部门应制定并颁布具体的预制菜标准，包括原材料标准和成品标准；预制菜生产企业要履行生产者和经营者的责任，生产出合乎标准和健康的产品，标明原材料和烹制方法；行业协会也应制定行业规则倡导预制菜企业积极履行社会责任，树立良好社会形象。
“有关监管部门要把监管落到实处，不仅要加大日常监督检查力度，而且对于消费者反映比较集中、突出的问题，要专门开展有针对性的专项监督检查，依法打击违法违规或损害消费者权益的行为。”陈音江建议。（法治日报）
不久前，浙江杭州一对新人为了能给亲朋好友留下一场难忘的婚宴，特意选了市区一家知名酒店，定了一款价格不菲的宴会套餐，但婚宴后新人被亲友悄悄告知：婚宴性价比不高，16道菜有七成是预制菜。
这对新人在网上发文“吐槽”后，立即引发不少网友的共鸣：“知道现在预制菜流行，没想到花了大价钱的婚宴也多是预制菜。”更有人嘲讽道：“以后不用招厨子了，去饭店吃饭全是预制菜，自己热一下得了。”
预制菜，具有烹饪便捷、出餐快等优势和特点，符合当下快节奏的生活，也深受一些年轻人喜欢。近年来，预制菜市场快速发展。相关数据显示，全国预制菜企业注册量已达6.2万家。近日，国家有关部委发布的《关于恢复和扩大消费的措施》中提到，“挖掘预制菜市场潜力，加快推进预制菜基地建设”。
市场扩张的同时，涉预制菜的争议不少。《法治日报》记者近日调查发现，不少消费者表示，外出就餐不希望点到预制菜，有一些饭店使用预制菜不明确告知。预制菜品质量不佳等问题也引发频频吐槽。
受访专家说，目前对于预制菜缺乏国家标准和定义，对其质量的相关监管也有所欠缺。预制菜的广泛使用有其积极意义，但应明确告知消费者，尊重消费者知情权和选择权。
线上线下预制菜流行
菜品安全问题引担忧
“您的盖浇饭做好了，请慢用，两个月前就做好的油豆腐烧肉一份，放入开水中加热几分钟，就可以出锅了。成本5元外卖定价15元，色泽鲜艳汤鲜味美，这样的一份预制菜外卖就做好了。”这是一个关于预制菜制作的短视频中的画面。
记者采访发现，预制菜已渗透至线上线下不少饭店。
记者以“料理包”为关键词在电商平台进行搜索，可以看到很多累计销量成千上万的预制菜专卖店，换算下来一个料理包均价为5元，从“巴西烤肉”“梅菜扣肉”再到“万州烤鱼”“麻辣鳕鱼”，各种菜品应有尽有。其中许多店铺会直接写明“用作外卖”或“餐饮/外卖同款”，还有不少店铺专门上架“商家购买链接”，只要提供门店照片和营业执照就可以免费任选5包或10包包邮试吃。
一家店铺的客服告诉记者，每天都会收到数十家外卖店铺的咨询，其店铺宣传页面写着给外卖平台商户“累计供货800万+”。
据中国连锁经营协会的数据，目前，预制菜行业下游最大的需求来自餐饮企业，占比达80%。小吃快餐店、连锁店、主打外卖的餐饮店、乡厨、团餐食堂等是预制菜应用的主要场景。其中，一些头部连锁餐饮企业中预制菜使用比例较高，部分餐厅八成以上的菜品是预制菜。
第三方调查机构发布的数据显示，2022年中国预制菜市场规模达4196亿元，同比增长21.3%，预计2026年预制菜市场规模将突破1万亿元。
中国农业大学食品科学与营养工程学院副教授朱毅告诉记者，预制菜产业健康有序发展，能满足消费者方便快捷安全的需求，也能促进种养殖业、食品行业迭代升级，会出现一批辐射力强的预制菜产业基地，加速消费升级。
预制菜市场蓬勃发展之下，不少消费者也表示了自己的担忧和不满。采访中，很多消费者说，去饭店吃饭就是想吃点新鲜的、大厨现做的，结果一些饭店用了预制菜，“少了点儿感觉”。“以前说吃隔夜菜不健康，现在吃几个月前做好的菜就健康了”“搞不懂为啥连食堂都要用料理包了，工业食品哪有手工现做的好”类似的评论在预制菜科普和新闻短视频下方随处可见。
而不时曝出的预制菜质量问题，也为消费者的担忧“添了一把火”。今年2月，江苏省消保委发布的《预制菜消费调查报告》显示，超八成消费者表示购买预制菜时遇到了食材不新鲜、菜品变质腐败、包装破损、存在过期等问题。而此前，有媒体曝光一家小有规模的料理包生产厂家“杠岗香”的生产环境：满是污渍的生产间，过期食材继续使用，掉在地上的鸡肉直接扔进加工槽……
