【#一个房产律师眼中的烂尾楼#】
对于王玉臣来说，律所的案子以2022年4月为分界线。在此之前，这家专注房地产行业的律所接到最多的案子，是由虚假宣传引发的纠纷，10个案子里有1个和烂尾楼相关。但从2022年4月开始，停工及延期交房相关的咨询每天都有，并且越来越多，升到了第一位。每10个案子，就有4个和“烂尾楼”有关。
王玉臣今年38岁，是北京金诉律师事务所主任，从业14年，专注房地产领域维权。
买到“烂尾楼”的业主来自全国各地，涉及的房地产商有大房企如恒大，也有当地小开发商。电话那头的声音，有的冷静，有的情绪激动，王玉臣发现对方只要谈到开发商“声音都变了”、“恨得咬牙切齿”。还有人说尝试了所有方法，不知道还能做什么。
他们拥有着相似的诉求：我要交房，我想要保质保量的交房，我可不可以退房？
目前，尚未有官方披露过全国烂尾楼数量。部分原因可能是烂尾楼并没有明确定义，有专家认为停工时长并不是判断楼盘烂尾与否的标准，房地产开发商是否彻底失去建设能力才是。
王玉臣将烂尾楼维权，形容成业主和律师一同与时间赛跑。竞争对手不只有卷走预售资金的开发商，还有项目的其他债权人。一旦项目停工，开发商的资金就陷入危险。越往后，能退还给业主的钱越少，甚至业主买的房子也被查封。
2022年4月、5月开始，我们所接到的烂尾楼法律咨询就开始增多了。当时我没有特别注意，直到7月，有地方出现停贷，我才突然意识到，我们接到的烂尾楼或延期交房的咨询量、案源量已经猛增了。
以前，我们10个案子，也就一个涉及烂尾楼或者延期交房。但现在，40%左右都和这个有关。里面牵涉的开发商，有大房企，比如恒大、碧桂园、融创，也有小的本地开发商。全国各地都有。
我是2009年入行的，最开始是给开发商、政府投资平台、施工方做法律顾问。2011年，我从甲方跳到了乙方，之后一直以帮业主维权为主。从我代理的案件上，就能感受到，房地产形势的变化。
2014年楼市下行时，我还在上一个律师事务所。印象特别深的是，案子特别少，创收很差。当时两周内走了六七个律师。当然，这可能和律所本身也有关系。
2016年后，房价上涨，二手房纠纷暴增。那会儿，每天都有因为卖家涨价而违约的案子。到了2018年，房价慢慢平稳，退房案子变得特别多，主要涉及虚假宣传和质量问题。
其实这些问题一直都有，但之前房价暴涨的时候，大家会抢着买房。等交房时发现房价已经比自己买房时高不少，就会忽视或弱化房子本身的问题。
坦白说，烂尾楼是整个房地产领域最复杂、麻烦的案子。难在哪？一是钱，现在楼市不太景气，开发商出现资金问题很普遍。二是利益关联方比较多，需要集合很多力量来推进，不只是开发商的力量，还包括政府相关部门、甚至法院的力量。
我遇到的所有烂尾楼案子，都有一个共性问题：开发商把预售资金给转移走了。甚至到现在，我都没有遇到过一个开发商，真正达到了预售资金监管的要求。
银行扮演的角色，有时候也不光彩，没有封顶就放贷的比比皆是，甚至有些银行，光明正大地在合同里面写，开发商的收款账户不是监管账户。
毋庸置疑，法律是在完善。2007年，中国人民银行、中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定只能对购买主体结构已经封顶住房的个人进行放贷；2010年，住建部强调“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”。
但在具体执行的时候，我觉得还是有欠缺的。为什么？因为违法违规这件事没有成本。https://t.cn/A6Yl2u0Y（作者：镜相工作室）
