预算2500-3000万,西城3-4居如何选择?
01、问:您好!请问您这边有西城各中学的班级数量吗?
答:您好,在咱们星球内“文件”里面,有一份《西城区初中排名深度解析表V1.0》,西城各个初中的班级数量以及大体介绍都有。
进星球必看~
1、知识星球是咱们的VIP高级社群,在星球内,你可以选择向北北或者巧姐"提问",也可以选择"发帖"分享自己的心得,期待大家的思想火花。
2、提问贝掌门的问题,72小时内响应,特别着急的,可以私信北北备注;
3、星球内的文件,如有备注不宜公开的,请勿转发。
4、你还可以享受以下服务——找北北咨询或预约:①目标小区成交数据趋势图,请明确告知小区名字及目标户型。②公积金贷款、按揭贷款、组合贷款政策咨询。③"不唯一"变"唯一"操作细节咨询。二套房贷款7成(抵押经营贷),年利率3%起,操作流程及风控要点。④买房全流程服务,明确预算、深度选筹、贷款匹配、背景调查、砍价谈判等。
02问:总价2500-3000之间,西城学区,3-4居,求小区推荐,谢谢 老大通州四年级,老二26年上一年级。
答:学区已经选好了吗?最好先定学区然后再选房,否则目标有点多。
问:补充:目前没有明确的学区,希望是1、长安街北 2、居住品质好一些。老大是田径特长生,希望对口初中体育好一些。
答:感觉像在做考题呢!"吃什么?随便"的那种。我这激动的心,颤抖的手,我们一步一步来拆解。长安街以北,就是老西城呗!2500~3000万的预算,足以把"学区+居住品质"一起解决了,因此考虑"金融街、德胜、月坛"三个顶级片区就可以。
1、德胜的话,2026年并不确定会不会调剂出片区,老二幼升小不稳。实在想赌,就买阳光丽景,西师附小+育翔双选。且两个学校都是"大"校,学位主力。
2、月坛是这三个片区中,新房比较多的片区。育民:温馨家园,广电总局系统的房,2000年左右房龄,16万/平,可以等四居室出房;真武家园,广电内部回迁小区,08年房龄,2023年有部分下房本,可以关注。融泽府,3居起步,大户型很豪,3000万起;金融世嘉不错,但是三居室是东西向的, 270平4居户型很好,但是你预算要再加点。复兴门外一小:南礼士路46号院,2014年回迁房次新小区,3居室2500万起;
3、金融街,同等预算住得就差点了。北京尊府,对口奋斗小学,3居室可能超预算了。(没有ZB的话,金融街就只考虑直升校吧!) 以下俩是直升校—— 西单小学,渣小+牛中组合,80%直升西城实验和八中:金宸国际公寓:150多平3居室,2300万左右。中海凯旋:金融街最出名的盘,曾卖过30万一平,有的房源隐藏了。宏庙小学,80%直升师大附实验、八中:丰汇园、丰荣园:单价在20万左右,3居室在 3000万以内。房龄偏老,90年代的房。主要是学校好,牛小+牛初中,房子没太好的。
最后,关于体育这个事儿,因为初中基本是不能选的(派位),不走体育专业路线的话,我们是把控不了的。
问:收到,感谢掌门。另外,您怎么看副中心政务区的学区潜力?黄城根小学通州、北师大未来实验小学和人大附通州。
答:您客气了。黄城根通州在通州算普通,划片内回迁多,生源一般。人大附通州,基本就不对外招生。北师大那个不了解。(以下可根据每个学校情况对号入座) 通州未来的教育没问题,规划得也很好,现阶段的问题是优质生源少,而且通州的顶级资源,老百姓现阶段是沾不上边的——但是硬币分两面,优先供给给公务人员+教职人员,更能促进这些学校的初期孵化(硬件+软件的提升)。通州的产业没有引进之前,市场化得不到发展,老百姓很难得到普惠化福利。
问:掌门好。如果买阳光丽景:1、老大(明年5年级)是否在小学阶段能顺利转到片区?如果是跨区小升初,是否会出片区?2、老二26年幼升小如果不稳,参照22年的情况,预估会调到哪些片区/小学?现在感觉如果选确定性,就只有西城,东城和海淀更没谱。
答:五年级西城区不能转学了,只能跨区小升初了。老大的肯定不会出片区。老二还是有比较大的概率留在德胜的,阳光丽景双选的威力比较大(两个学校都是20多个班)。如果出片区,可以选什刹海(雷锋)和新街口(志成、玉桃园)。
问:感谢掌门。另问:中骏天宸东西向137平和阳光丽景南北向141平,从学区角度,如果是您会怎么选?
