北蔡vs古美，上海本轮楼市回调中，浦东浦西各自势能如何？
对于上海楼市而言，笔者早在3月底即指出，“小阳春”不会改变熊市的定位。本轮回调始自2021年3月，其中一波三折，亦不乏数次反弹。沪上楼市调整，以存量房市场为样本，大致历程扼要简述即是：2021年3月调控政策后，开始回调；2021年8月“三价取低”去杠杆后，加速下行；2022年6月疫后“出关”时候，开始熊市中的反弹，9月后再次下行；2023年2月疫情达峰后，开启“小阳春”；2023年4月继续下行
何时上海楼市迎来拐点？笔者认为现行调控政策不改变，讨论楼市拐点是伪命题。目前需要和历次地产下行周期对比，如2014和2018年两次市场底部。都是以为强有力的货币宽松，以及涉房信贷政策为抓手，推动地产市场出现拐点。
当然，好消息是，我们已经看到熊市底部。目前全国楼市经历一季度地产回暖后，进入四月，出现销售量回踩复苏动力不足。归根结底，在4.28重要会议中，已经针锋相对指出，“复苏动力不足”和“需求是关键”。某种程度上，随着四月和五月上旬，地产市场进一步下滑后，整个楼市复苏会出现战略调整。具体为“按住一线，发力二三线”，会顺应经济规律调整为，一二三线全线发力。是以有个客观的判断，即五月份的上海楼市，即是这一轮熊市的真正铁底。用A股段子手李大霄老师的话说，这是“婴儿底”了
具体到市场参与者，但凡对上海市场略有经验，数谙地产周期，现在可以考察来锚定标的了。本轮回调中，学区房是首先翻身落马的，其次是上一轮上行周期上涨过多的，回调越是迅猛。从上海地理分界线，黄浦把城市隔为鸳鸯锅，浦东浦西回调幅度亦不同。今天以浦东的北蔡板块，以及浦西的古美板块做对比，来一窥浦江两岸楼市下行周期中表现
❶古美和北蔡，样本板块的对比度和参考性
客观来观测，浦东和浦西对比很难。浦西包容上海大部分行政区，功能不一发展现状不同，风格多元化。浦东相对属于新城市，属于新区产业驱动加人口导入的模式。但具体到地产市场，但考察以后，还是可以从几个维度来比较的。比如板块，我们选择北蔡和古美板块
首先是位置，北蔡和古美都属于内中环之间。其次是板块属性，都是居住为主本身没有强势产业。第三是板块都以承接强势板块外溢购买力为主：古美承接的是大虹桥+漕河泾，大虹桥为基础，漕河泾为近年来新生力量；北蔡承接的是陆家嘴+张江，同古美一样，陆家嘴为基础，张江为新生购买力。第四是板块居住可比性，都是动迁+次新，然而次新都是成片，是内中环少有城市界面良好的地段。
此外，还有一些趋同性，比如交通购物学区兼备。古美和北蔡，在浦西和浦东，都不是顶流板块，但都是各种居住属性比较平衡的。
或者可以如此定位，北蔡就是浦西的古美，古美就是浦东的北蔡。不是很严密，但大致成立
❷古美和北蔡，在楼市下星期都有强势反弹
古美和北蔡，在2021年魔都楼市下行中，都有不错的反弹。原因很直观，即两个板块都有不错的产品，次新房成片。古美是以大型社区万源城为代表，都是2005年后次新，北蔡是大华锦绣华城的十多个街区。其次是两者都承接了产业板块的强势购买力，北蔡众所周知是张江，作为江浙沪硅谷的张江，云集三十万高新技术人才，是中国经济调整结构的重镇；古美也不爱赘述，是隔一条漕宝路的漕河泾开发区，云集了百家全球五百强。
北蔡和古美，在楼市下行中的反弹，还有相同的原因。即周边老牌社区的陨落，大名鼎鼎的第一代国际社区古北，从2015年即走下坡路，对应的是虹桥经济技术开发区业态的衰落。韩国人日本人，都纷纷回国内卷。而古美由于漕河泾高薪技术人才的兴盛，提供源源不断的购买力。用大白话说，就是码农撑起来的。而北蔡，则是周边联洋国际社区，作为第二代国际社区，联洋虽不像古北衰态毕显，但趋势已经出现。对应的是中国金融业已过高光时刻，并非金融业式微，而是从业人员暴利时代已经结束。此因素点到为止，要抽丝剥茧的举证，那是“小孩没娘，说来话长”，笔者也懒得阐述
