才发现，早晨的广州地铁里原来是没有吵杂声的，反而都默契沉默不语，许多人看着手机，也有人闭目养神，有人双眼空洞眉头紧锁得若有所思，但没有一个人是洋溢笑脸。原来许多人早晨都不是元气满满，每个人生活都有不同的愁苦，谁家的日子都是关起门过的，谁家的锅底都有黑，只是别人没看到而已，生活谁都是一地鸡毛。#广州地铁#
#朱正廷[超话]##朱正廷0318生日快乐##0318珍珠糖集愿计划#
【朱正廷27岁生日应援】
❽——“心动不NG”神秘任务线下「场外」礼包
八音盒奏响心动旋律
等待四目相对时一叙
向失望勇敢打声招呼
种下希望与梦想相聚
已签收你的神秘任务
是皆大欢喜完美结局
卷发揪五个「珍珠糖」送出礼包（需审核）
请接到「神秘任务」的珍珠糖于3月18日准时抵达演唱会现场，领取团子的特制礼包～
演唱会礼包：
应援棒手提袋×500
生日限定手幅×500
贴纸×500
满天星票根×500
演唱会小卡（6款）×500
领取方式：凭+实体专go买记录+杂志go买记录领取
时间地点请关注团子当天的微博哦
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
❶——“时光任意门”全国45城人生四格自拍机合影相框投放 https://t.cn/A6CqL30X
❷——“为远方的她加油”公益应援 https://t.cn/A6CIZDmf
❸——“浪漫相对论”生日头像选拔赛 https://t.cn/A6CMnA0x
❹——“点滴皆入画”珍珠糖线上大团建 https://t.cn/A6CJpxXd
❺——“春日茶话会”15城奶茶店应援https://t.cn/A6CSHKVL
❻——“转角遇见他”广州地铁15屏应援 https://t.cn/A6CKPs7A
❼——【朱正廷生日许愿池】https://t.cn/A6CNcKrc
【朱正廷生日祝福视频】收集中 https://t.cn/A6C5RmQW
“爱你不限时”18天心动安利 https://t.cn/A6CMwZHV
【生日头像及版头】 https://t.cn/A6CCW39A
ALL FOR ZZT
@THEO-朱正廷
【朱正廷27岁生日应援】
❽——“心动不NG”神秘任务线下「场外」礼包
八音盒奏响心动旋律
等待四目相对时一叙
向失望勇敢打声招呼
种下希望与梦想相聚
已签收你的神秘任务
是皆大欢喜完美结局
卷发揪五个「珍珠糖」送出礼包（需审核）
请接到「神秘任务」的珍珠糖于3月18日准时抵达演唱会现场，领取团子的特制礼包～
演唱会礼包：
应援棒手提袋×500
生日限定手幅×500
贴纸×500
满天星票根×500
演唱会小卡（6款）×500
领取方式：凭+实体专go买记录+杂志go买记录领取
时间地点请关注团子当天的微博哦
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
❶——“时光任意门”全国45城人生四格自拍机合影相框投放 https://t.cn/A6CqL30X
❷——“为远方的她加油”公益应援 https://t.cn/A6CIZDmf
❸——“浪漫相对论”生日头像选拔赛 https://t.cn/A6CMnA0x
❹——“点滴皆入画”珍珠糖线上大团建 https://t.cn/A6CJpxXd
❺——“春日茶话会”15城奶茶店应援https://t.cn/A6CSHKVL
❻——“转角遇见他”广州地铁15屏应援 https://t.cn/A6CKPs7A
❼——【朱正廷生日许愿池】https://t.cn/A6CNcKrc
【朱正廷生日祝福视频】收集中 https://t.cn/A6C5RmQW
“爱你不限时”18天心动安利 https://t.cn/A6CMwZHV
【生日头像及版头】 https://t.cn/A6CCW39A
ALL FOR ZZT
@THEO-朱正廷