答:那肯定是阳光丽景了。 #北京贝掌门##北京学区房##北京买房# https://t.cn/EZuf0LW
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02问:总价2500-3000之间,西城学区,3-4居,求小区推荐,谢谢 老大通州四年级,老二26年上一年级。
答:学区已经选好了吗?最好先定学区然后再选房,否则目标有点多。
问:补充:目前没有明确的学区,希望是1、长安街北 2、居住品质好一些。老大是田径特长生,希望对口初中体育好一些。
答:感觉像在做考题呢!"吃什么?随便"的那种。我这激动的心,颤抖的手,我们一步一步来拆解。长安街以北,就是老西城呗!2500~3000万的预算,足以把"学区+居住品质"一起解决了,因此考虑"金融街、德胜、月坛"三个顶级片区就可以。
1、德胜的话,2026年并不确定会不会调剂出片区,老二幼升小不稳。实在想赌,就买阳光丽景,西师附小+育翔双选。且两个学校都是"大"校,学位主力。
2、月坛是这三个片区中,新房比较多的片区。育民:温馨家园,广电总局系统的房,2000年左右房龄,16万/平,可以等四居室出房;真武家园,广电内部回迁小区,08年房龄,2023年有部分下房本,可以关注。融泽府,3居起步,大户型很豪,3000万起;金融世嘉不错,但是三居室是东西向的, 270平4居户型很好,但是你预算要再加点。复兴门外一小:南礼士路46号院,2014年回迁房次新小区,3居室2500万起;
3、金融街,同等预算住得就差点了。北京尊府,对口奋斗小学,3居室可能超预算了。(没有ZB的话,金融街就只考虑直升校吧!) 以下俩是直升校—— 西单小学,渣小+牛中组合,80%直升西城实验和八中:金宸国际公寓:150多平3居室,2300万左右。中海凯旋:金融街最出名的盘,曾卖过30万一平,有的房源隐藏了。宏庙小学,80%直升师大附实验、八中:丰汇园、丰荣园:单价在20万左右,3居室在 3000万以内。房龄偏老,90年代的房。主要是学校好,牛小+牛初中,房子没太好的。
最后,关于体育这个事儿,因为初中基本是不能选的(派位),不走体育专业路线的话,我们是把控不了的。
问:收到,感谢掌门。另外,您怎么看副中心政务区的学区潜力?黄城根小学通州、北师大未来实验小学和人大附通州。
答:您客气了。黄城根通州在通州算普通,划片内回迁多,生源一般。人大附通州,基本就不对外招生。北师大那个不了解。(以下可根据每个学校情况对号入座) 通州未来的教育没问题,规划得也很好,现阶段的问题是优质生源少,而且通州的顶级资源,老百姓现阶段是沾不上边的——但是硬币分两面,优先供给给公务人员+教职人员,更能促进这些学校的初期孵化(硬件+软件的提升)。通州的产业没有引进之前,市场化得不到发展,老百姓很难得到普惠化福利。
问:掌门好。如果买阳光丽景:1、老大(明年5年级)是否在小学阶段能顺利转到片区?如果是跨区小升初,是否会出片区?2、老二26年幼升小如果不稳,参照22年的情况,预估会调到哪些片区/小学?现在感觉如果选确定性,就只有西城,东城和海淀更没谱。
答:五年级西城区不能转学了,只能跨区小升初了。老大的肯定不会出片区。老二还是有比较大的概率留在德胜的,阳光丽景双选的威力比较大(两个学校都是20多个班)。如果出片区,可以选什刹海(雷锋)和新街口(志成、玉桃园)。
问:感谢掌门。另问:中骏天宸东西向137平和阳光丽景南北向141平,从学区角度,如果是您会怎么选?
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24年幼升小,西城有ZB(只能保不出区),求避坑!!
01
问:掌门好,家里孩子26年上学,目前落户西城,对口展览路片区西外附小,想问如果想换德胜或者月坛,现在还来得及吗?预算800-900万,您觉得还有必要换学区嘛?
答:您是731之前还是之后?
问:房子是731之前买的,家长已落户,孩子是731之后出生落户的。
答:那您这种情况算731之前,如果想要学校上一个档次的话,可以换德胜或者月坛,是来得及的,至少不会出片区。不换的话,如果能直升西外初中还凑活,万一摇号是那20%,掉坑56中,可能会有点后悔。
02
问:贝掌门您好,看了您的跨区小升初文章,有几个问题想要请教: 1.如果我在海淀上学,想要小升初去西城,西城的房子什么时候买有效呢,是上小学之前还是初中之前呢?
2.我在海淀上西苑小学,是在什么时候可以跨区呢,比如西苑小区30%直升101,能否在确定不能直升后再选择去西城呢?
3.我目前买房预算600+,如果去海淀就是西苑小学(ZB无需买房),有必要跨区小升初吗,这个预算24年上小学,是买德胜,月坛上车房跨区小升初合适,还是直接买一个适宜居住的新街口房合适呢,或者还有没有其他思路呢?(西城有ZB,只能保不出区,避坑) 谢谢,盼复!