对于王玉臣来说，律所的案子以2022年4月为分界线。在此之前，这家专注房地产行业的律所接到最多的案子，是由虚假宣传引发的纠纷，10个案子里有1个和烂尾楼相关。但从2022年4月开始，停工及延期交房相关的咨询每天都有，并且越来越多，升到了第一位。每10个案子，就有4个和“烂尾楼”有关。
王玉臣今年38岁，是北京金诉律师事务所主任，从业14年，专注房地产领域维权。
买到“烂尾楼”的业主来自全国各地，涉及的房地产商有大房企如恒大，也有当地小开发商。电话那头的声音，有的冷静，有的情绪激动，王玉臣发现对方只要谈到开发商“声音都变了”、“恨得咬牙切齿”。还有人说尝试了所有方法，不知道还能做什么。
他们拥有着相似的诉求：我要交房，我想要保质保量的交房，我可不可以退房？
目前，尚未有官方披露过全国烂尾楼数量。部分原因可能是烂尾楼并没有明确定义，有专家认为停工时长并不是判断楼盘烂尾与否的标准，房地产开发商是否彻底失去建设能力才是。
王玉臣将烂尾楼维权，形容成业主和律师一同与时间赛跑。竞争对手不只有卷走预售资金的开发商，还有项目的其他债权人。一旦项目停工，开发商的资金就陷入危险。越往后，能退还给业主的钱越少，甚至业主买的房子也被查封。
2022年4月、5月开始，我们所接到的烂尾楼法律咨询就开始增多了。当时我没有特别注意，直到7月，有地方出现停贷，我才突然意识到，我们接到的烂尾楼或延期交房的咨询量、案源量已经猛增了。
以前，我们10个案子，也就一个涉及烂尾楼或者延期交房。但现在，40%左右都和这个有关。里面牵涉的开发商，有大房企，比如恒大、碧桂园、融创，也有小的本地开发商。全国各地都有。
我是2009年入行的，最开始是给开发商、政府投资平台、施工方做法律顾问。2011年，我从甲方跳到了乙方，之后一直以帮业主维权为主。从我代理的案件上，就能感受到，房地产形势的变化。
2014年楼市下行时，我还在上一个律师事务所。印象特别深的是，案子特别少，创收很差。当时两周内走了六七个律师。当然，这可能和律所本身也有关系。
2016年后，房价上涨，二手房纠纷暴增。那会儿，每天都有因为卖家涨价而违约的案子。到了2018年，房价慢慢平稳，退房案子变得特别多，主要涉及虚假宣传和质量问题。
其实这些问题一直都有，但之前房价暴涨的时候，大家会抢着买房。等交房时发现房价已经比自己买房时高不少，就会忽视或弱化房子本身的问题。
坦白说，烂尾楼是整个房地产领域最复杂、麻烦的案子。难在哪？一是钱，现在楼市不太景气，开发商出现资金问题很普遍。二是利益关联方比较多，需要集合很多力量来推进，不只是开发商的力量，还包括政府相关部门、甚至法院的力量。
我遇到的所有烂尾楼案子，都有一个共性问题：开发商把预售资金给转移走了。甚至到现在，我都没有遇到过一个开发商，真正达到了预售资金监管的要求。
银行扮演的角色，有时候也不光彩，没有封顶就放贷的比比皆是，甚至有些银行，光明正大地在合同里面写，开发商的收款账户不是监管账户。
毋庸置疑，法律是在完善。2007年，中国人民银行、中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定只能对购买主体结构已经封顶住房的个人进行放贷；2010年，住建部强调“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”。
但在具体执行的时候，我觉得还是有欠缺的。为什么？因为违法违规这件事没有成本。https://t.cn/A6Yl2u0Y（作者：镜相工作室）
