保利东方红印刷厂项目，定位中式大宅+悦字系产品，预计是90㎡、105㎡、120㎡等3-4房的户型，主打刚需改善，且赠送较多，高使用率。值得期待。

一、项目主要分为三个小地块，为了方便区分，我分别简称它们为A、B、C。

【A地块】两座45层住宅，配建托儿所、垃圾站。

【B地块】三座45层住宅，三座10层住宅，配建肉菜市场、图书馆、星光老年中心等。

【C地块】24个班小学，配建标准操场、篮球场等。

整体而言，项目共有5栋45层和3栋10层高的住宅，并且配建托儿所、小学、肉菜市场三样对生活影响最大的刚性需求配套。

二、个人猜测/分析：
【猜测一】45层高住宅是3梯5户。
【猜测二】10层高住宅是2梯4户。
【猜测三】假设住宅的使用率为100%，与市场上使用率只有75-80%的产品相比。

90㎡的户型，相当于别人的112-120㎡
105㎡的户型，相当于别人的131-140㎡
120㎡的户型，则相当于别人的150-160㎡

【猜测四】预计单价在6.5-8w区间。
参考周边的二手房，以广纸板块为例，星汇湾花园的3+1房或者4房，报价在6.8-8.1w区间，三房两卫的在6.4-6.5w左右。二手次新的好处是收楼快、可见即可得，配套、建设等都几乎是现成的了。但不足的是，7-8年前的设计与现在对比，还是会有些差距。加上东方红项目的高使用率，所以它的单价定在6.5-8w应该是比较正常的，当然，到底定价多少？性价比如何？值不值得买？要看保利将来开卖的价格，以及个人/家庭的需求，所以不能一概而论、一刀切。

三、优势与不足
【优势】
优势1、带小区的一手/二手次新盘，是稀缺的。
在老城区（老四区：原越秀区、原东山区、海珠西、老荔湾）中有一定体量的小区，要么楼龄旧，要么价钱贵（天河公园、天河北、华景新城等二手次新就更贵了）。东方红印刷厂地块占地2.65万㎡，对比近几年出让的宅地地块，体量稍大一些。体量大的好处，就是资源更集中，居住氛围更浓郁。通俗来说，即更容易聚拢人气，商家（尤其是优质的商家）更愿意进驻。对业主的居住品质、生活便利度更有保障。当然，三个小地块是相对独立的（独立管理的），不是全部围在一起、聚在一起的。

优势2、需求量大、流通性强
海珠区的发展越来越好，既有新兴产业（琶洲电商总部、海珠湾商务区），又有传统行业（中大布业、大学、医院、服务业、旅游业）等支撑。既有青睐一手新房，也有喜爱二手市场，所以，无论是新广州人买入，还是本地老广置换，只要东方红项目定价合理+产品设计好，就一定能吸引足够多的购买力。在未来二手市场中，也能有较好的流通性。

优势3、双地铁上盖，L11大环线加持，通达性强。
东方红紧邻广佛线与在建11号线交汇的“燕岗站”。广佛线主要是去千灯湖方便，但如果要去琶洲电商总部（磨碟沙站），就必须坐广佛线一个站，再在“沙园站”换乘8号线。而11号线通车后（预计在今年内通车），就只需要在“龙潭站”换乘18号线，即可到达琶洲电商总部。当然，从“燕岗站”出发，到客村珠影、珠江新城、体育西、林和西、金融城、万博等商务圈也同样方便，而且，越来越方便。

优势4、教育配套加持。
项目配建托儿所和小学，对于新婚家庭、孩子有上学需求的家庭来说，他们会更喜欢，因为接送小孩上学放学方便、安全。至于教育的品牌、等级、成色，一方面要等教育局公布，二方面要沉淀几年才看得清楚。

优势5、商业配套、生活配套十分丰富
隔壁有华新方圆广场（商业综合体，有公寓、写字楼、商铺、商场），乘坐11号线一个站到“江泰路站”，有万科里（餐饮+购物+影院）、燕汇广场（餐饮+购物+影院）、南泰百货批发市场（粮油食品+零食饮料+生活用品+五金零件等）。就北的“江燕路”，南的“广纸路”，沿途临街商铺已经足够日常最基本的生活所需。包括理发店、银行、便利店、蛋糕店、早餐店、中介店一应俱全。

