【粉丝提问】你好，我是高新南社保，锦江户口，预算首付是50，总价150吧？想买个小套二，南门的当做婚前财产，方便最近几年的通勤（在孵化园上班）和自住。最近看了万科海悦汇城、锦龙云府。从通勤、自住舒适度和保值角度，以及后期出租回报率来说，老师可否帮忙分析一下？
或者有别的楼盘可以推荐吗？以及最近的房产市场适合上车吗？

【房段子解答】较早前问答，具有一定时效性，仅供参考。

总的来说，你是高新普通资格，预算150上下，然后在孵化园稳定工作，寻求的是自住和通勤需求。

这个想法还是相当务实的，包括你看的几个楼盘几套房源都是比较务实的答案，但我们先聊下其他的问题。

你的情况，以孵化园为辐射点是没问题的，本来就是事实上的核心区，四周发散很正常很合理，但是东西的双流龙泉这类二圈层对你来说实用性不强（一是通勤，二是价值匹配），往北的话，就进入了五城区，没有特别聚集的这类刚需板块，反而是零散的或者老化的居多，非要推荐的话，我觉得当前只有一个，略略略...

此外就是看二手房，你选择的两个楼盘可以说是很精准的了，一方面在南门海昌路广都这边，正是聚集了大量的这类100-200万级别刚需楼盘，群聚效应好，对后期楼市的稳定发展也有帮助，另一方面在于契合你孵化园上班的通勤需求，基本上1条地铁就直达了，不需要过多烦扰折腾，匹配度很高，这点并无不妥。

万科海悦城是品牌开发商，属于海昌路板块，西区在学区上是天新A学区，也还勉强可以，好些是超高层建筑，梯户比较高，4t8是常态，容积率较高（但实际居住来说，要求不是很苛刻的话，问题也不大，电梯多），但万科物业不错，整体对楼盘的维护保养是比较到位的，如果房源本身是没问题的，无瑕疵的，我觉得二选一是很正确的答案。

万科的7楼套二，总价145万，折合单价2.42万，基本上算是正常的市场价格，该户型得房率是比较高的，可当做大套二了，按照套内单价来算，大概是2.1万，目前看也比较划算的，但我建议稳一手，目前市场处于下行期，说不定后面还有捡漏的更好的机会。

然后再看锦龙云府，属于高新区新川板块，在广都范围，属于小众开发商弄出来的小众刚需楼盘，在成都楼市上影响力流通性是不如万科的，但好在蹭了个高新身份，再加上确实临近地铁，周边租房自住风气盛行，所以也有个2万多的市场行情价格。

162万的房子是中楼层，折合单价约为2万，但是装修一般，严格按照套内（套内得房率约为80%，不算高，中等偏低）来看，单价大概是2.5万，其实自住的话，我觉得舒适性可能是不如万科的。

然后另外两套是4楼的，总价155-160万，这个楼层比万科的7楼来说，也没有优势了，主要还是看装修本身以及价格性价比。而不是单纯看买入的建面单价总价。

这两套都是出租房风格，我看了总价155万的，建面单价约为1.94万，得房率79%，套内单价2.46万；总价160万的，建面单价2万，得房率82%，套内单价2.49万。

可以说从套内实得的感受来说，从总价的预算问题来说，从品牌号召力未来流通性来说，我觉得万科都是秒杀锦龙云府的。至于说租金租售比的话，两者相差不大，这个也能说明市场的认可度。

通勤和保值性性价比以及租金回报，我觉得差别不大；自主舒适度，我觉得是万科更好，低总价大改善。

至于其他的话，新房没法了，主要还是围绕二手房做文章，大的板块方位是选对了的，在锦龙之上，万科之下的，可以看金地天府城（偏锦龙，但是更次新，地段也好）、成都玩家（偏万科这类高得房率）。然后万科的万科海悦汇城东区也可以一起看看，该楼盘东西区的房源是很多的，你可以多寻找费瑕疵的（楼层，朝向，采光视野装修税费等），然后再好好砍价，多看多思考，不要着急买入，这种刚需盘，在2023年下半年到2024年上半年都顶不住的。#成都买房[超话]# #成都二手房# #成都房价#

