【#一个房产律师眼中的烂尾楼#】

对于王玉臣来说，律所的案子以2022年4月为分界线。在此之前，这家专注房地产行业的律所接到最多的案子，是由虚假宣传引发的纠纷，10个案子里有1个和烂尾楼相关。但从2022年4月开始，停工及延期交房相关的咨询每天都有，并且越来越多，升到了第一位。每10个案子，就有4个和“烂尾楼”有关。

王玉臣今年38岁，是北京金诉律师事务所主任，从业14年，专注房地产领域维权。

买到“烂尾楼”的业主来自全国各地，涉及的房地产商有大房企如恒大，也有当地小开发商。电话那头的声音，有的冷静，有的情绪激动，王玉臣发现对方只要谈到开发商“声音都变了”、“恨得咬牙切齿”。还有人说尝试了所有方法，不知道还能做什么。

他们拥有着相似的诉求：我要交房，我想要保质保量的交房，我可不可以退房？

目前，尚未有官方披露过全国烂尾楼数量。部分原因可能是烂尾楼并没有明确定义，有专家认为停工时长并不是判断楼盘烂尾与否的标准，房地产开发商是否彻底失去建设能力才是。

王玉臣将烂尾楼维权，形容成业主和律师一同与时间赛跑。竞争对手不只有卷走预售资金的开发商，还有项目的其他债权人。一旦项目停工，开发商的资金就陷入危险。越往后，能退还给业主的钱越少，甚至业主买的房子也被查封。

2022年4月、5月开始，我们所接到的烂尾楼法律咨询就开始增多了。当时我没有特别注意，直到7月，有地方出现停贷，我才突然意识到，我们接到的烂尾楼或延期交房的咨询量、案源量已经猛增了。

以前，我们10个案子，也就一个涉及烂尾楼或者延期交房。但现在，40%左右都和这个有关。里面牵涉的开发商，有大房企，比如恒大、碧桂园、融创，也有小的本地开发商。全国各地都有。

我是2009年入行的，最开始是给开发商、政府投资平台、施工方做法律顾问。2011年，我从甲方跳到了乙方，之后一直以帮业主维权为主。从我代理的案件上，就能感受到，房地产形势的变化。

2014年楼市下行时，我还在上一个律师事务所。印象特别深的是，案子特别少，创收很差。当时两周内走了六七个律师。当然，这可能和律所本身也有关系。

2016年后，房价上涨，二手房纠纷暴增。那会儿，每天都有因为卖家涨价而违约的案子。到了2018年，房价慢慢平稳，退房案子变得特别多，主要涉及虚假宣传和质量问题。

其实这些问题一直都有，但之前房价暴涨的时候，大家会抢着买房。等交房时发现房价已经比自己买房时高不少，就会忽视或弱化房子本身的问题。

坦白说，烂尾楼是整个房地产领域最复杂、麻烦的案子。难在哪？一是钱，现在楼市不太景气，开发商出现资金问题很普遍。二是利益关联方比较多，需要集合很多力量来推进，不只是开发商的力量，还包括政府相关部门、甚至法院的力量。

我遇到的所有烂尾楼案子，都有一个共性问题：开发商把预售资金给转移走了。甚至到现在，我都没有遇到过一个开发商，真正达到了预售资金监管的要求。

银行扮演的角色，有时候也不光彩，没有封顶就放贷的比比皆是，甚至有些银行，光明正大地在合同里面写，开发商的收款账户不是监管账户。

毋庸置疑，法律是在完善。2007年，中国人民银行、中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定只能对购买主体结构已经封顶住房的个人进行放贷；2010年，住建部强调“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”。

