不可否认,所有买家都想抄底。
但当真出来个便宜房子,很多人还是纠结,犹豫着不敢下手,就怕抄底抄到山腰上。
这其实就是当下的天津二手房现状。
买房人不知道多少钱买合适,卖房人也不知道卖多少钱合适。
有位群友就是这种情况。
他的房子挂85万,有买家给出到75万,他不知道这个价合不合适,能不能卖。
另一位群友更纠结,三方协议都已经签了,还在一直追问小编,这个价是不是买贵了。
讲真,这样的案例太多了。
那在天津,二手房到底卖什么价才“公允”?有没有简单的“抄底标准”?
当然有!
01
标尺①:打九折的房子,没有问题。
需要注意,这里的打九折不是房子挂牌价的九折,而是市场价。
怎么讲?
天拖美坪园一套高层,4万3一平米,挂了两年多了,还没有卖掉。证明这个价并不被市场所认可。
同小区还有一套低区也是如此,挂牌已一年多了,虽然已比当初的挂牌价降了40万,但仍然一次带看也没有。
可见,现在4万5的价格还是高了。
要知道,该小区上半年的成交价已经降到4万了。
按此计算,如果该小区出来3万6的房子,这个价是可以入手的,一点问题也没有。
为什么这么说?
之前我们通过抽样调查已证明,天津楼市已进入“锅形底”行情,预计两年后会回归合理价值区间。
时间换空间。现在的房价扛到两年后是合理的。
按照每年涨5%,两年就是10%。
现在的九折价格已经是挤掉水分后的正常水平。入手没有问题。
但问题就是,很多房主并不愿意降那么多。
要不然,天津也不会7800多个小区约一半的小区全年都零成交了。
不是没房,就是死扛,无外乎这两点。
那么,如果房主不愿降,怎么判断是否合理呢?
第二把“标尺”来了!
02
标尺②:93折的房子,也可以接受。
这怎么理解?
众所周知,买二手房比买新房的优势之一在于,新房大多是期房,需要等两三年交房后才能入住,而二手房即买即住。
若短期内自己不住,还可以租出去,获得租金收益;哪怕自己居住,也能有这个收益,这就是“机会成本”。
据365研究院数据,天津16区租金回报率的平均值约为1.67%。环城的平均租金回报率高于市区。
还是前面的理论,目前的二手房价格扛两年会变成市场价。
如果把租金收益算进去,那两年的租金收益率就是1.67*2=3.34%。
九折基础上加上两年的租金收益,四舍五入,等同于93折。
也就是说,如果房主降不到九折,那93折的房子也是可以接受的。
还是以美坪园为例,4万*93折,也就是说,3万7、8的价格也ok。
然而,美坪园目前最低的挂牌价都40160元/平米。
所以该小区已经半年都没有成交了。
03
买房其实就是一场价格博弈。
房主的预期普遍高于买家预期,两者平行而走。只有当房主预期与买家预期一致时才能达成交易。
何时一致呢?
一是政策刺激,市场普遍向好,买家预期上行够到了房主的预期。
二是房主自主降价,致使房主预期下行达到了买方可以接受的范围。
事实上,目前两种情况都费劲。
1)“房住不炒”的红线一直存在。
2)降价普遍,但除非着急用钱,房主再大幅降价很难出现。
很多房源已跌到市场价,甚至低于,依旧不好出手。
本来已经是卖家的“底线”了,买房人却希望还能再降些,结果卖家不干了,一赌气涨回去了,甚至不卖了。
一天降价100万的那套万科霞光道五号联排别墅,就是如此。
从2200万一路“降降降”,降到1700万,后又涨了20万,之后就停售了。
目前该小区只有一套在售,差不多大的面积,挂牌价2300万。
这种心态很普遍。
讲真,虽说现在依旧是买方市场,买房人掌握“话语权”,但杀价要有度。
卖家也是有成本的,顶多接受“平进平出”,少赚一点。但绝不会赔钱卖。
过低于心理价位的,房主宁愿停牌下架,也不愿出售。
贝壳找房的挂牌房源已经比前段时间少了很多。
11月中旬时超过13.9万,现在降到了13.5万。
很多房主已开启“佛系卖房”模式,在等明年的“小阳春”了。