楼市迎来“豪赌客”，扫货近600亿……
低迷的楼市，正迎来一群“疯狂扫货”的豪赌客——各地的地铁公司。
据中指研究院统计的数据显示，今年前九个月，权益拿地金额top100的企业中，就有8家地铁公司上榜，合计拿地近600亿元！
除了深圳地铁、广州地铁这样的老面孔，还有不少城市地铁公司在土拍市场上挥金如土，大举拿地。
大批地铁公司进军房地产市场，究竟能否产生预期效益？
01
媒体报道称，对地铁公司来说，开发房地产项目具备天然优势，起码掌握了地铁开发时间进程和线路优势，可以说是“稳赚不赔”的业务。
然而，这个逻辑成立的前提，是地铁路线能够如期开发，而且所拿土地靠近地铁站，或者是比较核心的地段。
但是，国家对城市新上马地铁的态度，越收越紧。
不仅要满足GDP超过3000亿元、一般预算收入超过300亿元、城区人口超过300万这三大条件。还要满足地铁线路初期客运强度不低于每日每公里0.7万人次的要求。
由于地铁建造成本高（5-10亿/公里），运营维护成本也高，国家为了防范地方政府债务风险，对一般地级市的地铁申报会加强审核，很难予以通过。
对于已经修建了地铁的城市，如果客流强度不达预期，再次申报地铁线路的难度也会加大。
这样一来，地铁公司很可能面临拿了地却没有TOD可建的状况，因为地铁新线可能批不下来了！
哪些城市未来可能较难申报新修地铁？
从2021年主要城市地铁客流强度来看，平均每天每公里在0.7万人次以上的城市，只有深圳、广州、上海、西安、北京、长沙、成都、重庆、杭州等。
像南京、武汉、郑州、福州、沈阳、合肥、天津、厦门等城市，其地铁客流均没有达标，未来新建地铁的难度可能比较大。
其实很好理解，地铁成网、成环的效用才会更大，然而这对人流、地方政府财力的要求也就越高。
国家不希望一些城市为了面子工程举债修一两条地铁，而修完后地铁却成天空荡荡没有客流，造成资源浪费。
因此， 地铁公司进场抢地，对于人口多，财力强的城市来讲，可能会形成正向1+1大于2的效应，否则，反而会成为地方财政的拖累。
02
对于各地地铁公司豪赌楼市，国家也有所警惕！
10月14日，国家财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。
其中提到三条重磅规定：
1、严禁通过举债储备土地。
2、不得通过国企购地等方式虚增土地收入。
3、不得巧立名目虚增财政收入弥补财政收入缺口。
你可能要问，这和地铁公司拿地有什么关系？
事实上，地铁公司就是市级城投公司的代表之一，也是国企购地的主力。
而地铁建设、运维成本巨大，仅靠车票是无法盈利的。
现在地铁公司拿着银行贷款、财政补贴去买地，地方政府又用卖地收入来给地铁集团补助，一来一回，资金空转、虚增土地出让金的事就发生了。
我们来观察一下2021年部分地铁公司营收利润情况。
2021年，北京地铁的主体公司北京基础设施投资有限公司（简称京投），总营收近170亿元，但营业成本高达306亿。
因额外获得了至少214.66亿元的政府补助，京投才将当年归母净利润"转正”。
苏州、青岛、成都的地铁公司获得的政府补助额度在60亿-70亿元；
宁波、南京、长沙、天津等地公司获得的补助在30亿-46亿元之间；
获得10亿以上补助的还有重庆、厦门、西安、南昌、无锡等城市地铁集团。
获得补贴较少的为深圳地铁和广州地铁。
这两家企业本身就是当地的品牌房企，而且与龙头房企交集很深。
去年深圳地铁的营收（164亿）中，有六成是来自房地产（95.7亿）和物业（3.57亿）相关业务。
深圳地铁是万科A的最大股东，持有32.43亿股股份，占万科总股本的27.91%。
2021年深圳地铁收到投资收益64.09亿元，其中来自万科的分红达40.54亿元。
广州地铁通过物业经营获得24.15亿元收入，广州地铁还是越秀地产第二大股东，持股比例19.9%。
而其他本身资金不宽裕的地铁公司/城投公司，拿了地也面临开工率低的问题。