采访中，多位消费者告诉记者，不少预制菜在包装和宣传上存在图文不符的情况，比如包装纸上画着肥瘦相间的美味红烧肉，结果买来打开后发现都是淀粉制品；一些预制菜还存在缺斤少两的情况，甚至还有商家使用预制菜冒充现炒菜。
中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田说，目前国家没有预制菜的标准，一些省份有制定预制菜标准的规划，但预制菜究竟分多少类，也是一道难题，半成品菜、预配菜、中央厨房供货等能否都归类到预制菜中，现在尚存争议。
受访专家认为，标准体系缺失已经成为影响预制菜发展的关键问题。由于缺乏统一执行标准，市场上的预制菜品质良莠不齐，不同厂家生产的菜品口味大相径庭，催生了菜品质量难保证、标识不详细、价格差异大等诸多困扰行业发展的痛点。以酸菜鱼为例，有的厂家执行动物性水产制品国家标准，有的则执行速冻调制食品标准。
商家不明示使用情况
侵犯消费者合法权益
不久前，山东青岛的张先生在某酒店吃饭时，发现有些菜的味道跟之前吃的不太一样，后经了解，发现食材为预制菜。对此，工作人员解释说，预制菜方便快捷，烹调就能吃，质量肯定没问题，能满足客人在较快时间内吃上饭的需求，且味道差别不大。对于张先生“预制菜与新鲜菜比没营养”的质疑，该工作人员支吾道，“应该差别不大吧”。
“没想到这么大的酒店也用上预制菜了，而且还不告诉消费者，不问就不说。”张先生对此表示无法理解。
预制菜进饭店已不是新鲜事，采访中，多位消费者对饭店使用预制菜但并不明确告知的做法表达了不满。来自山东泰安的上班族赵先生说：“我对预制菜倒是没意见，但饭店至少应该告诉我，提供的是预制菜。”
为印证上述说法，记者近日走访了北京、天津30家酒店、外卖小店、商超，并查询了线上外卖平台，除了在天津市河东区的一家超市，收银台宣传页面写着“今日特价菜宫保鸡丁，9.9元一份，预制菜不是现场制作”外，没有任何一家商家主动告知或标明自己使用的是预制菜。
8月底，记者来到北京市某商场里的一家中式快餐连锁店，当时正是午餐时段，店内座无虚席，外卖窗口也等了不少取餐的外卖小哥。但记者发现，后厨只有一名店员在忙碌。
“现在点餐的话，多久可以做好？”面对记者询问，点餐台工作人员回复说，现在下单，5分钟就可以制作完成。
“这么多人吃饭，厨房就一个人，还能保证上菜速度，是不是用了预制菜？”面对提问，店员沉默了一会儿，并未给出正面答复，只是告诉记者，蜜汁鸡排是现炸的，卤肉是之前“做好的”。
其他走访的餐厅，面对记者“是否使用了预制菜”的询问，只有一家小碗菜饭店的店员答复说“部分菜品是预制菜”，其他店家则顾左右而言他。如一家烤鱼店，未对是否为预制菜给出回答，只表示店内的鱼和水煮肉片都是“配送式”的。在一家米粉店内，店员告诉记者，黄焖鸡是半加工的，鸡块都是提前做熟的。
有商家向记者透露，自己虽然用的是预制菜但不敢对外宣传，是因为一些消费者对预制菜的认可度不高，觉得不新鲜没营养，而且预制菜行业近年来在高速发展过程中确实出现了不少问题，对餐饮门店产生一定的负面影响。
商家使用预制菜，是否应该告知消费者呢？
北京盈科（合肥）律师事务所管委会主任付磊认为，顾客对选择的菜品具有合理期待性，希望物有所值，此亦为商家与消费者的合同理应具备的服务标准。因为预制菜属于中餐工业化的产物，成本远低于现炒现烹，会加剧侵犯消费者的知情权和选择权，如果餐厅和外卖店铺使用预制菜，应该尽到告知提醒义务，客人可以选择消费或者不消费。
在中国法学会商法学研究会理事兼副秘书长朱晓娟看来，预制菜和现做菜的成本存在差异，餐厅可以分别定价，给消费者更多选择权。
“经营者应该提供真实的预制菜信息，不能通过虚假夸大的宣传欺骗误导消费者。经营者提供的预制菜分量也应该与标注数量相符，不能偷工减料和缺斤少两，否则会涉嫌侵犯消费者的公平交易权。”中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江说。
制定标准尽告知义务
加强预制菜治理监管
