庭审纪实:我作为本案的第三人,内心真的想怼原告,但是又怕被原告当事人吐口水,所以我一直都是憋着的。今天二审实在是没忍住,退而求其次,找到法律依据直接提供给被告代理律师。

写在前面:因为我po的案件太写实,但改了法律关系就不再原汁原味,为了避免被请去喝茶,我现在都在有意识的减少po案件本身。这个案件也是我一直想写的一个案件,有兴趣的可以看一下。

1.案情简介【修改】:2015年1月1日,案涉房屋买受人甲与承租人A公司签订租赁合同,约定将案涉房屋交由A公司租赁,其中租期为10年,免租期为10个月,押金为5万元;若A公司中途退租,需要支付150万元违约金。

2019年12月1日,案涉房屋购买权发生变更,甲与新买受人乙签订《房屋买卖合同》,约定房屋总价为1000万元,其中700万元为购房款,剩余300万元为转让费,在2019年12月31日前支付全款,并明确案涉房屋为更名房。同日,乙向甲出具《说明》,表明自己知晓案涉房屋为更名房,并明确转让对价为1000万元,其中开发商签约备案合同为700万元,剩余300万元为转让费。

2019年12月10日,甲乙双方共同前往开发商处办理更名,乙与开发商签订新的商品房预售合同并完成备案。2019年12月20日,案涉房屋过户登记至乙名下。

2020年1月1日,甲、乙、A公司签订《三方协议》,约定原租赁合同中的权利义务全部由乙承继,自此的租赁关系主体为乙与A公司;三方协商确认,2020年1月1日至2021年12月31日期间的租金仍由甲收取,A公司直接向甲支付;若A公司未支付租金或者中途退租,则乙承担连带保证责任,甲有权向乙全额追偿租金。据陈述,该租金是由于乙未足额支付购房款,用租金冲抵欠付甲的购房款【甲乙双方核算欠付的购房款刚好相当于两年租金】。

2020年12月1日,A公司提前解除租赁关系、中途退租,向甲发出《解约函》并于2020年12月15日腾退完毕。虽然A公司称电话告知乙自己已将案涉房屋腾退,但没有任何证据加以证明。经核算,A公司仍然欠付租金。甲自认其于2020年12月31日知晓案涉房屋已经腾空。

2.前案一、二审情况:由于A公司退租未支付完毕租金且中途退租构成违约,甲向人民法院提起诉讼要求A公司支付欠付的租金和违约金150万元,乙向人民法院提起诉讼要求A公司支付违约金150万元。我方代表A公司针对甲的起诉答辩为:在案涉房屋带租出售的情况下,甲原则上已经不再是案涉房屋租赁关系的出租人,其无权再向承租人主张任何权利,甲已经不是案涉租赁合同的履约主体,本质上甲是依据本案中的《三方协议》向承租人主张权利,但《三方协议》仅约定承租人向原房东支付截止2021年12月31日期间的租金,并未约定承租人应当向原房东支付违约金;在案涉租赁合同履行过程中因A公司的行为产生对于出租人而言具有两种金钱债权--租金和违约金,通过《三方协议》乙让渡的是租金债权而不是违约金债权,据此甲并不享有向A公司主张违约金的权利;另外,A公司已经于2020年12月15日将案涉房屋腾空,租金应当计算至2020年12月15日,且押金应当冲抵欠付租金。我方代表A公司针对乙的起诉答辩为:违约金过高,请求调减。

针对甲诉讼要求A公司支付欠付的租金和违约金一案:一审法院认为根据《三方协议》的约定,甲并不享有房屋租赁合同项下的违约金权益,仅享有房屋租赁合同项下的租金收益权,因此对于甲要求A公司支付违约金的诉讼请求不予支持;由于A公司腾空案涉房屋时未通知甲,甲自认于2020年12月31日知晓案涉房屋已经腾空,且该时间段为收回案涉房屋的合理时间,故租金应当计算至2020年12月31日止;三方对于租赁合同项下的保证金应当如何处理并未作出任何约定,但由于租赁关系的主体已经变更为A公司与乙,A公司可以在另案诉讼中予以处理。该案判决作出后,双方均未上诉。

针对乙诉讼要求A公司支付欠付的违约金一案:一审法院认为案涉房屋租赁合同约定的150万元违约金明显高于乙的实际损失,应当予以调减;综合案涉租赁合同的履行期限、A公司享受的免租期待遇以及A公司违约的过错程度,酌定违约金金额为50万元。一审判决作出后,乙不服一审判决更换律师后提出上诉,二审法院认为一审法院酌定的违约金50万元扣减免租期损失后仅剩下2个月的租金,而A公司并未及时告知乙已将案涉房屋腾空,同时案涉租赁合同约定退租需要提前6个月通知,2个月的租金不足以填补案涉房屋的空置期损失,酌定调增15万元的违约金。【我现在都对这个案件感到郁闷】