答:幼升小直接能保不出片区,是吗?那就直接德胜好了。
问:德胜这个预算只能买老破小上车房,一是考虑再租房住成本高,也不方便;二是考虑房子满两年以后人数减少,老破小上车房会不会不好出手呢?
答:基本只能买上车房,但是德胜的上车房房龄在80-90后,其实在西城来说不算太老,月坛50后的房子还卖得挺好呢,可以考虑加杠杆,买个居住属性好的房子,,这波下来就能看到,三居纹丝不动,两居(户型不好)略有下调,占坑房回落最明显;所以买到居住属性最高的房子最重要。
关于入学人口减少的问题,对于德胜来说,反倒是受益的,入学人口一直这么多,学区资源享受不到,所以价格就跌,从高峰期17万到现在的13,14万;入学人口减少,能对口上了,德胜学区房才有价值。另一方面,从宏观的来说,即使是出生人口下跌,对顶级学区房的影响也是很小的,真正影响的是弱学区。
问:谢谢掌门,我还没看过德胜的上车房,请问这种房子是不是买了就在那里放着占坑,有可能租出去吗?
A
正常来讲是比较好出租的,主要看装修和出租的时间段。每年的3到8月之间,价格一般租的高,而且租的快。年底租得慢。
问:收到,多谢!请问您这儿有房子对应的学校和最近成交价的材料吗?网上看到的价格和成交价都差别很大
答:有,找北北要。
问:好的感谢!#北京贝掌门##北京学区房##北京买房# https://t.cn/RI7nYAL
01
问:掌门好,家里孩子26年上学,目前落户西城,对口展览路片区西外附小,想问如果想换德胜或者月坛,现在还来得及吗?预算800-900万,您觉得还有必要换学区嘛?
答:您是731之前还是之后?
问:房子是731之前买的,家长已落户,孩子是731之后出生落户的。
答:那您这种情况算731之前,如果想要学校上一个档次的话,可以换德胜或者月坛,是来得及的,至少不会出片区。不换的话,如果能直升西外初中还凑活,万一摇号是那20%,掉坑56中,可能会有点后悔。
02
问:贝掌门您好,看了您的跨区小升初文章,有几个问题想要请教: 1.如果我在海淀上学,想要小升初去西城,西城的房子什么时候买有效呢,是上小学之前还是初中之前呢?
2.我在海淀上西苑小学,是在什么时候可以跨区呢,比如西苑小区30%直升101,能否在确定不能直升后再选择去西城呢?
3.我目前买房预算600+,如果去海淀就是西苑小学(ZB无需买房),有必要跨区小升初吗,这个预算24年上小学,是买德胜,月坛上车房跨区小升初合适,还是直接买一个适宜居住的新街口房合适呢,或者还有没有其他思路呢?(西城有ZB,只能保不出区,避坑) 谢谢,盼复!
答:幼升小直接能保不出片区,是吗?那就直接德胜好了。
问:德胜这个预算只能买老破小上车房,一是考虑再租房住成本高,也不方便;二是考虑房子满两年以后人数减少,老破小上车房会不会不好出手呢?
答:基本只能买上车房,但是德胜的上车房房龄在80-90后,其实在西城来说不算太老,月坛50后的房子还卖得挺好呢,可以考虑加杠杆,买个居住属性好的房子,,这波下来就能看到,三居纹丝不动,两居(户型不好)略有下调,占坑房回落最明显;所以买到居住属性最高的房子最重要。
关于入学人口减少的问题,对于德胜来说,反倒是受益的,入学人口一直这么多,学区资源享受不到,所以价格就跌,从高峰期17万到现在的13,14万;入学人口减少,能对口上了,德胜学区房才有价值。另一方面,从宏观的来说,即使是出生人口下跌,对顶级学区房的影响也是很小的,真正影响的是弱学区。
问:谢谢掌门,我还没看过德胜的上车房,请问这种房子是不是买了就在那里放着占坑,有可能租出去吗?
A
正常来讲是比较好出租的,主要看装修和出租的时间段。每年的3到8月之间,价格一般租的高,而且租的快。年底租得慢。
问:收到,多谢!请问您这儿有房子对应的学校和最近成交价的材料吗?网上看到的价格和成交价都差别很大
答:有,找北北要。
问:好的感谢!#北京贝掌门##北京学区房##北京买房# https://t.cn/RI7nYAL
731前广外,椿树馆小学附近,550万首付,楼盘推荐
1,北北好,目前有731前车站东街的55平米房子,孩子上椿树馆小学没有问题。为了入学后,方便接送,想买附近性价比高的,有电梯的两室一厅,有推荐小区吗?
答:亲,你预算多少呀?