【#为企业家代理债务执行11名法律人被控寻衅滋事#】律师、律师助理等10余人为女企业家代理债务执行，被贵州六盘水市水城区公安局以涉嫌寻衅滋事罪刑事拘留。#六盘水#
据《中国经营报》报道，今年1月，女企业家马艺珈伊、侯某某（原北京某某律师事务所律师）、唐某律师【北京某某（昆明）律师事务所】等人被以寻衅滋事罪批准逮捕，9名律师助理被取保候审。
上述人员被指控的犯罪事实为发布微博、抖音和转发，以及邮寄针对水城区政府某领导的举报信。
目前，该案已移送六盘水市水城区检察院审查起诉。
马艺珈伊曾为六盘水市承建易地扶贫搬迁工程（中央专项扶贫资金项目）、幼儿园等10个政府项目，但被拖欠工程款。
相关材料显示，至少有4笔经诉讼确定的债务总额为6954.63万元。而企业统计认为，另有项目欠款15247.66万元，即六盘水市水城区政府共欠企业约2.2亿元。而地方政府一份汇报文件则承认有9000余万元欠款。
2022年，马艺珈伊名下公司针对发包方拖欠工程款的诉讼进入执行阶段后，侯某某（原北京某某律师事务所律师）、北京某某（昆明）律师事务所唐某律师为马艺珈伊跟进执行。
去年9月起，侯某某、唐某向各级部门反映，并通过微博、抖音发布信息，批评水城区政府与水城区法院非法解冻，导致无法执行。侯某某去六盘水中级人民法院交涉时，曾被法警戴上手铐——他把上述视频发布在微博和抖音。
当年11月20日，唐某在律所楼下和马艺珈伊协商案情时，被水城区公安局抓走。亲友证实，此后水城区政府再次和马艺珈伊谈判，要求以1200万元平账，剩余所有欠债一笔勾销，被马艺珈伊拒绝。
同日，微博账号“侯某某本人号”发求救信，称自己是一名法律人，原北京某律所执业律师，曾从事律师工作十年。团队成员、马艺珈伊、唐某律师已陆续被抓，“我现在也被全国搜捕，定的是寻衅滋事。在这里，我想澄清的是，我们没有做任何违法、犯罪的事情。”
侯某某说，在代理执行过程中发现执行法院存在众多违法、甚至涉嫌犯罪的行为，便通过微博等自媒体平台发声，但执行法院“不仅不予以纠正，反而联合当地公安，使用刑事手段，抓捕债权人负责人、债权人代理人”。
七天后，马艺珈伊被刑事拘留。此后侯某某也被抓获。
《中国经营报》报道说，多方证实，马艺珈伊等人被抓前，区政府一度提出以1200万元化解所有债务，被她和代理律师拒绝，随即案发。
今年1月，马艺珈伊、侯某某、唐某等人被批准逮捕，9名律师助理被取保候审。
刑事拘留和批准逮捕的罪名均为寻衅滋事罪，所涉事项即律师等人曾在微博、抖音发布相关债务、诉讼信息。律师还曾将举报水城区政府某官员的信，邮寄给了这名官员本人。举报内容则涉及欠债不还、非法解冻、大量资金去向等问题。
公开资料显示，侯某某曾从事刑事侦查等公安工作，成为律师后专注执行、执行异议与执行异议之诉业务领域，为多家法律平台特邀讲师，并创办“侯小律法律大讲堂”，曾主编《执行、执行异议与执行异议之诉办案手册》。
唐某亦专注于执行与不良资产处置法律事务等，其曾是原某省会城市中级人民法院法官，原德宏州某地检察官、反渎职侵权局局长，原最高人民检察院侦查专家库成员。
2月26日，“法度law”联系到侯某某的辩护律师，其表示根据目前了解的情况，大方向是作无罪辩护，但也要等阅卷后再具体决定。
同日，“法度law”就此寻衅滋事案致电六盘水市水城区人民检察院副检察长陈桃红，但电话未接通。
“法度law”亦致电六盘水市水城区人民检察院检察官谭建，询问是否为该案承办检察官时，对方并未否认，但告知“法度law”，需先拿证件到政治部登记，通过以后才能了解相关情况。
随后“法度law”两次拨打六盘水市水城区人民检察院政治部电话，电话没人接听。