3.另案情况和本案一审、二审情况:因为《三方协议》约定由甲收取2020年1月1日至2021年12月31日期间的租金,实质上是冲抵乙欠付甲的购房款。据此又引发两个诉讼--另案和本案,2023年3月,甲在另案中列乙为被告起诉要求支付剩余的购房款,乙在本案中列甲为被告、A公司为第三人要求甲返还转让费300万元和要求甲承担2021年全年的物业费。乙继续委托前案违约金案件的二审代理律师开庭,在本案第一次开庭时增加要求解除甲与乙签订《房屋买卖合同》中关于转让费的条款【退还转让费和要求解除转让费条款的理由在于转让费300万元的支付目的在于案涉房屋存在租约,对于乙而言存在预期收益,现在A公司退租导致其300万元转让费的合同目的和预期收益不能实现】,一审法官以整个合同标的1000万元要求补缴诉讼费,最终乙未补缴继续按照原诉讼请求审理。乙要求甲承担2021年全年的物业费的理由为既然《三方协议》约定由甲收取2021年12月31日前的租金,且甲从A公司处收回房屋后并未交付给乙,由其自己占有、使用、处分【招商出租】,故应当承担在此期间的物业费。

一审法院认为:根据《房屋买卖合同》和乙向甲出具《说明》,乙明确知晓案涉房屋的交易对价为1000万元,并清楚知道交易对价1000万元的构成情况,现有证据无法证明300万元转让费与案涉房屋的租约存在必然联系和相当的关联性,对于乙要求退还300万元转让费的诉讼请求不予支持;案涉房屋于2019年12月20日过户登记至乙名下,在2020年12月31日之前案涉房屋均由A公司承租,乙并未举证与甲之间就2021年全年的物业费承担存在另外约定,对于乙要求甲承担2021年全年的物业费的诉讼请求不予支持。乙不服一审判决,更换代理律师提出上诉,上诉状中仅要求甲承担2021年全年的物业费。

4.本案的个人总结:作为第三人不应当刚原告,我确实也没有刚原告,毕竟做第三人就要有第三人的样子。但是由于我对于本案一审时乙的代理律师在前案违约金案件二审时“赢”我一直心有不平,虽然我一直都觉得我不是输给了乙的代理律师,而是输给了违约金案件的二审法官。我原计划在本案一审第二次开庭时充当被告的角色,对于原告的诉讼请求从根本上抗辩【尤其是合同解除的问题】,然而计划赶不上变化,当天重庭我直接没有去本案一审的第二次开庭。今天本案二审,我看着一审被告、二审上诉人还在和对方纠结合同约定以及是否交交换房屋的问题,直接把《物业管理条例》第41条【业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。】放在一审被告、二审上诉人的代理律师面前,并告诉他:一审原告、二审上诉人作为案涉房屋所有权人即为业主,负有缴纳物业费的法定义务;本案中A公司退租后,甲并不构成物业使用人,且即使甲构成物业使用人,亦不存在由物业使用人交纳物业服务费用的另行约定,所以一审原告、二审上诉人要求你们承担2021年全年的物业费没有任何法律依据和合同约定。原本作为第三人不应该对于原被告有任何帮助,但是我急了,所以我出手了。

5.全案争议情况:从全案来看,针对甲、乙所提的各项诉讼诉讼请求和A公司所提出的抗辩意见,我依次归纳需要解决和思考的问题为:甲是否有权向A公司主张违约金,其请求权基础何在;甲在向乙主张欠付租金时,欠付租金的计算截止时间应当是多久;乙要求支付150万元违约金是否过高,应当如何予以调减;A公司支付的押金未在租金案件和违约金案件中予以抵扣,A公司是否有权另案主张、向谁主张;甲在另案中起诉要求乙支付剩余的购房款是否有合同依据,是否应当得到支持;乙在本案中要求解除案涉《房屋买卖合同》中关于转让费的条款,是否有法律依据,是否超过解除权的行使期间;乙要求甲退还转让费300万元和承担2021年全年的物业费是否有法律依据、合同约定和事实基础。

都过去小半年了,现在每次用海盐薄荷洗发水依然惊艳,清凉凉的很舒服,洗完头发清爽轻盈,整个头皮都是透气的。

我一夏天就用了2大瓶(清凉凉的洗感太让我痴迷了~正想补货的时候,pr说可以复团一期!不得不说,你们蓝蓝最近运气还是不错的,接的刚好都是我自己想要买的东西,大省特省了。

密森的洗发水我感觉没啥可犹豫的!大油头和细软塌发质就没有它救不了的!它的使命就是强!效!控!油!想我第一次用它洗完的时候,感觉整颗头轻了两斤不止(夸张手法。。。特别神清气爽,因为它里面有海盐和薄荷醇嘛,清洁力真的没得说,去油特别好,我算是油脂分泌比较旺盛的人,现在就算两天不洗都不会很油腻。

