【粉丝提问】段哥你好，你都是专业的，这是我梳理的我家庭不动产配置情况，可以先看看，见笑了。
因为没有名额加上去年房产行情不好，入手了两个价格相对合适的公寓(想到纯投资,赌发展，以后能有稳定的现金流入,不知对否)，现在想把比较老旧和相对发展慢一点的区及抗风险能力不强的温江hn房子处理了，具体是这样想的(单独文档，略）

【房段子解答】较早前问答，具有一定时效性，仅供参考。

其实你的问题很简单哈，hn算是这几套里的确最差的产品了，从地段产品和价值来说，已经是明显颓势，看不到强劲复苏的可能性，单纯从租售比来说，也是输给其他的一些公寓和你另外一套住宅的。

我是双手双脚支持你们出售hn的，但是涉及到为什么，什么时候卖以及怎么卖的问题。

大概计算了下，hn的租售比2.29%，算是很一般的状态，其实连你的公寓投资回报都赶不上，增值性看不到未来，租金回报率不如公寓，持有的意义在哪里呢？所以这些角度，已经可以驳斥你大部分“不卖的考虑”了。

比如你说不愁租，租金1700，但实际上周边一方面待租待售的都很多，产业人口也没见增长，租售比也很低，扣除月供其实基本没啥钱，全部帮银行白忙活了。

比如你说公积金不能提取（按月冲抵？），这个公积金始终是你的钱，而且是有利息的，问题倒也不大，慢慢积蓄一笔钱出来，也是未来的不菲储备金。

比如没有安全稳定的投资渠道，这个实际上行现在把hn当做是一笔投资的话，也并不见得安全稳定或者高收益啊，你做的不过是降低杠杆，做减法，减持劣质资产，和你整体的收益没有关联，能明白这一点吗？

至于婚前财产，这个就看你们家庭关系了，应该问题不大，毕竟还有很多其他家庭资产，hn这几十万，无伤大雅。

其他的想法，基本都是支持你置换的理由。比如房龄，地段，物业管理，户型功能性，的确看不到什么亮点，继续持有的意义不大，而且内卷非常厉害，温江这边自住尚可，但是彻底失去了投资的价值。

更何况，套现后也是可以得到一笔资金的，对于手里的教育备用，利息处理，也是非常有必要。

至于说什么时候卖，怎么卖？

至于怎么卖的问题和卖房时机的问题，一是定价，二是时机，三是技巧。

hn这个楼盘，你知道是很内卷的，65平的套二，在功能性和认可度上是不如套三的，当前同小区同户型挂牌都有上百套，内卷非常严重，从当前的市场行情来说，主要是定价问题。

小区最便宜的，我看有75.8万的挂牌，最贵的大概106万，差距很大，主要是楼栋楼层采光装修视野噪音等区别来的，所以也不能说75万的就绝对更好卖，也要结合你的装修楼层，税费来看。这套房是满五不唯一，装修也确实一般，你中介说的89万还是合理的，并不过分，当前挂牌这个价格我觉得是合理的，但是依然不能快速出售。

90来万是理想的卖出价格，从此前同户型的成交来看，大概是88-108万，不过是3月了，所以不可以照搬行情，我觉得当前挂牌89并无不妥，已经是合适的了，一是内心底价，二是满满卖的节奏。

但是要快速出售的话，可能还要往下折价。

折价到多少？讨论的意义不大，因为你不是急售的人，而是可以耐心等待的人（不是急于套现和置换），这就涉及到出售时机。

从大的行情来说，成都楼市，尤其是二手房的行情价格是起起伏伏的，不是一条直线，此前三四月份是比较好的出售时机，但是属实错过行情了，现在来看，要么等待政策的突然拉涨（概率小），二是等待自然是楼市周期行情到来，这个行情，我预估要明年初才到，到时候会短暂出现套现机会，所以你们当前耐心的话，可以适当等一等熬一熬，89万挂牌长期蓄客，收集客户，从当前到明年初，89万成交都是合适的。再熬到明年此时，又会进入一个萎靡不振的衰退期了。

最后就是卖房的技巧，略略略...