记者梳理发现，目前虽然没有预制菜国家标准，但从2022年起，多个省市出台了预制菜相关标准规范。2022年4月，江苏省餐饮行业协会发布《预制菜点质量评价规范》团体标准；2022年11月，重庆市市场监督管理局发布预制菜生产经营《落实食品安全主体责任二十条》；今年1月，上海市市场监督管理局发布《上海市预制菜生产许可审查方案》，探索规范预制菜食品安全。
国家层面也非常重视预制菜的发展。2023年中央一号文件中明确提出“提升净菜、中央厨房等产业标准化和规范化水平。培育发展预制菜产业”。7月31日，国务院转发国家发展改革委《关于恢复和扩大消费的措施》的通知，专门提出扩大餐饮服务消费，培育“种养殖基地+中央厨房+冷链物流+餐饮门店”模式，挖掘预制菜市场潜力。
近期，经山东省市场监督管理局同国家市场监督管理总局协调对接，在经营范围规范化管理系统增加了“预制菜加工”“预制菜销售”两个条目。8月3日，山东省聊城市福德临餐饮管理有限公司负责人从工作人员手中接过了全市首张“预制菜加工”“预制菜销售”经营范围的营业执照。
在陈音江看来，以前预制菜并没有建立健全标准制度，也没有列入专门的食品经营项目范围，一般只要具有餐饮服务许可证或食品经营许可证就可以从事相关经营活动。把“预制菜加工”“预制菜销售”列入专门的经营范围，可以为将来建立健全预制菜标准制度，促进行业规范高质量发展起到促进作用。
接受记者采访的专家认为，对预制菜企业而言，好吃决定它能走多高，安全决定它能走多远。
中国人民大学食品安全治理协同创新中心研究员孙娟娟认为，面向消费者的预制菜是预包装食品，生产经营者的合规管理需要重视标识信息的合法合规性，既包括原则性的不得误导消费者，也包括具体的名称、配料、日期等信息标识要求。值得一提的是，标识信息的直观性使标识不合规成了消费维权的重要对象。尤其是从B2B（企业对企业）转向B2C（企业直接面向消费者提供商品或服务）的预制菜生产经营者须注意场景转换带来的合规挑战。
“消费者可在B2C的场景中主动选择预制菜，也会在B2B的场景中被动消费预制菜。后者的知情选择已引发消费者权益保护的争议。供应链的透明度日益受到关注。除了食品安全，消费者也从经济利益等其他维度关注自己的消费内容，包括食品的生产方式。面对餐饮工业化带来的竞争，手工制作依旧有自己的存在场景。信息披露无疑是满足消费者不同预期，作出知情选择的前提。”孙娟娟说。
付磊说，一个新事物的出现，必然会连带引起上下游行业的变革，制定行业标准，规范引导必不可少。预制菜的发展，需要从源头开始管控。生产必须有食品生产许可证，运输和仓储也需要同步监管，仓储条件、运输设备标准需要同步更新餐饮销售，将其送到消费者餐桌的销售者也需要有相应的许可证。
在朱晓娟看来，国家相关部门应制定并颁布具体的预制菜标准，包括原材料标准和成品标准；预制菜生产企业要履行生产者和经营者的责任，生产出合乎标准和健康的产品，标明原材料和烹制方法；行业协会也应制定行业规则倡导预制菜企业积极履行社会责任，树立良好社会形象。
“有关监管部门要把监管落到实处，不仅要加大日常监督检查力度，而且对于消费者反映比较集中、突出的问题，要专门开展有针对性的专项监督检查，依法打击违法违规或损害消费者权益的行为。”陈音江建议。（法治日报）
#汉小法普法# 近日，一则“取消公摊是忽悠 购房者不会得到实惠”的消息登上热搜，让公摊面积再一次成为舆论的焦点。
近年来，“买100平方米的房子只得70平方米”“史上最强公摊小区”之类的新闻不断出现。
民众对公摊面积的讨论从未间断过，观点各异。支持者认为，公摊不合理，强烈呼吁取消公摊；反对者认为，无论按哪种卖法，公摊面积不会白送，当务之急是要规范公摊面积管理。
公众对公摊面积多有诟病
今年7月，陕西西安的姬女士称，其购买的一套69平方米的商业公寓的房子，公摊面积达37平方米，公摊面积的比例超过了50%，“公摊面积大到怀疑人生”。
该事件一经报道再次引发了公众关于公摊面积的讨论。有网友表示，“开发商用心良苦啊，公寓太小，来客了家里坐不下可以坐楼道里”“它明明可以直接抢钱，却偏偏施舍给你32平”……