每座城市都有属于它灵魂的老街，留住了城市的历史记忆。每次当人们从老街上走过，都会驻足于城市的历史中，寻找着着一段流金岁月。城市总是要发展的，当现代化崭新的节奏一加快，城市的古迹都会陷入拆与建的危机，危与旧的凋敝。在保护与传承文化中，只有留住城市曾经的根，方能留住城市历史的魂。在海口，一条骑楼老街足以让海口的历史从一百多年前的近代向后延伸。骑楼老街与其说是几条街，倒不如说是骑楼建筑历史文化街区。它包括海口的博爱北路、中山路、新华路、得胜沙路、长堤路等五条主路，以及这五条路内的骑楼老建筑群。来到这里，仿佛下了南洋，满目触及的都是马来半岛建筑的历史风情。中式传统式、仿巴洛克式、仿哥特式、海囗南洋式的骑楼鳞次栉比，令人目不暇接，大开眼界。海口骑楼建筑群分为线型和片状布局，分布于街道两层，楼与楼相邻，每座楼群又随着街道交汇成分片成群。何为骑楼呢？它是一种两三层，最高不过五层的立面三段楼房建筑。下段为骑楼立柱，中段为楼层，上段为女儿墙，也称檐口。骑楼多数为商住两用，分为“前店后居”或“下店上居”两种样式。骑楼的多为砖木结构，以二、三层居多，造型的变化多体现于女儿墙、窗楣、窗间墙、阳台、外墙纹样、窗洞、线角的设计上。这些建筑的造型既集成了中国传统的建筑样式，还融合了西方建筑布局形式，达到了中西合璧、洋为中用、相得益彰的效果。骑楼楼顶檐口的天际线造型优美，线条流畅，有波浪形、涡卷形、几何形雕饰。外窗的拱券弧线有方形、尖形、半圆形、敞尖型等形状，优雅得体，大方美观，欧亚混合的文化特点可见一斑。外墙体上的浮雕栩栩如生，美轮美奂，造型多为寓意吉祥的中国传统图案，如百鸟朝凤、二龙戏珠、莲池鲤鱼、梅兰竹菊、松鹤延年等。因每条路的建筑年代不同，骑楼在每条路上的建筑风格也不尽相同。海口骑楼建筑群始于近代殖民主义的扩张，骑楼最早的建筑是在印度，随着西方殖民主义海运贸易的传播，骑楼建筑样式传到了马来半岛，最终传到了广州、海口、台湾。清道光年间，海口老城的四牌楼附近出现了第一座骑楼。随后，骑楼这种中西结合的建筑如雨后春笋一样迅速在老城四座城门处落地生根，形成了海口的近代建筑特色。清咸丰年间，随着海口开埠，城市街道的扩建，为骑楼的兴建提供了广阔天地。如果说商贸活动促使了骑楼建筑首次在海口的兴起，那么华侨推动是骑楼建筑在海口兴盛的重要原因。民国时期，海口所城悉数被拆除殆尽，扩街整路，城市规模扩大。时任海口军政负责人邀请华侨回乡参与设计海口城市建设。一大批华侨涌入了海口，他们不仅带来了丰厚的金融资本，而且也带来了中西方建筑的风格，骑楼建筑在这一时期得到了丰富和发展。百年风云过后，海口众多的骑楼建筑如今仅存在于五条街上，成为了海口历史的一张文化名片。骑楼老街虽然经过两次大规模修缮，但列入370多座重点保护的骑楼，得到修缮保护的仅占少数，仍有70%的骑楼存在安全隐患，成为危楼。这些具有南洋风貌的骑楼，以其精美的建筑样式，独特的建筑类型，成为上世纪初中西合璧的珍贵文化遗产，有很高的历史价值，文物价值和观赏价值。它不仅是海口近代建筑文化的缩影，更是海口传统文化荟萃的精髓之地。走进骑楼老街，各种店铺林立，商豪气息浓郁，衣帽服饰琳琅满目，特色小吃饭菜飘香，一派繁华胜景。大街上车水马龙，人流如织，电动车川流不息，热闹非凡。城市在这里散发着近代的历史气息，仿佛历史时空穿越到了百年前，成为了外地人海口打卡的首选地。 https://t.cn/z8L8Eyj

老厂房里藏着旧家具，老上海的旧时光被温柔保存
在南翔一处不起眼的老厂房里，放置着众多上世纪三四十年代老上海的家具。收藏这些海派家具的是从事老洋房修缮工作的柯海琦，收藏家具既是他的工作，也是他的兴趣爱好。
2022年，柯海琦把工作室从南昌路搬到南翔，租下了翔黄路上的一栋老厂房。“房东觉得厂房实在太过破旧，提出可以重新装修后再租给我。我说喜欢的就是它原来的样子，重新装修我就不要了。”租下老厂房之后，柯海琦把墙体全部清洗了一遍，除了按照原来的样式重排电线外没有做过多改动，保留住了原本“老”的感觉。#我嘉动态#
海派家具作为海派文化的缩影，融中西家具文化于一体，古典与现代并存，因独具一格的风格魅力深受追捧。在这栋三四层楼高的老厂房里，柯海琦精心布置摆放着大批有年代感的家具，穿梭其中，宛若走进时间的隧道。
“每次看见一件老货，最吸引我的是两个方面：一是老物件上那种经过时间洗礼的朴实和沧桑感，二是它的设计构思和老师傅的做工用心。”
#家具#
老家具大多磨损比较严重，柯海琦希望工作室里的家具能够兼具观赏性与实用性，因此修复环节必不可少。他会给老家具更换新的面料，清理其中的灰尘和破损并进行修缮，尽最大可能保持外形如初，修复如旧。
他也会让原本无用的老物件重获新生，比如用老瓷砖和地板搭配做成边桌，兼具放杂志的功能。经过柯海琦的巧思和巧手，老家具被赋予特有的“柯式”风格，融入现代家庭，成为另一种现代、摩登的设计风格。
有许多剧组会向柯海琦借家具布景，
这个沙发在近期某热播剧中出镜率很高，
你眼熟吗？ https://t.cn/RyhN6s0