回来一年，也是活的最规律的一年，最像人的一年，一日三餐吃着家里的绿色蔬菜，顿顿不落，粒粒不剩，以往一个人在外顶多上班偷懒出去吃个早餐，大部分洗把脸就去办公室，回来一年钱是没攒下，但是体重直逼180，同时也是工作层面压力最小的一年，人嘛，就是不能俩头都占，要么钱，要么闲。看了繁花知道大A先生已成癌股，现流行句热爱祖国定投美股。多省份已经发布了将不再开展新项目，就意味着国家将无限期消化库存，房子的投资属性大打折扣，京沪二手房更是对折降价，仍无人问津，房价回升的仅海口和昆明这种旅游型城市，目前正解是持有现金，降低贷款去杠杆；跟大学宿友前阵子小聚，大家感慨形势急转之下，毕业前宿舍找工作，施工单位优先，能去地产的更好，谁曾想，干了几年行业没了，也在讨论回不回老家，其实觉得人在外打工一年刨去各种开销最少不得留10-15个，毕竟在外活着不易，活好更难
有专家认为2024年一二线城市的房价有可能会上涨，虽然有以下几点原因是2024年房价上涨理由：
一、经济增长：随着经济的稳健增长，居民收入也在稳步提高，为楼市提供了有力的支撑。
二、政策调控：信贷政策逐步放宽，为楼市提供了更多的资金支持。
三、供给减少：过去几年地产各项指标里，房屋竣工面积这个指标表现最好，目前的房屋竣工面积和2021年的高点差不多。从2021年地产融资紧缩政策出台到现在，中国房屋新开工面积已经下降了超2/3。未来一两年，中国即将迎来地产市场自90年代以来最严重的供给收缩。
但是，一、经济增长有没有落实到国民的口袋？
二、二手房市场的房量太多太多了，相对来说二手房位置还比较好，如果是新房，更加偏远，生活更加不便利，更加没有人愿意入住
三、再加上很多楼盘烂尾，开发商跑路…因素，买二手房的风险明显低很多。
四、人口在减少。
所以一二线城市房价上涨我是挺怀疑的。
一、经济增长：随着经济的稳健增长，居民收入也在稳步提高，为楼市提供了有力的支撑。
二、政策调控：信贷政策逐步放宽，为楼市提供了更多的资金支持。
三、供给减少：过去几年地产各项指标里，房屋竣工面积这个指标表现最好，目前的房屋竣工面积和2021年的高点差不多。从2021年地产融资紧缩政策出台到现在，中国房屋新开工面积已经下降了超2/3。未来一两年，中国即将迎来地产市场自90年代以来最严重的供给收缩。
但是，一、经济增长有没有落实到国民的口袋？
二、二手房市场的房量太多太多了，相对来说二手房位置还比较好，如果是新房，更加偏远，生活更加不便利，更加没有人愿意入住
三、再加上很多楼盘烂尾，开发商跑路…因素，买二手房的风险明显低很多。
四、人口在减少。
所以一二线城市房价上涨我是挺怀疑的。
【粉丝提问】你好，我是高新南社保，锦江户口，预算首付是50，总价150吧？想买个小套二，南门的当做婚前财产，方便最近几年的通勤（在孵化园上班）和自住。最近看了万科海悦汇城、锦龙云府。从通勤、自住舒适度和保值角度，以及后期出租回报率来说，老师可否帮忙分析一下？
或者有别的楼盘可以推荐吗？以及最近的房产市场适合上车吗？
【房段子解答】较早前问答，具有一定时效性，仅供参考。
总的来说，你是高新普通资格，预算150上下，然后在孵化园稳定工作，寻求的是自住和通勤需求。
这个想法还是相当务实的，包括你看的几个楼盘几套房源都是比较务实的答案，但我们先聊下其他的问题。
你的情况，以孵化园为辐射点是没问题的，本来就是事实上的核心区，四周发散很正常很合理，但是东西的双流龙泉这类二圈层对你来说实用性不强（一是通勤，二是价值匹配），往北的话，就进入了五城区，没有特别聚集的这类刚需板块，反而是零散的或者老化的居多，非要推荐的话，我觉得当前只有一个，略略略...