惹得很多购房者“一肚子怨气”的公摊面积，是指分摊的公用建筑面积的简称，其与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
“在司法实践中通常认为是公摊的公用建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。”《法治日报》律师专家库成员、北京市盈科律师事务所高级合伙人张仁藏告诉记者。
“先是以栋为单位，由设计单位通过图纸测算，得出整栋建筑物的总公摊面积，再以套内建筑面积为比例分摊给各户承担。一般情况下，在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。”有着丰富测绘和房屋预算审计经验的建筑工程师白焰向记者介绍了计算公摊面积的过程。
然而，在购房过程中，购房者却时常被“公摊”“公摊系数”“公摊率”等术语绕晕。
早在2010年，山东高密一预售楼盘，因“公摊系数”达52%，被称为“史上最强公摊”小区；2018年，湖北武汉的蒋先生购买了一套“商住用房”，但交了钱拿到合同后却发现是“商业办公房”，且公摊超过了40%，而开发商承诺的共享休闲区域是毛坯；2022年，山东青岛一小区业主购房后发现公摊面积占比高达46%……收房时却发现房屋面积被公摊分走，让很多购房人产生“吃大亏”“被套路”的感觉。
不少网友表示“支持取消公摊面积”“辛辛苦苦挣的钱被公摊分走了，吃大亏了”“使用价值没那么高，凭什么要收取等同于实际居住面积一样的单位价格”；但也有购房者和业内人士表示，取消公摊面积后，开发商势必提高套内单价，房子的总价很可能相差无几。
就此，网友打了一个形象的比喻：榴莲是带壳卖，还是去壳卖？
我国尚无明确法律法规出台
在近日姬女士为超过50%的公摊面积要一个解释时，销售人员表示，公摊没有问题，符合国家规定。当地住建局也表示，目前公摊面积的占比没有明文规定。
张仁藏告诉记者，我国法律对于公摊面积的计算方式，均无直接明确的规定。关于公摊面积的规定，目前主要见于地方性法规、部门规章、规范性文件之中。
他结合司法实践中经验进一步指出，由于目前我国缺乏对于公摊面积的明确规定，也并不存在对于公摊面积占比的限制，因此容易产生纠纷。法官一般会对不动产登记证书、商品房买卖合同中所载的公摊面积以及房屋所在地房管局提供的开发商报建时提供的公摊面积数据进行比对，从而判断出房屋的公摊面积计算是否有误。实践中，购房人以公摊面积约定不明或公摊面积过大为由要求解除合同的，通常情况下法院不予支持。
“公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商‘信口开河’，而百姓却为它承担了高额费用”，2022年全国两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。
他在履职过程中发现公摊面积存在一些弊病，包括没有专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也没有业主测量清楚自家房子的公摊面积，而业主却为公摊面积承担了高额费用；公摊面积划分没有统一标准，只能由开发商说了算；住宅物业费按建筑面积收费不合理等。
面对这些问题，广州、重庆等地区进行了以套内使用面积作为计价依据、共有建筑面积不再分摊到户等探索。香港颁布了住宅物业新规，彻底取消公摊面积。
今年8月，合肥召开全市房地产工作专题会议，提出“积极探索商品房销售按套内面积计价”等举措，引发广泛关注。其中，最受外界关注的内容是“避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”，也即探索取消公摊。据了解，这是合肥首次公开提出“探索商品房销售按套内面积计价”。
在立法层面，2019年2月，住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范》公开征求意见的通知中，有“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的表述，但随后《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见时，该表述已不见。