优势6、医疗医院矩阵
珠江医院+众多品牌药房（药店）

优势7、保利品牌
物业口碑好、建筑质量普遍有放心。关键是，不用担心买了后它会烂尾，导致业主收不到楼。

【不足】
不足1、噪音、灰尘。
项目西南侧面向“工业大道中”，有部分楼栋的单元容易受到噪音、灰尘等影响。

不足2、交通拥堵。
接近“东西走向”的工业大道是交通的主力路径（主干道），车辆从四面八方来往，包括：鹤洞桥、丫髻沙大桥、洛溪大桥、环城高速等放射性路段，都能够进入工业大道，所以就算不是上下班高峰期，它日常的车流量亦比较大。而接近“南北走向”的三条路：昌岗中路、南泰路（批发市场的商铺要搬货/运货，经常有小货车、老板的小车等停在原本不宽敞的马路两旁，显得更加拥挤）、江燕路，它们都属于容易拥挤的路段。所以未来业主驾车回家，除非是清晨或者深夜，否则塞车或者行车缓慢是在所难免了。

不足3、关于超高层（总高45层）
首先是等待电梯的时间比较难掌控，其次消防安全也会让人感到担忧，因为万一高层发生火灾，云梯是上不去那么高的，一般只能到达17-18层（约49米），少数能达到24-25层（约75米）。

不足4、托儿所、小学早上的广播音、做操声。可能会对部分人的起居作息等生活带来影响。

不足5、部分西北向的单元可能会看到珠江医院，可能对部分人的心理带来影响。

不足6、临近地铁，容易受到震动、噪音的影响
其实无论是东方红，还是上涌，两个项目的优势也是劣势，就是太靠近地铁站和地铁路径，如果你个人对这些不太敏感，可以忽略。如果比较敏感，但又想买在这里，建议选择距离地铁站（路径）稍微远一些的楼栋。

不足7、印刷厂的污染问题，说实在，我个人是不太担心的，一方面，是印刷的污染有限。二方面，近年来国家对环保的要求极度重视，监督规范是异常严格的。但为什么要提出来，是因为有些人会担心，这个问题，就算过了环评、达到国家标准，都依然会有人担心的，所以，不足的点不是在于原印刷厂污染的本身，而是舆情/舆论。当然，如果你喜欢这里、认可这里、对国家环保监管有信心、对保利有信心，可以直接忽略这点不足。

四、个人分析/建议（看图二）
1、【A地块】A2栋北侧对着垃圾站、南侧对着小学，西侧对着医院，所以单价应该是整个小区里面最低的。A1栋的位置稍微好一些，所以单价应该会比A2栋高一点，但低于B地块。

2、【B地块】B5栋东南侧对着工业大道，所以单价应该是在B地块中，最便宜的楼栋。

如果你想远离垃圾站、不想看到医院、也不想太靠近学校操场的话，那么就尽量避开我打⭐的梯腿。

最后，我认为东方红还有一个优势，就是购买人群和居住人群都是以老广、或者在广州西部生活已久的新广。比起上涌，我估计中大布匹的买家会少一些，圈层更纯粹，自住目的更明显。但如果你要买，就要耐心等待，因为它的建设时间和开卖时间会比上涌长一些。假设2024年建设，2025年开卖，最快估计最快也要2026至2027才能收楼。