头皮清凉又舒服,完全没有冲不干净的那种黏糊感,也不会觉得干涩,每根头发丝从根上就支棱起来了,甚至第二天,依然很蓬松。如果本身发尾就有点偏干的,我建议可以和护发素一起搭着用,洗完很顺滑有光泽,能一梳到底那种,头发原本的蓬松度也不会受到影响。密森这把猪鬃梳能轻松梳开一切打结的头发,而且不痛!已经变成我最常用的梳子了。

也比普通的梳子梳起来更柔韧有弹性。这种纯天然的猪鬃软硬适中,可以把头皮上多余的发油梳到发尾,同时带走发丝上的灰尘、头屑等等,我感觉用的就是以油养发的原理,梳完的头发柔顺,还蓬松。

忘了在哪里看到的,说养头发最好的最简单的方法就是每天梳头一百下,这把梳子是长短不一的梳齿结构,里里外外的头发都能梳到,长齿按摩头皮的同时让短猪鬃理顺发丝。我不敢说全是这个梳子的功劳,不过我今年的发质确实还不错,掉发大大减少,头发分叉都没之前严重了。每天晚上用它梳梳,也是一种很好的放松了。真实的好用才会想推荐给大家。

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带货型主帅?滕哈格2.69亿打造曼联嫡系部队,思路是对的但隐患大

入主曼联之后,滕哈格的建队思路非常清晰——以旧将或者荷兰球员为主导,以提拔青训为辅,一步步建立一支自己可以完全掌控的球队。

说实话,这种思路是没有问题的,很多主教练在更换新东家之后也喜欢引进之前的旧部,比如穆里尼奥。但滕哈格的力度更大,也更彻底。据统计,截至目前,滕哈格已经先后引进了5名具有“滕系背景”的球员,分别是利马、安东尼、奥纳纳、马拉西亚以及阿姆拉巴特,一共花费2.69亿欧元。加上索尔斯克亚时期签下的范德贝克,已经有6名球员嫡系球员。

滕哈格这么做是有原因的。因为后弗格森时期曼联前后经历了4名正式主帅,每一名主帅都在自己的任期内花费巨资引援。但这些主帅的风格各异,特别是穆里尼奥与索尔斯克亚时期,引进的球员基本都是为防守反击战术准备的。比如马奎尔,在防守反击体系里属于绝对的后防中坚。防空能力顶级,正面防守能力一流。

但滕哈格深受荷兰攻势足球理念的熏陶,与瓜迪奥拉算是师出同源。当初在接受曼联高层面试时,滕哈格就提出了自己的改革计划,希望在曼联踢出华丽的传控足球。而滕哈格在阿贾克斯执教时,球队不但能夺冠,而且赢得漂亮。那么成为曼联主帅之后,他希望将阿贾克斯时期的打法移植到曼联是顺其自然的事情,无可厚非。

那么为何滕哈格这样的思路会获得“带货型主帅”的称号?原因其实很简单,因为他引进的多名球员都溢价了,而且有些球员与他属于同一家经纪公司。最受质疑的就是安东尼,加盟曼联之前身价3500万,最终转会费1亿,溢价幅度高达6500万。

但这也是经验不足的无奈之举。那个夏窗曼联将绝大多数的精力放在了德容的转会上,导致最终仓促完成了安东尼与卡塞米罗的转会。如果早半个月或者1个月,安东尼的转会费绝对去不到1亿,因为阿贾克斯也需要时间寻找替代者。虽然首个赛季表现备受质疑,但从新赛季前4轮的表现来看,安东尼越踢越好。如果照这个势头进步下去,没准还真能打出1亿的身价。

除了安东尼,其他的几笔嫡系引援其实都还好。利马首个赛季诠释了阿根廷屠夫的气质,身价已经涨到了5000万;奥纳纳在国米时期的表现有目共睹,他的加盟也的确提升了曼联的后场出球。随着不断地磨合,未来只会更好;马拉西亚表现一般,但转会费与薪水都不高,而且还年轻,可以继续观望;阿姆拉巴特的租借费1000万,如果表现达到预期,花2500万买断也属合理范围。

嫡系球员的加盟,那么前任旧部自然会成为清理的对象。过去2个夏窗,曼联已经有一大批球员以各种方式离开,其中又以今夏的力度最大。埃兰加、弗雷德、特莱斯、拜利、德赫亚等等,原本马奎尔也在清理的名单中,但未能走成。而曝出将帅矛盾之后,桑乔在曼联的生涯也基本进入了倒计时,因为滕哈格不可能允许球员挑战他的权威。

但滕哈格这种建队思路也引发了不少人的担忧。穆里尼奥上任清理范加尔的旧部,索尔斯克亚上任清理穆里尼奥的旧部,滕哈格上任之后又着手清理索尔斯克亚的旧部。如今滕哈格招揽了一大批嫡系球员,万一因为战绩不佳而离队,留下的旧部将是个棘手的难题。如果教练的战术理念相近还好,否则又进入下一波清理。所以,滕哈格需要曼联高层的支持,也希望滕哈格能够稳住,远离“滕嗨”,迈向“滕圣”!


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