在2023年3月1日，住建部发布的《民用建筑通用规范》正式实施，其中规定“建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”。该规定在发布后引起舆论热议，被外界一度解读成“公摊面积增加了”。但随后住建部表示，此种说法是误读。
完善公摊面积制度更具现实意义
这些年，对于取消公摊，业内有不少讨论声。“取消公摊面积”在近年全国两会时被屡次提及。
早在2011年，全国人大代表林燚就曾建议取消公摊面积；2016年全国人大代表柳树林等10名代表建议，全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房；全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹在2019、2021两年呼吁以套内建筑面积作为商品房销售计价依据；2022年，全国政协委员洪洋也提出建议取消商品房公摊面积，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。
张仁藏表示，取消公摊面积制度具备可行性。新加坡、日本以及我国香港地区取消公摊面积制度的案例和经验表明，减少或取消公摊面积可以有助于提高市场效率、保护消费者权益和促进楼市健康发展。取消公摊面积制度使购房者能够更灵活地选择适合自己需求的房屋，不再被固定面积限制，还有助于消除市场的不合理竞争和房价虚高的现象。开发商将更注重房屋品质和功能，提高产品竞争力，促进市场向高质量住房供给的转变。
但是，在不少业内人士看来，取消公摊面积不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，建筑物的公用部分本身是客观存在的，如果不公摊给业主由业主共有，只能由开发商持有，购房者可能并不愿意将公用部分继续留在开发商手里。但是，把公摊面积算入总计价面积，确实会给购房者带来困惑。
“公摊所引发的问题，无法简单地通过取消公摊解决，关键是要在销售安全流程中做到公摊面积透明公开，充分保证购房者知情权，要做好公摊面积的标准和明细的信息披露。”楼建波建议，在房屋售卖的前期宣传推广和正式销售中，明确告诉购房人公开房屋面积预测报告（期房）或实测报告（现房）的相关面积数据。这种告知和信息披露的方式和内容都应是对购房者有意义、能明白的，披露到套的，将公摊明细“晒在太阳下”。
张仁藏建议，在短期“公摊部分”必然存在的情况下，首先要完善数据资料公示机制，要求开发商向购房者披露公摊面积的计算方式，保护购房者的知情权。有关部门应进一步规范公摊面积制度，规定公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等，避免因分摊面积问题产生购房争议。
他进一步指出，对于开发商随意扩大公摊面积，超过合理误差的行为，可以考虑适用消费者权益保护法中的惩罚性赔偿责任，要求其给予购房人公摊面积费用三倍赔偿，从而提高违规成本，遏制“乱公摊”现象。（法治日报）
近年来，“买100平方米的房子只得70平方米”“史上最强公摊小区”之类的新闻不断出现。
民众对公摊面积的讨论从未间断过，观点各异。支持者认为，公摊不合理，强烈呼吁取消公摊；反对者认为，无论按哪种卖法，公摊面积不会白送，当务之急是要规范公摊面积管理。
公众对公摊面积多有诟病
今年7月，陕西西安的姬女士称，其购买的一套69平方米的商业公寓的房子，公摊面积达37平方米，公摊面积的比例超过了50%，“公摊面积大到怀疑人生”。
该事件一经报道再次引发了公众关于公摊面积的讨论。有网友表示，“开发商用心良苦啊，公寓太小，来客了家里坐不下可以坐楼道里”“它明明可以直接抢钱，却偏偏施舍给你32平”……
惹得很多购房者“一肚子怨气”的公摊面积，是指分摊的公用建筑面积的简称，其与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