“政府欠债，应该还钱，你抓律师和企业家干什么？”关注到此事后，北京泽博律师事务所王昊宸律师公开写文发问，“就想问问作出抓人决定的领导：你们这么搞，以后谁还敢帮政府做工程？有谁还敢借钱给政府？你们有没有想过这么做会给政府公信力带来的多大损害？有没有想过你们正在做的事情，等于打了多少国家政策的脸？再问问对马艺珈伊批捕的检察官，马树山案的前车之鉴犹在，你们却还冒天下之大不韪，对于司法公正的信仰到哪儿去了？”
王昊宸律师在文章中说，期待马艺珈伊及其律师的案件能够看到最高检领导的亲自下场监督。（法度law公众号）
据《中国经营报》报道，今年1月，女企业家马艺珈伊、侯某某（原北京某某律师事务所律师）、唐某律师【北京某某（昆明）律师事务所】等人被以寻衅滋事罪批准逮捕，9名律师助理被取保候审。
上述人员被指控的犯罪事实为发布微博、抖音和转发，以及邮寄针对水城区政府某领导的举报信。
目前，该案已移送六盘水市水城区检察院审查起诉。
马艺珈伊曾为六盘水市承建易地扶贫搬迁工程（中央专项扶贫资金项目）、幼儿园等10个政府项目，但被拖欠工程款。
相关材料显示，至少有4笔经诉讼确定的债务总额为6954.63万元。而企业统计认为，另有项目欠款15247.66万元，即六盘水市水城区政府共欠企业约2.2亿元。而地方政府一份汇报文件则承认有9000余万元欠款。
2022年，马艺珈伊名下公司针对发包方拖欠工程款的诉讼进入执行阶段后，侯某某（原北京某某律师事务所律师）、北京某某（昆明）律师事务所唐某律师为马艺珈伊跟进执行。
去年9月起，侯某某、唐某向各级部门反映，并通过微博、抖音发布信息，批评水城区政府与水城区法院非法解冻，导致无法执行。侯某某去六盘水中级人民法院交涉时，曾被法警戴上手铐——他把上述视频发布在微博和抖音。
当年11月20日，唐某在律所楼下和马艺珈伊协商案情时，被水城区公安局抓走。亲友证实，此后水城区政府再次和马艺珈伊谈判，要求以1200万元平账，剩余所有欠债一笔勾销，被马艺珈伊拒绝。
同日，微博账号“侯某某本人号”发求救信，称自己是一名法律人，原北京某律所执业律师，曾从事律师工作十年。团队成员、马艺珈伊、唐某律师已陆续被抓，“我现在也被全国搜捕，定的是寻衅滋事。在这里，我想澄清的是，我们没有做任何违法、犯罪的事情。”
侯某某说，在代理执行过程中发现执行法院存在众多违法、甚至涉嫌犯罪的行为，便通过微博等自媒体平台发声，但执行法院“不仅不予以纠正，反而联合当地公安，使用刑事手段，抓捕债权人负责人、债权人代理人”。
七天后，马艺珈伊被刑事拘留。此后侯某某也被抓获。
《中国经营报》报道说，多方证实，马艺珈伊等人被抓前，区政府一度提出以1200万元化解所有债务，被她和代理律师拒绝，随即案发。
今年1月，马艺珈伊、侯某某、唐某等人被批准逮捕，9名律师助理被取保候审。
刑事拘留和批准逮捕的罪名均为寻衅滋事罪，所涉事项即律师等人曾在微博、抖音发布相关债务、诉讼信息。律师还曾将举报水城区政府某官员的信，邮寄给了这名官员本人。举报内容则涉及欠债不还、非法解冻、大量资金去向等问题。
公开资料显示，侯某某曾从事刑事侦查等公安工作，成为律师后专注执行、执行异议与执行异议之诉业务领域，为多家法律平台特邀讲师，并创办“侯小律法律大讲堂”，曾主编《执行、执行异议与执行异议之诉办案手册》。
唐某亦专注于执行与不良资产处置法律事务等，其曾是原某省会城市中级人民法院法官，原德宏州某地检察官、反渎职侵权局局长，原最高人民检察院侦查专家库成员。
2月26日，“法度law”联系到侯某某的辩护律师，其表示根据目前了解的情况，大方向是作无罪辩护，但也要等阅卷后再具体决定。