古美承接不了古北的高端购买力，那些钱都跑去徐汇滨江北外滩苏河湾了，但有所分流，其中部分到了巨无霸社区—万源城。北蔡也承接不了从联洋跑路的新钱，那些都了前滩北滨江，但也有少部分到了区域内大华锦绣华城，毕竟房子新
2021年到2022年，古美板块内次新万源城，价格不跌反涨，从10万顶到12万。北蔡板块，大华锦绣华城十到十八街区，再加凯利海华府，价格也到了12万
❸古美和北蔡，前者房价更有支撑力，后者更有弹性
从2022年四季度，上海楼市几乎全线下跌。即使古美和北蔡，这两个曾经逆市反弹的板块，亦概莫能外。各自旁边的豪宅板块，如古北下调幅度20%，几乎回吐了2019年以来涨幅；联洋回调15%，回吐了涨幅一半。古美和北蔡受其影响，同样价格下行，但幅度比较小
相对来观测，古美的价格更稳健，北蔡价格更弹性。古美目前板块内次新社区万源城，成交和挂牌价均在12万，只不过急剧缩量。北蔡板块内大华锦绣华城18街区等，则从13万直接回到11万，甚至有10万挂牌价
价格稳健的另一面，即比较有支撑，受众比较广，古美除了漕河泾的码农，还有上海本地老娘舅的改善需求。而北蔡，基本房价全靠张江码农和陆家嘴金融民工，随着经济下行，这两部分人群降薪水，北蔡也随之下跌
但一枚硬币有正反两面，楼市上行期。北蔡价格上冲势能大于古美。即北蔡投资性更强
随着上海楼市基本见底，确实市场参与者应该密切关注。而且五六月，即沪上市场变盘之际。如果2021年开始调控后，可以把房事束之高阁，那么此刻，可要多留注意力了。目前二手房有价无市，
买方市场最强势，能够博取最强价差。笔者是给对上海楼市懂味的人，以友情提醒，小白请无视，因为不具备这个经验。
相对来讲，古美和北蔡，在浦西浦东两者定位相似。都属于典型的，居住学区交通前景商业最均衡的板块，也是新中产阶级所趋之若鹜的板块。笔者都是比较认可，也经历了市场的残酷考验
牛市要谨慎，熊市要魄力。上海楼市一个特征，就是节奏转换非常之快。目前如果单纯认为，上海房价跌了，也不客观，因为是缩量成交。目前市场仍在博弈政策，一旦有市场希望的利好政策出台，一夜变盘是上海楼市的正常操作了。市场参与者，不妨最近就锚定目标，可能也是最后窗口期了
对于上海楼市而言，笔者早在3月底即指出，“小阳春”不会改变熊市的定位。本轮回调始自2021年3月，其中一波三折，亦不乏数次反弹。沪上楼市调整，以存量房市场为样本，大致历程扼要简述即是：2021年3月调控政策后，开始回调；2021年8月“三价取低”去杠杆后，加速下行；2022年6月疫后“出关”时候，开始熊市中的反弹，9月后再次下行；2023年2月疫情达峰后，开启“小阳春”；2023年4月继续下行
何时上海楼市迎来拐点？笔者认为现行调控政策不改变，讨论楼市拐点是伪命题。目前需要和历次地产下行周期对比，如2014和2018年两次市场底部。都是以为强有力的货币宽松，以及涉房信贷政策为抓手，推动地产市场出现拐点。
当然，好消息是，我们已经看到熊市底部。目前全国楼市经历一季度地产回暖后，进入四月，出现销售量回踩复苏动力不足。归根结底，在4.28重要会议中，已经针锋相对指出，“复苏动力不足”和“需求是关键”。某种程度上，随着四月和五月上旬，地产市场进一步下滑后，整个楼市复苏会出现战略调整。具体为“按住一线，发力二三线”，会顺应经济规律调整为，一二三线全线发力。是以有个客观的判断，即五月份的上海楼市，即是这一轮熊市的真正铁底。用A股段子手李大霄老师的话说，这是“婴儿底”了
具体到市场参与者，但凡对上海市场略有经验，数谙地产周期，现在可以考察来锚定标的了。本轮回调中，学区房是首先翻身落马的，其次是上一轮上行周期上涨过多的，回调越是迅猛。从上海地理分界线，黄浦把城市隔为鸳鸯锅，浦东浦西回调幅度亦不同。今天以浦东的北蔡板块，以及浦西的古美板块做对比，来一窥浦江两岸楼市下行周期中表现
❶古美和北蔡，样本板块的对比度和参考性
客观来观测，浦东和浦西对比很难。浦西包容上海大部分行政区，功能不一发展现状不同，风格多元化。浦东相对属于新城市，属于新区产业驱动加人口导入的模式。但具体到地产市场，但考察以后，还是可以从几个维度来比较的。比如板块，我们选择北蔡和古美板块