问:手里最多有550万 二套贷款吧 因为还有一套车站东街。
答:550+186=736,这个预算,找带电梯的两居,就只能是乐城或者瑞莲家园了,这俩小区涨幅能跑赢大盘,你要是看房的话,咱们手里广外片区,链家小哥非常专业,优秀,可以找我推荐。
问:目前车站东街的房子,孩子上学后卖掉是否影响学籍?这种没有电梯的老破小客可否买出?
答:孩子上学后就不影响了,车站东街这个级别的房子就是西城的上车盘,目前这个房子没有多保值,但是以后不至于卖不出去嘛,椿树馆小学因为直升,热门呀!
2、问:北北好,目前731前车站东街房子加户口,可以上椿树馆小学。但是广外片区坑校是宣武外国语吧。2018-8-8出生 明年入学,如果想买房加钱换到没有坑校的学区垃得及吗?
答:来得及,只要换房就行,截止到明年学籍采集前买房落户就行,5月开始学籍采集,你看看要不要重新做下决策。
再补充一句,根据最近咱们在途粉丝,再结合中介反馈,目前市场情况如下:
1、整体市场成交量低迷,如咱们之前预料到的,置换不顺畅,房子卖不掉,新房没法买,咱们粉丝纷纷采用了,赠与滕指标,贷款或者借钱凑首付的办法,不再执着卖房了。
2、月坛房价最坚挺,尤其三居,例如,目前咱们在途粉丝看好了房,谈过一轮,僵持一个月,业主一分不降 。
3、月坛上车盘,尤其是户籍在展览路的上车盘,中古的物资大院,有粉丝谈到730了,之前可是卖800多的,你可以重点考虑这个,731前的可买,物资大院位置,环境,配套等都在那,流通性很好。
4、德胜的业主心态明显没有月坛稳,可谈价格,报价930多的,吐口价都已经直接到了800多,目前咱们这边粉丝看德胜很多。物极必反,昨天跟粉丝(换房改善)沟通到很晚,说等不及了,怕市场这样会继续出政策,已经打算入手三居了,从最开始的600多万预算,提高到了一倍, 总之,现在的经济,刚需购买力受损严重,改善影响不大,持币等房的人很多,改善购买力只是暂时蛰伏而已。#北京贝掌门##北京学区房##北京买房# https://t.cn/ELT0hke
1,北北好,目前有731前车站东街的55平米房子,孩子上椿树馆小学没有问题。为了入学后,方便接送,想买附近性价比高的,有电梯的两室一厅,有推荐小区吗?
答:亲,你预算多少呀?
问:手里最多有550万 二套贷款吧 因为还有一套车站东街。
答:550+186=736,这个预算,找带电梯的两居,就只能是乐城或者瑞莲家园了,这俩小区涨幅能跑赢大盘,你要是看房的话,咱们手里广外片区,链家小哥非常专业,优秀,可以找我推荐。
问:目前车站东街的房子,孩子上学后卖掉是否影响学籍?这种没有电梯的老破小客可否买出?
答:孩子上学后就不影响了,车站东街这个级别的房子就是西城的上车盘,目前这个房子没有多保值,但是以后不至于卖不出去嘛,椿树馆小学因为直升,热门呀!
2、问:北北好,目前731前车站东街房子加户口,可以上椿树馆小学。但是广外片区坑校是宣武外国语吧。2018-8-8出生 明年入学,如果想买房加钱换到没有坑校的学区垃得及吗?
答:来得及,只要换房就行,截止到明年学籍采集前买房落户就行,5月开始学籍采集,你看看要不要重新做下决策。
再补充一句,根据最近咱们在途粉丝,再结合中介反馈,目前市场情况如下:
1、整体市场成交量低迷,如咱们之前预料到的,置换不顺畅,房子卖不掉,新房没法买,咱们粉丝纷纷采用了,赠与滕指标,贷款或者借钱凑首付的办法,不再执着卖房了。
2、月坛房价最坚挺,尤其三居,例如,目前咱们在途粉丝看好了房,谈过一轮,僵持一个月,业主一分不降 。
3、月坛上车盘,尤其是户籍在展览路的上车盘,中古的物资大院,有粉丝谈到730了,之前可是卖800多的,你可以重点考虑这个,731前的可买,物资大院位置,环境,配套等都在那,流通性很好。
4、德胜的业主心态明显没有月坛稳,可谈价格,报价930多的,吐口价都已经直接到了800多,目前咱们这边粉丝看德胜很多。物极必反,昨天跟粉丝(换房改善)沟通到很晚,说等不及了,怕市场这样会继续出政策,已经打算入手三居了,从最开始的600多万预算,提高到了一倍, 总之,现在的经济,刚需购买力受损严重,改善影响不大,持币等房的人很多,改善购买力只是暂时蛰伏而已。#北京贝掌门##北京学区房##北京买房# https://t.cn/ELT0hke
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