根据CRIC统计，2021年至2022年22个重点城市集中供地项目中，城投平台开工率只有16%，远低于33%的平均开工率水平。
分城市看，城投平台开工情况分化明显，其中天津、北京等地开工率超过50%；
宁波、济南、南京、合肥、无锡等地开工率低于5%。
因此，地方城投平台拍地这种左手倒右手的行为，一方面会增加国企实际的债务和运营风险，另一方地方政府看似完成业绩，却并没有触及真正的市场需求，最后的结果只能是双输。
03
中国的城镇化已经完成了一大半，高峰期正在过去，整体城镇化率将在10年内见顶。
随着房地产市场分化，地铁等基建设施也会随之分化。
只有人口增长、经济活跃的城市，才能有充足的房地产市场需求。
同时，这些城市的基建也更具确定性。
反之，地铁建设量越大的城市，其财政统筹能力就越强，在城市规划上的兑现能力也就越强，大家根据规划买房的确定性就越高。
未来有可能修建地铁或者城际铁路的，主要是大城市都市圈里的普通地级市。
买房不出都市圈，也是这个道理。
地铁公司豪赌房地产，恐怕是凶多吉少，因为不是所有的房子都可以卖出去的，卖出去也未必能实现盈利。如果地铁主业亏损，房地产也亏损，到时候如何还银行贷款？
到了哪一天，地方政府是否有能力“兜底”是值得怀疑的。君不见，鹤岗政府不就“财政重整”了吗？这财政重整，就是在破产之前的急刹车。
如果您觉得文章精彩，请您点个关注，我们会持续给您推送更多精彩的楼市文章，让您掌握更多的投资一线信息，我们是知名房产影响力大V“渔村鬼谷生”团队，您加一下GGSZL2\GGSZL3\GGSZL4，我们送您一份购房前，整套购房融资资质的打造文档，您了解我们鬼谷生老师，在深圳实操投资了两千多平方物业，这份文档会教您怎么注册公司，注册适合经营贷的公司，怎么纳税，如何做到经营痕迹，经营范围........另外赠送老师从0买到2000平方物业的每一套买房故事电子书《小曾投资风云录》，#房地产，#渔村鬼谷生#地产
低迷的楼市，正迎来一群“疯狂扫货”的豪赌客——各地的地铁公司。
据中指研究院统计的数据显示，今年前九个月，权益拿地金额top100的企业中，就有8家地铁公司上榜，合计拿地近600亿元！
除了深圳地铁、广州地铁这样的老面孔，还有不少城市地铁公司在土拍市场上挥金如土，大举拿地。
大批地铁公司进军房地产市场，究竟能否产生预期效益？
01
媒体报道称，对地铁公司来说，开发房地产项目具备天然优势，起码掌握了地铁开发时间进程和线路优势，可以说是“稳赚不赔”的业务。
然而，这个逻辑成立的前提，是地铁路线能够如期开发，而且所拿土地靠近地铁站，或者是比较核心的地段。
但是，国家对城市新上马地铁的态度，越收越紧。
不仅要满足GDP超过3000亿元、一般预算收入超过300亿元、城区人口超过300万这三大条件。还要满足地铁线路初期客运强度不低于每日每公里0.7万人次的要求。
由于地铁建造成本高（5-10亿/公里），运营维护成本也高，国家为了防范地方政府债务风险，对一般地级市的地铁申报会加强审核，很难予以通过。
对于已经修建了地铁的城市，如果客流强度不达预期，再次申报地铁线路的难度也会加大。
这样一来，地铁公司很可能面临拿了地却没有TOD可建的状况，因为地铁新线可能批不下来了！
哪些城市未来可能较难申报新修地铁？
从2021年主要城市地铁客流强度来看，平均每天每公里在0.7万人次以上的城市，只有深圳、广州、上海、西安、北京、长沙、成都、重庆、杭州等。
像南京、武汉、郑州、福州、沈阳、合肥、天津、厦门等城市，其地铁客流均没有达标，未来新建地铁的难度可能比较大。
其实很好理解，地铁成网、成环的效用才会更大，然而这对人流、地方政府财力的要求也就越高。
国家不希望一些城市为了面子工程举债修一两条地铁，而修完后地铁却成天空荡荡没有客流，造成资源浪费。
因此， 地铁公司进场抢地，对于人口多，财力强的城市来讲，可能会形成正向1+1大于2的效应，否则，反而会成为地方财政的拖累。