但在具体执行的时候，我觉得还是有欠缺的。为什么？因为违法违规这件事没有成本。https://t.cn/A6Yl2u0Y（作者：镜相工作室）

高仿伯爵哪个厂好？精仿伯爵能不能戴得住？复刻伯爵品质如何？格拉苏蒂原创60年代复古系列腕表，以具有年代特征的经典样式做为设计灵感，不仅保留了那个流金岁月的经典设计元素外，而且还通过鲜明的配色，增加了些许现代时尚的要素。GF厂格拉苏蒂原创60年代复古系列腕表的设计与1960年代整个系列的主题相配，独特的外观无疑是许多表迷所称赞的宠儿。五种风格的配色，都是成熟，稳定，内敛和简单的风格，正赢得了不少人的喜爱。这枚腕表的表径为39毫米，并配有PVD镀金表壳，字面简洁大方，表镜是由整块蓝宝石玻璃制成的曲面盖镜，俗称“锅盖”。在3点，6点，9点和12点位置对应着极具设计感的阿拉伯数字刻度。时针和分针均小面积填涂有超亮的发光材料，以确保在较暗的光线下可以准确读取时间。三个指针的末端略微弯曲，与曲面的蓝宝石镜盖相呼应。表冠上刻有格拉苏蒂的双“ G”标志。这里需要说明的是，虽然此款腕表没有日历，但您在调校手表时仍需要将把头拉到第三个档位，也最后一个档位，因为机芯的原因，第二个档为空档。透底的设计，镜面仍然使用蓝宝石玻璃材质镜面，防刮擦和抗磨损。这款手表具有内置的Seagull 2824基本机芯修改的GO39-52自动上链机芯，镀金的抗氧化甲板，装有GF独家重新刻制的德式“鹅颈微调装置”，摆轮位置为与原版方向相同，虽然打磨的精致程度无法比肩原版，但也具有一定的观赏性。GF厂格拉苏蒂原创60年代复古系列腕表搭配圆纹鳄鱼皮表带，做工精良，佩戴极为舒适。VS厂全称为VS FACTORY，是由v6厂和xf厂（原kw厂）合作成立的，主要专注沛纳HAI 和欧米JIA两个品牌复刻表，最核心的方面在于机芯技术，vs工厂机芯都是革命性突破之作，自主研发一体机芯，这与之前复刻表夹板机不同的是：机芯结构做到和正品完全一致，功能方面也是完美还原正品，并且品质方面要比夹板机芯更加稳定精准耐用欧米茄是瑞士名表界一颗闪亮的星星，因为其的设计巧妙，品质稳定，历经岁月和时代的洗礼依然可以闪闪发亮。欧米茄作为市场占有量甚大的品牌手表，其实高仿欧米茄机械表同样有着很大的市场。那么高仿欧米茄机械表的质量怎么样呢?根据高仿欧米茄机械手表的质量，我们总体可以分为三类。第一类：一般高仿，这类手表是最初级的仿制，外形粗燥工艺简单。基本上都是普通个人小作坊投资做的，不讲究品质。肉眼可辩真假，您敢佩戴出席各种场合吗？第二类：精仿，基本上是根据正品的尺寸来做，外观尽可能做的和正品一样，材质也开始用了比较好的制表材质，譬如316L精钢，蓝宝石镜面在部分厂家的精仿表中都会用到，可机芯质量一般。不过这个档次高仿欧米茄手表有了基本的质量保证。