同日，“法度law”就此寻衅滋事案致电六盘水市水城区人民检察院副检察长陈桃红，但电话未接通。
“法度law”亦致电六盘水市水城区人民检察院检察官谭建，询问是否为该案承办检察官时，对方并未否认，但告知“法度law”，需先拿证件到政治部登记，通过以后才能了解相关情况。
随后“法度law”两次拨打六盘水市水城区人民检察院政治部电话，电话没人接听。
“政府欠债，应该还钱，你抓律师和企业家干什么？”关注到此事后，北京泽博律师事务所王昊宸律师公开写文发问，“就想问问作出抓人决定的领导：你们这么搞，以后谁还敢帮政府做工程？有谁还敢借钱给政府？你们有没有想过这么做会给政府公信力带来的多大损害？有没有想过你们正在做的事情，等于打了多少国家政策的脸？再问问对马艺珈伊批捕的检察官，马树山案的前车之鉴犹在，你们却还冒天下之大不韪，对于司法公正的信仰到哪儿去了？”
王昊宸律师在文章中说，期待马艺珈伊及其律师的案件能够看到最高检领导的亲自下场监督。（法度law公众号）
vol.654 编码人声：“卷”出来的那些 10 倍开发者
“10 倍”这个概念早在我们讨论现代程序员之前就已经存在了。随着各类 AI Copilot 工具的出现，这个词又开始在社交网络中出现 —— 在各类 AI 技术的加持下，开发者的开发效率和能力边界，能达到十倍提升么？所谓的「10 倍开发者」，又体现在哪些方面？
本期节目中，我们邀请了商汤最强程序员之一@张涛、全栈技术实践者@狼叔、资深独立开发者@白宦成Bestony 分别作为三类「10 倍程序员」的代表，深入剖析一下什么是所谓的「10 倍程序员」，探讨「10 倍」的背后究竟有什么意义，也许我们能找到一种更好的方式来定义 AI 时代开发者的价值。
本期嘉宾
狼叔：Node.js 技术布道者，Node 全栈公众号运营者，曾就职于去哪儿、新浪、网秦，做过前端、后端、数据分析，是一名全栈技术的实践者。已出版《狼书（卷 1） ：更了不起的 Node.js》《狼书（卷 2） ：Node.js Web 应用开发》《狼书（卷 3） Node.js 高级技术》。
张涛：商汤科技大模型应用技术负责人。毕业于北京邮电大学通信工程专业，拥有 16 年先进技术的工程应用经验，先后在视频通信，计算机视觉，CV 异构推理框架，大语言模型应用等领域，主导过大型软件架构的设计和研发工作。现专注于 AI 应用产品的研发，带领团队开发上线了商汤编程 AI 助手 “代码小浣熊 Raccoon”，已为数万名开发者提供了近亿次编程辅助服务。
白宦成：开发者生态顾问，资深技术专家，阿里云 MVP，Linux 中国开发组组长，是多个开源软件项目的作者或管理者。
朱峰：「津津乐道播客网络」创始人，产品及技术专家。
相关资料
「小浣熊家族」是基于商汤大语言模型打造的AI Native 生产力系列工具，覆盖软件开发、数据分析、编程教育等多个场景，旨在通过先进的人工智能技术优化和提升工作效率。家族现已推出代码小浣熊和办公小浣熊两位成员，为数万名用户提供近亿次智能辅助服务。
链接：小浣熊家族 Raccoon – AI 智能助手 – 商汤科技 : https://t.cn/A6Yl22ny
听友福利
本期节目，我们会从评论区中挑选5位优质评论，随机送出以下礼品之一：
RTE开发者社区提供的 围炉煮茶套装
狼叔签名版 《狼书（卷 3） Node.js 高级技术》
商汤的 周边抱枕
祝大家新年快乐，龙年不卷！
收听地址
苹果播客：https://t.cn/A6Yl22nw