以上，楼盘的参数、户型、面积、电梯比、楼层高度、建设时间、售价、收楼时间等仅供参考，具体请以楼盘现场或者实际情况为准。

复刻欧米茄怎么样？对于现如今复刻表市场来说也是处于很尴尬的时期了，很多优秀的复刻表工厂相继出现停业状态，或者说由于限电等，也是很多配件都出不来了，也出现了有钱买不到表的局面，当然与此同时出现的一些复刻的潜规则也就较多了，如以次充好等等，然而有些商家也是直接转发图或者视频，简直就是卖图等现象，这样的事情也是非常之多，当然也不排除有些商家只是转发图，觉得转发的图或者视频比较美丽，这个不能否认，毕竟市场有些商家拍图质量挺好！对于复刻表的一些分享，家也是每天在继续中，但是有些商家厚着脸皮去全篇抄袭，甚至是把直接改成自己的名字，这样的行径来说，也是着实让人感到无奈，因为表友入手腕表，运气好都能加到客服去交流，运气不好，就直接给抄袭者一定的流量效果了，当然对于这些抄袭者来说，虽然说知道是某几家，但是也从未去给表友分享，因为这样会让自己也变成小人了，所以只是默默的看着他们继续装！但是这篇文章也是很有必要去分享，分享一些现如今的一些潜规则！现如今复刻表的潜规则行情有哪些上文提到了现如今来说，真正来说也是到了有钱不一定能买到货的时期，这点并不是去吹嘘！也不是去催单干嘛的，这点真没有必要，因为对于做生意来说，都是自愿较为佛系，对于腕表款式感兴趣，觉得谈的来就入手，谈不来就不拿，这点也是每天都要经历的事情！当然这样也有表友觉得我家稍高傲，其实这里并不是这样，因为对于手表来说，很多表友不止问一家了，还有很多表友，基本都是只是在比价而已，同时还有很多表友压根不会去关注腕表的版本只是在一味的要低价，这样也就是一件比较尴尬的事情，我们面对的客人比较多，同时每天基本都是这些问题在回答，当然有时候，也不会再去多说什么，就是较为佛系的解答，这点请大家知悉！下面也简单的分享一下市场的一些规则点！第一：实拍图的潜规则，当然这点来说并非针对某些商家，只是在平时咨询手表的表友比较多，这样的图见的比较多了，所以提出一些，对于这些所谓的实拍图，着实拍的好看，从细节点来说也是拍摄的比较到位，当然这样的实拍图，也是辛苦了某一位大神，从而让很多所谓的商家，一直在转发，甚至是很多商家都没有见过实物，也在一味的转发，当然看着朋友圈，整体牌面比较整洁，都是一样的细节，一样的角度，就连日期都一样，这样着实强大，这里给这些抄袭者商家提个建议，在抄袭文章的时候，能否去附一些自己的实拍图呢？或许比抄袭可信度更加高！记住：真正的实拍图，只有一种背景！第二：评测文章的潜规则，对于这点来说，家很有感触，在同朋友聊天的时候，有朋友都在分享：呀，你现在每天都在给同行打工！当然这句话也是有莫大的讽刺，同时也说到了点子上了，因为复刻市场，有很多家都在抄袭我家的文章，当然有些人连图都给抄袭了，虽然说我家的图都有打码，但是还是有一些商家，懂得一些PS技巧会对水印进行清除！市场具我了解，有几家复刻表商，整个网站全都是复制的我家的作品，叫什么NOOB啥的，或者是贴吧的一些商家，也是做这样事情，也让真正的原创难以在过多的进行，真怀念2014年左右的时候，那个时候大家都在靠真本事吃饭，现在就不行了，现在认真的我们却一直处于给同行打工的路上，也是比较尴尬！第三：发货的潜规则，以上就是复刻行情的潜规则，当然还有一种规则那就是因为现在的复刻表行情较难，很多工厂基本都是处于放假状态，如N，VS，KW，V6等，当然还有一些工厂出货非常慢，如V7，AR，C等等，当然这些厂家也是分享不完，因为出货慢，所以就需要等待，很多表友等货都等了很久了，有些表友甚至等了几个月的都有，当然这些表友还是在等待自己心仪的腕表，然而有些表友中途就会退款了，这样的事情也是见的太多了，对于商家来说，对于没有货的腕表，如太过于着急，退款以及换款是最美的事，毕竟不用让大家天天去催，然而还有一些商家则就是直接发一次冒充版，这样的例子也是非常多，对于这点来说，不用过多解释，很多表友也有遇到过，今天也就分享这些内容！总结：今天对于现如今的复刻表行情的潜规则分享了以下几点，当然这里面只是轻描淡写的说了一下，同时也并未去伤及到优秀的复刻表商，只是由心而论，感谢大家的观看！复刻表市场流传度较高的图片一比一复刻手表能买吗，作为手表爱好者，我们经常听到这样一句话：“品牌手表就像是艺术品，永远无法复制。”然而，现代科技的发展使得一些高品质的复刻手表逐渐出现。这些手表以其高度还原度，追求极致的细节和工艺，超越原版成为了炙手可热的手表。

#董宇辉# #infp#
董宇辉infp超纯粹至真的好嘛
infp感情细腻很有观众缘
比如董宇辉 人家卖货拼命说产品的好
他跟你谈生存与理想
谈凌晨三点的星星和道路曲折的夜车
infp对物质的看法就很佛系
别人一生所求就是车子房子更多的票子
infp认为能找到一件自己喜欢也能利他的事情
坚持做下去就是自己最大的幸福
infp关于竞争不感兴趣
别人为了名利争的脸红脖子粗 用尽心思
infp只会思考自己做的事情够不够完善
有没有让大多数人都受益和认可
infp对精神层面有不懈的追求
坚持往内探索，总是喜欢内省
对自己有严格的要求
一件事情或一个产品
自己没彻底弄明白是不会跟别人吹嘘推销的
infp喜欢阅读 追求智慧
从小思想就比较特别 在外人看来可能是轴
但聪明的infp会从书中找到灵魂的共鸣
会从书中汲取营养和智慧
infp惹人喜爱 惹人心疼
从小作文事件开始的一系列董宇辉被打ya事件
大家看在眼里 都为他感到愤懑不已
设身处地的给他建议 鼓励与绝对的支持