朝阳与海淀，一个向左，一个向右，说好一起到白头，你却中途焗了油。
海淀和朝阳是相爱相杀的两个大区！

过去三年的上涨行情，两个区上涨幅度相差不多，都领先于北京的大盘。但今年以来的下跌行情，朝阳明显落后了，海淀更抗跌。

昨天朋友圈都在疯传望京的一个房子，南北通透户型方正待装修的次新四居室，从去年最高1760w成交跌到现在报价1250w，跌幅超过40%(我本人在去年12月份也出掉一套100平米的两居室900多万，并在今年3月提醒朋友们可以套现)核心地段，核心小区，优质学区这些都没有变，变的只有外部的经济环境和市场信心。

海淀的房子价格也略有下跌，主要集中在老破小，占坑房，次新基本稳定。那么，短短半年的时间海淀和朝阳已经拉开了10%以上的差距。
差距来自哪里？

坊间一直传言的段子是朝阳笑话海淀的土旧和老破，因为朝阳的新房子多，整个区的城市界面漂亮，但新房子多也是个双刃剑，打朝阳的在卖新盘数量是海淀的几十倍......

每年有几十个新楼盘供应，朝阳能有多少人接盘？ 北京控人减量发展好几年了，整体人口下降了百万以上，房子也从短缺开始变得过剩，但朝阳的供地速度几乎没变，反而在加速。仅仅望京周边就有十几块地的供应，还有几十块地也在计划中。不光朝阳指望着望京的带动，包括顺义和昌平通州等等，也都在打望京的主意。望京固然优秀，但这么个搞法，累死望京也满足不了如此巨大的需求。

典型的比如奶西村板块，目标客户是望京的高端改善人群，现在的新房均价都在8.5w+，但传言明年一块超级大盘（324地块）即将上市，虽说品质堪忧，但其指导价只有7w出头，大概下降了1.5w。这1.5w像一块大石头，预计将长期压制奶西村板块的价值，整个望京以及望京周边的一手房二手房也会因为这个324地块的上市而亚历山大。

成也新房，败也新房，如果朝阳继续大面积供地，朝阳楼市将继续长期低迷。但不供地不行啊，还有大量的开发计划，人吃马喂，哪儿哪儿钱来运转下去。

朝阳如此，整个北京市也是如此（有人计算过北京的土地存量巨大足够所有的人都住别墅）那么，楼市的涨跌可以完全取决于供地规模，如果不收缩供地规模，楼市复苏无望。

或许这也是支政策导向一手房的原因吧，由此可见，除了核心区的地段优势，北京大部分房子的价值都可能推倒重建。
#北京楼市##李队长聊房##房产# https://t.cn/RtNYp8V

之前网上看过一个段子，一位帅哥租了辆豪车冒充高富帅专门从事勾搭业务，甜言蜜语，恩爱体贴，为了表达诚心竟然直接开车带着妹子去售楼部，要送一套房用作定情之物，房本只写女方一人名字，大方的迅速付了20%首付后表示要和女方携手共同奋斗，30年房贷是爱的体现，结果当然是悲剧的，房产折扣早已低于20%，帅哥首付早已原路退回，并顺利拿到高额佣金在寻找下一个目标路上，只有女方默默承担高价房和30年房贷……

​当然这只是一个段子，主要是映射新房折扣太大，现在肥西某盘也让段子照进了现实，也难怪前期购买业主不接受，前期肥西楼市火热，无论位置、楼盘、价格都是全款或高首付疯抢的，有的还找了关系付了额外费用，所以开发商也陷入两难，降价吧！前期业主接受不了，降太多也会有监督的压力，不降吧！基本就是躺平，完全卖不掉。

最后开个玩笑“恋爱吗？送房那种！[允悲][允悲][允悲]”