小宇宙 @小宇宙播客App ：https://t.cn/A6Yl22n2
制作团队
后期 / 卷圈
监制 / 姝琦
产品统筹 / bobo
联合制作 / RTE开发者社区
录音间 / 声湃轩北京站
关于「编码人声」
「编码人声」是由「RTE开发者社区」策划的一档播客节目，关注行业发展变革、开发者职涯发展、技术突破以及创业创新，由开发者来分享开发者眼中的工作与生活。
录制嘉宾覆盖信通院 & 科委专家、国内外资深投资人、VR/AR & 虚拟人 & AIGC 等新兴技术领域头部创业者、一线网红 & 硬核开发者、跨界画家 & 作家 & 酿酒师等。
RTE 开发者社区是聚焦实时互动领域的中立开发者社区。不止于纯粹的技术交流，我们相信开发者具备更加丰盈的个体价值。行业发展变革、开发者职涯发展、技术创业创新资源，我们将陪跑开发者，共享、共建、共成长。
社区于2023年底正式启动了「主理人+工作组」的运营机制，并确认了社区的 3 位联合主理人 ——
· 零一万物 01.AI 开源负责人 林旅强 Richard
· FreeSWITCH 中文社区创始人 杜金房
· 小红书音视频架构负责人 陈靖
本节目由津津乐道播客网络与RTE开发者社区联合制作。
订阅节目RSS：https://t.cn/A6SfykHA
本节目由「声湃 WavPub」提供内容托管和数据服务支持。
#播客[超话]# #津津乐道# #播客# #津津乐道播客# #编码人声播客# #RTE开发者社区# #10倍程序员# #AI时代开发者#
“10 倍”这个概念早在我们讨论现代程序员之前就已经存在了。随着各类 AI Copilot 工具的出现，这个词又开始在社交网络中出现 —— 在各类 AI 技术的加持下，开发者的开发效率和能力边界，能达到十倍提升么？所谓的「10 倍开发者」，又体现在哪些方面？
本期节目中，我们邀请了商汤最强程序员之一@张涛、全栈技术实践者@狼叔、资深独立开发者@白宦成Bestony 分别作为三类「10 倍程序员」的代表，深入剖析一下什么是所谓的「10 倍程序员」，探讨「10 倍」的背后究竟有什么意义，也许我们能找到一种更好的方式来定义 AI 时代开发者的价值。
本期嘉宾
狼叔：Node.js 技术布道者，Node 全栈公众号运营者，曾就职于去哪儿、新浪、网秦，做过前端、后端、数据分析，是一名全栈技术的实践者。已出版《狼书（卷 1） ：更了不起的 Node.js》《狼书（卷 2） ：Node.js Web 应用开发》《狼书（卷 3） Node.js 高级技术》。
张涛：商汤科技大模型应用技术负责人。毕业于北京邮电大学通信工程专业，拥有 16 年先进技术的工程应用经验，先后在视频通信，计算机视觉，CV 异构推理框架，大语言模型应用等领域，主导过大型软件架构的设计和研发工作。现专注于 AI 应用产品的研发，带领团队开发上线了商汤编程 AI 助手 “代码小浣熊 Raccoon”，已为数万名开发者提供了近亿次编程辅助服务。
白宦成：开发者生态顾问，资深技术专家，阿里云 MVP，Linux 中国开发组组长，是多个开源软件项目的作者或管理者。
朱峰：「津津乐道播客网络」创始人，产品及技术专家。
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· 零一万物 01.AI 开源负责人 林旅强 Richard
· FreeSWITCH 中文社区创始人 杜金房
· 小红书音视频架构负责人 陈靖
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