此外就是看二手房，你选择的两个楼盘可以说是很精准的了，一方面在南门海昌路广都这边，正是聚集了大量的这类100-200万级别刚需楼盘，群聚效应好，对后期楼市的稳定发展也有帮助，另一方面在于契合你孵化园上班的通勤需求，基本上1条地铁就直达了，不需要过多烦扰折腾，匹配度很高，这点并无不妥。
万科海悦城是品牌开发商，属于海昌路板块，西区在学区上是天新A学区，也还勉强可以，好些是超高层建筑，梯户比较高，4t8是常态，容积率较高（但实际居住来说，要求不是很苛刻的话，问题也不大，电梯多），但万科物业不错，整体对楼盘的维护保养是比较到位的，如果房源本身是没问题的，无瑕疵的，我觉得二选一是很正确的答案。
万科的7楼套二，总价145万，折合单价2.42万，基本上算是正常的市场价格，该户型得房率是比较高的，可当做大套二了，按照套内单价来算，大概是2.1万，目前看也比较划算的，但我建议稳一手，目前市场处于下行期，说不定后面还有捡漏的更好的机会。
然后再看锦龙云府，属于高新区新川板块，在广都范围，属于小众开发商弄出来的小众刚需楼盘，在成都楼市上影响力流通性是不如万科的，但好在蹭了个高新身份，再加上确实临近地铁，周边租房自住风气盛行，所以也有个2万多的市场行情价格。
162万的房子是中楼层，折合单价约为2万，但是装修一般，严格按照套内（套内得房率约为80%，不算高，中等偏低）来看，单价大概是2.5万，其实自住的话，我觉得舒适性可能是不如万科的。
然后另外两套是4楼的，总价155-160万，这个楼层比万科的7楼来说，也没有优势了，主要还是看装修本身以及价格性价比。而不是单纯看买入的建面单价总价。
这两套都是出租房风格，我看了总价155万的，建面单价约为1.94万，得房率79%，套内单价2.46万；总价160万的，建面单价2万，得房率82%，套内单价2.49万。
可以说从套内实得的感受来说，从总价的预算问题来说，从品牌号召力未来流通性来说，我觉得万科都是秒杀锦龙云府的。至于说租金租售比的话，两者相差不大，这个也能说明市场的认可度。
通勤和保值性性价比以及租金回报，我觉得差别不大；自主舒适度，我觉得是万科更好，低总价大改善。
至于其他的话，新房没法了，主要还是围绕二手房做文章，大的板块方位是选对了的，在锦龙之上，万科之下的，可以看金地天府城（偏锦龙，但是更次新，地段也好）、成都玩家（偏万科这类高得房率）。然后万科的万科海悦汇城东区也可以一起看看，该楼盘东西区的房源是很多的，你可以多寻找费瑕疵的（楼层，朝向，采光视野装修税费等），然后再好好砍价，多看多思考，不要着急买入，这种刚需盘，在2023年下半年到2024年上半年都顶不住的。#成都买房[超话]# #成都二手房# #成都房价#
或者有别的楼盘可以推荐吗？以及最近的房产市场适合上车吗？
【房段子解答】较早前问答，具有一定时效性，仅供参考。
总的来说，你是高新普通资格，预算150上下，然后在孵化园稳定工作，寻求的是自住和通勤需求。
这个想法还是相当务实的，包括你看的几个楼盘几套房源都是比较务实的答案，但我们先聊下其他的问题。
你的情况，以孵化园为辐射点是没问题的，本来就是事实上的核心区，四周发散很正常很合理，但是东西的双流龙泉这类二圈层对你来说实用性不强（一是通勤，二是价值匹配），往北的话，就进入了五城区，没有特别聚集的这类刚需板块，反而是零散的或者老化的居多，非要推荐的话，我觉得当前只有一个，略略略...
此外就是看二手房，你选择的两个楼盘可以说是很精准的了，一方面在南门海昌路广都这边，正是聚集了大量的这类100-200万级别刚需楼盘，群聚效应好，对后期楼市的稳定发展也有帮助，另一方面在于契合你孵化园上班的通勤需求，基本上1条地铁就直达了，不需要过多烦扰折腾，匹配度很高，这点并无不妥。
万科海悦城是品牌开发商，属于海昌路板块，西区在学区上是天新A学区，也还勉强可以，好些是超高层建筑，梯户比较高，4t8是常态，容积率较高（但实际居住来说，要求不是很苛刻的话，问题也不大，电梯多），但万科物业不错，整体对楼盘的维护保养是比较到位的，如果房源本身是没问题的，无瑕疵的，我觉得二选一是很正确的答案。
万科的7楼套二，总价145万，折合单价2.42万，基本上算是正常的市场价格，该户型得房率是比较高的，可当做大套二了，按照套内单价来算，大概是2.1万，目前看也比较划算的，但我建议稳一手，目前市场处于下行期，说不定后面还有捡漏的更好的机会。
然后再看锦龙云府，属于高新区新川板块，在广都范围，属于小众开发商弄出来的小众刚需楼盘，在成都楼市上影响力流通性是不如万科的，但好在蹭了个高新身份，再加上确实临近地铁，周边租房自住风气盛行，所以也有个2万多的市场行情价格。
162万的房子是中楼层，折合单价约为2万，但是装修一般，严格按照套内（套内得房率约为80%，不算高，中等偏低）来看，单价大概是2.5万，其实自住的话，我觉得舒适性可能是不如万科的。
然后另外两套是4楼的，总价155-160万，这个楼层比万科的7楼来说，也没有优势了，主要还是看装修本身以及价格性价比。而不是单纯看买入的建面单价总价。
这两套都是出租房风格，我看了总价155万的，建面单价约为1.94万，得房率79%，套内单价2.46万；总价160万的，建面单价2万，得房率82%，套内单价2.49万。
可以说从套内实得的感受来说，从总价的预算问题来说，从品牌号召力未来流通性来说，我觉得万科都是秒杀锦龙云府的。至于说租金租售比的话，两者相差不大，这个也能说明市场的认可度。
通勤和保值性性价比以及租金回报，我觉得差别不大；自主舒适度，我觉得是万科更好，低总价大改善。
至于其他的话，新房没法了，主要还是围绕二手房做文章，大的板块方位是选对了的，在锦龙之上，万科之下的，可以看金地天府城（偏锦龙，但是更次新，地段也好）、成都玩家（偏万科这类高得房率）。然后万科的万科海悦汇城东区也可以一起看看，该楼盘东西区的房源是很多的，你可以多寻找费瑕疵的（楼层，朝向，采光视野装修税费等），然后再好好砍价，多看多思考，不要着急买入，这种刚需盘，在2023年下半年到2024年上半年都顶不住的。#成都买房[超话]# #成都二手房# #成都房价#
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