高仿劳力士多少钱？精仿劳力士哪里可以买到？仿劳力士哪个款式最好？受到疫情的影响，也是扰乱了整个经济，当然对于复刻表行业来说也是受到了重创，导致厂家是出现了断片的感觉，也让真正意义上中意复刻表的表友难以入手到解毒款腕表，对于鹦鹉螺而言，复刻厂家也是非常多，从MK厂到PF厂到PPF厂再到3K厂，中意鹦鹉螺的表友可谓是看花了眼，毕竟对于表款来说，鹦鹉螺也是非常火的款式，在整个复刻表市场，PPF工厂、PF工厂的百达翡丽鹦鹉螺一直稳坐业界老大，此次3K工厂为了争取市场份额，同样是购入正品一比一复刻，然而此次3K厂也是完全的取代了复刻表其他厂家，因为做工方面的确优秀，对比之前的PPF厂还是有过人之处，毕竟机芯方面更加的完美！同时对于鹦鹉螺来说正版而言也是比较霸气，同时正版也是对鹦鹉螺进行停产，主要原因也是因为腕表热度高，影响到了其他款腕表的销售，当然对于复刻表来说则是想要的是去最大限度去还原正版美感，当然对于3K厂百达翡丽鹦鹉螺对比正品来说细节方面也是非常到位！更多细节方面也是可以直接与交流！（定制V:）3K厂百达翡丽鹦鹉螺对比正品如何？3K厂百达翡丽鹦鹉螺对比正品如何呢？这也是很多表友会去咨询的一个热点，毕竟复刻表也是一个正版零头不到的版本，很多表友也是怕带出去出现一眼假的尴尬局面，然而对于鹦鹉螺的热度也是出现了如此多的复刻表厂家的开模，也是为了能为表友增加更多的玩表乐趣，也是出现了如此多的复刻表厂家的开模，同时此次3K厂细节方面的还原也是让腕表最大限度的还原了正版，加上此次3K厂对于腕表的升级力度,如对于腕表升级机芯全部精雕刻字，清晰不磨损，纹理做到极致。升级自动陀片，采用瑞士超精密轴承，业界史无前例的安装陀片工艺。做到百分百降噪音。原版机芯，无假夹版，无假摆轮，无假红宝石。WY-3k厂完整的复刻出3.3毫米的绝版高品质324SC机芯，当然腕表机芯方面的开模，也是让腕表细节方面还原了正版的魅力感，以及在调试时间时秒针是不停秒，这也是非常到位的细节，所以说复刻表鹦鹉螺也是避免了一眼假的尴尬局面！复刻表3K厂百达翡丽鹦鹉螺细节方面如何对于腕表的材质来说，此次腕表也是采用了精钢材质，同时对于腕表表壳细节方面的打磨也是非常到位，整体腕表进行了抛光以及拉丝的构造，让整体腕表富有低调奢华感！表壳的拉丝细腻，抛光光亮，倒角光滑无棱，做工保持一线一流工艺，腕表的打磨也是非常到位，不会出现刮手的感觉！复刻表3K厂百达翡丽鹦鹉表壳尺寸40mm*8.3mm，这是唯一与正品对版的腕表，全网最薄。其他工厂的百达翡丽鹦鹉螺厚度都要大一些，而且3k厂的百达翡丽鹦鹉螺真正还原百达斐丽八角形标志性设计，在尺寸以及整体外观上完美的复刻。因为MK采用的是海鸥2824加甲板，所以机芯会比较厚，而PF运用的是9015机芯定制的CAL.324机芯，少了一个甲板。所以机械厚度会比较薄。ppf工厂的更是做到了8.6，更薄更贴近正品，可以说在9015机芯的基础上，这个厚度已经非常不错了，而3K厂彻底做到了正品的厚度8.3mm，做工细节方面还是非常到位的！复刻表3K厂百达翡丽鹦鹉为了保证其耐水性的鹦鹉螺腕表，配有螺旋式表冠，更有效的起到防水作用。佩戴者需要调整时间与日期逆时针旋转把头，即可打开保险，待调整后顺时针推进即可锁死，把头前端面雕刻有十字花案，把头外侧打磨有防滑螺纹，两侧带有铰肩设计，用于固定上下层表壳，不锈钢材质打造的表壳，坚固耐用且耐磨抗划。整体腕表在镜面方面，也是采用了蓝宝石镜面，同时镜面也是具有高通透性，在后期使用过程中，也具有耐刮的特性，当然对于蓝宝石也得爱惜，避免磕碰，从而让腕表受损！同时整体腕表字面方面也是具有立体感，字体也很清晰，同时对于字面来说，此次鹦鹉螺也是有灰蓝，白色，绿色以及蒂芙尼的绿色，对于颜色来说，此次3K厂也是做到了还原，中意的表友也是可以通过3K厂解毒！在机芯的相似度上，3K厂百达翡丽鹦鹉螺5711与原表非常接近。从夹板的打磨来看，它已经达到了很高的工艺水平，并且超过了许多中档真正的手表机芯。然后将其取出，并与真正的机芯和西铁城9015机芯的改良版进行比较，它确实比某些厂家的机芯更加的接近原Cal.324机芯，使用了从瑞士进口的减震器，宝石的颜色全完的一致，这使得普通的表友很难区分真伪。 总的来说，这家3K厂重新刻制的Cal.324机芯不能说与正品机芯100％相同，但相比之下，它的逼真度也超过90％，这里注意一下现在的3K厂对机芯的自动轮进行了修改！同时对于表带来说，此次3K厂的表带也是非常舒适，当然也有很多商家会去炒作PPF厂的钢带超越3K，当然对于细节来说，3K厂与PPF厂差不多，当然对于整体腕表细节来说，3K厂还是很不错的，同时表带的舒适度也是非常好！总结：3K厂百达翡丽鹦鹉螺对比正品如何？今天也简单的对于这个问题做一次简单的分享，整体腕表细节方面也是最大限度的还原了正版的美感，细节方面也是非常到位，中意的表友也是可以大胆入手！3K厂百达翡丽鹦鹉螺实拍细节图VS厂全称为VS FACTORY，是由v6厂和xf厂（原kw厂）合作成立的，主要专注沛纳HAI 和欧米JIA两个品牌复刻表，最核心的方面在于机芯技术，vs工厂机芯都是革命性突破之作，自主研发一体机芯，这与之前复刻表夹板机不同的是：机芯结构做到和正品完全一致，功能方面也是完美还原正品，并且品质方面要比夹板机芯更加稳定精准耐用欧米茄是瑞士名表界一颗闪亮的星星，因为其的设计巧妙，品质稳定，历经岁月和时代的洗礼依然可以闪闪发亮。欧米茄作为市场占有量甚大的品牌手表，其实高仿欧米茄机械表同样有着很大的市场。那么高仿欧米茄机械表的质量怎么样呢?根据高仿欧米茄机械手表的质量，我们总体可以分为三类。第一类：一般高仿，这类手表是最初级的仿制，外形粗燥工艺简单。基本上都是普通个人小作坊投资做的，不讲究品质。肉眼可辩真假，您敢佩戴出席各种场合吗？第二类：精仿，基本上是根据正品的尺寸来做，外观尽可能做的和正品一样，材质也开始用了比较好的制表材质，譬如316L精钢，蓝宝石镜面在部分厂家的精仿表中都会用到，可机芯质量一般。不过这个档次高仿欧米茄手表有了基本的质量保证。