02
对于各地地铁公司豪赌楼市，国家也有所警惕！
10月14日，国家财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。
其中提到三条重磅规定：
1、严禁通过举债储备土地。
2、不得通过国企购地等方式虚增土地收入。
3、不得巧立名目虚增财政收入弥补财政收入缺口。
你可能要问，这和地铁公司拿地有什么关系？
事实上，地铁公司就是市级城投公司的代表之一，也是国企购地的主力。
而地铁建设、运维成本巨大，仅靠车票是无法盈利的。
现在地铁公司拿着银行贷款、财政补贴去买地，地方政府又用卖地收入来给地铁集团补助，一来一回，资金空转、虚增土地出让金的事就发生了。
我们来观察一下2021年部分地铁公司营收利润情况。
2021年，北京地铁的主体公司北京基础设施投资有限公司（简称京投），总营收近170亿元，但营业成本高达306亿。
因额外获得了至少214.66亿元的政府补助，京投才将当年归母净利润"转正”。
苏州、青岛、成都的地铁公司获得的政府补助额度在60亿-70亿元；
宁波、南京、长沙、天津等地公司获得的补助在30亿-46亿元之间；
获得10亿以上补助的还有重庆、厦门、西安、南昌、无锡等城市地铁集团。
获得补贴较少的为深圳地铁和广州地铁。
这两家企业本身就是当地的品牌房企，而且与龙头房企交集很深。
去年深圳地铁的营收（164亿）中，有六成是来自房地产（95.7亿）和物业（3.57亿）相关业务。
深圳地铁是万科A的最大股东，持有32.43亿股股份，占万科总股本的27.91%。
2021年深圳地铁收到投资收益64.09亿元，其中来自万科的分红达40.54亿元。
广州地铁通过物业经营获得24.15亿元收入，广州地铁还是越秀地产第二大股东，持股比例19.9%。
而其他本身资金不宽裕的地铁公司/城投公司，拿了地也面临开工率低的问题。
根据CRIC统计，2021年至2022年22个重点城市集中供地项目中，城投平台开工率只有16%，远低于33%的平均开工率水平。
分城市看，城投平台开工情况分化明显，其中天津、北京等地开工率超过50%；
宁波、济南、南京、合肥、无锡等地开工率低于5%。
因此，地方城投平台拍地这种左手倒右手的行为，一方面会增加国企实际的债务和运营风险，另一方地方政府看似完成业绩，却并没有触及真正的市场需求，最后的结果只能是双输。
03
中国的城镇化已经完成了一大半，高峰期正在过去，整体城镇化率将在10年内见顶。
随着房地产市场分化，地铁等基建设施也会随之分化。
只有人口增长、经济活跃的城市，才能有充足的房地产市场需求。
同时，这些城市的基建也更具确定性。
反之，地铁建设量越大的城市，其财政统筹能力就越强，在城市规划上的兑现能力也就越强，大家根据规划买房的确定性就越高。
未来有可能修建地铁或者城际铁路的，主要是大城市都市圈里的普通地级市。
买房不出都市圈，也是这个道理。
地铁公司豪赌房地产，恐怕是凶多吉少，因为不是所有的房子都可以卖出去的，卖出去也未必能实现盈利。如果地铁主业亏损，房地产也亏损，到时候如何还银行贷款？
到了哪一天，地方政府是否有能力“兜底”是值得怀疑的。君不见，鹤岗政府不就“财政重整”了吗？这财政重整，就是在破产之前的急刹车。
如果您觉得文章精彩，请您点个关注，我们会持续给您推送更多精彩的楼市文章，让您掌握更多的投资一线信息，我们是知名房产影响力大V“渔村鬼谷生”团队，您加一下GGSZL2\GGSZL3\GGSZL4，我们送您一份购房前，整套购房融资资质的打造文档，您了解我们鬼谷生老师，在深圳实操投资了两千多平方物业，这份文档会教您怎么注册公司，注册适合经营贷的公司，怎么纳税，如何做到经营痕迹，经营范围........另外赠送老师从0买到2000平方物业的每一套买房故事电子书《小曾投资风云录》，#房地产，#渔村鬼谷生#地产
✋热门推荐