“在司法实践中通常认为是公摊的公用建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。”《法治日报》律师专家库成员、北京市盈科律师事务所高级合伙人张仁藏告诉记者。
“先是以栋为单位，由设计单位通过图纸测算，得出整栋建筑物的总公摊面积，再以套内建筑面积为比例分摊给各户承担。一般情况下，在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。”有着丰富测绘和房屋预算审计经验的建筑工程师白焰向记者介绍了计算公摊面积的过程。
然而，在购房过程中，购房者却时常被“公摊”“公摊系数”“公摊率”等术语绕晕。
早在2010年，山东高密一预售楼盘，因“公摊系数”达52%，被称为“史上最强公摊”小区；2018年，湖北武汉的蒋先生购买了一套“商住用房”，但交了钱拿到合同后却发现是“商业办公房”，且公摊超过了40%，而开发商承诺的共享休闲区域是毛坯；2022年，山东青岛一小区业主购房后发现公摊面积占比高达46%……收房时却发现房屋面积被公摊分走，让很多购房人产生“吃大亏”“被套路”的感觉。
不少网友表示“支持取消公摊面积”“辛辛苦苦挣的钱被公摊分走了，吃大亏了”“使用价值没那么高，凭什么要收取等同于实际居住面积一样的单位价格”；但也有购房者和业内人士表示，取消公摊面积后，开发商势必提高套内单价，房子的总价很可能相差无几。
就此，网友打了一个形象的比喻：榴莲是带壳卖，还是去壳卖？
我国尚无明确法律法规出台
在近日姬女士为超过50%的公摊面积要一个解释时，销售人员表示，公摊没有问题，符合国家规定。当地住建局也表示，目前公摊面积的占比没有明文规定。
张仁藏告诉记者，我国法律对于公摊面积的计算方式，均无直接明确的规定。关于公摊面积的规定，目前主要见于地方性法规、部门规章、规范性文件之中。
他结合司法实践中经验进一步指出，由于目前我国缺乏对于公摊面积的明确规定，也并不存在对于公摊面积占比的限制，因此容易产生纠纷。法官一般会对不动产登记证书、商品房买卖合同中所载的公摊面积以及房屋所在地房管局提供的开发商报建时提供的公摊面积数据进行比对，从而判断出房屋的公摊面积计算是否有误。实践中，购房人以公摊面积约定不明或公摊面积过大为由要求解除合同的，通常情况下法院不予支持。
“公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商‘信口开河’，而百姓却为它承担了高额费用”，2022年全国两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。
他在履职过程中发现公摊面积存在一些弊病，包括没有专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也没有业主测量清楚自家房子的公摊面积，而业主却为公摊面积承担了高额费用；公摊面积划分没有统一标准，只能由开发商说了算；住宅物业费按建筑面积收费不合理等。
面对这些问题，广州、重庆等地区进行了以套内使用面积作为计价依据、共有建筑面积不再分摊到户等探索。香港颁布了住宅物业新规，彻底取消公摊面积。
今年8月，合肥召开全市房地产工作专题会议，提出“积极探索商品房销售按套内面积计价”等举措，引发广泛关注。其中，最受外界关注的内容是“避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”，也即探索取消公摊。据了解，这是合肥首次公开提出“探索商品房销售按套内面积计价”。
在立法层面，2019年2月，住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范》公开征求意见的通知中，有“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的表述，但随后《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见时，该表述已不见。