首先是位置，北蔡和古美都属于内中环之间。其次是板块属性，都是居住为主本身没有强势产业。第三是板块都以承接强势板块外溢购买力为主：古美承接的是大虹桥+漕河泾，大虹桥为基础，漕河泾为近年来新生力量；北蔡承接的是陆家嘴+张江，同古美一样，陆家嘴为基础，张江为新生购买力。第四是板块居住可比性，都是动迁+次新，然而次新都是成片，是内中环少有城市界面良好的地段。
此外，还有一些趋同性，比如交通购物学区兼备。古美和北蔡，在浦西和浦东，都不是顶流板块，但都是各种居住属性比较平衡的。
或者可以如此定位，北蔡就是浦西的古美，古美就是浦东的北蔡。不是很严密，但大致成立
❷古美和北蔡，在楼市下星期都有强势反弹
古美和北蔡，在2021年魔都楼市下行中，都有不错的反弹。原因很直观，即两个板块都有不错的产品，次新房成片。古美是以大型社区万源城为代表，都是2005年后次新，北蔡是大华锦绣华城的十多个街区。其次是两者都承接了产业板块的强势购买力，北蔡众所周知是张江，作为江浙沪硅谷的张江，云集三十万高新技术人才，是中国经济调整结构的重镇；古美也不爱赘述，是隔一条漕宝路的漕河泾开发区，云集了百家全球五百强。
北蔡和古美，在楼市下行中的反弹，还有相同的原因。即周边老牌社区的陨落，大名鼎鼎的第一代国际社区古北，从2015年即走下坡路，对应的是虹桥经济技术开发区业态的衰落。韩国人日本人，都纷纷回国内卷。而古美由于漕河泾高薪技术人才的兴盛，提供源源不断的购买力。用大白话说，就是码农撑起来的。而北蔡，则是周边联洋国际社区，作为第二代国际社区，联洋虽不像古北衰态毕显，但趋势已经出现。对应的是中国金融业已过高光时刻，并非金融业式微，而是从业人员暴利时代已经结束。此因素点到为止，要抽丝剥茧的举证，那是“小孩没娘，说来话长”，笔者也懒得阐述
古美承接不了古北的高端购买力，那些钱都跑去徐汇滨江北外滩苏河湾了，但有所分流，其中部分到了巨无霸社区—万源城。北蔡也承接不了从联洋跑路的新钱，那些都了前滩北滨江，但也有少部分到了区域内大华锦绣华城，毕竟房子新
2021年到2022年，古美板块内次新万源城，价格不跌反涨，从10万顶到12万。北蔡板块，大华锦绣华城十到十八街区，再加凯利海华府，价格也到了12万
❸古美和北蔡，前者房价更有支撑力，后者更有弹性
从2022年四季度，上海楼市几乎全线下跌。即使古美和北蔡，这两个曾经逆市反弹的板块，亦概莫能外。各自旁边的豪宅板块，如古北下调幅度20%，几乎回吐了2019年以来涨幅；联洋回调15%，回吐了涨幅一半。古美和北蔡受其影响，同样价格下行，但幅度比较小
相对来观测，古美的价格更稳健，北蔡价格更弹性。古美目前板块内次新社区万源城，成交和挂牌价均在12万，只不过急剧缩量。北蔡板块内大华锦绣华城18街区等，则从13万直接回到11万，甚至有10万挂牌价
价格稳健的另一面，即比较有支撑，受众比较广，古美除了漕河泾的码农，还有上海本地老娘舅的改善需求。而北蔡，基本房价全靠张江码农和陆家嘴金融民工，随着经济下行，这两部分人群降薪水，北蔡也随之下跌
但一枚硬币有正反两面，楼市上行期。北蔡价格上冲势能大于古美。即北蔡投资性更强
随着上海楼市基本见底，确实市场参与者应该密切关注。而且五六月，即沪上市场变盘之际。如果2021年开始调控后，可以把房事束之高阁，那么此刻，可要多留注意力了。目前二手房有价无市，
买方市场最强势，能够博取最强价差。笔者是给对上海楼市懂味的人，以友情提醒，小白请无视，因为不具备这个经验。
相对来讲，古美和北蔡，在浦西浦东两者定位相似。都属于典型的，居住学区交通前景商业最均衡的板块，也是新中产阶级所趋之若鹜的板块。笔者都是比较认可，也经历了市场的残酷考验
牛市要谨慎，熊市要魄力。上海楼市一个特征，就是节奏转换非常之快。目前如果单纯认为，上海房价跌了，也不客观，因为是缩量成交。目前市场仍在博弈政策，一旦有市场希望的利好政策出台，一夜变盘是上海楼市的正常操作了。市场参与者，不妨最近就锚定目标，可能也是最后窗口期了
