《福布斯》昨（22日）公布2024年度香港50大富豪榜，长和系创办人李嘉诚蝉联本港首富，杂志同日亦发表多篇报告，其中一篇以「香港房地产巨擘将面临20年来最严重衰退，且看不到任何缓解迹象」为题，指香港住宅价格持续下跌、写字楼需求减少，发展商只能以降价策略促销。有分析师预计今年楼巿会进一步下降，「很多人希望2024年有一个V型的复苏，但我们看到的是L型」。

去年8月李嘉诚旗下「亲海駅 II」大劈价，大家对香港楼市的走势众说纷纭。当时我也在油管频道分享了我的看法：楼价会继续下跌，低处未算低。

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以下是完整报道：

《福布斯》昨（22日）公布2024年度香港50大富豪榜，长和系创办人李嘉诚蝉联本港首富，杂志同日亦发表多篇报告，其中一篇以「香港房地产巨擘将面临20年来最严重衰退，且看不到任何缓解迹象」为题，指香港住宅价格持续下跌、写字楼需求减少，发展商只能以降价策略促销。有分析师预计今年楼巿会进一步下降，「很多人希望2024年有一个V型的复苏，但我们看到的是L型」。

报告指出，香港的房地产发展商及大地主地面临20年来最严峻的楼巿衰退，而且没有见底的迹象（no signs of a bottoming out）。据房地产顾问机构Knight Frank数据显示，2023年住宅价格较前一年下跌7%，而商业房地产则受到写字楼需求减少和利率上升影响，恒生地产分类指数下跌了42%，超过恒指28%的跌幅，令一些上榜富豪的财富蒸发。

公司股价下跌 富豪身家蒸发
一些大型发展商正用降价策略，新加坡Colliers房地产咨询公司执行董事Govinda Singh表示：「他们了解巿场的循环」。报告举例，李嘉诚旗下的长江实业去年8月将「亲海駅 II」的售价降低16%，引发对价格战的担忧，却激起需求，使单位迅速被抢购。该公司的股价从一年前下跌了近三份一，而李嘉诚的净资产下降了7%，达362亿美元（约2,831亿港元）。尽管如此，他仍能蝉联香港首富之位。

而新鸿基地产也为了增加销量而牺牲利润，将一个项目的单位价格降低了20%。其股价在过去一年下跌36%，使该公司主席、新鸿基地产创办人郭得胜遗孀邝肖卿以114亿美元（约891亿港元）身家降至第8位。米高·嘉道理（Michael Kadoorie）于伦敦和伊斯坦堡开办半岛酒店，但「香港上海大酒店有限公司」收入主要来自香港，股票下跌了40%。

分析：楼巿L型趋势
分析师预计，今年的住宅楼价和写字楼租金将进一步下降，而地铺租金则将保持平稳或略有上升。香港Knight Frank大中华区研究及咨询主管Martin Wong表示：「很多人希望2024年有一个V型的复苏，但我们看到的是L型，或者后来可能是U型」。
2023年恒生地产分类指数下跌了42%，超越恒指28%的跌幅。

尽管面临重重挑战，大多数人认为大规模的公司能够渡过这场风暴，标普全球评级公司去年12月的报告估计，新鸿基地产约有10%至15%的营利来自其他来源，而在长江实业，这个比例超过40%。报告指，恒基兆业约有三分之一的收入来自非房地产来源。

房地产服务和投资管理公司仲量联行香港主席曾焕平指出，上一次楼巿大幅下跌后，直至有投资者重新进入本地股巿，楼巿才开始反弹，「当股巿呈下行趋势时，楼巿是不会上升的」，仲量联行预计今年一般住宅价格将下跌10%。

翻查资料，去年12月仲量联行预测2024年楼巿走势，指出在高息及外围经济环境欠佳下，买家对入巿抱观望态度，去年中小型住宅楼价跌3.1%，重返2017年3月价格水平。 2024年将下跌10%，重返2016年水平。

曾焕平当时预计，若2024年楼价再跌10%，负资产数目料增至3万宗水平，负资产数目上升及疲弱的楼巿对香港经济增长和消费力带来负面影响，更会影响政府的卖地收入，认为政府应调整房屋政策以支持楼巿，建议全面撤销「辣招」，为首次置业的年青人提供无息贷款、优先发展公屋、加快现有住宅区的基建发展等。

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美国，2024到2034年，保持世界第一
中国，2035到2079年，成为世界第一
印度，2080到2099年，成为世界第一

这是美国一家大型智库
对21世纪，是哪个国家的世纪
做出的预测，

21世纪，总共100年，
其中我国有45年，全球第一
其中美国有35年，全球第一
其中印度有20年，全球第一

这个预测，让日本人，韩国人，俄罗斯人绝望
因为和他们都没关系，

日本人离世界第一最近的年份是1995年
这一年日本GDP是我国的7倍
是德国的2倍
是美国的71%

本来日本专家们的想法是从中国，东南亚，印度等亚洲国家
吸收3千万的人口
做大日本人口基数，
进一步做强日本科技，汽车等产业
最终GDP超过美国。

但美国毕竟在日本有驻军
日本政府没有执行吸引亚洲人口的政策
加上美国打压日本芯片半导体产业，
日本最终经济衰退，沦落到现在的情况。

俄罗斯离世界第一最近的年份是苏联时期
70年代初期
当时石油价格大涨，
苏联靠石油出口发了大财。
后来苏联解体。
俄罗斯衰败。

我国崛起已经是势不可挡，是必然的，
印度到2080年能超过我国，美国，
这个值得怀疑？应该可能性很小。

《青玉案·元夕》

宋·辛弃疾

东风夜放花千树，更吹落、星如雨。
宝马雕车香满路。
凤箫声动，玉壶光转，一夜鱼龙舞。
蛾儿雪柳黄金缕，笑语盈盈暗香去。
众里寻他千百度，
蓦然回首，那人却在，灯火阑珊处。

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