在2023年3月1日，住建部发布的《民用建筑通用规范》正式实施，其中规定“建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”。该规定在发布后引起舆论热议，被外界一度解读成“公摊面积增加了”。但随后住建部表示，此种说法是误读。
完善公摊面积制度更具现实意义
这些年，对于取消公摊，业内有不少讨论声。“取消公摊面积”在近年全国两会时被屡次提及。
早在2011年，全国人大代表林燚就曾建议取消公摊面积；2016年全国人大代表柳树林等10名代表建议，全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房；全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹在2019、2021两年呼吁以套内建筑面积作为商品房销售计价依据；2022年，全国政协委员洪洋也提出建议取消商品房公摊面积，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。
张仁藏表示，取消公摊面积制度具备可行性。新加坡、日本以及我国香港地区取消公摊面积制度的案例和经验表明，减少或取消公摊面积可以有助于提高市场效率、保护消费者权益和促进楼市健康发展。取消公摊面积制度使购房者能够更灵活地选择适合自己需求的房屋，不再被固定面积限制，还有助于消除市场的不合理竞争和房价虚高的现象。开发商将更注重房屋品质和功能，提高产品竞争力，促进市场向高质量住房供给的转变。
但是，在不少业内人士看来，取消公摊面积不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，建筑物的公用部分本身是客观存在的，如果不公摊给业主由业主共有，只能由开发商持有，购房者可能并不愿意将公用部分继续留在开发商手里。但是，把公摊面积算入总计价面积，确实会给购房者带来困惑。
“公摊所引发的问题，无法简单地通过取消公摊解决，关键是要在销售安全流程中做到公摊面积透明公开，充分保证购房者知情权，要做好公摊面积的标准和明细的信息披露。”楼建波建议，在房屋售卖的前期宣传推广和正式销售中，明确告诉购房人公开房屋面积预测报告（期房）或实测报告（现房）的相关面积数据。这种告知和信息披露的方式和内容都应是对购房者有意义、能明白的，披露到套的，将公摊明细“晒在太阳下”。
张仁藏建议，在短期“公摊部分”必然存在的情况下，首先要完善数据资料公示机制，要求开发商向购房者披露公摊面积的计算方式，保护购房者的知情权。有关部门应进一步规范公摊面积制度，规定公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等，避免因分摊面积问题产生购房争议。
他进一步指出，对于开发商随意扩大公摊面积，超过合理误差的行为，可以考虑适用消费者权益保护法中的惩罚性赔偿责任，要求其给予购房人公摊面积费用三倍赔偿，从而提高违规成本，遏制“乱公摊”现象。（法治日报）
房地产行业大事件汇总(2023.0831)
1、8月31日，远洋控股集团公告，“18远洋01”展期方案获得 54.1184%持有人同意。“18远洋01”发行规模20亿元，期限5年，当前余额20亿元，当期票面利率4.0%。
2、8月31日，中南建设召开2023年中期业绩交流会，总经理陈昱含表示，上半年中南建设地产业务基本上实现盈亏平衡，亏损压力在于建筑业务，上游不好，建筑业难独善其身，已经尽了最大的努力在等待黎明。
3、8月31日，融信中国公告发布了2023年中期业绩，实现合约销售额97.89亿元，同比下降74.73%；总收益133.29亿元，同比减少6.47%；公司拥有人应占期内亏损1.92亿元，大幅收窄；期末拥有现金及银行结余约82.58亿元；余作亿获委任为公司首席财务官。
4、8月30日，碧桂园公告，与认购人订立认购协议，将发行3.51亿股新股，发行价格为0.77港元/股，认购股份的总代价为2.7亿港元，用于抵销欠认购人的部分款项，即“债转股”。