#王俊凯[超话]# 不想跟无脑的人对话；
p1：超话粉丝大咖认证条件；
p2：这人自2022年8月注册微博后，全部的微博内容；
p3：文案一样的模板（掉队→两方粉丝吵架挑唆「未截图」→拉踩），偏偏是从未敌对过的两人，评论下却热闹的三方对战。
敢问wjk粉丝，咱家吵了快10年了，你家大粉会为了一个仅5人关注的小粉（哪怕他真是我家粉？），发表了一句根本没戳到你们敏感的的话，突然发疯破防么？即使作为散粉，不觉得你们大粉这一举动怪异么？不觉得这个有资格认证你家粉丝大咖的号出现怪异么？不觉得突然莫名出来带节奏，又一次按头这人是源家粉奇怪么？这操作难道不眼熟么？
真的不会，静下来仔细思考，自2022年8月份，无论是莫名突然冒出来的爆料，还是b站的码农up主，还是这次，最后大粉让你们枪头你们对准的都是源家，可结果呢？两败俱伤！
仔细看看三字的文字吧！客观而理智的，既不是某家磕糖说的向着小源，也不是厌恶他自己的粉丝。身处漩涡的他，肯定知道真的“手”是谁！为什么那个节骨眼发那么多话？
请仔细想想，不想无脑吵。（散粉一枚，不代表源家，仅个人言。 ）
p1：超话粉丝大咖认证条件；
p2：这人自2022年8月注册微博后，全部的微博内容；
p3：文案一样的模板（掉队→两方粉丝吵架挑唆「未截图」→拉踩），偏偏是从未敌对过的两人，评论下却热闹的三方对战。
敢问wjk粉丝，咱家吵了快10年了，你家大粉会为了一个仅5人关注的小粉（哪怕他真是我家粉？），发表了一句根本没戳到你们敏感的的话，突然发疯破防么？即使作为散粉，不觉得你们大粉这一举动怪异么？不觉得这个有资格认证你家粉丝大咖的号出现怪异么？不觉得突然莫名出来带节奏，又一次按头这人是源家粉奇怪么？这操作难道不眼熟么？
真的不会，静下来仔细思考，自2022年8月份，无论是莫名突然冒出来的爆料，还是b站的码农up主，还是这次，最后大粉让你们枪头你们对准的都是源家，可结果呢？两败俱伤！
仔细看看三字的文字吧！客观而理智的，既不是某家磕糖说的向着小源，也不是厌恶他自己的粉丝。身处漩涡的他，肯定知道真的“手”是谁！为什么那个节骨眼发那么多话？
请仔细想想，不想无脑吵。（散粉一枚，不代表源家，仅个人言。 ）
#les私信[超话]# 台台好！来投个交友搞
00年双子座性别女爱好女 属性0.5 身高161+ 体重目前88（在健身增肌中）明年六月份毕业后坐标广州目前武汉
关于我：
①工科女（码农搬运工）
②理性＞感性 社交能力偏差 对喜欢的女孩子直球一枚
③不抽烟偶尔喝酒（啤酒也会醉的类型 喝醉睡神）
④和朋友出门会主动买单 做事大度 为人真诚 不会蹭吃蹭喝 慢热+被动（遇到喜欢的人主动）类型
⑤喜欢读书/近两年文学类偏少经济和互联网书籍偏多 喜欢村上春树 王小波 不追星不打游戏 骑行爱好者 爱健身 热爱自然 会每年有几天到乡下放慢生活
⑥会做饭 可以洗碗（但是以后会买洗碗机） 喜欢朋友到家里聚 喜欢吃 吃不胖体质 拒咸 可以吃辣 日常偏清淡
谢谢台台！
#百合圈交友中心#
00年双子座性别女爱好女 属性0.5 身高161+ 体重目前88（在健身增肌中）明年六月份毕业后坐标广州目前武汉
关于我：
①工科女（码农搬运工）
②理性＞感性 社交能力偏差 对喜欢的女孩子直球一枚
③不抽烟偶尔喝酒（啤酒也会醉的类型 喝醉睡神）
④和朋友出门会主动买单 做事大度 为人真诚 不会蹭吃蹭喝 慢热+被动（遇到喜欢的人主动）类型
⑤喜欢读书/近两年文学类偏少经济和互联网书籍偏多 喜欢村上春树 王小波 不追星不打游戏 骑行爱好者 爱健身 热爱自然 会每年有几天到乡下放慢生活
⑥会做饭 可以洗碗（但是以后会买洗碗机） 喜欢朋友到家里聚 喜欢吃 吃不胖体质 拒咸 可以吃辣 日常偏清淡
谢谢台台！
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