5、8月31日，中国恒大公告，截至7月末，恒大地产标的金额3000万元以上未决诉讼案件数量共计1931件，标的金额累计约4377.43亿元；未清偿到期债务累计约2775.01亿元；逾期商票累计约2075亿元。另，恒大财富官微公告，因未获得资产处置资金，无法开展本月兑付。
6、8月31日，世茂集团、时代中国控股、上坤地产集团、禹洲集团等发布了2023年中期业绩；阳光100中国、力高地产集团公告，将延迟刊发2023年中期业绩。
7、8月31日，央行、金融监管总局联合发布通知，统一全国住房商贷首付比例下限，首套20%、二套30%；自9月25日起，借款人可申请金融机构申请新发放贷款置换存量首套住房商贷，利率自主协商确定，或协商变更合同约定的利率水平。
8、8月31日下午，江苏省召开《关于促进经济持续回升向好的若干政策措施》新闻发布会，推出28条措施，其中含个人首套房“认房不认贷”政策、加大“保交楼”配套融资力度、对流动性暂时遇到困难的建筑企业稳贷、续贷，不盲目抽贷、压贷。
9、8月31日消息，武汉、东莞、惠州正式发布文件执行认房不认贷,只要家庭成员在当地名下无成套住房，即按首套住房执行住房信贷政策。
10、8月31日，北京市挂牌2宗地块，分别位于房山区、密云区，挂牌竞价截止时间为10月10日15时止；上海发布2023年第三批拟出让宅地清单，共17宗，将分两次挂牌，分别于10月中旬和10月底开始交易。#房地产##房企观察##楼市观察#
1、8月31日，远洋控股集团公告，“18远洋01”展期方案获得 54.1184%持有人同意。“18远洋01”发行规模20亿元，期限5年，当前余额20亿元，当期票面利率4.0%。
2、8月31日，中南建设召开2023年中期业绩交流会，总经理陈昱含表示，上半年中南建设地产业务基本上实现盈亏平衡，亏损压力在于建筑业务，上游不好，建筑业难独善其身，已经尽了最大的努力在等待黎明。
3、8月31日，融信中国公告发布了2023年中期业绩，实现合约销售额97.89亿元，同比下降74.73%；总收益133.29亿元，同比减少6.47%；公司拥有人应占期内亏损1.92亿元，大幅收窄；期末拥有现金及银行结余约82.58亿元；余作亿获委任为公司首席财务官。
4、8月30日，碧桂园公告，与认购人订立认购协议，将发行3.51亿股新股，发行价格为0.77港元/股，认购股份的总代价为2.7亿港元，用于抵销欠认购人的部分款项，即“债转股”。
5、8月31日，中国恒大公告，截至7月末，恒大地产标的金额3000万元以上未决诉讼案件数量共计1931件，标的金额累计约4377.43亿元；未清偿到期债务累计约2775.01亿元；逾期商票累计约2075亿元。另，恒大财富官微公告，因未获得资产处置资金，无法开展本月兑付。
6、8月31日，世茂集团、时代中国控股、上坤地产集团、禹洲集团等发布了2023年中期业绩；阳光100中国、力高地产集团公告，将延迟刊发2023年中期业绩。
7、8月31日，央行、金融监管总局联合发布通知，统一全国住房商贷首付比例下限，首套20%、二套30%；自9月25日起，借款人可申请金融机构申请新发放贷款置换存量首套住房商贷，利率自主协商确定，或协商变更合同约定的利率水平。
8、8月31日下午，江苏省召开《关于促进经济持续回升向好的若干政策措施》新闻发布会，推出28条措施，其中含个人首套房“认房不认贷”政策、加大“保交楼”配套融资力度、对流动性暂时遇到困难的建筑企业稳贷、续贷，不盲目抽贷、压贷。
9、8月31日消息，武汉、东莞、惠州正式发布文件执行认房不认贷,只要家庭成员在当地名下无成套住房，即按首套住房执行住房信贷政策。
10、8月31日，北京市挂牌2宗地块，分别位于房山区、密云区，挂牌竞价截止时间为10月10日15时止；上海发布2023年第三批拟出让宅地清单，共17宗，将分两次挂牌，分别于10月中旬和10月底开始交易。#房地产##房企观察##楼市观察#
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